Opsjonspremie - skattemessig fradrag løpende?

[Gjest e7a54...5ab]

Jeg er i posisjon til å signere en (opsjons) avtale om kjøp av tomteområde for utvikling og salg.  Dette skal jeg i så fall gjennomføre i et AS som er opprettet for dette formålet. Etter avtaleforslaget skal jeg ha en opsjon på å kjøpe området, dersom dette oppnår nødvendige reguleringer etc. Det er estimert at dette kan ta 5-10 år. I den perioden skal jeg betale en årlige opsjonspremie på kr 150 000. Dette skal selger beholde uavhenig av om jeg faktisk utøver opsjonen eller ikke.

 

Mitt spørsmål er da; vil jeg få løpende skattemessig fradrag for den betalte opsjonspremien?

(Dette vil da generere underskudd som jeg kan benytte ved hjelp av konsernbidrag fra andre selskap i konsernet).

Anonymous poster hash: e7a54...5ab

[Ståle Nordlie]

Nei, det ser ikke sånn ut.

Det står om dette i Skatte-ABC, "Finansielle instrumenter – ikke-finansielle opsjoner".

https://www.skatteetaten.no/en/rettskilder/type/handboker/skatte-abc/gjeldende/finansielle-instrumenter--ikke-finansielle-opsjoner/

En opsjon om kjøp av fast eiendom vil vanligvis ikke være et eget formueobjekt, og skal da "beskattes integrert med sitt underliggende objekt". 

Quote

 

3 Opsjoner som ikke er egne formuesobjekter

 

Eksempler på ikke-finansielle opsjoner som ikke er egne formuesobjekter, er opsjoner hvor det underliggende objektet er fast eiendom eller individuelt bestemte løsøregjenstander og opsjonen ikke er ment til/opprettet for omsetning uavhengig av det underliggende objektet.

 

Opsjoner som ikke er egne formuesobjekter skal beskattes integrert med sitt underliggende objekt, se emnet «Finansielle instrumenter – begreper», pkt. 3.45. Det vil si at opsjonen ikke beskattes som sådan, men at urealisert gevinst/tap på opsjonen videreføres til det underliggende objektet og at dette objektet blir bestemmende for både skatteplikt/fradragsrett og tidfesting.

 

Dette forklares nærmere i punkt 5.4.1:

Quote

 

5.4.1 Kjøp/salg av det underliggende objektet

 

Den fordelen som innehaveren får ved å innløse en ikke-finansiell opsjon ved kjøp/salg av det underliggende objektet skal ikke skattlegges særskilt, men inngår i en eventuell gevinst/tapsberegning ved realisasjon av det underliggende objektet (integrert beskatning).

 

Når en kjøpsopsjon brukes til kjøp av det underliggende objektet, skal inngangsverdien for opsjonen inngå i innehaverens kostpris for det underliggende objektet som erverves.

 

Brukes en salgsopsjon til å selge det underliggende objektet, skal det salgsvederlaget som innehaveren mottar for objektet reduseres med inngangsverdien for opsjonen.

 

Jeg forstår dette slik at hvis du for eksempel betaler 800 000 i opsjonspremie(r), og så bruker opsjonen til å kjøpe for 10 000 000, blir kostprisen 10 800 000. Du får ikke inntekt eller tap før du en gang selger eiendommen.

Uansett type opsjon kan du ikke få fradrag med en gang: 

Quote

 

5.2 Erverv av opsjon

 

Inngangsverdi for en opsjon kan ikke fradragsføres ved ervervet av opsjonen, men må aktiveres. Om behandling av inngangsverdien hos innehaveren når opsjonen innløses, selges eller faller bort, se nedenfor.

 

Quote

 

5.5.2 Ikke-finansiell opsjon som ikke regnes som eget formuesobjekt

 

Innehaver som ikke innen bortfallsdagen bruker sin rett etter en ikke-finansiell opsjon (som ikke regnes som eget formuesobjekt), har fradragsrett for tapet av opsjonens inngangsverdi når opsjonen er eid som ledd i innehaverens virksomhet, jf. sktl. § 6-2 annet ledd.

 

Utenfor virksomhet kan tap være fradragsberettiget etter sktl. § 6-1 første ledd, for eksempel hvis opsjonen er inngått for å skaffe seg tilgang til et formuesobjekt som kunne gitt skattepliktig avkastning og/eller gevinst, eller for å sikre seg en skattepliktig gevinst hvis det gjelder en salgsopsjon.

 

 

(Det er mulig du kan få fradrag for tap hvert år hvis avtalen lages på rett måte. Det vil si, hver opsjon må vare ett år. Og så har du rett til å få en ny opsjon for neste år. Etter hvert som hver enkelt opsjon bortfaller har du da fradragsrett for tap det året gitt at vilkårene ellers er oppfylt, jf. punkt 5.5.2 over. Jeg vet ikke hvordan skattekontoret vil stille seg til en slik løsning. Jeg tviler på om de vil være positive. ☺️ )

 

Avtalen du beskriver i OPen høres forøvrig litt skummel ut. Er du sikker på at eieren faktisk vil ønske å medvirke til at "reguleringer etc." går i orden når han får penger av deg i 10 år fremover hvis saken treneres?

[Gjest e7a54...5ab]

2 hours ago, Ståle Nordlie said:

Avtalen du beskriver i OPen høres forøvrig litt skummel ut. Er du sikker på at eieren faktisk vil ønske å medvirke til at "reguleringer etc." går i orden når han får penger av deg i 10 år fremover hvis saken treneres?

 

Det er ikke noe problem. Avtaleverket setter meg i førersetet i forhold til den prosessen. (Dessuten har grunneier solid egeninteresse i at at brikkene faller på plass, da opsjonspremiene vil være småpenger i forhold til det han vil få i form av verdiøkning på området dersom jeg lykkes med prosessen.)

Anonymous poster hash: e7a54...5ab

[krikkert]

For å få løpende fradragsrett må vilkårene i skatteloven § 6-1 være oppfylt. Fradrag gis for kostnad som er pådratt for å erverve, vedlikeholde, eller sikre skattepliktig inntekt. 

Utgifter forbundet med en opsjon regnes ikke som en kostnad. Enten opsjonen er separat eller integrert med det underliggende skatteobjektet anses opsjonsutgifter som kostnader for å erverve et formuesobjekt (enten opsjonen i seg selv for finansielle opsjoner, eller det underliggende formuesobjektet for ikke-finansielle opsjoner). Du skal altså aktivere disse utgiftene i balansen, ikke fradragsføre dem. Du kan ikke avskrive en aktivert opsjonsutgift. Hvis eiendommen kjøpes blir opsjonsutgiftene aktivert sammen med anskaffelsessummen. 

For å få fradrag for opsjonsutgifter må opsjonen realiseres med tap. "Back-to-back"-opsjoner, dvs. opsjoner som varer i X år med forlengelsesrett for X nye år, gir fradragsrett kun dersom forlengelsesretten ikke brukes, se skatteloven § 9-2 første ledd som etablerer at for at avkall på rettighet skal utgjøre realisasjon må avkallet være endelig.