Hjemmelshaver og eierforhold - eiendom

[Fearling]

Hvor stor betydning har det for de reelle eierforholdene iht. loven (eneeie/sameie), at en person står oppført som hjemmelshaver på en eiendom? Vil den som står oppført som hjemmelshaver også være eneeier av eiendommen?

[krikkert]

Hvem som er eier av eiendommen og hvem som er hjemmelshaver er i rettslig sammenheng to separate ting. 

Rettssystemet vil anta at hjemmelshaver også er eier, men dette er bare en såkalt legalpresumsjon, det vil si noe man går ut fra når man ikke har andre holdepunkter. Det er ikke en sterk legalpresumsjon, den veier ikke tyngre enn andre bevis. Den er også eksplisitt fraveket i en del tilfelle, se for eksempel tvangsfullbyrdelsesloven § 7-13 tredje ledd som etablerer at det at kun den ene ektefellen er hjemmelshaver ikke alene er nok til å dokumentere at vedkommende eier alene. 

Eierskap til en eiendom gir myndighet til å selge, drive, bygge ut, endre mv. eiendommen. Man har rett til å rå over eiendommen både rettslig og faktisk. Man kan inngå en avtale man ikke har rett til å tinglyse. 

Hjemmel til en eiendom gir rett til å samtykke og nekte til tinglysing av rettshandel knyttet til eiendommen (tinglysningsloven § 13 jf. § 14). Det gir ikke i seg selv noen rett til å inngå slike rettshandler, det er det eierposisjonen som gjør. Man kan altså tinglyse en avtale man ikke har rett til å inngå. 

[Fearling]

krikkert skrev (1 time siden):

Hvem som er eier av eiendommen og hvem som er hjemmelshaver er i rettslig sammenheng to separate ting. 

Rettssystemet vil anta at hjemmelshaver også er eier, men dette er bare en såkalt legalpresumsjon, det vil si noe man går ut fra når man ikke har andre holdepunkter. Det er ikke en sterk legalpresumsjon, den veier ikke tyngre enn andre bevis. Den er også eksplisitt fraveket i en del tilfelle, se for eksempel tvangsfullbyrdelsesloven § 7-13 tredje ledd som etablerer at det at kun den ene ektefellen er hjemmelshaver ikke alene er nok til å dokumentere at vedkommende eier alene. 

Eierskap til en eiendom gir myndighet til å selge, drive, bygge ut, endre mv. eiendommen. Man har rett til å rå over eiendommen både rettslig og faktisk. Man kan inngå en avtale man ikke har rett til å tinglyse. 

Hjemmel til en eiendom gir rett til å samtykke og nekte til tinglysing av rettshandel knyttet til eiendommen (tinglysningsloven § 13 jf. § 14). Det gir ikke i seg selv noen rett til å inngå slike rettshandler, det er det eierposisjonen som gjør. Man kan altså tinglyse en avtale man ikke har rett til å inngå. 

Takk for svar!

Noen oppfølgingsspørsmål; Hvis man mottar en eiendom som en gave fra en tredjemann, vil jo det være en måte å stifte sameie på dersom gaven er rettet til begge. Da beror vurderingen på en tolkning av gaveløftet, og slik jeg forsto det vil ikke det at kun én av dem står oppført som hjemmelshaver ha avgjørende betydning i vurderingen dersom gavehensikten taler for at det er til begge. Er det rett?

Og i tillegg, vil det være av betydning at partene som mottar gaven ikke er gift, men gifter seg dagen etterpå? Hvis kun den ene ektefellen står som hjemmelshaver, og denne ektefellen gjør klart et skriftlig skjøte som er ment som en gave, slik at hjemmelen til halvparten skulle overføres til den andre ektefellen. Har dette en betydning for eierforhold, eller er det kun for det formelle? Kan et slikt skjøte være en ektepakt dersom formkravene er innfridd? Uten at ektefellen som skal motta halvparten ikke skriver under på skjøtet og det blir heller ikke tinglyst. Men samtidig er de jo ikke ektefeller og man kan vel ikke bruke ekteskapsloven § 50 om gaveoverføring mellom ektefeller da som må gjøres i ektepakt?

[krikkert]

Det er korrekt - det er innholdet i gaveløftet som avgjør hvem som har mottatt gaven. Hvis hjemmelshaver er eier vil hvem vedkommende overdrar hjemmelen til kunne bidra til å tolke innholdet i gaveløftet, men det er ikke avgjørende. At mottakerne gifter seg dagen etterpå er i seg selv av lite betydning - bryllupsgaver kan være til den ene like godt som til begge. 

Hvis den ene mottakeren "gjør klar" (men ikke ferdigstiller) et skjøte som er ment å overdra halvparten til den andre ektefellen kan ikke den andre ektefellen bygge noen rett på det alene. Et gaveløfte er bindende for giver først når det kommer frem til mottaker, og i mange tilfeller selv ikke da - norsk rett bygger på at en giver har mye større adgang til å tilbakekalle et gaveløfte enn andre forhold. 

Et slikt skjøte kan ikke være en ektepakt. Ektepakter har formkrav, jf. ekteskapsloven § 54, og selv om de ikke krever at ektefellen som disposisjonen er til gunst for medvirker krever de at avgiveren og vitnene vet at det er en ektepakt. En gave gitt uten at det er gjort i ektepakts form er ugyldig og kan kreves tilbake, jf. Ot.prp.nr. 28 (1990-1991) s. 113. 

[Fearling]

krikkert skrev (1 minutt siden):

Det er korrekt - det er innholdet i gaveløftet som avgjør hvem som har mottatt gaven. Hvis hjemmelshaver er eier vil hvem vedkommende overdrar hjemmelen til kunne bidra til å tolke innholdet i gaveløftet, men det er ikke avgjørende. At mottakerne gifter seg dagen etterpå er i seg selv av lite betydning - bryllupsgaver kan være til den ene like godt som til begge. 

Hvis den ene mottakeren "gjør klar" (men ikke ferdigstiller) et skjøte som er ment å overdra halvparten til den andre ektefellen kan ikke den andre ektefellen bygge noen rett på det alene. Et gaveløfte er bindende for giver først når det kommer frem til mottaker, og i mange tilfeller selv ikke da - norsk rett bygger på at en giver har mye større adgang til å tilbakekalle et gaveløfte enn andre forhold. 

Et slikt skjøte kan ikke være en ektepakt. Ektepakter har formkrav, jf. ekteskapsloven § 54, og selv om de ikke krever at ektefellen som disposisjonen er til gunst for medvirker krever de at avgiveren og vitnene vet at det er en ektepakt. En gave gitt uten at det er gjort i ektepakts form er ugyldig og kan kreves tilbake, jf. Ot.prp.nr. 28 (1990-1991) s. 113. 

Hvorfor kan ikke et slikt skjøte være en ektepakt? Det er vel ikke et krav at dokumentet er navngitt "Ektepakt". Men dersom det er to vitner som har lest gjennom skjøtet, som begge har signert det og bekreftet ektefellens (som gir gaven) underskrift og er til stede sammen, og at det er krysset av for en gave. Da er det vel ikke nødvendig å kreve at gavemottakeren (den andre ektefellen) skriver under på skjøtet eller at skjøtet må bli tinglyst. Er ikke formkravene etter § 54 da oppfylt?

Og hvis formkravene er innfridd, er en slik ektepakt en avtale om eierforholdene, at det skal være sameie? Eller er det kun en avtale om det formelle og at begge blir hjemmelshavere?

[krikkert]

Et skjøte overdrar i seg selv bare grunnbokshjemmel, ikke eiendomsrett. Derfor vil ikke alltid et skjøte formidle nok informasjon til vitnene til at det i seg selv vil si at de forstår at det 1) også innebærer overdragelse av eiendomsretten, og 2) at det er en ektepakt. Man er da avhengig av at denne informasjonen tilføres muntlig eller separat. Men det er svært sjelden at man etablerer delt grunnbokshjemmel uten også å mene å etablere sameie i eiendommen. 

Selv om skjøtet er ferdigstilt og vitnebekreftet er gaven ikke fullbyrdet før skjøtet er sendt til tinglysning av giveren. Gaven kan antagelig tilbakekalles frem til den er tinglyst. 

 

[Fearling]

krikkert skrev (19 timer siden):

Et skjøte overdrar i seg selv bare grunnbokshjemmel, ikke eiendomsrett. Derfor vil ikke alltid et skjøte formidle nok informasjon til vitnene til at det i seg selv vil si at de forstår at det 1) også innebærer overdragelse av eiendomsretten, og 2) at det er en ektepakt. Man er da avhengig av at denne informasjonen tilføres muntlig eller separat. Men det er svært sjelden at man etablerer delt grunnbokshjemmel uten også å mene å etablere sameie i eiendommen. 

Selv om skjøtet er ferdigstilt og vitnebekreftet er gaven ikke fullbyrdet før skjøtet er sendt til tinglysning av giveren. Gaven kan antagelig tilbakekalles frem til den er tinglyst. 

 

Okei, da forstår jeg! ?

Et annet spørsmål angående sameie dersom det stiftes gjennom mederverv, altså ved vilkårene om bidrag og felles prosjekt. Sett at den ene ektefellen tjener svært godt, mens den andre er hjemmeværende med flere barn under skolepliktig alder uten at den andre hjelper til, og de tar opp et lån sammen som solidarskylndere. Og den ene ektefellen som tjener bra gir den andre ektefellen en disposisjonsrett til sin konto. Kontoen består imidlertid av utbyttepenger fra aksjer i et selskap som den den utearbeidende ektefellen arvet før ekteskapet ble inngått. Nedbetalingen av lånet skjer fra denne kontoen. Kan den hjemmeværende ektefellen anses som sameier i kontoen? Og er egentlig utbytte en andel fra den ektefellens aksjer (og således også midler som ikke kan muliggjøres), eller er det bare en slags "lønn"?

Burde disposisjonsretten til kontoen være en del av ektefellens underholdsplikt etter loven? Har den hjemmeværende ektefellen bidratt noe? Med tanke på at arv, gaver eller midler som ektefellen eide før samlivet ikke kan muliggjøres av den indirekte bidragsyteren. Er den hjemmeværende ektefellen sameier i noe da dersom lånet nedbetales av utbyttekontoen, hvis ektefellen har disposisjonsrett til den? Eller har ikke disposisjonsretten noe å si? Og hvilken betydning har det at utbyttet blir flyttet over til en annen konto?

Endret 12. desember 2019 av Fearling

[krikkert]

En "konto" er i seg selv ikke et formuesobjekt man kan erverve eierskap til. Det er eventuelt pengene man kan erverve eierskap til. Det å disponere en konto gir i seg selv aldri noe bidrag til eiendomsrett i kontantbeholdningen på konto. Utbytte fra aksjer tilhører den som eier aksjene. Hvis aksjene er arv har ektefellen per definisjon ikke bidratt til dem, og da er utbyttet arvingens eneeie. 

Det å gi disposisjonsrett over en konto kan bidra til å oppfylle den gjensidige underholds- og opplysningsplikten etter ekteskapsloven §§ 38 og 39, hvis ektefellen har rett til å bruke penger fra kontoen til fellesutgifter og særlige behov. Underholdsplikten lar imidlertid ikke en ektefelle tilegne seg penger fra den andre (overføre dem til egen konto unntatt som ledd i å dekke utgifter som nevnt). 

Det følger av ekteskapsloven § 31 at eiendeler som erverves av begge ektefellene blir sameie, og ved vurderingen av hvem som har ervervet en eiendel som tjener til ektefellenes felles personlige bruk skal det legges vekt på en ektefelles arbeid i hjemmet.

Den lånefinansierte gjenstanden/eiendommen kan det etableres sameie i, hvis det er slik at hjemmearbeidet muliggjør ektefellens innsats utenfor hjemmet og dermed øker f.eks. utbyttet slik at utbyttet kan finansiere lånet. 

[Fearling]

krikkert skrev (3 minutter siden):

En "konto" er i seg selv ikke et formuesobjekt man kan erverve eierskap til. Det er eventuelt pengene man kan erverve eierskap til. Det å disponere en konto gir i seg selv aldri noe bidrag til eiendomsrett i kontantbeholdningen på konto. Utbytte fra aksjer tilhører den som eier aksjene. Hvis aksjene er arv har ektefellen per definisjon ikke bidratt til dem, og da er utbyttet arvingens eneeie. 

Det å gi disposisjonsrett over en konto kan bidra til å oppfylle den gjensidige underholds- og opplysningsplikten etter ekteskapsloven §§ 38 og 39, hvis ektefellen har rett til å bruke penger fra kontoen til fellesutgifter og særlige behov. Underholdsplikten lar imidlertid ikke en ektefelle tilegne seg penger fra den andre (overføre dem til egen konto unntatt som ledd i å dekke utgifter som nevnt). 

Det følger av ekteskapsloven § 31 at eiendeler som erverves av begge ektefellene blir sameie, og ved vurderingen av hvem som har ervervet en eiendel som tjener til ektefellenes felles personlige bruk skal det legges vekt på en ektefelles arbeid i hjemmet.

Den lånefinansierte gjenstanden/eiendommen kan det etableres sameie i, hvis det er slik at hjemmearbeidet muliggjør ektefellens innsats utenfor hjemmet og dermed øker f.eks. utbyttet slik at utbyttet kan finansiere lånet. 

Jeg tror jeg forstår! Men dersom utbyttet fra aksjene er overført til denne kontoen som den andre ektefellen har en disposisjonsrett til, så vil utbyttet være ektefellen som eier aksjene sitt eneeie? Men jeg skjønner ikke helt hva som skjer når lånet på feks en fritidseiendom blir betalt med utbyttepengene som er overført til en konto som den andre ektefellen har disposisjonsrett til? Og hvis denne ektefellen hevder at disposisjonsretten er en del av den andre ektefellens sitt underholdsbidrag. Kan ektefellen som har disposisjonsrett være sameier i fritidseiendommen da? Dersom denne ektefellen gjør sin del ved omsorg for flere barn og husarbeid. Eller er det umulig ettersom midlene er den andre ektefellens arv og verdier som stammer før ekteskapet?

[krikkert]

Utbyttemidlene er fortsatt eierektefellens eiendom, ja. Årsaken er at utbytte er en ren funksjon av eierskap til aksjer, og du kan ikke etablere eierskap til utbyttemidlene uten å ha en form for eierskap i aksjene utbyttet stammer fra. 

Eierskapet i fritidseiendommen kan være i sameie mellom ektefellene. Spørsmålet blir da hvem som har ervervet fritidseiendommen. Her er det, som følge av bestemmelsen i ekteskapsloven § 31, av mindre betydning hvem som har betalt kontanter direkte og av større betydning hvem som har muliggjort ervervet både direkte og indirekte. 

[Fearling]

krikkert skrev (1 minutt siden):

Utbyttemidlene er fortsatt eierektefellens eiendom, ja. Årsaken er at utbytte er en ren funksjon av eierskap til aksjer, og du kan ikke etablere eierskap til utbyttemidlene uten å ha en form for eierskap i aksjene utbyttet stammer fra. 

Eierskapet i fritidseiendommen kan være i sameie mellom ektefellene. Spørsmålet blir da hvem som har ervervet fritidseiendommen. Her er det, som følge av bestemmelsen i ekteskapsloven § 31, av mindre betydning hvem som har betalt kontanter direkte og av større betydning hvem som har muliggjort ervervet både direkte og indirekte. 

Men har det ikke noe å si for eierskapet i fritidseiendommen at hele lånet er nedbetalt med pengene fra utbyttekontoen? Begge ektefellene står imidlertid sammen som solidarskyldnere, men hele beløpet av eiendommen betales kun ved nedbetalingen av lånet fra denne kontoen. Da kan vel ikke den andre ektefellen muliggjøre dette og således bli sameier i boligen? Dersom utbyttet er hennes eneeie og midler som stammer fra arv og før ekteskapet ble inngått. Jeg vet at dersom ektefellen har muliggjort ervervet og nedbetalingen av lånet ved å passe barn og gjøre husarbeid, at det bør tilsvare omtrent 50/50. Men det kan vel ikke bli muliggjort i det hele tatt dersom nedbetalingen av lånet er gjort med utbyttemidler fra den kontoen?

[krikkert]

Det er et element i vurderingen av hvem som har ervervet fritidseiendommen å etablere hvordan det er betalt for, ja, men som følge av bestemmelsen i ekteskapsloven § 31 siste ledd er det ikke avgjørende alene. 

[Fearling]

krikkert skrev (1 minutt siden):

Det er et element i vurderingen av hvem som har ervervet fritidseiendommen å etablere hvordan det er betalt for, ja, men som følge av bestemmelsen i ekteskapsloven § 31 siste ledd er det ikke avgjørende alene. 

Jeg trodde at det skulle være avgjørende. Leste i en bok at "Direkte bidrag som stammer fra arv, gave og midler som ektefellen eide før samlivet, kan aldri være muliggjort av den indirekte bidragsyteren. Slike bidrag tilskrives med andre ord den direkte bidragsyteren fullt ut". Blir ikke det rett?

[emeritus]

Dersom partene har kjøpt eiendommen sammen, kan de ha forutsatt eller avtalt at de begge skal være eiere. Det er vel det vanlige utgangspunktet ved større erverv til felles bruk i ekteskap.

Er bare den ene ektefellen part i kjøpsavtalen, må utgangspunktet bli at denne er eneeier. Dersom lånet er betalt kun av den enes sparemidler som stammer fra før ekteskapet taler det alene for at vedkommende er eneeier. 

Endret 13. desember 2019 av emeritus