Selge gjeldfri bolig for å leie

[Gjest e2c27...9d8]

Jeg sliter med å finne en akseptabel leilighet å kjøpe i distriktet jeg bor og vurderer å leie istedet. Grunnen er at det florerer med utleieleiligheter jeg godt kunne tenke meg å bo i.

Om jeg selger nåværende bolig og setter pengene på et globalt indeksfond (regner 6%) vil dette gi en avkastning som finansierer selve husleien.

Ved å gjøre dette går jeg glipp av verdiøkningen på egen bolig, men forhåpentligvis vil fondet gi mer enn 6% og dermed veie opp for dette. Jeg vil på denne måten slippe vedlikeholdskostnader men istedet motta en usikkerhet om at leieforholdet kan opphøre når som helst (noe som er greit).

Hva mener dere om denne løsningen?

Anonymous poster hash: e2c27...9d8

[Gjest Slettet+234981]

Bra løsning. 

Edit: Tenker jeg.

Endret 18. februar 2020 av Slettet+234981

[tigerdyr]

5 hours ago, Guest e2c27...9d8 said:

Om jeg selger nåværende bolig og setter pengene på et globalt indeksfond (regner 6%) vil dette gi en avkastning som finansierer selve husleien.

[...]

Hva mener dere om denne løsningen?

Så lenge du ikke gjør deg avhengig av at avkastning må finansiere husleien (altså at du realisere avkastet uansett om det går opp eller ned), så går det sikkert bra, men det betinger altså du er likvid nok til å ikke måtte røre de investerte pengene.

[The Avatar]

Usikkerheita ved å leige er relativt lav. Husleigelova sikrer deg eit sterkt vern mot oppsigelse av leigeavtalen, der hovudregelen er at utleiger ikkje kan seie deg opp utan sakleg grunn som til dømes at du bryt husordensreglane eller at huseigar skal bruke bustaden sjølv. Det er ikkje lov å seie opp din leigeavtale for å inngå leigeavtale med nokon andre.

Når det gjeld den økonomiske planen så kjem det som så ofte ellers ann på dei eksakte forutsetningane og din vilje til å ta risiko.
Viljen til å ta risiko kan gå begge vegar, du kan ende opp med å få langt mindre avkastning enn du har kalkulert med, men du vil også kunne risikere å måtte selge bustaden med tap.

Det å leige har sine fordelar, fyrst og fremst i form av at det gir deg fleksibilitet til å enkelt kunne flytte, og kanskje viktigast av alt at det gir deg friheit til å sjølv velge kva du vil investere pengane dine i.

Dersom utgangspunktet ditt stemmer og er realistisk så er det eit nullrekneskap om du får investeringsavkastninga di i form av indeksfond eller verdistigning på eigedom.

Usikkerheita her er verdien på bustaden din, kva du vil måtte betale i husleige, og kva avkastning du faktisk vil oppnå. Og det er eit langt meir komplisert spørsmål som er veldig situasjonsavhengig.

[Gjest e2c27...9d8]

Jeg (trådstarter) føler vel at usikkerheten rundt et evt. leieforhold er stabilt med tanke på leiepris og at den største usikkerheten ligger i avkastningen på fondet.

En annen usikkerhet jeg ikke har nevnt er dagens fellesutgifter som trolig vil øke betraktelig som følge av oppgraderingsbehov av bygningsmassen. Det anslås kr. 2000 i økning pr. mnd. uten at noe er opplest og vedtatt, men trolig vil summen bli enda høyere. Hva dette gjør med salgsprisen når leiligheten skal selges etter oppgraderingen er høyst usikkert da oppgraderingen ikke er synlig.

Alt koker egentlig ned til om man tør håpe på 6% eller mer på indeksfondet på sikt.

Anonymous poster hash: e2c27...9d8

[RaveX]

Hva med å heller leie ut boligen du eier, for så å bruke de inntektene på å leie en leilighet til deg selv ? Du eier fortsatt boligen din, og får verdiøkningen, samtidig som du kan bo gratis, eller hvertfall veldig billig ett annet sted ? 

[Gjest e2c27...9d8]

RaveX skrev (36 minutter siden):

Hva med å heller leie ut boligen du eier, for så å bruke de inntektene på å leie en leilighet til deg selv ? Du eier fortsatt boligen din, og får verdiøkningen, samtidig som du kan bo gratis, eller hvertfall veldig billig ett annet sted ? 

Regnestykket viser langt bedre lønnsomhet ved 6% avkastning i fond enn utleie etter skatt. Boligen er heller ikke egnet for utleie, og de økte fellesutgiftene vil være uforutsigbare. Men denne tanken er i utgangspunktet veldig god!

Anonymous poster hash: e2c27...9d8

[HW1]

Fondsavkastningen vil også være skattepliktig. 

Men ja det å leie ut er slitsomt/mye jobb sammenlignet med det å ha penger i fond.  Og jeg mener at det er mer usikkert å ha penger i utleieleglihet enn i fond.

 Generelt så mener jeg at det er et relativt stort skattefritak i Norge for å bo i egen bolig. Siden den personen du leier av må jo betale skatt av overskuddet av utleien. 

Jeg mener også at det å eie egen bolig, altså det å slippe å betale husleie til andre er en sikrere investering en det å ha penger i fond.(selvfølgelig gitt at du ikke har planer om å flytte igjen innen kort tid)

[Revie]

Generelt tilhenger av fondssparing, men her ville jeg utvilsomt beholdt boligen. 

Det er greit at man kanskje i teorien har en annualisert gevinst (etter skatt) som overgår utleieinntektene (etter skatt). Likevel må man påregne her at utleieinntektene svært lite risikable, gitt at du gjør godt forarbeid med leietaker. Man hører "alltid" om de dårligere eksemplene, sjelden om alle leietakere som er vanlige, ordentlige beboere. Tommelfingerregelen er vel at du beregner 10,5 mnd utleie for å være "sikker" på inntekten. En annen ting er at leieinntektene svinger svært lite. Du får ikke 9 000 en mnd og 6 000 den neste.. Juster den ihht inflasjonen årlig og den opprettholder også sin verdi over tid.

Når det gjelder fondssparing, så må dette derimot sees i det store bildet. 6-7% som man gjerne opererer med, er sett over et langt perspektiv og er annualisert avkastning, ikke årlig, garantert gevinst. Man kan godt få en større korreksjon som gjør at det fort tar år før pengene er tilbake på nivået du var før nedgangen. Eksempelvis: Oslo Børs Hovedindeksen stod i mai 2007 i 504. Denne kursen ble ikke nådd igjen før september 2013. Det er seks lange år uten avkastning, hvor leiekostnadene må betjenes på andre måter. 

(Som nevnt er jeg like fullt tilhenger av fondssparing, ettersom du i perioden mellom 2007/2008 og høsten 2013 vil kjøpe aksjer på "salg" og ettersom markedet - historisk sett - alltid går oppover over tid, vil du tjene tilbake disse pengene og mer. Forsøk på markedstiming vil derimot medføre en stor risiko på å ikke være i markedet i de enkeltstående dagene hvor mye av tapet spises inn igjen). 

Jeg er ingen finansteoretiker, men jeg vil også tro at du må beregne inn en boligprisvekst. Boligprisene vil jo høyst sannsynlig stige noe i perioden du leier, slik at du må "ta igjen" denne veksten når du eventuelt skal bli eier igjen. Om du selger boligen din for eksempelvis 3 mill NOK og det er 4% årlig prisstigning over en periode på fem år, vil den ha steget til 3,6 mNOK.
 

Endret 21. februar 2020 av Revie

[spiraltrollet_1]

On 2/18/2020 at 9:40 AM, Guest e2c27...9d8 said:

Jeg sliter med å finne en akseptabel leilighet å kjøpe i distriktet jeg bor og vurderer å leie istedet. Grunnen er at det florerer med utleieleiligheter jeg godt kunne tenke meg å bo i.

Om jeg selger nåværende bolig og setter pengene på et globalt indeksfond (regner 6%) vil dette gi en avkastning som finansierer selve husleien.

Ved å gjøre dette går jeg glipp av verdiøkningen på egen bolig, men forhåpentligvis vil fondet gi mer enn 6% og dermed veie opp for dette. Jeg vil på denne måten slippe vedlikeholdskostnader men istedet motta en usikkerhet om at leieforholdet kan opphøre når som helst (noe som er greit).

Hva mener dere om denne løsningen?

Anonymous poster hash: e2c27...9d8

på leiemarkedet så betaler du andre folks huslån , hvis det er fristende, antakeligvis så er leia så pass høy at du betaler avdraga på bilen til huseieren i tillegg.. så hva om du leide ut boligen din :)

[Gjest Slettet+234981]

RaveX skrev (På 18.2.2020 den 21.21):

Hva med å heller leie ut boligen du eier, for så å bruke de inntektene på å leie en leilighet til deg selv ? 

 

Gjest e2c27...9d8 skrev (På 18.2.2020 den 22.05):

Regnestykket viser langt bedre lønnsomhet ved 6% avkastning i fond enn utleie etter skatt. Boligen er heller ikke egnet for utleie, og de økte fellesutgiftene vil være uforutsigbare. Men denne tanken er i utgangspunktet veldig god!

Anonymous poster hash: e2c27...9d8

 

spiraltrollet_1 skrev (2 timer siden):

på leiemarkedet så betaler du andre folks huslån , hvis det er fristende, antakeligvis så er leia så pass høy at du betaler avdraga på bilen til huseieren i tillegg.. så hva om du leide ut boligen din