Manglende byggegodkjennelse på hus

[Tresk0]

Hei, skal selge huset og har oppdaget at det mangler nødvendig søknad/tillatelse ifm med oppføringen (kommunen har sendt meg søknadspapirene første eier fikk godkjenning for i 1978, men det er altså vesentlige endringer etter dette de mener ikke har godkjenning). Jeg kjøpte huset for ca 25 år siden og tenker nå ta kontakt med første eier for å etterspørre om han kan fremvise noen godkjenning. En nabo som bygde samtidig tror at huset bevisst ble endret uten godkjenning, det var regler for utnyttelsesgrad og lån fra husbanken som visstnok mange jukset med på den tiden. I kjøpekontrakten vår står det eksplisitt at `selger garanterer for at bebyggelsen på eiendommen er lovlig oppført`

Så spørsmålet mitt er om dette kan gi grunnlag for noen krav fra min side nå så lenge i etterkant?

 

[0laf]

Reklamasjonsfristen på boligkjøp er vel fem år, så nei, du har ikke grunnlag for noe krav mot tidligere eier.

[Star Fox]

Har kommunen bedt deg om å søke tillatelse for huset slik det fremstår i dag?

[Taurean]

0laf skrev (4 timer siden):

Reklamasjonsfristen på boligkjøp er vel fem år, så nei, du har ikke grunnlag for noe krav mot tidligere eier.

Så reklamasjonsfrist trumfer alle typer avtaler og kontrakter?

Endret 14. desember 2019 av Taurean

[Tresk0]

Star Fox skrev (8 timer siden):

Har kommunen bedt deg om å søke tillatelse for huset slik det fremstår i dag?

Nei, kommunen sier de ikke kommer til å forfølge dette. Men megler mener at det allikevel kan påvirke pris. Kan så klart byggemelde nå, men da må dagens forskrift legges til grunn og det vil ta tid og penger. 

[0laf]

Taurean skrev (6 timer siden):

Så reklamasjonsfrist trumfer alle typer avtaler og kontrakter?

Nei, det er avtalefrihet, men de færreste selgere tar på seg ansvaret for en solgt bolig i 25 år, det må i så fall være ekstraordinært, og uten slik avtale, gjelder Avhendingslovens absolutte reklamasjonsfrist på 5 år.

Man kan neppe heller hevde at det er noe tidligere eier burde visst, når nåværende eier selv ikke har oppdaget det på 25 år.

Endret 14. desember 2019 av 0laf

[Taurean]

0laf skrev (1 time siden):

Nei, det er avtalefrihet, men de færreste selgere tar på seg ansvaret for en solgt bolig i 25 år, det må i så fall være ekstraordinært, og uten slik avtale, gjelder Avhendingslovens absolutte reklamasjonsfrist på 5 år.

Man kan neppe heller hevde at det er noe tidligere eier burde visst, når nåværende eier selv ikke har oppdaget det på 25 år.

Hvis du leser det med liten skrift 

 

Tresk0 skrev (12 timer siden):

I kjøpekontrakten vår står det eksplisitt at `selger garanterer for at bebyggelsen på eiendommen er lovlig oppført`

 

[0laf]

Taurean skrev (2 minutter siden):

Hvis du leser det med liten skrift 

Med mindre selgeren i 1994 også skrev under på at den garantien gjelder i all overskuelig fremtid, så er det fremdeles 5 års reklamasjonsfrist.

[Taurean]

0laf skrev (10 minutter siden):

Med mindre selgeren i 1994 også skrev under på at den garantien gjelder i all overskuelig fremtid, så er det fremdeles 5 års reklamasjonsfrist.

Og det baserer du på?

[0laf]

Taurean skrev (5 minutter siden):

Og det baserer du på?

At avhendingsloven gjelder, med mindre annet er spesifikt avtalt.

Kravet er også foreldet etter Foreldelsesloven, samt at feil og mangler må være vesentlige for at det skal utløse noen erstatningsplikt, det vanlige er vel minst 5% av eiendommens verdi.

Nå er det umulig å si noe om trådstarters bolig uten å vite mer, men generelt er det ikke noe problem å få ettergodkjent slike ting hos kommunen, det er kun å levere søknad nå i ettertid, som oftest godkjennes det uten sanksjoner så fremt endringene er innen rimelighetens grenser.

[Tresk0]

Takk for gode innspill. Konkret gjelder dette at første eier har søkt om å bygge hus uten kjeller. Huset ble imidlertid oppført med fullt innredet kjeller, og det er altså dette vår megler oppdaget når vi nå selv skal selge videre. Vi kjøpte selv uten megler i 1994, og var da såpass unge og uerfarne at vi trodde på selger når han muntlig, og i kjøpekontrakten garanterte for at boligen var lovlig oppført. I tillegg forelå det en takstrapport fra 1987 som oppgir boarealer også i kjeller. 

[0laf]

Dersom det dreier seg om kjeller, bør du undersøke om utnyttelsesgrad er i BRA eller BYA, det vanligste er nok fremdeles BYA, altså bebygd areal i forhold til tomtestørrelse, og da har ikke kjeller noen betydning.

Den gangen man tok opp husbanklån, kan det være at det var begrensninger på bruksarealet, noe det fremdeles er, i dag er det vel maks 150m2 for enebolig hos Husbanken, så det kan være at man jukset med kjelleren for å få lån, i så fall er ikke boligen i strid med noen kommunale reguleringer, og ettergodkjenning er kanskje trivielt.

Det enkleste er vel å starte med å ta dette med kommunen, det må dere uansett, og så se hva som skjer, dette løser seg nok uten nevneverdige problemer, når huset har vært slik i alle år, kjeller er jo ikke akkurat noe man bygger på etterpå.

Kommunenes plikt til å føre kontroll forsvant vel i 1987, men kontroller på byggeplassen var fremdeles en rett kommunen hadde, og ofte benyttet seg av, helt frem til 1997, når egenkontroll ble innført, slik at dersom kommunen ikke har oppdaget at huset er bygd på en kjeller som ikke står i tegningene, så er det veldig pussig? Har du ferdigattest på huset?

 

[Tresk0]

Det foreligger ikke ferdigattest. Kommunen sier det ikke vil være noen stor utfordring å få dette i orden (ingen problem med utnyttelsesgrad) , men det må søkes om nytt tiltak, og etter nåværende forskrift (TEK17). Så må det søkes dispensasjon for alle de tingene som ikke vil oppfylle standarden. Heldigvis er det bygd i god standard med tilstrekkelig takhøyde, vindusarealer, rømningsveier osv, så det bør gå relativt greit. Men det vil ta tid, og selvsagt gi noen kostnader. I og med at kommunen sier dette er noe de ikke kommer til å forfølge eller stille krav til godkjenning er det mest fristende bare å opplyse om fakta, og håpe kjøperne ikke lar seg skremme. Saksbehandleren sa faktisk at det var mer regel enn unntak at boligene på feltet vårt er bygd med kjeller uten at det er byggemeldt. 

Men da konkluderes det altså med at en kjøpekontrakt som sier «Selger garanterer at bebyggelsen på eiendommen er lovlig oppført» ikke gir grunnlag for noen krav ut over 5 år?. En liten kommentar til dette er at jeg egentlig ikke har noe stort behov for å kreve noe av selger, men jeg er ganske irritert over at han har bevisst holdt en viktig opplysning tilbake. Så når jeg nå skal kontakte han for å spørre om han evt sitter på papirer som kommunen evt måtte ha forlagt så er det greit å vite hvordan saken står juridisk. 

[Drunkenvalley]

Kvifor skal det godkjennes etter nåværende forskrift om dette var oppført for meir enn 25 år sida? Det virker snodig for meg.

[Tresk0]

Oppført i 1978, men slik er det altså, ingen tvil om det. Men det hadde så klart vært en enklere løsning om man bare kunne omregulere arealet. Da ville kommunen på sin side også oppnådd at flere ville fått papirene i orden. 

[0laf]

Drunkenvalley skrev (1 time siden):

Kvifor skal det godkjennes etter nåværende forskrift om dette var oppført for meir enn 25 år sida? Det virker snodig for meg.

Slik er loven, når man søker om ettergodkjenning godkjennes tiltaket etter gjeldende regler på det tidspunktet søknaden behandles, ikke når det ble bygd.

 

Tresk0 skrev (1 time siden):

Men da konkluderes det altså med at en kjøpekontrakt som sier «Selger garanterer at bebyggelsen på eiendommen er lovlig oppført» ikke gir grunnlag for noen krav ut over 5 år?

I utgangspunktet, ja. Det er jo også et krav om betydelig mangel, dersom eiendommen er verdt for eksempel 3 mill, så må du nok opp i 150 000 i kostnader for å utbedre feilen, eller i dette tilfellet få godkjenning på plass, før det er å anse som betydelig mangel.

25 år etter, er det jo ikke sikkert tidligere eier lever en gang, og med mindre han er opprinnelig eier som oppførte eiendommen i 1978, hele 16 år før du kjøpte, så er det heller ikke sikkert han selv visste om dette.

Endret 14. desember 2019 av 0laf

[Drunkenvalley]

6 minutes ago, 0laf said:

Slik er loven, når man søker om ettergodkjenning godkjennes tiltaket etter gjeldende regler på det tidspunktet søknaden behandles, ikke når det ble bygd.

Snodig. Når eg var i diskusjon med kommunen angående hull i godkjenningar virka det som dei ville ta ein vurdering ut i frå kva som var relevant i tidå arbetet var gjort.

Kanskje eg misforsto. Me er ikkje ferdige med den prosessen sjølv.

[Tresk0]

0laf skrev (56 minutter siden):

 

I utgangspunktet, ja. Det er jo også et krav om betydelig mangel, dersom eiendommen er verdt for eksempel 3 mill, så må du nok opp i 150 000 i kostnader for å utbedre feilen, eller i dette tilfellet få godkjenning på plass, før det er å anse som betydelig mangel.

25 år etter, er det jo ikke sikkert tidligere eier lever en gang, og med mindre han er opprinnelig eier som oppførte eiendommen i 1978, hele 16 år før du kjøpte, så er det heller ikke sikkert han selv visste om dette.

Det er han jeg kjøpte av som har signert søknaden om byggetillatelse, så liten tvil om at han bevisst har omgått det han søkte om (forutsatt at han ikke har papirer som bekrefter at han har fått tillatelse i ettertid). Jeg tviler på at han hadde glemt dette 16 år senere, men uansett ga han jo da en garanti. 

Vel, jeg dropper da å stille noen krav til han i sakens anledning, og bare forspør om han har noen dokumentasjon som kan bekrefte at ombyggingen er godkjent. 

[Ståle Nordlie]

Det stemmer nok at det er for sent å rette et krav mot selger. 

Hovedproblemet er foreldelsesloven. Etter "ca 25 år" kan jeg ikke se noen vei rundt foreldelse. Det er ikke nødvendig å gå inn på når eventuelt foreldelsen skjedde.

Avhendingsloven, hvis den gjelder for salget, og reklamasjonsfristen er derimot ikke nødvendigvis et problem.

 

Quote

§ 4-19.Reklamasjon

(1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.

(2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.

(3) Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(4) Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova.

 

 

Selger garanterte for at bebyggelsen var lovlig oppført. Det kan godt tenkes at han var "grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru".

 

Her snakker vi videre om mangel på grunn av "uriktig opplysning om eigedomen", jf. avhl. § 3-8. Da trenger man ikke gå til § 3-9 andre punktum om "vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles". Det er altså ikke nødvendig å drive noen prosentregning.

[Tresk0]

Takk for gode svar. ?