Selge bolig til eget AS

[harryper]

Hei, jeg har en bolig som jeg ikke får solgt. Ønsker å selge denne til feks mitt eget AS, kan dette la seg gjøre? Hvordan vil det bli å ta opp lån igjennom ASet for å utbetale til meg selv? Pr i dag har jeg kun et ENK uten spesiell inntjening. Men ønsker å gjøre det om til AS. Målet er å leie ut boligen. 

Det er kun denne boligen jeg vil ha i AS. Jeg vet det står man bør helst ha 5 eller flere boliger før man oppretter eller har bolig i AS. Men denne boligen er fryktelig vanskelig å selge, men fryktelig lett å leie ut, og jeg ønsker å kunne ta opp mer lån privat. 

Andre som er i samme båt eller har gjort dette? Kom gjerne med forslag eller innvendinger

[Herr Brun]

Det er en fryktelig dårlig idé. Effektiv skattesats på utleie når du gjør det privat (og du ikke eier mange nok boliger til å leie ut) er 22%, mens effektiv skattesats på utleie gjennom selskap er 46%, altså over det dobbelte. 

Da skal du kunne låne *mye* penger med svært god avkastning for at dette skal lønne seg. 

For øvrig kommer ikke planen din til å frigjøre nevneverdig lånekapasitet for deg privat. 

[Revie]

Det er ikke lov å låne penger fra eget AS.

Dette ble en svært populær øvelse etter at det ble utbyttebeskatning for en del år tilbake. Fra og med 7.oktober 2015 ble det dermed satt regler om at nærstående ikke har lov å låne penger fra eget AS - dette fordi disse "aldri" ble tilbakebetalt (les: beskattet). Det finnes noen unntak, men dette gjelder kun småpenger i denne sammenheng (kr 100 000), må være i sammenheng med selskapets formål og skal betales tilbake innen tre måneder.

Alt annet kalles ulovlig lån og kan medføre at man får utbytte. Dersom du låner 1 000 000 av eget selskap, flipper et hus og betaler tilbake tre dager etterpå, så kan du - i ytterste konsekvens - bli utbyttepliktig for denne millionen. Det er noe forskjell mellom teori og praksis i overholdelse av denne loven, men får Skatteetaten nyss om slik er de ikke veldig runde å diskutere med. 

Ellers har nok Herr Brun korrekt i sin beregning ift avkastning.

Det er derimot ikke noe i veien å selge boligen til eget AS. Dette gjøres gjennom å sende inn en meldepliktig avtale, en såkalt § 3-8 avtale. En annen ting du kan gjøre, er å stifte ASet med tingsinnskudd i form av boligen og la virksomheten være utleie av denne boligen. 

Dog vil Herr Bruns poeng igjen komme frem; avkastningen gjør at dette ikke nødvendigvis har hensikt. 

Er boligen enkel å leie ut, så sitter du jo derimot på en fin inntektskilde.

Endret 4. desember 2019 av Revie

[harryper]

Takk for gode svar.!

Så lenge det ikke vil frigjøre noe for privat lån, så får jeg heller bare sitte på den.

 

 

[Sverre1969]

Bare en liten korrigering av innlegget over. Det er fortsatt, på visse vilkår, lovlig å låne fra eget AS. Det vil bli beskattet som utbytte, men det betyr ikke at det nødvendigvis er et ulovlig lån.

 

 

[Revie]

Geirr skrev (På 6.12.2019 den 18.23):

Bare en liten korrigering av innlegget over. Det er fortsatt, på visse vilkår, lovlig å låne fra eget AS. Det vil bli beskattet som utbytte, men det betyr ikke at det nødvendigvis er et ulovlig lån.

 

 

Det har du rett i. Jeg ordla meg ikke godt nok der, da det i praksis er ulovlig lån nesten hver gang jeg havner borti slikt i arbeidssammenheng.

I praksis er det uansett en svært dårlig løsning, rent økonomisk.