Avtalefrihet eller ikke i leieavtale mht. forsikring?

[Klevenh]

Jeg ble noe forundret over at boligmentoren har en husleiekontrakt med følgende punkt om forsikring: "Leietaker plikter å tegne egen innboforsikring." Er det et lovlig avtalevilkår?

[krikkert]

Husleieloven regulerer ikke forsikringsplikt, så vilkåret er ikke lovstridig.

[The Avatar]

Er det snakk om leige av møblert eller umøblert leiligheit?

 

For umøblerte leiligheter er det heilt vanlig å sørge for eiga innboforsikring ettersom det er ditt innbo.

[Ståle Nordlie]

Godt spørsmål. Jeg heller mot at svaret er "nei". Utleier kan ikke kreve at leier betaler for forsikring.

 

 

Husleieloven § 3-7:

 

§ 3-7.​ Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig
Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6.

Den som har betalt beløp i strid med første ledd, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling eller erstatning blir krevd.

Kravet etter annet ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen

 

Man kan altså ikke avtale at "leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6." Både ordlyden og formålet tilsier at utleier ikke kan omgå regelen ved å forlange at leier skal betale en tredjepart.

 

Avtalevilkåret det her er snakk om involverer at leier skal betale et pengebeløp (til et forsikringselskap). Innboforsikring er ikke nevnt i "§§ 3-1 og 3-4 til 3-6". Et slikt vilkår kan altså "ikke avtales" etter husll. § 3-7.

 

Jeg antar at hensikten, fra utleiers ståsted, er å øke sannsynligheten for at leier vil kunne betale for en eventuell skade leier har ansvar for? (Enkelte forsikringer vil kanskje også vil dekke skader som utleier har ansvar for, uten å kreve regress, men jeg tviler på at det gjelder alle innboforsikringer.)

 

Utleier bør i stedet sikre seg ved hjelp av depositum etter § 3-5 eller garanti etter § 3-6. Utleier kan også tegne egen forsikring.

 

 

 

Resultatet av denne tolkningen blir at det ikke er mislighold av leieavtalen dersom leier ikke tegner innboforsikring. Utleier kan heller ikke fraskrive seg ansvar basert på at "dette skulle vært dekket av innboforsikring". Jeg er mer i tvil om leier som tegner forsikring kan kreve erstatning fra utleier etter § 3-7 andre ledd. Leier får tross alt nytte av forsikringen, så det økonomiske tapet blir lite eller ikke-eksisterende.

Endret 17. oktober 2019 av Ståle Nordlie

[krikkert]

En forståelse som du legger til grunn, Ståle, innebærer at det ikke kan avtales at leietaker tegner eget abonnement for nettleie og strøm.

 

Leieavtalen kan pålegge leietaker plikter ut over det å betale leie, som f.eks. snømåking/plenklipping, selv om dette koster penger for leietaker (Rettsdata note 156). Forsikringsplikt er mer nærliggende dette.

 

Formålet med å kreve innboforsikring er som regel at det innebærer en begrenset form for ansvarsforsikring for leietaker.

[The Avatar]

Man kan altså ikke avtale at "leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6." Både ordlyden og formålet tilsier at utleier ikke kan omgå regelen ved å forlange at leier skal betale en tredjepart.

Eg tolkar det motsatt, utleiger kan ikkje avtale at leigetakaren ikkje kan inngå andre avtalar med andre, enten det er forsikring, straum eller treningssenter.

 

Det som ikkje er lov er å krevje at leigetakaren i tillegg til husleiga skal betale eit beløp for at utleigaren skal ordne med forsikring, straum og liknande.

[Dragen]

Det er ikke utleier som skal forsikre innboet til leieboer. Utleier forsikrer bygget, og er erstatningspliktig hvis leier blir skadelidende pga skade eller mangler som følge av hendelser med bygget.

Utleier har ikke noen forsikringsplikt for leiers eiendeler og handlinger som ikke er følge av bygget.

 

Innboforsikring er en forsikring som dekker den enkeltes eiendeler og skadeansvar.

[heheszki]

En forståelse som du legger til grunn, Ståle, innebærer at det ikke kan avtales at leietaker tegner eget abonnement for nettleie og strøm.

 

Leieavtalen kan pålegge leietaker plikter ut over det å betale leie, som f.eks. snømåking/plenklipping, selv om dette koster penger for leietaker (Rettsdata note 156). Forsikringsplikt er mer nærliggende dette.

 

Formålet med å kreve innboforsikring er som regel at det innebærer en begrenset form for ansvarsforsikring for leietaker.

 

Kostnader for nettleie og strøm vil være noe leietaker selv velger å betale. Utleier kan aldri kreve at leietaker skal dekke slike kostnader. 

 

Sikkerhet for skader sikres gjennom depositum og/eller garanti. 

 

Forbrukerrådet opplyser at utleier ikke kan ta betalt for forsikring i tillegg til leie. 

[krikkert]

Kostnader for nettleie og strøm vil være noe leietaker selv velger å betale. Utleier kan aldri kreve at leietaker skal dekke slike kostnader.

Husleieloven § 3-1 åpner eksplisitt for at utleier kan kreve dette av leietaker hvis utleier selv betaler strøm mv. Er strøm ikke inkludert kan utleier avtale at strøm skal være tilkoblet i kraft av husleieloven § 5-1.

 

Forbrukerrådet opplyser at utleier ikke kan ta betalt for forsikring i tillegg til leie.

At utleier ikke kan ta seg betalt for forsikring stemmer. Men det var ikke spørsmålet her.

[heheszki]

Husleieloven § 3-1 åpner eksplisitt for at utleier kan kreve dette av leietaker

Ja, og da medfører Ståle sin forståelse at det kan avtales at leietaker tegner et eget abonnement for strøm. Han referer til §3-7 som tar med §3-1. Ble forvirret av det innlegget. Tenkte da kanskje at "nettleie" betydde internett, da ville det gi mer mening, men nei, nettleie er ikke internett  

 

Hvis utleier krever innboforsikring fra leietaker for å redusere sine egne forsikringskostnader vil realiteten være at forsikringskostnaden veltes over på leietaker. I tillegg vil et krav om innboforsikring utgjøre en kostnad for leietaker som vilkår for leierett. Dette vil jo være et "annet" pengebeløp enn angitt i §3-7. Bestemmelsen tar først og fremst sikte på betaling til utleier, men formålet med begrensningene er at prisen skal være forutsigbar for leietaker. Et krav om forsikring går på tvers av dette og ligner mer på et "signeringsbeløp". Man får ikke leierett før beløpet er betalt. 

 

Hvis man tar et eksempel med internett: Utleier kan ikke kreve at jeg skal skaffe internett til meg selv som vilkår for leierett. En slik avtale faller evt utenfor det som har med husleieforhold å gjøre, da en slik avtale vil være mellom meg og internettselskapet. Vil ikke dette bli det samme? 

[Dragen]

Dette kravet er ikke for å minske utleiers utgifter til forsikring, men for å sikre skadeerstatning ved leieboers uhell (for eksempel lekk akvarie, gulv er ikke billig). Dette gagner også leieboer hvis uhellet først skjer, da leieboer ikke selv blir økonomisk ansvarlig for skaden utover egenandel.

NAV anser faktisk innboforsikring som en nødvendig del av boutgifter og dekker det i tillegg til husleie og strøm på sosialen.

Innboforsikring er også en del av Huseierforbundets standardiserte husleiekontrakt. Også husleie.nos kontrakt. Forbrukerrådets kontrakt var overraskende mangelfull på flere punkter.

[krikkert]

Ja, og da medfører Ståle sin forståelse at det kan avtales at leietaker tegner et eget abonnement for strøm. Han referer til §3-7 som tar med §3-1. Ble forvirret av det innlegget. Tenkte da kanskje at "nettleie" betydde internett, da ville det gi mer mening, men nei, nettleie er ikke internett

Nei. Ståles forståelse innebærer at det ikke kan inngås avtale som medfører at leietaker har plikt til å inngå avtaler som innebærer betaling til andre enn utleier som vilkår for leieavtalen. Dette vil være et "annet pengebeløp" enn det beløpet § 3-1 åpner for, som er betaling til utleier for dekning av utleiers kostnader til strøm mv.

 

Hvis utleier krever innboforsikring fra leietaker for å redusere sine egne forsikringskostnader vil realiteten være at forsikringskostnaden veltes over på leietaker.

Det vil ikke redusere utleiers forsikringskostnader. Innboforsikringer dekker kun utleiers eget innbo i utleiers egen bolig. Bygningsforsikring dekker ikke innbo.

 

I tillegg vil et krav om innboforsikring utgjøre en kostnad for leietaker som vilkår for leierett. Dette vil jo være et "annet" pengebeløp enn angitt i §3-7. Bestemmelsen tar først og fremst sikte på betaling til utleier, men formålet med begrensningene er at prisen skal være forutsigbar for leietaker. Et krav om forsikring går på tvers av dette og ligner mer på et "signeringsbeløp". Man får ikke leierett før beløpet er betalt. 

 

Hvis man tar et eksempel med internett: Utleier kan ikke kreve at jeg skal skaffe internett til meg selv som vilkår for leierett. En slik avtale faller evt utenfor det som har med husleieforhold å gjøre, da en slik avtale vil være mellom meg og internettselskapet. Vil ikke dette bli det samme?

Et vilkår om innboforsikring vil vanligvis ikke være et vilkår for å få leierett, men en løpende forutsetning under leieforholdet.

 

Man kan fritt avtale at leietaker skal ha full innvendig vedlikeholdsplikt. Dette er ikke i strid med husleieloven kapittel 3, selv om det medfører kostnader for leietaker og innebærer at leietaker må betale "andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6".

 

Et annet aspekt er at utvalget med tilslutning fra departementet bemerker at "bestemmelsen gjelder bare for pengeytelser, noe som innebærer at det er adgang til å avtale at leieren skal stille pantesikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen" (NOU 1993:4 s. 128). Dette selv om etablering av slik pantesikkerhet koster penger.

 

Et tredje aspekt er at dette kan ses på som en avtalefestet tapsbegrensningsplikt. Loven anerkjenner at en part som enkelt og billig kunne forsikret seg mot et tap selv må bære konsekvensene av at han ikke har forsikret seg. Et slikt avtalevilkår er altså ikke ensidig i utleiers interesse.