Nybygg. Pris for å bygge 25 kvm ekstra og gjøre om garasje til carport.

[OddZen]

Hei, vurderer å kjøpe et nybygg som enda ikke er oppført. Det ligger ute til 3.8 mill med carport. Grunnmuren er støpt og det ligger klart til bygging. Vi ønsker å gjøre noen endringer på bygget for å få det slik vi ønsker.

Blant annet sette inn et ekstra vindu mot nordvest, ala et stort som er på sørvestfasaden, spotter i tak, flytte vegg mellom bad og kjøkken oppe, gjøre carport om til garasje, men størst av alt bygge ut over garasjen slik at soverom i andre etg blir større og slik at vi får et ekstra rom som kan brukes til kontor etc. Se fasadebildene og plantegninger fra opprinnelig bygg, og tilslutt hvordan vi tenker endrigene gjort.

 

Lurer da på hva vi kan forvente oss i pristillegg for at de skal gjøre endringen med å gjøre carport til garasje og bygge ut ca. 25 kvm med bygg oppå halve garasjen. Vi har satt oss et tak og tenker å si "take it or leave it" hvis de kommer med en pris som er høyere.

 

Firma har sagt at dette bør la seg gjøre, kan nevne at de har dette huset ute for salg med garasje på nabotomta, ferdigbygd, og at de har bygd ut tidligere over garasjen på et annet likt hus med garasje, men da med lukket hagestue og soverom.

Skal ha møte med dem og vi er spent på pris for noe slikt, det er dårlige tider for dem og de har prøvd å selge disse boligene lenge.

Endret 5. august 2019 av OddZen

[newman221]

Er det ETT hus vilkårlig plassert et sted i Norge, eller er det del av en større utbygging med flere like boenheter?

[OddZen]

Er det ETT hus vilkårlig plassert et sted i Norge, eller er det del av en større utbygging med flere like boenheter?

Det er en del av en større utbygging. Leverandør har kjøpt tomt, og bygger boliger her, det er ulike typer boliger men av denne typen er det 3 med carport og 2 med garasje som standard, men det er f.eks. mulig å bygge kun et enetasjers hus på samme grunnmur. 

Endret 6. august 2019 av OddZen

[Simen1]

Hvilken funksjon har personen som sa at det burde la seg gjøre? Jeg kan tenke meg at noen har innvendinger mot den påstanden:

 

- Arkitekt sier for at endringer på kun en av flere boliger kommer "ut av harmoni" med resten. Kommunen (byggesakskontoret) kan også komme til å reagere på det. Enten med byråkrati og gebyrer om det skal endres på eller med bøter eller trusler om rivekrav om de ikke får vite om det før det er bygget.

- Tekniske fag som rørleggere og elektrikere kan ha innvendinger mot flyttingen av badet. Jeg ser for meg at det i hvert fall må sjekkes om rørføringer kan flyttes som tenkt.

- Ventilasjonsfag kan ha innvendinger mot et ekstra rom enten pga kapasitet i aggregatet vs krav til luftsirkulasjon

- Kommunen kan ha innvendinger mot vinduet pga naboinnsyn.

- Det ekstra vinduet kan også gå ut over energikravet til huset (TEK17). Dvs. at andre tiltak må settes inn for å senke energiforbruket.

- Kommunen/brannrådgiver kan muligens ha noe i mot avstanden mellom rommet over carporten og nabohuset. Eventuelt kreve oppgradert brannmotstandighet.

- Kommunen/brannrådgiver kan muligens ha noe i mot å omgjøre carport til garasje siden det utløser krav til branncelle-isolasjon mellom garasje og huset.

- Verandahjørnet kan også ha noe å gjøre med naboinnsyn.

 

Som du ser kan det bli en del utfordringer og merkostander, men det er ikke verre enn å be om godkjenning hos byggherre og håpe på en ok pris. Vær obs på klausuler som at dere må dekke alle merkostnader uten beløpsgrense. Det beste er å avtale en konkret pris uten for mange vilkår. Utbyggeren vil forhåpentligvis ikke detaljregne på det, men si ok og gi en rund pris. Dvs. gamble på at det går i pluss i stedet for å svi av mange kostbare timer på å regne en detaljert pris.

 

Dere gjør uansett veldig bra i å ta det opp på et så tidlig tidspunkt som mulig. Helst før de første håndtverkerne setter sine føtter på tomta siden endringene må prosjekteres inn og "modnes" (dvs dialog mellom de ulike rådgiverne), og helst før de utførelse-bedriftene skriver kontrakt. Tillegg koster som regel mye mer enn ting som er med i kontrakten fra starten.

[OddZen]

Takk for innspill. Hadde møte med utbygger, utbygger sier endringene lar seg gjøre hvis nærmeste nabo godtar det. Det blir nok brannkrav sa han også men det lar seg løse rimelig med å flytte kontoret ytterst og ha vindu som skal benyttes i slike brannsoner.

Pris vet vi ikke enda.

[newman221]

Det er ikke krav til branncelleskille mellom garasje under 50m2 og boenhet. Det er kun krav om gasstette konstruksjoner. Det er ikke tillatt med dør i garasjevegg som leder til primærrom/rom for varlig opphold, kun til vaskerom, tekniske rom o.l. 

[toth]

Det er ikke krav til branncelleskille mellom garasje under 50m2 og boenhet. Det er kun krav om gasstette konstruksjoner. Det er ikke tillatt med dør i garasjevegg som leder til primærrom/rom for varlig opphold, kun til vaskerom, tekniske rom o.l. 

Det kan fort være brannvegg mot nabo man snakker om - hvis husene står tett må tilstøtende vegg og vinduer være brannsikret.

[Simen1]

Noen ting til:

- Der det står "knekk fjernes", hvorfor ikke fjerne veggen helt fram til hjørnet på badet?

- Har du planlagt hva du skal bruke den ekstra kjøkkenbenk-plassen til? Bestille endring til kjøkkenleverandør. 50-70 cm ekstra benkplass/skapplass eller U-formet kjøkken i stedet for L-formet.

- Tilsvarende for innredning av bad.

- Spisestueplassen ved kjøkkenet regner jeg med blir utvidet og eliminerer behovet for stor spisestue et annet sted.

- Tenker du tilgang til sov/vinterhage via kontor/sov, eller skal det lages en korridor forbi kontor/sov? Uansett løsning så har du muligheten til å vurdere endringer på veggen mot trappa. Kortere vegg eller ved korridor-løsning: rekkverk mot trapp.

- Hva er den sirkelen der det står "evt branntavle"? Pipe. Sjekk at det er toveis pipe eller lufttilførsel til peisen ett eller annet sted. Nye hus er så tette at det er helt nødvendig for å få fyr i peisen.

Endret 7. august 2019 av Simen1

[OddZen]

Takk for innspill.

Hvordan er det med brannregler og soverom? Går det ann å ha soverom ytterst mot det andre huset og så ha vindu etter 8 meterssonen i det samme rommet? Det er ca 3 meter mellom husene. Eller kan man ha soverom og brannvindu innenfor de 8 metrene som kan åpnes? Ønsker helst å ha kontor mellom bad og soverom.

[Simen1]

Jeg er ikke helt sikker på kravene der, det er ikke mitt fagområde, men jeg tror den eneste konsekvensen av å være innenfor 8m-sonen er at brannmotstanden til vinduet må være høyere. F.eks EL60 i stedet for EL30. Men google heller fram korrekte verdier, for de husker ikke jeg.

 

En utfordring med å addere på med flere vinduer er å overholde energikravet i teknisk forskrift, TEK17. Som en grov tommelfingerregel kan du regne at et vindu har ca 10 ganger så høyt varmetap som om man bygget vegg der i stedet for. Utbygger må beregne energitapet på nytt (som oftest er det rådgivende ingeniører som gjør jobben for dem) og dokumentere at det er innenfor kravet.

[newman221]

Står vinduer i ulike brannceller parallelt mot hverandre er det krav til minst 6 meter mellom vinduene for å unngå brannkrav. Dette forutsetter at begge byggene er del av samme brannseksjon, noe rekkehus/tomannsboliger og nyere boligfelt er. 

Er det mindre enn 6 meter må man ha brannmotstand på vinduet, EI30 dersom byggene er i brannklasse 1 (opptil 3 etasjers bygg til boligformål i skrående terreng). 

Slike vinduer skal ikke kunne åpnes, så lufting må da løses på andre måter, som Securo-luker eller tilsvarende. Ikke mange som er begeistret for disse, da de ikke gir illusjon om frisk luft. 

 

Dersom det ikke er vinduer i motstående fasade (nabohuset) er det ikke krav til brannmotstand i vinduet ditt, da man enkelt kan få brannmotstand i en vanlig yttervegg. 

 

Du finner det meste du trenger i veiledningen til TEK17 §11-8 "brannceller". Noe kryptisk språk for enkelte. Ellers kan §11-13 og §11-14 om rømningsvei være nyttig, spesielt om vindusrømning er aktuelt. 

 

Men om du velger å ha luftevindu mot din egen terrasse slipper du unna brannkrav på vinduet. Det er ditt hus, og hele din boenhet er én stor branncelle. 

[OddZen]

Står vinduer i ulike brannceller parallelt mot hverandre er det krav til minst 6 meter mellom vinduene for å unngå brannkrav. Dette forutsetter at begge byggene er del av samme brannseksjon, noe rekkehus/tomannsboliger og nyere boligfelt er. 

Er det mindre enn 6 meter må man ha brannmotstand på vinduet, EI30 dersom byggene er i brannklasse 1 (opptil 3 etasjers bygg til boligformål i skrående terreng). 

Slike vinduer skal ikke kunne åpnes, så lufting må da løses på andre måter, som Securo-luker eller tilsvarende. Ikke mange som er begeistret for disse, da de ikke gir illusjon om frisk luft. 

 

Dersom det ikke er vinduer i motstående fasade (nabohuset) er det ikke krav til brannmotstand i vinduet ditt, da man enkelt kan få brannmotstand i en vanlig yttervegg. 

 

Du finner det meste du trenger i veiledningen til TEK17 §11-8 "brannceller". Noe kryptisk språk for enkelte. Ellers kan §11-13 og §11-14 om rømningsvei være nyttig, spesielt om vindusrømning er aktuelt. 

 

Men om du velger å ha luftevindu mot din egen terrasse slipper du unna brannkrav på vinduet. Det er ditt hus, og hele din boenhet er én stor branncelle.

Takk skal du ha! Veldig nyttig.

For å klargjøre, du mener da det ikke er noe i veien å ha vinduer som kan åpnes og uten brannmotstand mot gårdsplass eller terrasse, selv innenfor de ulike meterkravene, så lenge jeg ikke har vindu som peker direkte mot nabos fasade som har et vindu på den veggen som vil stå parallelt med nabos hus. Da blir det egentlig ikke noe problem å ha soverom ytterst mot det andre huset da, er uansett greiest med vindu mot gårdsplass eller terrasse og ikke direkte mot naboen. 

 

Er du utdannet og jobber innenfor slik prosjektering eller noe slikt?

Endret 16. august 2019 av OddZen

[newman221]

Kan ikke uttale meg med absolutt sikkerhet siden jeg ikke har tegninger der nabohus er tegnet inn.

Men så lenge det er mer enn 6 meter til vinduer i andre hus, OG at nabovegg har brannmotstand, skal det ikke være problematisk.

Jobber i byggebransjen og har god oversikt over regelverket for brannsikkerhet

[OddZen]

Kan ikke uttale meg med absolutt sikkerhet siden jeg ikke har tegninger der nabohus er tegnet inn.

Men så lenge det er mer enn 6 meter til vinduer i andre hus, OG at nabovegg har brannmotstand, skal det ikke være problematisk.

Jobber i byggebransjen og har god oversikt over regelverket for brannsikkerhet

Usikker på om det er brannmotstand i nabohus.

Se vedlagt tegning, 2/400 er aktuellt hus. Nabo er 2/399.

 

Hvis nabohus ikke har brannmotstand hvordan blir det da? Det er litt over 1 meter til tomtegrense fra aktuell eiendom og totalt 3 meter fra vegg til vegg.

[newman221]

Med en slik vinkel mellom husene regnes det ikke som parallelle flater, men innvendig hjørne. Så da er det 4 meter som er gjeldende, gitt at du plasserer vindu som vist med en liten grønn "v". 

 

Ellers er rød strek brannmotstand i fasade i garasjevegg 1.etg, samt soverom 2.etg. 

Blå strek er garasjeport. 

Grønne bokser er planlagt soverom og kontor. 

Antar at man må gå gjennom kontor for å komme til soverom? 

 

Igjen, forbeholder meg retten til å ha misforstått plantegninger, så dette kan ikke brukes i en byggesak direkte... 

[OddZen]

Takk for at du tar deg tid til å svare.

Vi tenker å utvide garasjen som du kan se på bildet. Forsviner da det hjørnet du pratet om?

 

Vi tenker å gå gjennom kontor til soverom.

Men da tolker jeg det dit at vi kan plassere vanlig vindu på soverom, om det er 4 meter fra tomtegrensen og ut mot enten terasse eller gårdsplass? Eller kan vi plassere vindu nærmere?

 

Og hva er krav på brannmotstand i fasade? Dette er royal bordkledning, og det er gipsplater på vegger innvendig.

Endret 16. august 2019 av OddZen

[newman221]

Så lenge det er mindre enn 8 meter mellom byggene så spiller tomtegrenser ingen rolle. Da er byggene brannteknisk sett "ett bygg", inndelt i brannceller. En boenhet=en branncelle. Hvis du utfører din husfasade/yttervegg som branncelleskille, brannmotstand EI30 (brannklasse 1, risikoklasse4, to etasjer) er det kun avstand fra ditt vindu til naboens vindu som er relevant. Og det er 4 meter hvis det geometriske tilsier "innvendig hjørne", og 6 meter dersom flatene med vinduer er parallelle mot hverandre. Vtek 11-8 utvidet tekst forklarer ganske greit.

 

Dette er standard forskrift med veiledning. Det KAN være særegn reguleringsplan akkurat i ditt område, så det bør sjekkes ut mot rammetillatelse for byggeprosjektet.

[OddZen]

Ok, det virker som om det da ikke bør være problem å få soverom ytterst og sette inn vanlige vinduer ut mot terasse eller gårdsplass.

Takk for hjelpen!

[OddZen]

For å oppnå brannklasse 1 og risikoklasse 4, må garasjen slås med gipsplater innvendig? I så tilfelle hvor langt?

[newman221]

Må ha eksostett konstruksjon. Kan løse det med støpt vegg, pusset leca, trestender med gipsplater som er sparklet i skjøter og fuget i overganger, eller andre konstruksjonsmetoder som holder eksos ute av huset. Sikkert mulig med kryssfinér også, men litt usikker der. Ikke krav om branncelleskille så lenge garasjens areal er under 50m2 og ikke plager naboen...

 

Brannklasse endres ikke av garasje. Det går på byggets etasjeantall og bruk. Risikoklasse 2 og 4 har tilnærmet samme branntekniske krav. 

Endret 23. august 2019 av newman221