Holde tilbake husleie?

[Gloria]

Jeg leier et rom i leilighet. Forrige vinter hadde vi et problem med at det bare kom lunket vann i dusjen. Det tok ca. 2-3 måneder før de ble fiksa, til tross for flere påminnelser fra min side.

 

Nå har da problemet oppstått igjen. Vi ga utleier beskjed for ca. 2 uker siden og utleier har enda ikke gjort noe med det. Jeg leste litt på nettet og jeg oppdaget at jeg faktisk kan holde tilbake husleie med loven på min side. Leste i tillegg at man kan kreve avslag på husleien.

 

Jeg tenker nå at det jeg burde gjøre er å bare holde tilbake husleia til han har fiksa det. Jeg vil også ha tilbakebetaling for alle de f*ings gangene jeg har stått og fryst i dusjen. Personlig føler jeg 2000 kr hadde gjort opp for det, men mange vil nok kanskje si at det er en drøy sum. Det irriterer meg bare helt sykt at folk tror de kan komme unna med slikt.

 

Tenker forresten å flytte ut ganske snart, og driver og ser på mange hybler for tiden.

 

Noen tanker om hva jeg burde gjøre i mellomtiden?

[geir__hk]

Dersom problemet er at vannet i varmvannstanken ikke varmes opp til en viss temperatur, så risikerer du oppblomstring av bakterier (legionella tror jeg de heter). Det har vært noen saker angående dette for noen år tilbake i forbindelse med kjøletårn på taket på bygninger.

 

Personlig ville jeg unngått å bruke dusjen i bygninga dersom jeg har misstanke om at varmvannstanken ikke har ordentlig temperatur.

 

Disclaimer: nå klarer jeg ikke finne gode kilder som underbygger dette med sammenheng mellom varmtvannstanker og legionella, kansje det er noen her på forumet som har mer kunnskap om dette.

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

Disclaimer: nå klarer jeg ikke finne gode kilder som underbygger dette med sammenheng mellom varmtvannstanker og legionella, kansje det er noen her på forumet som har mer kunnskap om dette.

 

https://www.dinside.no/bolig/hvor-varmt-skal-varmtvannet-vaere/61310529

https://www.aftenbladet.no/lokalt/i/m3xjO/ikke-spar-stroem-paa-varmtvannsbereder

Endret 11. oktober 2019 av Kron

[Taurean]

Jeg burde vente til Krikkert svarer, men likevel: Hvis jeg var i din situasjon, ville jeg gått til advokatvakt i nærmeste kommune ved første anledning for å få det bekreftet. Uansett mener jeg du med 99% sannsynlighet kan holde leie tilbake. Mangel på varmt vann er en vesentlig mangel. Jeg mener også å ha lest artikkel som nevner det geir_hk skriver, nevn det for advokatvakt. Spør hvor mange prosent du kan holde tilbake, kanskje alt? Det må i så fall stå på egen konto.

 

Angående forrige vinter og kompensasjon: Har du dialogen skriftlig? Da har du jo bevis. Jeg vet ikke om du kan søke kompensasjon for tort og svie, da det er noe som heter foreldelsesfrist. Men i og med at de har gjort tiltak for å bedre det, så har de innrømt sin skyld. Men dette vet jeg for lite om.

[Takk for meg]

Leste ikke så nøye, men kanskje noe av samme utfordring på advokatenhjelperdeg.no

[Gloria]

Dersom problemet er at vannet i varmvannstanken ikke varmes opp til en viss temperatur, så risikerer du oppblomstring av bakterier (legionella tror jeg de heter). Det har vært noen saker angående dette for noen år tilbake i forbindelse med kjøletårn på taket på bygninger.

 

Det er ordentlig varmtvann i springen, så tviler på at det er noe galt med varmtvannstanken. Er bare dusjen som er problemet. Han "fiksa" det sist vinter ved å rense noe greier i blandebatteriet.

 

Jeg burde vente til Krikkert svarer, men likevel: Hvis jeg var i din situasjon, ville jeg gått til advokatvakt i nærmeste kommune ved første anledning for å få det bekreftet. Uansett mener jeg du med 99% sannsynlighet kan holde leie tilbake. Mangel på varmt vann er en vesentlig mangel. Jeg mener også å ha lest artikkel som nevner det geir_hk skriver, nevn det for advokatvakt. Spør hvor mange prosent du kan holde tilbake, kanskje alt? Det må i så fall stå på egen konto.

 

Angående forrige vinter og kompensasjon: Har du dialogen skriftlig? Da har du jo bevis. Jeg vet ikke om du kan søke kompensasjon for tort og svie, da det er noe som heter foreldelsesfrist. Men i og med at de har gjort tiltak for å bedre det, så har de innrømt sin skyld. Men dette vet jeg for lite om.

 

Jeg er medlem i Leieboerforeningen, så kan kanskje høre med dem. Har ikke dialogen skriftlig dessverre.

[Dragen]

Høres ut som termostaten i blandebatteriet er gåent. Du kan sende brev til utleier om at du gir dem en frist på 2 uker til å bytte ut batteriet før du gjør det selv på deres bekostning.

Husk at du har tapsbegrensningsplikt ovenfor utleier, så du kan ikke velge det dyreste alternativet (på verken batteri eller rørlegger).

 

Edit: Hvor gammelt er badet, forresten?

Endret 12. oktober 2019 av Dragen

[Ståle Nordlie]

Husleieloven: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17

 

Jeg forutsetter at problemet med varmtvann er en "mangel" og ikke skyldes manglende vedlikehold som leier er forpliktet til å gjøre etter § 5-3 (2).
 

 

§ 2-10.Krav på retting av mangel

Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.

 

Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

 

Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.

 

Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

 

 

Utleier skal altså rette mangler innen "rimelig tid". Etter min mening vil "rimelig tid" være kort for feil ved varmtvann i dusj.

 

Hvis ikke utleier retter mangel kan du kreve erstattet "forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet" og eventuelt kreve "rimelig godtgjørelse" for eget arbeid. Det betyr at du kan skaffe rørlegger selv og la utleier betale. Det kan være lurt å informere utleier først og gi en kort frist.

 

Om prisavslag: 

 

§ 2-11.Avslag i leie
Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, er ikke leieren forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, kan leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av husrommet og av den forsinkede delen.

 

I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.

 

Hvis det er en mangel kan "kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand". Etter min mening vil leieverdien på en bolig uten fungerende dusj vanligvis være betydelig redusert. Prisavslag er ikke avhengig av at utleier har gjort noe galt. Så lenge du ikke får det som er avtalt skal du ikke betale full pris.

 

Du kan også kreve prisavslag for tidligere mangler som nå er rettet, men bør ha dokumentasjon og du må ha reklamert innen rimelig tid, jf. § 2-8. 

 

(Man kan også tenke seg erstatning etter § 2-13 og § 2-14 men det virker mindre aktuelt her.)

 

Om å holde tilbake leie: 

§ 2-15. Rett til å holde leie tilbake

Leieren kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse.

 

Du kan altså "holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene [du] har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse". Det vil for eksempel være penger du har lagt ut for rørlegger i tråd med § 2-10 (4) og prisavslag du krever etter § 2-11 (2).

 

Du kan ikke holde tilbake hele leien som en "straff" for at utleier somler.

 

Hvis utleier er uenig i hvor mye du kan holde tilbake kan du unngå oppsigelse eller heving ved å deponere den omtvistede leien etter § 3-8.

Endret 12. oktober 2019 av Ståle Nordlie

[The Avatar]

Sjølv om det er vanskelig å vurdere kva som er passeleg prisavslag så er det viktig at du ikkje held igjen meir husleige enn du må.

Utleier har rett på husleige for den delen som utleigaren faktisk leverer.