Utleiener nekter å tilbakebetale depositum

[nirolo]

Har du "forhåndsbetalt" 3 måneder (som utleier ikke har lov til), så sier det seg selv at du ikke skal trenge å betale de 3 første månedene. Det er jo dette som menes med forhåndsbetaling.

Hadde du lest det jeg siterte så hadde du sett at jeg snakker om depositum og ikke forhåndsbetaling.

[Gjest Slettet-8OkEXm]

Trodde det var ulovlig å sette inn depositumet på utleiers konto? 

 

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17?q=husleie 

https://www.forbrukerradet.no/forside/bolig/husleie/depositum/

Endret 9. september 2019 av Slettet-8OkEXm

[heheszki]

Hadde du lest det jeg siterte så hadde du sett at jeg snakker om depositum og ikke forhåndsbetaling.

Det som det er snakk om i denne tråden er et ulovlig depositum. Om det da klassifiseres som irregulært depositum eller forhåndsbetaling er uten betydning for det jeg skrev i innlegget. 

 

I mitt innlegg tar jeg med "forhåndsbetaling" siden flere brukere på denne tråden skriver om at utleier krever "depositum" i form av 3mnd forhåndsbetaling. Jeg kunne kanskje ha sitert disse innleggene også hvis du følte deg så truffet nirolo.

 

Hvis det allikevel skulle være tvil: Hvis det er opprettet en lovlig depositumskonto som du har overført 3mnd leie for så kan du ikke "bruke" disse pengene på å betale de siste 3mnd av leien din. Dette vil være et betalingsmislighold som gir grunnlag for utkastelse. 

 

Grunnen til dette er at et depositum er en økonomisk sikkerhet som leietaker stiller til utleier mot mislighold fra leietaker. Selv om et depositum kan brukes på ubetalt leie, så skal det også gi en sikkerhet for eventuelle skader på husrommet. Forpliktelsen å sette penger på en depositumskonto må altså adskilles fra forpliktelsen å betale leie.

[nirolo]

Det som det er snakk om i denne tråden er et ulovlig depositum.

Det jeg svarte på var et generisk råd om å ikke betale husleie siste tre måneder

Det er derfor man aldri betaler leien de tre siste månedene før man skal flytte ut, så kan huseier heller trekke det fra depositumet.

(min uthevning)

 

Så min kommentarer må da sees i kontekst av hva jeg svarer på. At det er ørlite på kanten av TS sitt spørsmål må kunne tålereres.

 

Jeg føler meg ikke truffet, men jeg føler du kommer med svar på noe annet enn hva jeg skriver. Jeg får derfor intrykk av at du ikke har lest hva jeg har skrevet.

 

Dersom vi bare snakker forbi hverandre, så kan vi jo bare avslutte her :-)

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

Det er vel ikke noe man har adgang til? Man risikerer derimot å bli kastet ut kort tid etter at første av disse tre månedene ikke er betalt?

 

Det har man adgang til fordi depositum som er betalt rett på utleiers konto ikke er å regne som depositum. Dette beløpet kan man også kreve tilbake når som helst i ett leieforhold, men man må samtidig være villig til å sette opp en lovmessig depositumskonto med utleier, slik det skal gjøres i henhold til husleieloven.

 

Mange gjør jo ikke dette av samme grunn som når de gikk med på å betale depositum rett til utleiers konto til å begynne med. De ønsker ett godt forhold til utleieren sin. Men gjør det vanskelig for seg selv den dagen de skal flytte ut. 

 

Etter min mening burde utleiere som ikke følger husleieloven få straff for å bryte den. Gjerne i form av forelegg. Vi har ett særdeles useriøst utleiemarked i dag, og er noe vi burde gjøre noe med.

Endret 11. september 2019 av Kron

[krikkert]

Hvis man ikke betaler husleie på 3 måneder skylder man utleier mer penger enn bare tre måneders husleie. Man skylder også utleier forsinkelsesrente på husleien for perioden fra misligholdet inntrer til motregning gjennomføres.

 

Utleier har ingen plikt til å motregne i depositum, regulært eller irregulært, før leieforholdet er avsluttet. Leietaker må da eksplisitt erklære motregning for å unngå rente, med den følge at leietaker kommer i mislighold fordi det er betalt mindre depositum enn kontrakten krever, og differansen kan utleier kreve rente av.

 

Vanligvis vil forsinkelsesrente på et irregulært depositum være større enn renten på husleien, men det kan argumenteres for at fra strategien iverksettes er leietaker selv vesentlig medansvarlig for ordningen, og da faller forsinkelsesrenten på det irregulære depositumet bort.

[heheszki]

Utleier har ingen plikt til å motregne i depositum, regulært eller irregulært, før leieforholdet er avsluttet. Leietaker må da eksplisitt erklære motregning for å unngå rente, med den følge at leietaker kommer i mislighold fordi det er betalt mindre depositum enn kontrakten krever, og differansen kan utleier kreve rente av.

 

Vanligvis vil forsinkelsesrente på et irregulært depositum være større enn renten på husleien, men det kan argumenteres for at fra strategien iverksettes er leietaker selv vesentlig medansvarlig for ordningen, og da faller forsinkelsesrenten på det irregulære depositumet bort.

 

 

Kontraktens bestemmelse om depositum er å anse som ikke bindende for leietaker hvis den er irregulær, dette følger av husll §1-2.  Det kan ikke kreves forsinkelsesrente av et manglende betalt irregulært depositum.

Edit: Hvor står det at utleier kan kreve forsinkelsesrenter? (selv om det er et regulært depositum). Et depositum tilhører vel strengt tatt leietaker og manglende opprettelse av depositum kan vel ikke utleier kreve renter av, men det vil være å misligholde avtalen og grunnlag for oppsigelse.

 

Som regel vil det foreligge en viss kommunikasjon mellom utleier og leietaker. Har utleier snakket om «forskuddsbetaling» på 3 måneder vil det ikke foreligge et betalingsmislighold å ikke betale leie de 3 første månedene hvis et samlet beløp på 3mnd allerede er betalt.

 

 

Forsinkelsesrentene kan da kreves for de 3 første månedene (forutsetter at det i tillegg er betalt 1mnd forskudd i leie etter §3-2).

 

For eksempel det er innbetalt 15 000kr i ulovlig depositum/forskuddsleie 1 Desember for å dekke Jan-Mar blir forsinkelsesrentebeløpet.

 

Jan: 108kr

Feb: 74kr

Mars: 33kr

 

Så kan man tenke seg at man ikke betaler leie de 4 siste månedene i et leieforhold (4mnd pga 3-2). Det er vanskelig å forestille seg at utleier eventuelt ikke protesterer på dette. Det er derfor nærliggende at leietaker og utleier diskuterer dette nærmere.  Jeg forutsetter at utleier vil ha leiebetaling men beholde det ulovlig innbetalte pengebeløpet.

 

Ønsker utleier sikkerhet for skader, så er det utleier som må opprette en depositumskonto. Hvis utleier ikke gjør dette, så vil det ulovlig innbetalte beløpet etter omstendighetene måtte bli ansett som forskudd på leie. (Man bør forøvrig opptre lojalt og kommunisere dette ovenfor utleier)

 

Utregningen blir på samme måte som over. Man vil selvfølgelig få en del mer i rentebeløp og for den siste måneden har man ikke krav på noen renter.

 

Når det gjelder eventuelt bortfall av forsinkelsesrente etter §3-7 tredje avsnitt:

Dette er en ekstremt snever unntaksbestemmelse og anvendes strengt tatt kun der leietaker selv har tatt initiativ til å sette penger på utleiers konto, der utleier opprinnelig har ønsket å bruke en depositumskonto som oppfyller formkravene i §3-5.

 

Man kan forutsette at leietaker er fullt klar over at å sette et slikt «depositumsbeløp» på utleiers egen konto er ulovlig og at dette gir han rett på forsinkelsesrenter. Et slikt tilfelle vil ikke omfattes av bestemmelsen.

 

 

ps: Er det avtalt i kontrakten et depositumsbeløp på feks 15 000kr må du alltid ha dette beløpet klart siden du må betale inn dette beløpet hvis utleier oppretter depositumskonto slik §3-5 krever. 

Endret 12. september 2019 av heheszki

[krikkert]

Kontraktens bestemmelse om depositum er å anse som ikke bindende for leietaker hvis den er irregulær, dette følger av husll §1-2.

Husleieloven § 1-2 går ikke så langt, den eliminerer kun de delene av en avtale som er i strid med loven. Ved en bestemmelse om irregulært depositum eliminerer den kun "irregulær"-delen, ikke "depositum"-delen.

 

Husleieloven § 3-7 etablerer imidlertid at det ikke er tillatt å gjøre sanksjoner gjeldende mot leietaker eller å modifisere leieavtalen hvis tilbakebetaling av en irregulær ytelse blir krevet. Kommentaren på Rettsdata indikerer at leietaker kan kreve leieavtalen opprettholdt uten depositum i det hele tatt.

[King1on1]

Ser ikke ut som at utleieren verken svarer på telefon eller mail. Da må denne saken igjennom rettsvesenet! Ønsk meg lykke til!

Endret 17. september 2019 av King1on1

[Taurean]

Lykke til og håper du oppdaterer når tiden er inne for det!

Endret 17. september 2019 av Taurean

[King1on1]

Jeg skal definitivt oppdatere dere!

[vara]

Det har man adgang til fordi depositum som er betalt rett på utleiers konto ikke er å regne som depositum. Dette beløpet kan man også kreve tilbake når som helst i ett leieforhold, men man må samtidig være villig til å sette opp en lovmessig depositumskonto med utleier, slik det skal gjøres i henhold til husleieloven.

  

Obs, fra det jeg har lest så er det 3 års foreldelsesfrist fra dato du overførte beløpet. Kan være problematisk hvis dette var et langvarig leieforhold.

[Tomahawk]

  

Obs, fra det jeg har lest så er det 3 års foreldelsesfrist fra dato du overførte beløpet. Kan være problematisk hvis dette var et langvarig leieforhold.

 

Jeg finner to saker der HTU slår fast at foreldelsesfristen på 3 år gjelder fra datoen man flytter ut, ikke datoen man overfører beløpet. Disse skaper riktignok ikke presedens, men er godt begrunnet og du kan nok regne med på at denne saken vil bli vurdert på samme måte. Derimot foreldes forsinkelsesrentene, slik at man ikke får forsinkelsesrenter for mer enn tre år tilbake i tid.

 

https://www.htu.no/kunder/htu/htu.nsf/($All)/6FE581450E258FC7C1257C8B0035F854?OpenDocument

https://www.htu.no/no/sak-2012-20242-ikke-foreldelse-av-irregulart-depositum-ii

[heheszki]

2015-381 (finnes hos HTU) og 2017-373 (finner den kun på lovdata) peker i samme retning. 

 

Det er de reelle hensynene som her blir avgjørende, ikke uttalelsen fra Kjørven. Høyesterett har tatt avstand fra uttalelsen, se Rt.2015 s.678 (35,36)

 

2017-373: "Etter en konkret helhetsvurdering av de hensyn som gjør seg gjeldende ved leieforhold, legger HTU til grunn at det at utleier fortsatte å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med leieavtalen må anses som erkjennelser fra utleiers side av at han på sin side plikter å tilbakebetale depositumet i samsvar med leieavtalen så lenge leieren oppfyller sine plikter (prinsippet om ytelse mot ytelse)"

 

Ifølge 2015-381 taper ikke leieren sitt forsinkelsesrentekrav før det har gått 3 år etter leieforholdets opphør, med henvisning til lovforarbeider og systembetraktninger.

[vara]

hm, baserte meg på jushjelpas sin side som siterer Gaute Auset fra Husleietvistutvalget i Sør og Nord Trøndelag

:
 

https://jushjelpa.no/betalt-depositum-direkte-til-utleier/

Endret 25. september 2019 av vara

[heheszki]

Han tar ikke nødvendigvis feil. Rettstilstanden er ikke avklart.

Endret 26. september 2019 av heheszki