Lekkasje i vindu/fasade - sameie

[Gjest d6343...254]

Hei, trenger litt råd om en kjedelig sak.

 

Bor i 12 år gammel blokk hvor det er en lekkasje hos meg, det er direkte slurv fra da det ble bygget.

 

Styret har lenge hevdet at det ikke er sameiet sitt ansvar, både skriftlig og muntlig.

 

Jeg har hevdet noe annet og derfor har de bare ignorert meldinger fra meg.

 

I januar 2019 hadde jeg en nabo på besøk når det regnet kraftig og han ringte en i styret som litt motvillig kom og så på det.

 

Dagen etter kom også formannen og lovet å tilkalle tømmermann. Om ikke samme dagen, så snart. Ingenting skjedde.

 

I juni 2019 regnet det igjen inn, samme 2 personer kom og så lekkasjen, neste dag kom det tømmermann som så på det og beskrev hva som skulle gjøres.

 

Formannen gav grønt lys der og da, de skulle begynne straks fellesferien var over.

 

I november 2019, hadde ingenting skjedd. Fikk ingen svar.

 

Da stanset jeg innbetaling av mnd. kostnad for å fremprovosere en reaksjon. Et varamedlem kom på besøk, han skulle gjerne hjelpe men likte ikke min trussel om å ikke betale felleskostnadene. Jeg sa det var greit, jeg skulle betale men da måtte han sørge for at noe ble gjort.

 

Begrunnelsen var at dette ble kostbart for sameiet, 50 andre måtte betale for noe som ikke angikk dem. Jeg ville bli upopulær.

 

2 uker senere regnet det igjen inn, da kom endelig tømmermannen og fikk ordnet det midlertidig.

 

Vindusprodusent (konkurs siden bygget ble reist) og tømmermann var enige om at de måtte sette opp stilas. For høyt for lift. Lovnaden var rett etter nyttår.

 

Nå sier styret at de ikke vil ta ansvar og jeg selv må ordne dette.

 

Slik jeg finner ut ved hjelp av google er dette klart sameiets ansvar.

 

Jeg eier boligen selv, har vanlig innboforsikring som også bestemt mener det er sameiet sitt ansvar. Sameiet sin forsikring skal dekke ødelagt parkett, men når styret har latt det gå såpass lang tid stiller de spørsmål.

 

En eiendomsmegler sa det var en gråsone, men normalt dekket sameiet vegger og tak. Umulig å selge boligen da den har en aktiv lekkasje.

 

Finnes det en lov jeg kan vise til?

 

Så lurer jeg på råd, hva kan jeg gjøre her?

 

Er litt konfliktsky og synes advokat er drøyt da jeg trives godt her, det er jo naboene mine som må dekke hvis sameiet blir ansvarlige.

 

+

 

Hva med parketten hos meg? Stemmer det at jeg blir sittende med svarteper? Takstmann har vært her og påpekt fuktighet samt estimert utbedring.

Anonymous poster hash: d6343...254

[Gjest a228b...cd6]

Vårt sameie praktiserer vindu som en del av fasaden og utbedringer går av sameiekonto.

Anonymous poster hash: a228b...cd6

[Taurean]

Siden du ikke får svar, anbefaler jeg å google advokatvakt. 15 minutters gratis advokatkonsultasjon i nærmeste tilgjengelige kommune.

Jeg ville ikke brydd meg om det var sameiets kostnader, rett er rett. Ville vært sympatisk hvis det gjaldt andre beboere i samme situasjon. Men hva med forsikring? Dette må avklares grundig.

Endret 7. januar 2020 av Taurean

[Ståle Nordlie]

Er dette et eierseksjonssameie? Står det noe i vedtektene om vedlikehold o.l.?

Hva var det som ble sagt når "formannen gav grønt lys der og da"?

Hva er det som må gjøres med vinduene?

 

Generelt høres det ut som om du bør få jobben gjort snarest, for egen regning, uansett hva styret sier. Så kan dere krangle om hvem som må betale etterpå. 

 

 

[AndersT2]

Sameiet så er som regel utvendig og fast innvendig forsikret under fellesforsikring. Dette for at ikke alle skal stå på bar bakke hvis 1 i sameiet ikke har forsikring.

Alt som har med slikt pleier da å måtte byttes på fellesskapets regning. Det er kjedelig å betale for andre, men man vet aldri når det ramme en selv, og da er det godt å slippe hele regningen.

Måtte selv i mot forrige sameie være med å betale egenandelen på forsikringen til en i sameiet da de fikk feil og vannlekasje på sitt dusjkabinett. Måtte også være med å betale pynte mur for 6 av 14 boliger.

Slik er det i sameier, så bare stå på at det er fellesskapet sitt ansvar.

[BIGG]

Se i Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven). I $ 32 og 33 finner du oversikt over hva som er seksjonseiers ansvar,  og hva som er sameiets ansvar. 

[Gjest d6343...254]

Ståle Nordlie skrev (På 7.1.2020 den 11.26):

Er dette et eierseksjonssameie? Står det noe i vedtektene om vedlikehold o.l.?

Hva var det som ble sagt når "formannen gav grønt lys der og da"?

Hva er det som må gjøres med vinduene?

 

Generelt høres det ut som om du bør få jobben gjort snarest, for egen regning, uansett hva styret sier. Så kan dere krangle om hvem som må betale etterpå. 

 

 

 

Hei, trådstarter her.

 

Ståle, du synes å ha peiling. ?

 

Ja, det er et eierseksjonssameie. Vedtektene sier at jeg har ansvar for alt innvendig mens sameiet har ansvar for den ytre delen. Likt det som er beskrevet i loven.

 

Formannen gav beskjed til leverandøren at dette bare måtte bli ordnet, så raskt som mulig. Siden dette var i slutten av juli skulle de ta det straks ferien var over.

 

 

De må sette opp stilas, ta ut vinduet/fasaden, åpne vegg på terrasse og montere alt sammen igjen.

 

+

 

BIGG, takk for link.

 

+

 

Jeg har bilder og video, dette har formannen fått uten at han reagerer.

 

Hvis jeg engasjerer en advokat for å rydde opp, vil jeg da få refundert hans faktura + takstmann eller må jeg dekke det selv?

 

+

 

Hva med parketten min som har fått synlig vannskade 3 meter langs hovedvinduet som går ned til gulvet?

 

 

Takk for innspill, betryggende.

 

Taureans forslag om å ikke ta hensyn til naboene blir nok det riktige.

 

God helg.

Anonymous poster hash: d6343...254

[Taurean]

Jeg mener naturligvis ikke at man skal være en kynisk person ved enhver anledning, men her bor man jo i et sameie, og da står og faller alle som én. Man må kanskje regne med å bøye seg hvis noe lignende skjer men en annen beboer også. Sånn er det bare.

Endret 10. januar 2020 av Taurean

[Gjest d6343...254]

Taurean skrev (16 minutter siden):

Jeg mener naturligvis ikke at man skal være en kynisk person ved enhver anledning, men her bor man jo i et sameie, og da står og faller alle som én. Man må kanskje regne med å bøye seg hvis noe lignende skjer men en annen beboer også. Sånn er det bare.

Beklager, jeg mente det litt ironisk.

 

Har vært veldig lite villig til å skape en konflikt, men ser nå at det ikke er noen utvei.

 

Jeg hadde ikke hatt problemer med dette hvis det skjedde hos en annen person.

Anonymous poster hash: d6343...254

[BIGG]

Gjest d6343...254 skrev (1 time siden):

Hva med parketten min som har fått synlig vannskade 3 meter langs hovedvinduet som går ned til gulvet?

 

Innvendige skader som er en følge av lekkasjen skal selvsagt dekkes.

[Ståle Nordlie]

4 hours ago, Guest d6343...254 said:

Ja, det er et eierseksjonssameie. Vedtektene sier at jeg har ansvar for alt innvendig mens sameiet har ansvar for den ytre delen. Likt det som er beskrevet i loven.

Formannen gav beskjed til leverandøren at dette bare måtte bli ordnet, så raskt som mulig. Siden dette var i slutten av juli skulle de ta det straks ferien var over.

De må sette opp stilas, ta ut vinduet/fasaden, åpne vegg på terrasse og montere alt sammen igjen.

Hva mener du med det står "likt det som er beskrevet i loven" i vedtektene? Hvilken lov? Grunnen til at jeg spør er at loven er endret siden blokken ble bygd. Så er det likt som den gjeldende loven (fra 2017, lenke fra BIGG over), eller loven som gjaldt for 12 år siden (fra 1997)?

Dette spiller ikke nødvendigvis noen rolle, men det kan kanskje ha betydning, siden vedlikeholdsreglene ble endret/klargjort i 2017-loven.

Sa styreleder noe til deg om at sameiet skulle ordne dette? Var resten av styret involvert?  Ble saken behandlet i styremøte? Var dette før styret "hevdet at det ikke er sameiet sitt ansvar, både skriftlig og muntlig"?

Jeg spør fordi man kanskje kunne tenke seg at styreleder/styret har bundet sameiet slik at de ikke bare kan ombestemme seg. Men jeg tror ikke det er sannsynlig. I utgangspunktet kan ikke styreleder inngå avtaler på vegene av sameierne alene. Hele styret må være med (jf. § 60). Og i utgangspunktet kreves det vedtektsendring for å endre vedlikeholdsplikten til sameiet (jf. § 32 [8]). Man kunne også tenke seg andre innvendinger.

Men hvis styreleder har handlet som om sameiet har ansvaret kunne det i det minste være et argument for at saken er uklar.

Jeg skjønner forøvrig ikke helt hvordan "leverandøren" er involvert når det har gått så lang tid. Hvem er leverandøren? Jeg forstår det slik at vindusprodusenten er konkurs? 

 

Hvis vi ser på dagens lov tror jeg du har en vanskelig sak. 
 

Quote

 

§ 32.Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som

a)

inventar

b)	utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker

c)	apparater, for eksempel brannslukningsapparat

d)	skap, benker, innvendige dører med karmer

e)	listverk, skillevegger, tapet

f)	gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk

g)	vegg-, gulv- og himlingsplater

h)	rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring

i)	vinduer og ytterdører.

Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.

Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.

Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet.

Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.

https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65/§32

 

 

Litt redigert: "Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som ... vinduer ..." og "nødvendig reparasjon ... av [vinduer], men ikke utskifting av ... vinduer ..."

 

Saken i denne tråden høres mistenkelig ut som "reparasjon av vindu", noe som er ditt ansvar etter loven.

 

Lovens forarbeider sier blant annet dette: 

 

Quote

 

I femte ledd er det uttrykkelig bestemt at seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men det er gjort unntak for utskifting av vinduer og ytterdører. Seksjonseieren plikter å vedlikeholde vinduer og ytterdører, men altså ikke å skifte dem ut. Begrunnelsen er hensynet til å beholde en enhetlig fasade. Noen ganger kan det være vanskelig å trekke grensen mellom vedlikehold og reparasjon (som påligger seksjonseierne) og utskifting (som påligger sameiet). Dersom reparasjon av vinduet eller ytterdøren tilbake til samme tilstand er teknisk og økonomisk forsvarlig, er det ikke behov for å skifte ut vinduet eller ytterdøren. Da påhviler plikten seksjonseierne. Dersom en vindusrute knuses, og denne lar seg erstatte med en tilsvarende vindusrute, kan vinduet repareres. Da påhviler vedlikeholdsplikten seksjonseieren. Er det derimot nødvendig med en fullstendig utskifting av vinduet, enten fordi det teknisk eller økonomisk sett ikke lar forsvare (eller er mulig) å reparere vindusruten, eller fordi hele vinduet med innramming mm. må skiftes ut, har sameiet vedlikeholdsplikten. Den bakenforliggende tanken, som kan gi en viss veiledning i grensetilfellene, er at dersom et vedlikehold (reparasjon eller utskifting) medfører en endring av fasaden (eller – for så vidt gjelder ytterdører som grenser mot innvendige fellesarealer – av det visuelle inntrykket av fellesarealene), er det sameiet som skal stå for dette. Synspunktene her er i samsvar med hva som er antatt i tilknytning til burettslagslova § 5-12, se Wyller; Boligrett (5. utg.) s. 130.

 

Det må samtidig understrekes at hvem som har vedlikeholdsplikten, ikke er ensbetydende med hvem som til sist ender opp med den økonomiske belastningen. Er det mangelfullt vedlikehold av fellesarealene som medfører at en vindusrute knuses, for eksempel ved at sameiet har vanskjøttet et tre på fellesarealet som velter og knuser ruten, kan seksjonseieren kreve erstatning av sameiet for reparasjonsomkostningen. Omvendt: Er det seksjonseierens bruk av seksjonen som medfører at hele vinduet må skiftes ut, eksempelvis hvis seksjonseieren ikke sørger for utlufting av bruksenheten slik at vindusrammen råtner, kan sameiet kreve utskiftingskostnadene erstattet av seksjonseieren.

 

-- kommentar til § 32 i Prop.39 L (2016-2017)

 

Du kan jo se på prisene og om det er mulig å prøve seg med at det "økonomisk sett ikke lar forsvare" å reparere vinduene og en ren utskifting er mer fornuftig. En fordel med utskifting er at det vil gå lengre tid før sameiet til slutt må skifte ut de nye vinduene. 

Din beste sjanse er nok å si at i alle fall deler av arbeidet som må gjøres faller utenfor ditt ansvar, og gjelder fasade/fellesarealer. Dermed bør dere dele på kostnadene.

Borettslagsloven § 5-12, som har en liknende regel om vedlikehold/utskifting av vinduer, har følgende kommentar i (del av) note 291 Kåre Lilleholt på Rettsdata.no.

Quote

Vedlikehald av vindauge omfattar skifting av ruter, måling m.m. av innvendige karmar. Utvendige vindaugskarmar bør reknast som omfatta av andelseigarens vedlikehaldsplikt dersom dei er tilgjengelege frå bustaden eller nokolunde enkelt frå utsida (som i rekkehus). Etter omstenda kan utvendige vindaugskarmar måtte likestillast med fasade og høyre under lagets vedlikehaldsplikt. 

Dette er bare meningen til en enkelt (dyktig) jurist, og gjelder strengt tatt en annen lov. Men det kan likevel støtte at omfattende arbeider som de du beskriver kan være helt eller delvis sameiets ansvar. 

Hvis vedtektene henviser til 1997-loven har du bedre grunnlag for å hevde at reglene ikke er klare og at reparasjonene i denne saken er sameiets ansvar. 

 

Uansett holder jeg på at du bør få reparasjonen gjort. For ordens skyld kan du først sende varsel til styret om at du anser reparasjonen som sameiets ansvar, men at du legger ut for å hindre større skader, jf. eierseksjonsloven (2017) § 33 siste ledd. 

 

 

Når det gjelder parketten vil sannsynligvis  sameiet måtte dekke kostnadene hvis sameiet har ansvaret for vinduet, jf eierseksjonsloven (2017) § 35 første ledd. Hvis dere kommer til at dere begge har noe ansvar for vinduet er jeg mer usikker.

Endret 10. januar 2020 av Ståle Nordlie

[Gjest d6343...254]

Takk for innspill Ståle. Setter stor pris på det.

 

Har lagt ved det som står vedtektene, for meg så det helt lik ut.

 

Det var formannen og et styremedlem som var her ved første befaring og sa at det selvsagt skulle bli ordnet.

 

Når «håndtverkerne» var her var det kun formannen som var her. Han var helt klar da på at dette skulle bli ordnet.

 

Leverandøren er samme folk som jobbet i selskapet når bygget ble reist, men de har gått konkurs 2 ganger. De var kun underleverandør til utbygger, driver kun med vindusfasader og innglasserte terrasser.

 

Viser seg at det var lekkasje i naboblokken, den ble ordnet fra sameiets side for 4 år siden. Hører til samme sameie, samme styre som var aktive da.

 

Jeg følger ditt råd, varsler at jeg legger ut. Da følger jeg opprinnelig takst som inkluderte pakking, flyttebyrå, oppbevaring osv. mens hele gulvet ble skiftet. Samme parkett i alle rom.

 

Igjen takk for at du fungerer som en «ventil» for frustrasjonen.

 

 

 

Anonymous poster hash: d6343...254

[Taurean]

Håper du oppdatérer. Interessant sak.

[Ståle Nordlie]

14 hours ago, Guest d6343...254 said:

Har lagt ved det som står vedtektene, for meg så det helt lik ut.

Ah, ok. 

Den gamle eierseksjonsloven fra 1997 § 20 lyder:

Quote

 

§ 20.Vedlikehold

Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.

Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like.

 

Ordlyden er ikke identisk. I følge  vedtektene er det sameierne som skal gjøre "innvendig vedlikehold av egen seksjon..." og sameiet skal gjøre "ytre vedlikehold av eiendommen med... fellesarealer". Men du har kanskje rett i at reglene er ment å ha samme innhold.

Jeg tror i alle fall vedtektene er positive for deg. "Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper" (Stadheim, 2019, s. 393) sier at "t]radisjonelt er vinduene ansett som fellesareal, det vil si en del av bygningskonstruksjonen." Når det må bygges stillas og gjøres relativt omfattende arbeider fra utsiden av bygget, på noe som er fellesareal, vil jeg si det faller inn under "ytre vedlikehold av eiendommen med... fellesarealer". Det skal godt gjøres å kalle det  "innvendig vedlikehold av egen seksjon". 

Med andre ord, vedtektene fastsetter "at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen [eierseksjonsloven 2017 § 32] helt eller delvis påligger sameiet", jf. eierseksjonsloven 2017 § 32 (8). Da unngår du forhåpentlig de mer problematiske reglene om reparasjon av vinduer som ellers gjelder.

 

Jeg tviler forøvrig på om du får skiftet parkett i "alle rom" for sameiets regning, selv om sameiet har ansvaret for reparasjon av vinduet. Selv et enkelt rom kan være problematisk hvis det er mulig å bare fikse den skadede delen uten at det blir stygt. Jeg husker ikke detaljene, men jeg husker å ha lest flere saker, med forskjellige utfall, der man krangler om slike spørsmål.

 

Endret 11. januar 2020 av Ståle Nordlie
rettet navn forfatter

[Taurean]

Ståle Nordlie, wtf ^^ Men ... man må respektére navnet. Håper du får et greit svar.

[G]

On 1/7/2020 at 1:07 AM, Guest d6343...254 said:

Spoiler

 

Hei, trenger litt råd om en kjedelig sak.

 

Bor i 12 år gammel blokk hvor det er en lekkasje hos meg, det er direkte slurv fra da det ble bygget.

 

Styret har lenge hevdet at det ikke er sameiet sitt ansvar, både skriftlig og muntlig.

 

Jeg har hevdet noe annet og derfor har de bare ignorert meldinger fra meg.

 

I januar 2019 hadde jeg en nabo på besøk når det regnet kraftig og han ringte en i styret som litt motvillig kom og så på det.

 

Dagen etter kom også formannen og lovet å tilkalle tømmermann. Om ikke samme dagen, så snart. Ingenting skjedde.

 

I juni 2019 regnet det igjen inn, samme 2 personer kom og så lekkasjen, neste dag kom det tømmermann som så på det og beskrev hva som skulle gjøres.

 

Formannen gav grønt lys der og da, de skulle begynne straks fellesferien var over.

 

I november 2019, hadde ingenting skjedd. Fikk ingen svar.

 

Da stanset jeg innbetaling av mnd. kostnad for å fremprovosere en reaksjon. Et varamedlem kom på besøk, han skulle gjerne hjelpe men likte ikke min trussel om å ikke betale felleskostnadene. Jeg sa det var greit, jeg skulle betale men da måtte han sørge for at noe ble gjort.

 

Begrunnelsen var at dette ble kostbart for sameiet, 50 andre måtte betale for noe som ikke angikk dem. Jeg ville bli upopulær.

 

2 uker senere regnet det igjen inn, da kom endelig tømmermannen og fikk ordnet det midlertidig.

 

Vindusprodusent (konkurs siden bygget ble reist) og tømmermann var enige om at de måtte sette opp stilas. For høyt for lift. Lovnaden var rett etter nyttår.

 

Nå sier styret at de ikke vil ta ansvar og jeg selv må ordne dette.

 

Slik jeg finner ut ved hjelp av google er dette klart sameiets ansvar.

 

Jeg eier boligen selv, har vanlig innboforsikring som også bestemt mener det er sameiet sitt ansvar. Sameiet sin forsikring skal dekke ødelagt parkett, men når styret har latt det gå såpass lang tid stiller de spørsmål.

 

En eiendomsmegler sa det var en gråsone, men normalt dekket sameiet vegger og tak. Umulig å selge boligen da den har en aktiv lekkasje.

 

Finnes det en lov jeg kan vise til?

 

Så lurer jeg på råd, hva kan jeg gjøre her?

 

Er litt konfliktsky og synes advokat er drøyt da jeg trives godt her, det er jo naboene mine som må dekke hvis sameiet blir ansvarlige.

 

+

 

Hva med parketten hos meg? Stemmer det at jeg blir sittende med svarteper? Takstmann har vært her og påpekt fuktighet samt estimert utbedring.

 

Anonymous poster hash: d6343...254

Advokat Stadheim, nå har ikke jeg lest 4. utgave, men jeg regner nesten med at reglene for det ikke er endret. Det er en rekke ting i et boligsameie som defineres som fellesareal.

Vinduer er definert som fellesareal, ergo skal sameiet i felleskap dekke vedlikehold av disse. Men, du kan ikke forvente å få en vesentlig bedre modell enn den som var montert tidligere, uten at generalforsamlingen godkjenner dette. Det kan den gjøre dersom noen foreslår å skifte ut alle vinduene, slik at alle får like goder.

Styret i ditt sameie gjør ikke vedlikeholdspliktoppgaven sin. Dette kan få konsekvenser for styret. Enkleste veien er nok å belære dem på en saklig måte. Så skal du nok se at det ordner seg.

Bygget står til forfall pga. dette ene vinduet (som kan lede til et større rehabiliteringsbehov noen måneder inn i tid), og det er egentlig ingen gråsone ift. til et styre som forsømmer vedlikeholdsansvaret.

Dersom du får generalforsamlingen til å være enig med deg, og styret har påført bygget større skade pga. manglende vedlikehold så kan generalforsamlingen skifte ut styret. Det nye styret kan saksøke alle styremedlemmene fra det gamle styret for sameiets regning, eller gå på det mest bemidlede styremedlemmet (betyr ingen forskjell) om å få erstatning. Men, får du ikke generalforsamlingen med deg på din side, så stiller du svakere og det kan koste deg dyrt for egen regning å føre saken.

https://www.universitetsforlaget.no/handbok-for-styremedlemmer-i-boligselskaper-1

Endret 11. januar 2020 av G

[G]

5 hours ago, Ståle Nordlie said:

 

Litt redigert: "Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som ... vinduer ..." og "nødvendig reparasjon ... av [vinduer], men ikke utskifting av ... vinduer ..."

 

 

Dette ansvaret bør du da kunne redegjøre for hva går ut på. Hva mer en f.eks. å tørke av pakning og å smøre hasper og håndtak med tynn sprayolje kan man forvente at andelseier er ansvarlig for? Vindusvask kanskje, men noen ganger så inngår jo det i vaktmesterarbeidet på bygget dersom vinduer er vanskelige å komme til. Uansett så er det sjeldent at en skitten rute gjør at treverket i vinduet råtner bort.

Da er det snarere mangel av pleie som ytre vindusbeising eller liknende som pleier å lede til råte. Det vil jeg si at er styrets ansvar å påse at bygget ikke forfaller.

Endret 11. januar 2020 av G

[Ståle Nordlie]

11 hours ago, G said:

Dette ansvaret bør du da kunne redegjøre for hva går ut på. Hva mer en f.eks. å tørke av pakning og å smøre hasper og håndtak med tynn sprayolje kan man forvente at andelseier er ansvarlig for? Vindusvask kanskje, men noen ganger så inngår jo det i vaktmesterarbeidet på bygget dersom vinduer er vanskelige å komme til. Uansett så er det sjeldent at en skitten rute gjør at treverket i vinduet råtner bort.

Da er det snarere mangel av pleie som ytre vindusbeising eller liknende som pleier å lede til råte. Det vil jeg si at er styrets ansvar å påse at bygget ikke forfaller.

G, det du siterte var tatt direkte fra gjeldende lov. Jeg tok også med et langt sitat fra forarbeidene som utdyper hva det "går ut på". Regelen inkluderer "reparasjoner" som eiers ansvar.

Som jeg sa over bør TS støtte seg på vedtektene, som, i følge loven, kan gi andre regler enn lovens utgangspunkt.

(Sitatet fra "Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper" er forøvrig tatt litt ut av sammenhengen. Stadheim er naturligvis klar over at "[e]ierens vedlikeholdsplkt omfatter vindu...", og han sier mer om det. Poenget var at vinduene i utgangspunktet vil anses som fellesareal, jf. vedtektene til TS.)

[G]

Ble bare litt usikker på hva dere mente. Så dersom det ikke står noe i vedtektene som skifter byrden fra en part til en annen, så sier loven hva om vinduer? At det er fellesareal, vil jeg anta.

[Ståle Nordlie]

7 minutes ago, G said:

Ble bare litt usikker på hva dere mente. Så dersom det ikke står noe i vedtektene som skifter byrden fra en part til en annen, så sier loven hva om vinduer? At det er fellesareal, vil jeg anta.

Hva man kaller fellesareal  er ikke nødvendigvis så viktig. Loven nevner uttrykkelig vinduer i § 32. Vedlikehold/reparasjon er dermed i utgangspunktet (uten egen regel i vedtektene) seksjonseiers ansvar, mens utskifting er  sameiets ansvar.

Så kan man diskutere hvor bokstavelig det skal tolkes.