Krav fra utleier etter leieforhold, berettiget?

[Gjest 43dab...af9]

Har noen spørsmål angående krav fra utleier etter endt leieforhold. Leieperioden har vært 3 år.

Det er klart at utleier har krav på noe erstatning her sånn jeg kan vurdere det, men jeg reagerer litt på fremgansgmåten og summene.

Under overtagelsen ble det funnet noen punkter som tilsa at det ikke var vasket bra nok - selv om utleier hadde leid inn vask. Den som foretok befaringen kommentarte da at de uansett skulle male leiligheten, så den måtte vaskes etter dette, og at det derfor kunne sees bort ifra.

Her lurer jeg da på om man har en sak med denne muntlige avtalen, og sekundært om utleier kun kan kreve dekket "utbedringsvask" på de punktene som ikke var bra nok? (For dårlig vask av kjøkkenvifte, og støv oppå taklamper og noen lister)

Under overtagelsen så ble det også bemerket noen skader (vann) i parketten slik at denne måtte repareres. Den som foretok befaringen sa da at de skulle ordne det på en rimelig måte slik at det ikke skulle bli nødvendig å bytte hele gulvet.

Når kravet kom etter noen dager var det allikevel satt opp kostnader for bytte av hele gulvet, inkludert et ganske stort beløp for demontering av alt av lister, sokler og ben osv , samt remontering av disse angitt som nødvendig for å bytte gulvet. - Her var det forventet en kostnad, men forveningen var jo at det skulle være noen tusenlapper i reparasjon av parketten. Notatet fra overtagelse sier "Gulv må skiftes 3 steder" noe som for meg indikerer at dette også var tenkt som en reparasjon. Har man en sak her?

Det er også fakturert 3000,- for maling av en skyvedør + karm som hadde noen hakk som utleier ikke gikk under normal slitasje. - Notatet fra overtagelse sier "Merker på skyvedør"

I tillegg er det fakturert 1500,- for maling av vegg etter at det har vært satt opp et TV-feste. Utleier mener at hullene etter dette var 2cm og ikke dekkes av alminnelig slitasje og elde. Dette er ikke notert på overtagelsesprotokoll men har kommet i ettertid.

Videre er det fakturert 13.5t prosjektstyring, og 4 timer administrasjon. Høres det normalt ut for å bytte et gulv og male noen vegger? - Han som er saksbehandler er styreleder i firmaet som har stått for oppussingen, og dette firmaet eier også halvparten av firmaet som står for utleie av bygningen.

De krever også full husleie for måneden etter utflytting, men en ting er ar de ikke kunne ha overtagelse på riktig dato (31.) og denne ble derfor avtalt til 2. påfølgende måned, og dessuten forstår jeg det slik at de kun kan kreve husleie for den tiden som er nødvendig for å fikse manglene. - Er dette riktig? Hvordan kan man regne ut dette - kan man ta de timene som er brukt og som man "godtar" og dele for å få antall dager?

Alt sammen er også forhåndsfakturert. - Faktura er sendt ut noen dager etter overtagelsen - mens arbeidene ikke begynte før et par mnd senere.

Det har vært en mail-utveksling med utleier over noen mnd, utleier har også brukt en måneds tid på å svare på hver mail, og har nå sendt det til forliksrådet - så trenger litt råd rundt tilsvar.

Anonymous poster hash: 43dab...af9

[The Avatar]

Det er fint mulig å inngå muntlege avtalar, også avtalar som bryt med det som er skrifteleg avtalt.
Det som er utfordringa er å bevise den munnlege avtalen om ein av partane ombestemmer seg.

Ellers så er det greit å påpeike at slik detaljert utvask der ein kontrollerer for støv på lister krever eigen avtale. Husleigelova har langt lavare krav til tilbakelevering av bustaden:

Sitat

§ 10-2.Tilbakelevering

Den dagen leieforholdet opphører, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleierens disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det.

Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.

Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre. Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre.

Fast inventar som leieren har brakt inn i husrommet, tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.

Har leieren plikt til å vedlikeholde husrommet eller tilbehøret, skal vedlikeholdet være forsvarlig utført, men utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at husrommet eller tilbehøret er i bedre stand enn det var ved overleveringen.

Om leierens krav på vederlag gjelder § 10-5.

Kravet er at du skal rydde og reingjere bustaden til samme stand som ved overtakelsen, den treng ikkje å være 100% støvfri.
Du skal heller ikkje dekke det som er alminneleg slitasje, så når det gjeld merka på parketten så er det ikkje gitt at dette er ein skade som du skal betale for, det kan også i teorien være slitasje etter vanleg bruk. Har f.eks. utleiger lagt parkett i inngangspartiet så er det å påregne at det etterkvart vil vises på parketten at bebuerane har gått inn i gangen med våte sko.

Hol etter TV-festet er heller ikkje noke som du nødvendigvis skal dekke, dersom du kan vise til at du hadde lov til å henge TV-en på veggen så må utleiger akseptere at det er merker i veggane.

Når det gjeld kva utleigaren kan kreve betalt av deg så er det også omtalt i husleigelova:

Sitat

§ 10-3.Erstatning for forsinkelse og mangel

[...]Er husrommet i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i § 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Kravet må være framsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Regelen i annet punktum gjelder ikke dersom leieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. [...]

Utleiger kan berre kreve nødvendige utgifter dekka så lenge du som leigetakar ikkje har vært grovt uaktsom.

Ei halv arbeidsveke til planlegging av å legge ny parkett og male veggane er nok ikkje nødvendige utgifter, særleg med tanke på at dette er ei utleigeleiligheit som skal leigast ut på nytt så er det tvilsomt at det var behov for å bruke fleire dagar på å vurdere fargevalget.
(Utleigeleiligheiter har vell allltid billegaste type kvitmala veggar og billig laminatgolv med eikefarge?).

 

[Gjest 43dab...af9]

22 hours ago, The Avatar said:

Du skal heller ikkje dekke det som er alminneleg slitasje, så når det gjeld merka på parketten så er det ikkje gitt at dette er ein skade som du skal betale for, det kan også i teorien være slitasje etter vanleg bruk. Har f.eks. utleiger lagt parkett i inngangspartiet så er det å påregne at det etterkvart vil vises på parketten at bebuerane har gått inn i gangen med våte sko.

Det skjønner jeg, men dette er ikke bare ved inngangen, men 2-3 steder rundt om i leiligheten, så at det kommer en kostnad her er nok greit. - Det jeg reagerer på er at det skal betales for skifte av parketten med mange timer demontering og montering i tillegg når det under befaringen ble sagt at det skulle repareres rimelig.

 

22 hours ago, The Avatar said:

Hol etter TV-festet er heller ikkje noke som du nødvendigvis skal dekke, dersom du kan vise til at du hadde lov til å henge TV-en på veggen så må utleiger akseptere at det er merker i veggane.

Det skjønner jeg også, men det blir ganske store hull etter et slikt TV-feste. - Utleier påstår 2cm selv om dette muligens er overdrevet - har størrelsen noe å si? (det er gitt tillatelse til å henge ting på veggene uten begrensninger)

 

22 hours ago, The Avatar said:

Ei halv arbeidsveke til planlegging av å legge ny parkett og male veggane er nok ikkje nødvendige utgifter, særleg med tanke på at dette er ei utleigeleiligheit som skal leigast ut på nytt så er det tvilsomt at det var behov for å bruke fleire dagar på å vurdere fargevalget.

 

Nei, så spørsmålet er da hvoran man skal formulere disse innvendingene i tilsvaret til forliksrådet? Og hvordan man skal regne ut hva man synes er rimelig eventuelt?

Anonymous poster hash: 43dab...af9

[krikkert]

The Avatar har sitert riktig lovhjemmel. Jeg vil tilføye at et essensielt element i husleieloven § 10-3 er "nødvendige utgifter til utbedring". 

 - Husleie for påfølgende måned
Dersom du har disponert boligen frem til den 2. kan utleier kreve vederlag frem til den 2., dette følger av husleieloven § 10-3 første ledd. Utleier kan ikke uten egen særskilt avtale kreve mer husleie enn dette. Du skal da betale 2/31 

Utleier kan ikke kreve husleie for tiden som brukes på å rette opp i mangler. Utleier kan kreve erstatning for leietap etter husleieloven § 10-3 tredje ledd, men det forutsetter at det faktisk er oppstått et slikt leietap (mer om dette se Wyller, note 755 til husleieloven på Rettsdata). 

 - Mangler
Generelt sett får jeg inntrykk av at din utleier har en gaffel han/hun fakturerer med. 

Det er ikke et krav at kostnadene må ha påløpt eller blitt betalt før det kreves erstatning for dem. Det er kun et krav at kostnadene er sannsynlige. 

Generelt sett er det problematisk at det fremlegges fakturaer fra et firma som har eierinteresser i utleieboligen. Fakturaer blir da fort "tenk på et tall". "Prosjektstyring og administrasjon" er generelt sett kostnader en leietaker ikke kan belastes med, og to arbeidsdager prosjektstyring/administrasjon for vask, gulvskifte, maling av dør/vegg, er raskt langt mer enn selve jobben tar. 

 - Prosessen
Vær særskilt oppmerksom på regelen i husleieloven § 12-5 annet ledd. I Oslo, Akershus, Trøndelag, og Hordaland er det forbudt for forliksrådet å behandle husleiesaker. Slike saker skal i disse områdene bringes inn for Husleietvistutvalget, og du bør derfor kreve at forliksrådet avviser saken. 

[Gjest 43dab...af9]

On 1/20/2020 at 1:27 PM, krikkert said:

The Avatar har sitert riktig lovhjemmel. Jeg vil tilføye at et essensielt element i husleieloven § 10-3 er "nødvendige utgifter til utbedring". 

 - Husleie for påfølgende måned
Dersom du har disponert boligen frem til den 2. kan utleier kreve vederlag frem til den 2., dette følger av husleieloven § 10-3 første ledd. Utleier kan ikke uten egen særskilt avtale kreve mer husleie enn dette. Du skal da betale 2/31 

Utleier kan ikke kreve husleie for tiden som brukes på å rette opp i mangler. Utleier kan kreve erstatning for leietap etter husleieloven § 10-3 tredje ledd, men det forutsetter at det faktisk er oppstått et slikt leietap (mer om dette se Wyller, note 755 til husleieloven på Rettsdata).

Takk for godt svar. Overtagelsen ble utsatt med to dager fordi utleier ikke kunne siste dag i mnd. Leiligheten er fortsatt ikke utleid (flyttet inn i) nå flere mnd etter at leieforholdet ble avsluttet. - Utifra svaret ditt antar jeg da at utleier ikke har noe krav og forliksrådet vil avvise dette? (Det er ikke i et fylke med husleietvistutvalg, iallefall ikke før viken ble til nå 01.01 - og leieforholdet ble avsluttet og forliksklage sendt før nyttår)

On 1/20/2020 at 1:27 PM, krikkert said:

Generelt sett er det problematisk at det fremlegges fakturaer fra et firma som har eierinteresser i utleieboligen. Fakturaer blir da fort "tenk på et tall". "Prosjektstyring og administrasjon" er generelt sett kostnader en leietaker ikke kan belastes med, og to

Jeg er blitt usikker på om kanskje også selve gulvleggingen er inkludert i disse timene (Går litt dårlig frem av fakturaen). - Det har jeg uansett bedt om at blir avvist pg.a den muntlige avtalen om at gulvet skulle repareres, og pris vi har innhentet på dette pr skadested inkluderer arbeid.

Utleier har også fakturert 4 timer "Administrasjon" i forbindelse med overtagelsen og reparasjonene etterpå til enganske høy timerpris - men jeg regner med at nødvendig arbeid i forbindelse med å avslutte eller opprette leieforhold er noe som en utleier må ta risiko for selv?

Håper iallefall at tvisten ender med at ex-leietaker må betale for reparasjon av 2 skader i gulv, og ikke noe annet.

Anonymous poster hash: 43dab...af9

[krikkert]

Forliksrådet er bingo-domstol. Du kan ikke regne med noe som helst. 

[bruker-540634]

Hvordan er det mulig å reparer en parkett til "rimelig penge" når det er vannskadet?

Ellers så er det vanskelig for 3dje parten å vurdere saken utifra at man ikke vet hvordan leiligheten ser ut før og etter endt leieforhold.

 

Utover det så syntes jeg at de tok vel godt betalt for malejobbene, men det er alltid lurt å spørre utleier før man borer hull i veggene.

[Gjest 43dab...af9]

5 hours ago, freddy85 said:

Hvordan er det mulig å reparer en parkett til "rimelig penge" når det er vannskadet?

Ellers så er det vanskelig for 3dje parten å vurdere saken utifra at man ikke vet hvordan leiligheten ser ut før og etter endt leieforhold.

Vann(fukt)skadene er kun i lamellskjøtene, så man bytter lamellene som er skadet. - Dette blir ikke synlig.

 

5 hours ago, freddy85 said:

Utover det så syntes jeg at de tok vel godt betalt for malejobbene, men det er alltid lurt å spørre utleier før man borer hull i veggene.

Det ble gjort den gang da, og godkjent uten forbehold. (Men uteleieforholdet er senere blitt overdratt til et annet selskap)

Anonymous poster hash: 43dab...af9

[Gjest 43dab...af9]

5 hours ago, krikkert said:

Forliksrådet er bingo-domstol. Du kan ikke regne med noe som helst. 

Nei jeg har skjønt det kan være ymse der, men man må vel regne med at de har en viss anelse om husleieloven siden de er instans for behandling av klager i fylket?

Uansett er det for sent å kreve behandling i husleietvistutvalget nå etter at forliksklage er sendt inn og besvart - eller?

Anonymous poster hash: 43dab...af9

[Aiven]

Gjest 43dab...af9 skrev (6 timer siden):

Utleier har også fakturert 4 timer "Administrasjon" i forbindelse med overtagelsen og reparasjonene etterpå til enganske høy timerpris - men jeg regner med at nødvendig arbeid i forbindelse med å avslutte eller opprette leieforhold er noe som en utleier må ta risiko for selv?

Anonymous poster hash: 43dab...af9

 

Om man ikke ønsker administrasjon, så kan man ikke drive med utleie. Dette blir for dumt.

[Gjest 43dab...af9]

On 1/20/2020 at 1:27 PM, krikkert said:

 - Prosessen
Vær særskilt oppmerksom på regelen i husleieloven § 12-5 annet ledd. I Oslo, Akershus, Trøndelag, og Hordaland er det forbudt for forliksrådet å behandle husleiesaker. Slike saker skal i disse områdene bringes inn for Husleietvistutvalget, og du bør derfor kreve at forliksrådet avviser saken. 

Eller kan vi kreve at de avviser den og evt bringe den inn for HTU nå som Akershus er innlemmet i Viken (Bor i buskerud)

Anonymous poster hash: 43dab...af9