Styrets ansvar for brannsikkerhet i borettslag?

[*F*]

Hei.
 
 
Jeg eg styreleder i et mindre borettslag bestående av 7 hus med 4 leiligheter i hver, så 28 leiligheter totalt. Dette er såkalte andelsleiligheter.
 
Jeg ble for en tid siden ringt opp av Norsk Brannvern AS som ønsket møte opp for å instruere styret og ta en befaring/skrive en rapport om brannstatus i leilighetene, Vel og bra, men fikk tilbudsmail hvor jeg ser at dette er alt annet enn gratis.
 

Kort fortalt setter vi av 2-3 kvelder mellom 17:00 og 21:00 hvor vi kommer og foretar en kartlegging og kontroll i Deres boenheter.
 
Kontrollen består av følgende i hver boenhet:

• Varsling (rådgivning opp mot 2016 forskrift, tester med spray, bytter alle 9V batterier)
• Slokning (kontroll av brannslokningsapparater og brannslanger ihht NS3910/ NS-EN671-3)
• Rømning (rådgivning rundt rømningsvei og oppmøteplass ved brann)
• Rådgivning når det gjelder forebygging
• Dokumentasjon til styret på videre anbefalinger vedrørende eventuelle utbedringer

I tillegg kontrolleres eventuelle fellesareal med tanke på ovenfornevnte punkter. Dette er et sterkt anbefalt brannforebyggende tiltak ihht Internkontrollforskriften og Forskrift om brannforebygging.  
 
Ring meg gjerne dersom du har eventuelle spørsmål.

 

 
Avtale:

 

Avtale

Årlig kontroll brannforebyggende tiltak

1. Avtaleparter
Det er i dag inngått avtale mellom følgende parter:
Selger: Norsk Brannvern AS (NB) og
Kunde: xx
2. Avtalens omfang og formål
Avtalen innebærer at Norsk Brannvern skal utføre kontroll på eierens håndslukkere iht. NS3910,
samt kontroll og funksjonstest av brannslanger ihht. NS-EN 671-3. Avtalen innebærer også fysisk
bytte av batteri i røykvarslere (9V) / visuellkontroll av brannvarslingsanlegg, samt kontroll av
røykvarslere. Avtalen omfatter også eventuelle fellesområder.
Beboere får i tillegg årlig teoretisk rådgivning på bruk av slokkeutstyr, rutiner ved rømning,
brannalarm etc. Norsk Brannvern står også til disposisjon med rådgivning på områder som gjelder
brannsikringstiltak så som type slokkere, plassering, sikkerhetsskilting, forskrifter, lovverk m.m.
Det vil bli gitt dokumentasjon etter endt oppdrag.
3. Norsk Brannverns plikter
Norsk Brannvern forplikter seg til å vedlikeholde materiellet som beskrevet i tilbudet til de
intervaller som er bestemt, og utsteder en rapport etter at årlig vedlikehold er foretatt. Denne
rapporten er en del av styrets dokumentasjon og kan forelegges evt. Branntilsynet. Merk at dette
dokumentet dekker styrets ansvar på internkontroll, dette er ikke en tilstandsanalyse etter NS
3424 (ingeniørrapport). Norsk Brannvern er under ingen omstendighet ansvarlig for direkte eller
indirekte tap som følge av at sikkerhetsutstyr ikke fungerer etter intensjonen. Norsk Brannvern vil
foreta kontrollen inntil 2 ganger (pr. 30 dager) slik at man sørger for at samtlige får anledning til å
få kontrollert utstyret.
4. Styrets/beboers plikter
Styret forplikter seg til å melde fra til Norsk Brannvern dersom man får kjennskap til at beboers
håndslokker er brukt eller på annen måte ute av funksjon, slik at materiellet snarest kan repareres
eller etterfylles. Beboer anbefales å foreta visuell kontroll minst hvert kvartal på håndslukkere.
Styret forplikter seg til å samarbeide med Norsk Brannvern, slik at kontrollen kan foretas av
samtlige boenheter på en effektiv måte. Det er ønskelig at det er en representant fra
sammenslutningen som møter våre serviceteknikere for en rask gjennomgang og har
nøkkeltilgang ved oppstart (20 min). Norsk Brannvern vil i samarbeid med styret varsle beboerne
skriftlig og foreta kontrollen 2 ganger (pr. 30 dager) slik at man sørger for at samtlige får anledning
til å få kontrollert. Dersom det ikke oppnås kontakt med kontaktperson oppgitt i denne

avtalen (ringt + ikke tilbakemelding på sms innen 10 dager) vil Norsk brannvern iverksette
oppdraget automatisk. Det samme gjelder dersom styret har mottatt e-post med standardskriv og
har glemt å henge opp dette som anvist / ikke gitt Norsk Brannvern tilbakemelding senest 3 dager
før gjennomføring. Dersom Norsk Brannvern av denne typen årsaker må iverksette oppdraget på
egenhånd, faktureres dette arbeidet i henhold til gjeldene tilleggssatser. Satsen ved eventuelle
tillegg er for tiden kr 650,- pr time eks. mva, pluss kjøring kr 15,- pr km inklusive servicetekniker.
Eventuelt bytte av kontaktperson / nye kontaktdata må sendes Norsk Brannvern skriftlig.
5. Godtgjørelse
Prisen er kr 11 760,- eks. mva. pr år.
Alle priser er eks. mva. Fakturering vil skje etter endt oppdrag. Tilbudet gjelder for 32 boenheter,
samt eventuelle fellesareal. Tilbudet gjelder ikke verkstedsoverhaling av brannslukker /
trykktesting av brannslanger, som det må inngås særskilt avtale om. Norsk Brannvern forbeholder
seg retten til å automatisk justere priser iht. gjeldende lønns- og prisutvikling (KPI – SSB).
6. Avtalens varighet
Denne kontrakt gjelder for en periode på tre år fra kontraktsdato. Avtalen løper deretter automatisk
videre for ett år av gangen. Etter utløpet av treårs - perioden kan hver av partene si opp avtalen.
Oppsigelse må være skriftlig, og må være gitt senest tre måneder før dato tilsvarende
kontraktsdato. Oppsigelse i avtaleperioden medfører betalingsplikt for gjenværende avtaleperiode
ihht. Punkt 4.
7. Mislighold av avtalen
Ved vesentlig mislighold av partenes plikter etter avtalen, kan avtalen heves etter forutgående
skriftlig varsel. Som vesentlig mislighold regnes herunder, men ikke begrenset til, misligholdt
betalingsplikt.
8. Tvister
Enhver tvist etter denne avtalen skal søkes løst i minnelighet. For det tilfelle at det ikke oppnås en
minnelig løsning, skal saken behandles ved de alminnelige domstoler.

 

 

 

 

 

Som en som ikke liker kaste bort penger lurer jeg egentlig på:

Er dette nødvendig? Eller er det fornuftig?

 

Hvilket ansvar har styret for brann?

Jeg skulle vel anta at selskapet som bygde byggmassen i sin tid hadde ansvar for at ting ble gjort ihht gjeldende regelverk, og når det gjelder brannvarslere/slukkere, er ikke dette noe beboere selv burde være ansvarlig for å føre tilsyn til?

 

 

PS: Det eksisterer ingen innvendig felles-areal i borettslaget, alle har egen utgangsdør.

 

[BIGG]

Penger ut gjennom vinduet. Hvis dere(mot formodning) skulle få et pålegg om å etablere et IK-brann-system så tar dere tak i det når den dagen kommer. 

[nirolo]

Norsk Brannvern AS er en kommersiell aktør som prøver å presse borettslag til å bruke dem med upassende oppførsel.

 

Selgeren var pågående og aggresiv og da jeg avslo å bruke dem var det ikke måte på hvilke juridiske(!) problemer jeg satte borettslaget i. Selgeren ga seg ikke, og det var flere runder med pågående salg.

 

Nå ser jeg at de har kommet tilbake et par år senere og at nytt styre har kjøpt tjnestene deres...

 

Fraråder bruk av Norsk Brannvern AS

[Mr.M]

 

Hvilket ansvar har styret for brann?

 

 

Har vel ansvar i den forstand at de opptrer som boligeieren. (forsikring på boligmassen (husforsikring) betales av borettslaget)

 

Med andre ord, ansvarlig for at det er montert minst 1 røykvarsler og at det finnes 1 brannslukningsapparat i hver leilighet. Samt å bytte ut dette når det er for gammelt. Men som andre sier, trengs jo ikke noe eksternt (fordyrende) firma for å ha overblikk med den slags.

 

Men det er jo bekvemt å "dytte" det over på et firma, og få "alt på ett sted" (til tre ganger mer enn det koster å kjøpe en pall brannslukningsapparater og brannvarslere på Clas Ohlson sjøl)

[The Avatar]

Dette kan være fornuftig alt etter kva behov dere har. I all enkelheit så er dette ein avtale om at Norsk Brannvern AS tek seg av årleg kontroll av handslokkerane i bygget. OBS, kravet for kontroll av handslokkarar i privatbustadar er kvart 5 år, årleg kontroll er for virksomheiter. Dette bety at i bustadane skal det være kontroll berre kvart 5 år, men i eit burettslag som er ei virksomheit skal det være årleg kontroll. Lovverket er ikkje særleg tydeleg på kvar grensa går, men ofte blir det sakt slik at det som er inne i bustadar som bebuaren disponerer sjølv så er det bustadregelen som gjeld, og at det berre er slokkeutstyr i fellesareal som er virksomheita sitt slokkeutstyr og som skal ha årleg kontroll.

Avtalen inkluderer ikkje pålagt 10 års service av brannslokningsapparata, men det er tydeleg at dei også kan gjere dette etter eigen avtale.

Dette er også ein avtale om å sjekke og bytte batteri på røykvarslarar, noke som skal gjerast årleg. Sett i det lyset så er det eigentleg ingen ulempe at kontrolløren også ser på brannslokkaren når han/ho fyrst er innom leiligheita.

Det å bytte batteri i røykvarslaren er heilt klart eit brukaransvar, det skal gjerast men det er ikkje styret i burettslaget som er ansvarleg for det.

I tillegg så seier avtalen at kontrolløren også vil informere og rådgi styret og bebuarar. Dersom dere har fyringsanlegg så vil også feiaren gjere mykje av denne jobben "gratis" som i betydninga av at det er dekt av det årlege feiegebyret. Så har dere fyringsanlegg i leilighetene så vil det uansett komme brannkyndig person på besøk.

 

Det store spørsmålet for om denne avtalen er fornuftig for dere er det generelle kunnskapsnivået og evna som bebuerane har til å passe på seg sjølv. I eit burettslag med mange eldre som ikkje klarer å bytte batteri i røykvarslaren sjølv, som er bekyra for brann, og ellers vil ha tryggheita som kontroll av eit firma utgjer, så bør ein sterkt vurdere ein slik avtale.

I eit burettslag med unge familier som uansett bytter batteri i røykvarslaren og som held brannøving kvart år når ungen har brannveke på skule/barnehage så er det ikkje nødvendig med ein slik avtale.

 

 

 

Eit viktig juridisk poeng som er verdt å ta med seg er at det virker som at Norsk Brannvern legg opp til at dei skal ha nøkkeltilgang til burettslaget, og at dei vil låse seg inn i leiligheita dersom dei ikkje har fått gjort avtale med bebuaren innan 10 dagar.

Dette er ei tryggheit for styret å vite at alle leiligheitene er i orden, men retten til å sjølv råde over eigen eigedom står sterkt, og det vil ikkje nødvendigvis falle i god jord at Norsk Brannvern (eller styret) berre låser seg inn i leiligheita.

 

 

 

Etter lovverket så er pliktene delt opp i eigars plikter og brukars plikter. Det som kompliserer det litt i burettslag er at styret teknisk sett er eigar av alle leiligheitene og har derfor i teorien eigaransvaret for at alle leiligheiter har røykvarslar og slokkeutstyr (som brukaren har plikt til å vedlikehalde). Utfordringa er at styret som eigar ikkje utan vidare kan ta seg inn i kvar leiligheit for å påsjå at alt er i orden, så der må styret ofte nøye seg med å informere og deretter stole på at bebuaren tek sin del av ansvaret.

 

Styret har ansvar for den overordna brannsikkerheita i burettslaget, fyrst og fremst gjennom å ha internkontroll, utarbeide brann/evakuerings-instruks, og arrangere brannøvingar etter behov.

 

 

 

Hadde eg vært styreleder, og under forutsetning av at dei fleste bebuarane er i stand til å bytte batteri i røykvarslaren sjølv så ville eg ikkje gått for ein slik årleg avtale.

Derimot så må/bør styret inngå ein avtale om gjennomføring av 5/10-årskontroll av handslokkarane då dette er ein ting som mange slurvar med, ofte fordi det er tungvindt å dra med seg brannsløkkningsapparatet til eit serviceverksted.

Så akkurat på den delen er det veldig greit om det kjem ein fagmann på døra som kan ta på seg denne jobben og som setter igjen eit låneapparat dersom brannslokkningsapparatet treng reperasjon/service.

Mange burettslag og sameiger som inngår slike kollektive avtalar gjer det så enkelt som at dei informerer alle bebuerane om å sette brannslokkningsapparatet utanfor døra eller i fellesarealet slik at kontrolløren kan kontrollere det uten å måtte gå inn i kvar leiligheit. Ved å ha brannslokkningsapparatet rett utanfor døra så er det heller ikkje så langt unna dersom ein skulle være så uheldig å få brann den dagen kontrolløren har avtale om å kome innom.

 

Ein betre avtale for ditt burettslag (om bebuerane sjølv kan skifte batteri) vil derfor være ein avtale om at Norsk Brannvern kjem på besøk kvart 5 år for kontroll/service, samt eventuelle avtalar om rådgivning etter behov.

Fast årleg avtale er kanskje litt meir enn kva som eigentleg er nødvendig om det er oppegåande folk som bur i burettslaget.

 

 

 

Heilt til slutt så må eg presisere at sjølv om styret oppfyller minimumskrava og dermed har gjort det styret må gjere for brannsikkerheita så betyr ikkje det at det ikkje er fornuftig å gjere meir for brannsikkerheita. Det viktigaste er tross alt å passe på at det er minst mulig fare for brann.

Sjølv om det ikkje eigentleg er nødvendig, så er det ubestrideleg veldig lettvindt å betale Norsk Brannvern 15k i året for å ta seg av jobben. Det er tross alt berre snakk om legge på ein 50-lapp på fellesutgiftene i måneden på kvar for at styret skal sleppe å tenke meir på dette.

[krikkert]

Som styre i borettslag har styret det ansvaret som påligger en eier av bygg etter internkontrollforskriften (forskrift 6. desember 1996 nr. 1127 om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter) med tanke på plikt til å ha systematisk HMS-arbeid, og det ansvaret som følger av brannforebyggingsforskriften kapittel 2 for eier av byggverk.

 

I korte trekk skal styret ha et system for å forebygge brann. Minimum styreleder skal ha et HMS-kurs.

 

 

Brannforebygging er et må-krav til styret. Det er ikke slik at man får individuelt pålegg om å ha internkontrollsystem for dette, det har man i kraft av å være omfattet av loven. Borettslag og sameier regnes som "virksomhet" etter HMS-lovgivningen.

 

Det er imidlertid ikke slik at man må gjøre alt selv. Man kan sette det bort - f.eks. til Norsk Brannvern - eller man kan sette det bort til beboerne så lenge styret setter beboerne i stand til det f.eks. ved å sende ut regelmessige påminnelser, kanskje dele ut 9V-batterier en gang i året, og kontrollere slukkeapparater.

 

 

Så, for å svare på spørsmålene dine. Er dette nødvendig? Nei, det er ikke nødvendig å kjøpe denne tjenesten, men mye av det de påtar seg å utføre er ting styret har ansvar for å sørge for at blir gjort.