Selge huset med tap eller leie ut og ha is i magen?

[Tullballj]

Vi flyttet for snart et år siden fra hus til leilighet fordi vi ville ha ting enklere og bo mer sentralt. Vi var lei av alt vedlikeholdet som følger med et hus med stor hage og andre bygninger. På grunn av negative omtaler av kommunen i avisen og flere bomstasjoner er der ikke lenger så attraktivt å bo i kommunen. Vi har derfor ikke fått solgt etter å ha prøvd i nesten et år. Vi har nå kommet til et punkt hvor vi enten må dumpe prisen, eller må leie ut i påvente av at markedet kanskje snur. Vi har for lengst flyttet til ny bolig og det begynner å bli dyrt å betale for to boliger.

 

Prisantydning på boligen var 3,8 når vi la den ut. Vi ser for oss å legge den ut for 3.35 for å få flere interesserte. Vi hadde egentlig håpet å få mer for boligen, men det renner ut penger hver måned vi sitter med den uten å leie den ut. Boligen er snart 20 år gammel og etter hvert vil det kanskje bli mer aktuelt å bytte ut kjøkken og baderom. Vi har også begynt å få litt problemer med fukt i en vegg, men dette er ikke noe kritisk ennå fordi det er i uisolert kjellerbod. Man vet imidlertid ikke om dette kan utvikle seg videre.

 

Spørsmålet er om det er lurt å selge nå med tap i forhold til alt vi har påkostet boligen de 7 årene vi har eid den eller om vi skal prøve å leie ut et eller to år for å se om markedet snur seg?

[vidor]

Hvis det er potensiale i utleie er det vel verdt å undersøke.

[Taurean]

Det er risiko forbundet med utleie.

 

500 000 er mye penger. Men da får dere avdekket om det er noen interesse overhodet. Jeg er også enig i at prisene i boligmarkedet generelt har sunket det siste halve året.

 

Målet deres er å ha det enklere. Jeg ville sterkt vurdert å ta alternativ nr 2. Utleie er også jobb. Eventuelt kunne dere vurdért å hatt en leiekontrakt som innebærer mye ansvar for leietager med tanke på vedlikehold og alt mulig sånt, men mot en lavere leiepris enn hva markedet generelt har. Siden målet deres ved utleie er å bare beholde verdien på boligen og ikke nødvendigvis tjene mest mulig penger, men å unngå tap.

 

Eventuelt, hvis dere har litt penger og liker risiko, kunne dere kastet et par hundre tusen på boligen for å fikse dette lekkasjeproblemet, og shine opp noen flere løsninger for å få den så attraktiv som mulig, og dermed kanskje "havne i null". I stedet for å ta et tap på 200 000 - 500 000 som dere kanskje må nå. Men det blir gambling igjen da.

 

Det er vanskelig å se om markedet snur. Men oljegullalderen er over, dette markedet er i ferd med å jevne seg ut. Ikke alle er steinrike lenger, de som har tjent mye penger har fått kjøpt seg boligene sine. Miljø er på sterk fremmasj. I likhet med dere, er det mange som vil bo enklere, billigere og sentralt. Jeg tror det vil bli en prisutjevningsperiode over de neste 10-20 år.

 

Mange ting å vurdere. Men psykologisk frihet er en pris mange er villige til å betale mye for. Psykologisk frihet for dere er å slippe bekymringer. Da må man spørre seg om de hundre tusenene er verdt den prisen, og hvor grensen går?

 

For 1 million under takst ville dere naturligvis ikke solgt?

 

Er 700 000 for mye under?

 

500 000, der nærmer kanskje grensa seg?

 

La oss si om dere legger den ut for 3 350 000, og får bud på den prisen. Ville dere godtatt det hvis dere gav motbud på 3 450 000 og fikk det akseptert av kjøper? Det er 350 000 under takst.

 

Mulig det er den beste strategien her: Legg den ut for en skamlav sum, håp på bud, og forhandle en høyere kjøpssum. Takst er jo takst, men markedet bestemmer. La andre med mer vilje og en mer riktig livsposisjon (familie og barn kanskje) ta risikoen, og kjøp friheten deres.

 

Ett siste punkt: La meg anta at huset i dag koster dere ca 4000 kr i måneden, ca 50 000 kr i året. Hvis det blir stående i 3 år, så har det kostet dere 150 000 kr. Er det verdt å vente 3 år med den utgiften på å håpe å få kjøpssum nærmere takst?

[Dapp47]

Det er risiko forbundet med utleie.

 

500 000 er mye penger. Men da får dere avdekket om det er noen interesse overhodet. Jeg er også enig i at prisene i boligmarkedet generelt har sunket det siste halve året.

 

Målet deres er å ha det enklere. Jeg ville sterkt vurdert å ta alternativ nr 2. Utleie er også jobb. Eventuelt kunne dere vurdért å hatt en leiekontrakt som innebærer mye ansvar for leietager med tanke på vedlikehold og alt mulig sånt, men mot en lavere leiepris enn hva markedet generelt har. Siden målet deres ved utleie er å bare beholde verdien på boligen og ikke nødvendigvis tjene mest mulig penger, men å unngå tap.

 

Eventuelt, hvis dere har litt penger og liker risiko, kunne dere kastet et par hundre tusen på boligen for å fikse dette lekkasjeproblemet, og shine opp noen flere løsninger for å få den så attraktiv som mulig, og dermed kanskje "havne i null". I stedet for å ta et tap på 200 000 - 500 000 som dere kanskje må nå. Men det blir gambling igjen da.

 

Det er vanskelig å se om markedet snur. Men oljegullalderen er over, dette markedet er i ferd med å jevne seg ut. Ikke alle er steinrike lenger, de som har tjent mye penger har fått kjøpt seg boligene sine. Miljø er på sterk fremmasj. I likhet med dere, er det mange som vil bo enklere, billigere og sentralt. Jeg tror det vil bli en prisutjevningsperiode over de neste 10-20 år.

 

Mange ting å vurdere. Men psykologisk frihet er en pris mange er villige til å betale mye for. Psykologisk frihet for dere er å slippe bekymringer. Da må man spørre seg om de hundre tusenene er verdt den prisen, og hvor grensen går?

 

For 1 million under takst ville dere naturligvis ikke solgt?

 

Er 700 000 for mye under?

 

500 000, der nærmer kanskje grensa seg?

 

La oss si om dere legger den ut for 3 350 000, og får bud på den prisen. Ville dere godtatt det hvis dere gav motbud på 3 450 000 og fikk det akseptert av kjøper? Det er 350 000 under takst.

 

Mulig det er den beste strategien her: Legg den ut for en skamlav sum, håp på bud, og forhandle en høyere kjøpssum. Takst er jo takst, men markedet bestemmer. La andre med mer vilje og en mer riktig livsposisjon (familie og barn kanskje) ta risikoen, og kjøp friheten deres.

 

Ett siste punkt: La meg anta at huset i dag koster dere ca 4000 kr i måneden, ca 50 000 kr i året. Hvis det blir stående i 3 år, så har det kostet dere 150 000 kr. Er det verdt å vente 3 år med den utgiften på å håpe å få kjøpssum nærmere takst?

 

Er det ikke sånn at hvis man annonserer en bolig med prisantydning 1.000.000, og det kommer inn 1 bud, og det er på 1.000.000 - så må man godta det? Hvis ikke kalles det vel lokkepris. 

[Ståle Nordlie]

(Husk skatte-konsekvensene. Hvis du ender opp med en skatte-gevinst bør du selge innen et år etter at du flyttet så salget blir skattefritt. Eller til og med vurderer å flytte tilbake til du får solgt. Hvis du får et skatte-tap bør du vente til etter et år så du får fradraget. 

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/salg/salg-av-egen-bolig/  )

[Snylter]

Hvis dere selger med tap er det vel slik at tapet er fradragsberettiget hvis dere ikke har bodd der minst ett av de siste to årene, det hjelper til å redusere det reelle tapet noe..

[Zeph]

Er det ikke sånn at hvis man annonserer en bolig med prisantydning 1.000.000, og det kommer inn 1 bud, og det er på 1.000.000 - så må man godta det? Hvis ikke kalles det vel lokkepris. 

 

Nei, du er ikkje påkrevd å godkjenne eit bud. Det betyr ikkje automatisk at det er ein lokkepris, men kan sjølvsagt vere det óg.

[newman221]

Hva kjøpte dere huset for? Hvis det går så lang tid at dere ikke har bodd der 12 av de siste 24mnd må det skattes av profitten. Dersom dere kjøpte boligen for 2 millioner for 12 år siden er det mye som skal ut i skatt

[toth]

Er det ikke sånn at hvis man annonserer en bolig med prisantydning 1.000.000, og det kommer inn 1 bud, og det er på 1.000.000 - så må man godta det? Hvis ikke kalles det vel lokkepris. 

Dessverre er det ikke slik. Megler kan tas for lokkepris, men ingen kan tvinge selger til å akseptere noe som helst bud. Noen kan by en mill over antydning, og selger kan fortsatt avvise bare fordi han vil, med loven i hånd.

[Dapp47]

Ser Krikkert skrev dette i 2018 i dette innlegget: https://www.diskusjon.no/index.php?showtopic=1808505

 

Eiendomsmegler kan ikke lovlig medvirke til at prisantydning settes lavere enn det selger er villig til å akseptere. Markedsføringsloven gjelder imidlertid ikke direkte for selger, og selger bryter derfor ikke loven. Selger har uansett lov til å forsøke å påvirke bydere til å gi pris over prisantydning.


Selger er heller ikke forpliktet til å akseptere et bud bare fordi prisen er lik prisantydning. Overtakelsesvilkår o.a. kan være saklige og relevante grunner for å nekte å akseptere et bud.

[Malvado]

Anbefaler uansett at dere tar en vurdering om dere skal leie ut eller ikke, personlig hadde jeg kjørt på og leid ut for å minimere tapene og så over tid når ting ser bedre ut selge.

Alternativt selge med tap.

[Tullballj]

Vi har vurdert fram og tilbake nå. Vi kjører på med en visning til og lavere pris. Hvis vi ikke får respons kommer vi ikke til å gå lavere. Da leier vi i stedet ut en periode. Boligmarkedet er vanskelig å spå slik det er nå.

[Taurean]

Oppdatér gjerne når alt er gjort og sagt, uansett hvilken retning det går. Interessant å følge med på. Hvis du vil da ^^

[the 3 X]

Tullballj skrev (På 6.11.2019 den 21.18):

Vi har vurdert fram og tilbake nå. Vi kjører på med en visning til og lavere pris. Hvis vi ikke får respons kommer vi ikke til å gå lavere. Da leier vi i stedet ut en periode. Boligmarkedet er vanskelig å spå slik det er nå.

Husk at en utleid bolig medfører at du må skatte av salget

Du får også inntekts skatt på leieinntekter, samt at der er en mengde rare folk som leier bolig, gjerne dem som ikke har orden på økonomien sin

Mange kjente økonomer, både norske og utenlandske, har også spådd et boligkrakk, og påpeker at det er en farlig boligboble i Norge

[Gjest]

2 minutes ago, the 3 X said:

Husk at en utleid bolig medfører at du må skatte av salget

Nå har jeg ikke lest hele tråden, men hvis ts frykter å selge med tap, burde ikke han nesten da få igjen på skatten for dette tapet, slik det er med aksjer?

[the 3 X]

JegLøfterVekter skrev (1 minutt siden):

Nå har jeg ikke lest hele tråden, men hvis ts frykter å selge med tap, burde ikke han nesten da få igjen på skatten for dette tapet, slik det er med aksjer?

Fikk de som opplevde boligkrakket i 89 noe igjen på skatten tror du ?

Hus falt til under halve prisen på noen mnd, folk ble kaste på gaten av bankene, med resten av regningen på huslånet stukket godt inn i hånden, det kan fint skje igjen.

En gjenstand er aldri mer verdt en det en kjøper vil betale, enten det er et par sko, eller et hus

Mange har en overdreven tro på at takst etc er en fast pris som er riktig

Det er helt feil, kjøper bestemmer alltid prisen

[Salvesen.]

Jeg er i samme situasjon om dagen. Må selge og "vet" at det ender med tap. Les litt rundt dette som er nevnt med skattefradrag. Altså om en flytter ut og  ikke bor der i 12 måneder så får en fradrag på skatten ift tapet. Ganske hinsides at en må gjøre slike drastiske tiltak, men jeg kommer nok til å gjøre det. Er jo "gratis" penger...

[newman221]

Alt avhenger av hva trådstarter ga for boligen. Jeg kommenterte det for 2 ukers tid siden, og ingen svar. Man får ikke skattefradrag på tap i forhold til takst eller prisantydning, men ut i fra hva man kjøpte boligen for. 

Så før man veit det er det veldig dumt å råde til å utsette salget til man kan heve skattefradraget. Kjøpte man bolig for 2 mill og eid den lenge nok til at den har doblet seg i verdi er det veeeeldig dumt å utsette salget

Endret 20. november 2019 av newman221

[Salvesen.]

newman221 skrev (På 20.11.2019 den 11.33):

Alt avhenger av hva trådstarter ga for boligen. Jeg kommenterte det for 2 ukers tid siden, og ingen svar. Man får ikke skattefradrag på tap i forhold til takst eller prisantydning, men ut i fra hva man kjøpte boligen for. 

Så før man veit det er det veldig dumt å råde til å utsette salget til man kan heve skattefradraget. Kjøpte man bolig for 2 mill og eid den lenge nok til at den har doblet seg i verdi er det veeeeldig dumt å utsette salget

Men han sier jo med tap i heading, tvilsomt at han hadde gjort det om huset ble kjøpt for 2 og forventes solgt for 4...

[Sverre1969]

18 minutes ago, Salvesen. said:

Men han sier jo med tap i heading, tvilsomt at han hadde gjort det om huset ble kjøpt for 2 og forventes solgt for 4...

 

Tipper han mener "tap" i forhold til opprinnelig prisantydning. Han skriver at han har eid boligen i 7 år. Finner vel trolig ikke en eneste bolig i kongeriket som ikke har hatt prisøkning i løpet av 7 år pr idag...

 

Han må se på etter skatt tall, ikke før skatt tall.