Komme seg ut av tidsbestemt husleiekontrakt

[Capitan Fracassa]

Hei, ei veninne av min datter har nylig skrevet under, og flyttet inn i en hybelleilighet hvor hun har skrevet under på en tidsbegrenset leiekontrakt på ett år, som ikke kan sies opp i perioden.

 

Nå er det allikevel viktig for henne å flytte ut derfra, så spørsmålet er da hvordan dette kan gjøres?

 

 

1. Det er (så vidt jeg vet) hybel i en større utleieleilighet hvor flere deler kjøkken/bad, leid ut av privat firma. Er det da lov å inngå tidsbegrenset leieavtale på ett år? Så vidt jeg kan se av Husleieloven, så er det helt konkrete unntak som gjør at den kan være kortere enn tre år.

 

Stemmer det at den da er ulovlig, og i så fall, er den å regne som tidsubegrenset med standard oppsigelsestid?

 

 

2. Hvis den er gyldig, kan jenta vel skaffe en ny leier selv til å gå inn i kontrakten. Hvor finner jeg regler om dette?

 

3. Har utleier tapsbegrenselsesplikt, og dermed plikt til å skaffe ny leietager selv?

 

 

Takk for svar.

[mobile999]

1.

 

Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig er regulert i husleieloven pgf 9-3. Her kan man lese at minstetiden kan settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Det er også et unntak dersom "utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen". Paragrafen avsluttes med at tidsbegrenset avtale i strid med reglene skal anses som tidsubestemt.

 

Slik du beskriver det, så må utleier her ha en "annen saklig grunn for tidsavgrensingen" for at tidsavgrensingen skal være lovlig. Dersom utleieren ikke har en slik saklig grunn så skal avtalen anses som tidsubestemt.

 

Tidubestemt avtale kan sies opp av utleieren jfr 9-4 med oppsigelsesfrist jfr 9-6 (3 måneder eller etter avtale). Slik jeg forstår deg så vil det her være 3 måneder oppsigelsesfrist.

 

 

2.

 

Du finner ikke regler om dette. Du finner en relevant regel i pgf 7-5 som i praksis sier at leieren kan si opp med 3 måneders varsel dersom utleieren ikke har saklig grunn til å nekte at datteren leier ut leiligheten (for resten av tiden) til ny leier. Det må være forhold ved den spesifikke nye leieren som må være den saklige grunnen.

 

 

3.

 

Ja. Utleieren har tapsbegrensningsplikt dersom datteren må flytte. Datteren må evt. regne med å betale erstatning for at utleier ikke får leid ut til samme pris.

 

Å "ha lyst" til å flytte eller å være heldig å finne et rimeligere/hyggeligere e.l. sted å bo er etter min mening ikke det samme som å må flytte.

[Simen1]

Tidsbestemte leiekontrakter leiekontrakter kan ikke sies opp. Det ligger jo i hele konseptet. Noen finner det betryggende, men jeg personlig synes det er noe svineri at det ikke skal være mulig å si opp.

 

Jeg foreslår at du tar en prat med utleier og ber om å få omgjort kontrakten. Kontrakter kan avsluttes eller omgjøres hvis begge parter er enige, selv om kontrakten i utgangspunktet ikke var mulig å endre.

 

Sjekk om det står noe om mulighet for framleie i kontrakten.

[Dragen]

Tidsbegrensede kontrakter kan sies opp hvis a) kravene om tidsbestemmelser ikke oppfylles eller b) utleier ikke har saklig grunn til tidsbegresning.

Endret 16. august 2019 av Dragen

[Leo_]

Skulle vel være en saklig grunn å ikke ønske å annonsere og få tak i ny leietaker flere ganger i året...

[Taurean]

Hvis det er noen ho kjenner og stoler på, så kan jo den personen bare flytte inn der uten å gjøre så mye ut av seg, ho betaler leia, og den personen betaler leia til ho. Bare som en måte å omgå lovverket på.

[Darkbill]

Om hun kan finne ny leietager pleier utleier ikke lage trøbbel med slikt.

 

Dog lurt å sjekke nøye før man skriver signatur på ting neste gang. Binder man seg så binder man seg rett og slett, vi kan ikke ha angrerett på alt her i verden.

[heheszki]

Enig med mobile999 i spm 2 og 3. Har noe å legge til når det gjelder spm 1.

 

Spm 1 er det inngått en lovlig tidsbestemt avtale?

Som mobile999 skriver er det aktuelle vilkåret her om utleier har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen jf. §9-3 bokstav b.

 

Utleier må opplyse skriftlig om grunnen til denne avgrensningen, senest ved avtaleinngåelsen jf. §9-3 annet avsnitt.

 

Når den tidsbestemte perioden er over, skal husrommet brukes i samsvar med den oppgitte begrunnelsen jf. §9-3 annet avsnitt. Det er for eksempel ikke mulig for utleier å gi flere 1års avtaler etter hverandre.

 

Hvis utleier ikke har skriftlig opplyst om en grunn for avgrensningen så er avtalen å anse som tidsubestemt jf. §9-3 tredje avsnitt.

 

Edit: Har man stillt en person som kan ta over leiekontrakten ut kontraktsperioden i oppsigelsestiden til samme pris, så vil jeg tro tapsbegrensningsplikten medfører at utleier ikke kan kreve leie for denne perioden, med mindre utleier har en reell grunn til å ikke ville ha den nye leietakeren.

 

Edit 2: evt ulovfestet lojalitetsplikt

 

Sanksjonen mot å nekte godkjenning er nok kun å gjøre en uoppsigelig tidsbestemt avtale oppsigelig med 3mnd oppsigelsestid. 

Endret 16. august 2019 av heheszki

[Capitan Fracassa]

Takk for svar alle sammen.

Jenta det gjelder starter som student i ny by nå, og måtte skaffe seg et sted å bo. Vår datter er i samme situasjon, men vi har nå akkurat kjøpt en treroms som jentene ønsker å flytte sammen til.

 

Sett fra utleier så har hun jo ingen saklig grunn til å flytte ut, men ønsker det jo allikevel. Man kan si at det var dumt av henne å da ta noe som ikke hadde kort oppsigelsestid, men kjøpet fra vår side var høyst usikkert.

 

Jeg har uansett ikke hatt kontakt med jenta det gjelder, men bare med egen datter som snakker med henne.

 

 

Tidsbestemte leiekontrakter leiekontrakter kan ikke sies opp. Det ligger jo i hele konseptet. Noen finner det betryggende, men jeg personlig synes det er noe svineri at det ikke skal være mulig å si opp.

 

Jeg foreslår at du tar en prat med utleier og ber om å få omgjort kontrakten. Kontrakter kan avsluttes eller omgjøres hvis begge parter er enige, selv om kontrakten i utgangspunktet ikke var mulig å endre.

Utleier er et utleiefirma, så jeg antar at de ikke er så alt for lett å ha med å gjøre. De vet nok hva de driver med, og skriver tidsbegrensede uoppsigelige kontrakter for å være sikret leie ett år av gangen.

 

Men som det ser ut til å konkluderes med her i tråden, så er tidsbegrensningen på ett år ugyldig.

 

 

Sjekk om det står noe om mulighet for framleie i kontrakten.

Ja, det står at det ikke er lov uten godkjennelse av utleier.

 

 

Skulle vel være en saklig grunn å ikke ønske å annonsere og få tak i ny leietaker flere ganger i året...

Ikke i henhold til loven nei.

 

 

Enig med mobile999 i spm 2 og 3. Har noe å legge til når det gjelder spm 1.

 

Spm 1 er det inngått en lovlig tidsbestemt avtale?

Som mobile999 skriver er det aktuelle vilkåret her om utleier har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen jf. §9-3 bokstav b.

 

Utleier må opplyse skriftlig om grunnen til denne avgrensningen, senest ved avtaleinngåelsen jf. §9-3 annet avsnitt.

Denne årsaken mangler, så den er ikke oppfylt. Jeg har fått bilde av kontrakten, og her er den relevante biten:

 

Så stemmer det at konklusjonen da blir:

 

1. Siden kontrakten ikke lovlig sett er tidsbegrenset, så er den å regne som tidsubegrenset med standard (3 måneders) oppsigelsestid.

 

2. Alternativt kan jenta selv skaffe en ny som kan overta kontrakten før dette. Utleier må iht. sin tapsbegrenselsesplikt ha en saklig grunn for ikke å godta dette.

 

Takk.

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Dette er en vanlig situasjon for mange når nytt skoleår starter. Profesjonelle utleiere bør være vant til å håndtere dette, så ta kontakt med utleier for å bli enig om hvordan dette skal løses. Jo før man får på plass en ny leieboer, jo raskere og bedre vil dette løses.

[Capitan Fracassa]

Dette er en vanlig situasjon for mange når nytt skoleår starter. Profesjonelle utleiere bør være vant til å håndtere dette, så ta kontakt med utleier for å bli enig om hvordan dette skal løses. Jo før man får på plass en ny leieboer, jo raskere og bedre vil dette løses.

Det høres fornuftig ut.

Dette er jo litt komplisert siden jeg ikke kjenner jenta det gjelder, men skal formidle dette videre.

Takk.

[heheszki]

Konklusjonen blir da:

 

1: Ja

2: 

 

Det jeg har strøket ut i innlegget mitt over gjelder framleie ut oppsigelsestiden og er ikke aktuelt i denne situasjonen. 

 

I dette tilfellet handler det om at leietaker flytter ut og ikke kommer til å bo der i oppsigelsestiden. 

Utleiers tapsbegrensningsplikt medfører at utleier skal treffe rimelige tiltak for å få leid ut leieobjektet på nytt. 

 

Nøyaktig hva utleier trenger å gjøre må avgjøres konkret. Det er vanskelig å gi et nøyaktig svar på hvor langt tapsbegrensningsplikten gjelder. Jeg vet ikke om praksis der utleier må godta en ny leietaker som tidligere leietaker har skaffet i oppsigelsestiden. Jeg mener at et slikt tilfelle bør omfattes av tapsbegrensningsplikten, men jeg kan ikke si det helt sikkert fordi jeg ikke vet om en slik praksis.

 

Man må også huske på at utgangspunktet er at avtaler skal holdes.  Å presentere en ny leietaker for utleier kan plassere utleier i en "tvangssituasjon" om å godkjenne den nye leietakeren. Dette kan være urimelig siden utleier ikke har misligholdt kontrakten. Det er også slik at en utleier selv bestemmer hvem han skal leie ut til. Det kan derfor godt være mulig at utleier kan avslå en ny leietaker som tidligere leietaker foreslo, fordi utleier vil finne en mer egnet eller bedre leietaker. 

 

For at tapsbegrensningsplikten skal inntre må leietakeren ha flyttet ut og tilbakelevert nøklene. 

 

Utleier har en tapsbegrensningsplikt, men omfanget er usikkert. Nå i August/Sept bør det forøvrig ikke være vanskelig å leie ut. 

Endret 17. august 2019 av heheszki

[henrikwl]

Jeg mener at studentsamskipnader som leier ut til studenter har visse unntak for kravene knyttet til gyldighet av 1 års tidsbestemte kontrakter. Så hvis denne jenta leier studentbolig gjennom studentsamskipnaden er det ikke gitt at kontrakten er ugyldig.

[Zash]

Jeg mener at studentsamskipnader som leier ut til studenter har visse unntak for kravene knyttet til gyldighet av 1 års tidsbestemte kontrakter. Så hvis denne jenta leier studentbolig gjennom studentsamskipnaden er det ikke gitt at kontrakten er ugyldig.

 

Stemmer. Hvis dette er en studentsamskipnad eller noe sånt som leier ut, så ligger §11-2 noen føringer her, blant annet at

 

 

Uten hinder av § 9-3 kan partene også inngå en tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år.

 

 

Så, er dette bolig utleid av studentsamskipnad eller lignende? 

[Capitan Fracassa]

Så, er dette bolig utleid av studentsamskipnad eller lignende?

Nei, det er et privat utleiefirma.

[heheszki]

Som zanta skriver så vil jeg tro at dette best løses gjennom dialog med utleier.

 

Et alternativ kan være at betalingsforpliktelsen til venninnen opphører fra det tidspunktet en ny leietaker som venninnen har skaffet kan flytte inn. På denne måten får utleier fortsatt leieinntekter og slipper bryet med å skaffe en ny leietaker. 

 

Man bør prøve å finne en avtale som ivaretar interessene til begge parter. Overnevnte er kun et forslag.