Vanskelig husleiesak

[9dorull9]

Lurer på noen som har kjennskap til husleieloven og husleiekontrakter kan hjelpe meg med en vanskelig sak.

 

Jeg og mannen min begynte å leie en leilighet 30.juni 2018. Dette ble avtalt igjennom bekjente og vi møtte aldri utleiere. Fikk kun på sms beskjed om at leiekontrakten var satt til 1 år minstetid. Vi møtte opp og fikk nøkler av tidligere leietakere da dette også var kjentfolk. Kontaktperson for utleieenheten skulle møte opp på adressen samme dag og sjekke at leiligheten var i orden og ferdig vasket over og komme med kontrakt. Kontaktperson møtte aldri opp med kontrakt og sjekket aldri over leiligheten samt at den var vasket.

Vi sendte bildebevis på hvor skittent det var og fikk som svar at vi burde kreve penger av de tidligere leietakerne. Allerede her stusset vi og syntes dette helt klart ikke var vår jobb, men noe utleier selv burde tatt tak i. Dumme som vi var gjorde vi ikke noe mer med dette da utleiere er bekjente av oss og vi tenkte det ikke kunne skade å ta en ekstra husvask. Har forstått senere at ifølge husleieloven så er forskjellige mangler som fuktskaden i kjøkkenbenken, manglende panel i gangen, defekt dusjdør og lister som mangler her og der var noe vi "godtok" i det vi tok over leiligheten uten å si noe på det der og da, så det er en annen sak.

 

Noe vi derimot ikke visste var at taksteinen på huset er eldgammelt og en dag falt det ned en stor takstein på 40x25 cm rett i gulvet ute på verandaen hvor babyen vår på 6 mnd har pleid å ligge og sove i vogn på dagen. Bare flaks at ikke taksteinen hadde rast over vogna og kunne drept han. Loftet over leiligheten er ikke isolert i det hele tatt, kun gamle treplanker rett ut. Det blir maks 17 grader inne i leiligheten om vinteren, selv med alle varmeovnene på. Gangen og trappen opp til leiligheten er ikke isolert og vannrør på vaskekottet vårt fryser om vinteren. Uteområde ser ikke ut. Det er en halvmeter med ugress over plenen, råtne hekker, og høye planter og meter-høyt ugess som stikker opp her og der. Inngangsdøren er 80 år gammel og går i vranglås og kan lett sparkes opp selv om den er låst. Panelovn i stua fungerer ikke, det finnes ikke ventilasjonsluker noe sted i bygget, som gir utrolig dårlig luftkvalitet inne og utrolig varmt om sommeren. Må ha vinduene åpne om vinteren for å få frisk luft. Vi får ekstremt høye strømregninger om vinteren da leiligheten er så dårlig isolert og vi sliter med å holde varmen over 17 grader. Vasken på kjøkkenet har ikke et slikt rør som fører vann bort fra vasken om det blir for mye vann. Det renner derfor bare rett ned på gulvet. Dette oppdaget vi heldigvis i tide en gang det kunne oppstått fuktskade i hele gulvet.

 

Vi har nå bestemt oss for å flytte, men har støtt på en del problemer med utleier. Hvor bindene er en kontrakt som aldri har blitt signert av leietaker? Utleier møtte aldri opp, gikk aldri over leiligheten, har ikke vedlikeholdt uteområder eller byggfasaden. Den største mangelen må vel være at takstein faller ned og kan ta livet av folk. Dette er utleiers plikt så langt jeg har forstått?

 

Utleier står på sitt ved at vi har 1 års leiekontrakt + 3 mnd oppsigelse ifølge kontrakten som vi hverken har sett eller signert. Allerede i skrivende stund har 1 måned av oppsigelsestiden gått, men utleier svarer ikke på telefoner eller meldinger (hvis de svarer er det ofte etter 1 uke), er ikke samarbeidsvillige når det kommer til å annonsere leiligheten for å finne nye leietakere og sier de ikke har tid eller kapasitet til å finne nye leietakere i sommer, selv om vi allerede i mai gav beskjed om at vi skal flytte ila sommeren. Vil også si at vi heller aldri har hatt noen muntlig kontrakt/avtale, da vi aldri har snakket med utleier face to face eller på telefon.

 

Vi har jobbet iherdig helt fra mai for å finne nye leietakere for å ta over leiligheten slik at vi kan flytte inn i ny leilighet 1. august, men utleier er umulig å få tak i, vil ikke samarbeide, svarer som sagt ikke på telefoner og skylder på at han ikke har tid til å gjøre noe med saken i sommer.

 

Ifølge leieboerforeningen har utleier tapsbegrensningsplikt som innebærer at utleier plikter å bruke sine muligheter til å finne nye leietakere så fort som mulig for å begrense tidligere leietakers tap. Vi har også gjort vårt for å finne nye leietakere til å ta over, men som utleier av usaklig grunn ikke har godkjent. Link til hva som står om tapsbegrensingsplikt finner du her: https://www.leieboerforeningen.no/Hjelp/Husleierett.aspx

 

I bunn og grunn lurer jeg på... Kan virkelig utleier kreve at vi må betale 1 år og 3 mnd oppsigelse ifølge en kontrakt som ikke er sett eller signert? Blir ikke utleier ifølge tapsbegrensingsplikten pliktig til å være samarbeidsvillige og få ut annonse og skaffe nye leietakere så fort som mulig? Er alle manglene jeg listet opp tidligere nok til å heve "leiekontrakten" vi ikke har? Hvem står sterkest her? Kan vi evt kreve avslag i leien pga såpass store mangler?

Endret 24. juli 2019 av 9dorull9

[9dorull9]

Vil også opplyse om at utleier er utleiefirma.. Så de opptrer ganske uprofesjonelt ved å ignorer meldinger og telefoner. TS

[mobile999]

Jeg og mannen min begynte å leie en leilighet 30.juni 2017. Dette ble avtalt igjennom bekjente og vi møtte aldri utleiere. Fikk kun på sms beskjed om at leiekontrakten var satt til 1 år minstetid.I bunn og grunn lurer jeg på...

 

(snip)

 

Kan virkelig utleier kreve at vi må betale 1 år og 3 mnd oppsigelse ifølge en kontrakt som ikke er sett eller signert?

 

Hvorfor er "1 års minstetid" eller dette med "betale 1 år og 3 mnd" relevant når dere flyttet inn for 2 år siden?

[9dorull9]

Ops... skrivefeil. Skulle stå 2018

[Gjest Slettet-x7D6du0Hjb]

Vi har nå bestemt oss for å flytte, men har støtt på en del problemer med utleier. Hvor bindene er en kontrakt som aldri har blitt signert av leietaker? Utleier møtte aldri opp, gikk aldri over leiligheten, har ikke vedlikeholdt uteområder eller byggfasaden. Den største mangelen må vel være at takstein faller ned og kan ta livet av folk. Dette er utleiers plikt så langt jeg har forstått?

 

Ville hørt med en advokat. Jeg tviler på at utleier har noen som helst sak da dere ikke har en gyldig kontrakt når dere ikke har skrevet under på noe som helst.

 

Det dere nå har lært er å aldri akseptere untaker. Når man leier et objekt skal man ikke akseptere tull. Da skal det være på det rene eller så finner man seg noe annet. Hadde også problemer med en utleier som var veldig useriøs og jeg bestemte meg den gangen at jeg måtte flytte når jeg hadde mulighet til det. Etterhvert fant jeg meg en mye hyggeligere utleier som faktisk gjør det han skal gjøre uten at det blir mer stress for meg. 

Endret 24. juli 2019 av Slettet-x7D6du0Hjb

[mobile999]

1. Dere (leier og utleier) har en avtale om leie av leiligheten.

 

2. Siden det ikke er skrevet en husleiekontrakt så gjelder bestemmelsene i husleieloven.

 

3. Når det gjelder minstetiden så er det mulig dere har avtalt den over sms (i tillegg til det som står i husleieloven).

 

 

 

Fikk kun på sms beskjed om at leiekontrakten var satt til 1 år minstetid.

 

Jeg mener det er vanskelig å inntolke at dette betyr at man først kan si opp etter et år (noe som i praksis medfører en minstetid på leieavtalen på 1 år + oppsigelsestiden.

 

Har dere betalt depositum? Evt. hvor mye i forhold til månedsleien? Er evt. depositum betalt inn på depositumskonto i ditt/deres navn?

[Axefjord]

Siden dere ikke har skrevet avtale, så vil dette være en muntlig avtale. Jeg tror at ved evt tvist, så blir det da tolket i forhold til en "standard leieavtale?" (edit: husleieloven som nevnt over?), som ikke inneholder noe særlig vilkår.

Det at dere sikkert har diskutert ang oppsigelsestid vil innebære at dere har innrømt at det ble avtalt 1 års oppsigelse, så det er dere bundet til.

 

1 års oppsigelsestid / minstetid er jo kun 1år, ikke 1år og 3mnd. Minstetid (slik som det tolkes) er ikke tiden før en kan si opp, men tiden før en kan tidligst flytte ut. Med mindre annet følger av avtalen. 

 

Og ja, med mindre huseier kan begrunne avslag av leieboere, så har han ingen sak. Da har han ikke prøvd å minimere tapet ved at dere flytter ut.

 

 

En annen metode er å argumentere for at stedet ikke er beboelig (farlig å oppholde seg). Dette kan være på grunn av mugg, farlig takstein, ulovlig elektromatriell, lav innetemperatur osv. Problemet her er at en må klage skriftlig, gi eier tid til å fikse det, og så avslutte leieforholdet. Det kan ta tid?

Edit2: Basert på graden av "farlighet", så kan en flytte ut på dagen. F.eks mugg + spedbarn! Eller hvis dere må under taket for å komme inn eller ut av huset, så vil det kanskje regnes som farlig.

Endret 24. juli 2019 av Axefjord

[9dorull9]

1. Dere (leier og utleier) har en avtale om leie av leiligheten.

 

2. Siden det ikke er skrevet en husleiekontrakt så gjelder bestemmelsene i husleieloven.

 

3. Når det gjelder minstetiden så er det mulig dere har avtalt den over sms (i tillegg til det som står i husleieloven).

 

 

 

 

Jeg mener det er vanskelig å inntolke at dette betyr at man først kan si opp etter et år (noe som i praksis medfører en minstetid på leieavtalen på 1 år + oppsigelsestiden.

 

Har dere betalt depositum? Evt. hvor mye i forhold til månedsleien? Er evt. depositum betalt inn på depositumskonto i ditt/deres navn?

 

Nei, vi har ikke betalt depositum. Utleier er som sagt bekjente så det har nok vært et «slapt» leieforhold hele veien. Vi har leid av dem tidligere også og har heller da ikke hatt depositum selv om vi har skrevet kontrakt.

[mobile999]

Kan det hende at utleier ikke husker at dere ikke har skrevet kontrakt?

 

Hva ønsker du å oppnå her siden "utleier er bekjente"?

[Dragen]

Det virker som om utleier selv ikke bor i bygget, så da er tidsbegrensningen ugyldig. Jeg anser da avtalen som tidsubestemt, og kun oppsigelsestid er gyldig.

[heheszki]

1: Jeg antar dere har fått informasjon om hvilken leieperiode som gjelder siden dere visste når dere skulle møte opp for å overta leiligheten.

 

2: Dere reklamerte på at huset ikke var i vanlig god stand. Dere fikk som svar at dere skulle kreve penger av de tidligere leietakerne. Dette er feil.

 

De tidligere leietakerne har ikke utført sin plikt etter husleieloven §10-2

 

Utleier må sørge for å få huset i vanlig god stand ovenfor de nye leietakerne (dere). Eventuelle kostnader utleier har for å gjøre dette kan utleier kreve av de tidligere leietakerne, se §10-3. 

 

Hvis dere ikke reklamerte på de andre manglene innen rimelig tid så kan man si at dere har "godtatt" standen huset var i. Med tanke på at noen mangler er mer alvorlige, kan det  stilles spørsmål om utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, slik at dere fortsatt har reklamasjonsretten i behold, se §2-8.

 

Jeg håper at dere ellers har reklamert på de manglene som oppstod underveis i leieforholdet, hvis ikke så er det umulig for utleier å rette manglene. Det er først hvis dere har reklamert at dere kan kreve leieavslag for disse manglene.

 

3: Utleier har inngått en tidsbestemt avtale for 1 år med en oppsigelsestid på 3mnd. Så vidt jeg kan forstå utifra opplysningene her, så har ikke utleier inngått den tidsbestemte avtalen på riktig måte, se §9-3. Det er i det minste vanskelig å se hva som skulle være "annen saklig grunn". Dere må ha blitt informert om denne grunnen senest ved inngåelsen av avtalen for at den skal være tidsbestemt. Det virker ikke som at dette er tilfellet. Avtalen er dermed tidsubestemt. Dette innebærer at avtalen kan sies opp når som helst, hvor det da er 3mnd oppsigelse. 

 

4: Utleier har tapsbegrensningsplikt og plikter med rimelige tiltak å dekke sine tap. Dere har skaffet leietakere som kunne ta over leieobjektet (håper dette kan dokumenteres). Antar at dette gjelder fra og med August. Fra dette tidspunktet vil jeg påstå at utleier selv må bære leietap.

 

5: En leier kan heve som følge av vesentlig mislighold se husll §2-12. Vurderingen er objektiv. Utgangspunktet er avviket fra kontrakts/avtalemessig oppfyllelse. Foreligger det flere mangler, så skal disse kumuleres. Andre momenter, som grad av skyld i at manglene eksisterer vil også være relevant.  

 

Det er vanskelig å si om man har en hevingsrett siden bestemmelsen anvendes snevert. Dere har bodd i huset i all denne tiden og hvis dere ikke har reklamert på noe som helst, så tilsier dette at dere har syntes det har vært ok, feks med tanke på leiepris. At en hevingserklæring kommer nå, istedenfor på starten av leieforholdet, eller etter mursteinstilfellet kan tyde på at dere egentlig bare ikke vil betale for oppsigelsestiden. På tross av manglene som har eksistert under leieforholdet er det derfor vanskelig å si om dere når fram med et slikt krav.

 

Vurderes boligen som objektivt ikke egnet for beboelse så vil dere nå fram med et slikt krav. Noe som skurrer i den forstand er jo at andre folk ønsker å leie boligen etter dere. Hvor ille kan boligen da være? Da lurer jeg på om de har sett på boligen og er klar over alle manglene.  

 

6 Jeg ville kanskje også sett på om dere har gitt et utsagn som kan tolkes som en oppsigelse på et tidligere tidspunkt.

[9dorull9]

Som sagt, dette er en vanskelig sak da det har blitt blandet business med privatliv og bekjentskap. Det skulle nok vært slått hardere ned på fra vår side fra starten av, men det har ikke vært så lett når man skal kunne bevare et bekjentskap/vennskap med utleierne. De er tross alt venner av mine foreldre. Vet dette ikke er relevant informasjon her, men det har vært ganske avgjørende for oss. Vi har jo til enhver tid visst hva de har stritt med av personlige problemer osv da dette er noe de har brukt mye som unnskyldninger for å ikke ha møtt opp, svart på meldinger, telefoner og generelt alt en utleier plikter til. Vi er også ganske ferske i leiemarkedet og har ikke visst fra starten av hva som er våre rettigheter.

 

Vi har også leid hos dem tidligere hvor det også var store mangler som aldri ble rettet på tross klager. Ble derfor ganske umotiverte og slitne av å aldri bli hørt. Hadde jeg visst at dette skulle skape problemer for oss hadde jeg aldri tillat noe som helst tull, men som sagt, ikke bland business med privatliv. Vi har jo hatt et tillitsforhold hvor de fra starten av skulle "se på ditt og datt etterhvert" noe vi da godtok i og med at vi faktisk er bekjente. 

 

Vi fikk barn i høst også, så etterhvert blir det andre ting som var litt viktigere enn lister, panel og manglende isolasjon. Det var først da vi oppdaget at taket var farlig at vi reagerte ordentlig. Vi ville først prøve å komme oss unna uten å blande oss for mye inn i problemene her. Syns det kunne falle på utleier som har opptrådt uprofesjonelt og useriøst helt fra starten av. 

 

Vi hadde en muntlig avtale på at minstetid var 1 år. Det står på sms fra utleier før vi flyttet inn. Vi sendte en type oppsigelse i mai da vi trodde at minstetiden var på 1 år, noe som utleier hadde opplyst om. Da vil oppsigelse etter husleieloven gå over juni, juli og ut august. Vet ikke om denne meldingen kan tolkes som en oppsigelse da vi gikk litt forsiktig fram med tanke på at vi ikke har kontrakt. Den hørtes ut noe som dette:

 

20. mai:

VI har noe vi vil snakke med dere om. Vi ser på andre leiligheter for tiden. Vi trenger litt større plass enn det vi har nå og har derfor tenkt til å flytte. Nå har vi fått tilbudt en leilighet i ****** men den er innflytningsklar allerede i midten av Juli. Vi har aldri fått kontrakt på leiligheten så vi er litt usikre her. Vet du om noen som isådall kunne tatt over? Håper vi kan finne en løsning her.

 

 

Først etter dette kom utleier med kontrakt som ikke var signert sendt over sms. Der står det at leietiden er 1 år + 3 mnd og at vi ikke får si opp før i juli hvor kontrakten er signert, til tross for at vi faktisk har bevis for at vi tok over 30. juni. Vil tro da at 1 år + 3 mnd som er ifølge usignert kontrakt er ugyldig og at vi kan forholde oss til 1 år som vi fikk vite over sms før vi flyttet inn? At vi da kan tolke det som at vi sendte oppsigelse i mai, og at juni, juli og august blir oppsigelsesmnd? 

 

Vi holdt oss litt tilbake igjen etter at vi fikk sendt over kontrakten som sa noe annet enn vi hadde trodd da vi var usikre på vi ble bundet av denne. Vi kom derfor med enda en oppsigelse i starten av juli og skal ifølge kontrakten betale oppsigelsestid ut september. Vi tenkte det skulle ordne seg uansett da vi gjerne ville stille opp med å hjelpe til å finne nye leietakere og har helt siden mai jobbet for det, men uten hjelp fra utleier. De ser de ikke har mulighet før langt ut i august og sier at det er vår skyld at vi har valgt å flytte i ferien. Dette kommer altså fra et "profesjonelt" utleiefirma med flere eiendommer. Da vi har prøvd å holde en fortløpende kommunikasjon med utleier om hva de mener med "ta det etter ferien", da vi trenger å holde ny utleier oppdatert på hvor vi står, nekter de å ta telefoner og svare på sms. Vi mener at de som utleiefirma faktisk må være profesjonelle nok til å stille opp og svare på telefoner i en sånn prosess. Vi ønsker jo ikke å skape problemer.

 

Det kom tydelig fram på telefon at de med vilje ikke har svart på henvendelsene våre. En ting er at de har sagt de ikke har tid til å lete etter nye leietakere i ferien, men vi syns de må kunne svare på meldinger og holde en toveis kommunikasjon med oss. Her har de svikta totalt og snor og vender seg unna spørsmål vi har, svarer bare på det de ønsker og med vilje misforstår spørsmålene. Som f.eks at vi har spurt 4 ganger om hva de mener med "etter ferien" da dette er et ganske vidt begrep. Igjen og igjen har vi kommet tilbake med dette spørsmålet da vi trenger stabilitet, men de nekter å gi konkrete og ordentlige svar.

 

Når vi endelig kommer igjennom på telefon får vi ikke snakke med hovedutleier men medeier som ikke kjenner saken i det hele tatt. Han kommer kun med usaklige argumenter og bortforklarer når vi konfronterer dem med at de er nødt til å forbedre kommunikasjonen deres. Når vi kommer med kritikk kommer de med svar som "dette for for teit dere". De bruker hersketeknikk og totalt overkjører oss. Drar også opp et faktum at vi er "venner", at de gjør det beste de kan.  Dette er vi ikke enige i da vi ikke har sett noe samarbeidsvilje fra deres side. Vi vet at vi må la dem få tid på seg, men de har tross alt visst at vi skal flytte nå i over 2 mnd allerede og de sier de ikke har tid pga personlige årsaker å gjøre noe aktivt for å se etter nye utleier før slutten av august.  Her mener vi utleier bryter lojalitetsplikten totalt. Det virker som om de går inn for å være vanskelige. Hadde vi ikke vært kjentfolk hadde de ikke kunnet behandle oss på denne måten. 

 

TS

Endret 25. juli 2019 av 9dorull9

[Gjest mrpc]

At det ikke er isololasjon oppe i møna er det som er absolutt mest vanlig.

 

Og hvis det er enebolig så å man regne med hvis det ikke er spesifisert at man slår grasset selv.

Endret 25. juli 2019 av mrpc

[nomore]

Dere velger også hvordan dere forholder dere til utleier, som utleier eller som venner.

 

Forhold dere til resten av dialogen skriftlig. Ikke ta noe muntlig. Dersom de faktisk driver dette som et utleieselskap og har flere utleieenheter så bør man klart forvente et visst nivå av seriøsitet og tilgjengelighet.

 

Få klarhet i om minstetid og oppsigelsestid du har fått opplyst om er gyldig. Dersom den ikke er det gjelder lovens oppsigelsestid, ikke noe de kommer løpende med nå i ettertid. Forhold dere til dette, og krev at utleier også forholder seg til det.

 

Hadde jeg vært dere ville jeg ha sendt de en tydelig melding om at du minner om oppsigelse fra mai måned, henvis til oppsigelsestid fra husleieloven, og bruk muligheten til å minne de på når dere flytter ut fra leiligheten og når siste leie blir betalt inn. Skriv også at info fra de om oppsigelsestid var feil og at dere derfor forholder dere til husleieloven.

 

Etterspør da også hvordan utleier ønsker å gjennomføre sjekk av utvask og gjennomgang av leilighet, samt overlevering av nøkler. Ikke aksepter noe annet enn at dette skjer rundt siste dag for utflytting.

 

Vær og obs på at oppsigelsestid normalt regnes fra og med den første i hver måned med mindre noe annet er avtalt. Dvs at sier du opp den 20 juni, så vil ikke oppsigelsestiden på 3 måneder starte før 1 juli, og en må forholde seg til oppsigelsestiden i juli, august og september.

 

Skal dere korte ned denne så må dere i så tilfelle gå på tapsberegningsplikten til utleier, og kunne vise til at dere faktisk har funnet noen som kunne overta men som ikke lot seg gjøre pga utleier.

[9dorull9]

Dere velger også hvordan dere forholder dere til utleier, som utleier eller som venner.

 

Forhold dere til resten av dialogen skriftlig. Ikke ta noe muntlig. Dersom de faktisk driver dette som et utleieselskap og har flere utleieenheter så bør man klart forvente et visst nivå av seriøsitet og tilgjengelighet.

 

Få klarhet i om minstetid og oppsigelsestid du har fått opplyst om er gyldig. Dersom den ikke er det gjelder lovens oppsigelsestid, ikke noe de kommer løpende med nå i ettertid. Forhold dere til dette, og krev at utleier også forholder seg til det.

 

Hadde jeg vært dere ville jeg ha sendt de en tydelig melding om at du minner om oppsigelse fra mai måned, henvis til oppsigelsestid fra husleieloven, og bruk muligheten til å minne de på når dere flytter ut fra leiligheten og når siste leie blir betalt inn. Skriv også at info fra de om oppsigelsestid var feil og at dere derfor forholder dere til husleieloven.

 

Etterspør da også hvordan utleier ønsker å gjennomføre sjekk av utvask og gjennomgang av leilighet, samt overlevering av nøkler. Ikke aksepter noe annet enn at dette skjer rundt siste dag for utflytting.

 

Vær og obs på at oppsigelsestid normalt regnes fra og med den første i hver måned med mindre noe annet er avtalt. Dvs at sier du opp den 20 juni, så vil ikke oppsigelsestiden på 3 måneder starte før 1 juli, og en må forholde seg til oppsigelsestiden i juli, august og september.

 

Skal dere korte ned denne så må dere i så tilfelle gå på tapsberegningsplikten til utleier, og kunne vise til at dere faktisk har funnet noen som kunne overta men som ikke lot seg gjøre pga utleier.

 

Om den første sms angående flytting teller som oppsigelse, er oppsigelsen gitt 20. mai og ikke 20. juni. Dermed er siste måned vi betaler august om ikke utleier blir tvunget til å handle pga tapsbegrensningsplikten og får inn nye tidligere, som jeg ikke tror kommer til å skje. Skal høre med forbrukerrådet. Takk for tips!

[9dorull9]

Lurer også på hva som skal til for at en kontrakt skal automatisk være "muntlig" når det ikke har blitt signert noen skriftlig kontrakt. Finnes ikke no muntlig med dette leieforholdet. Har kun snakket med dem på telefon én gang. De møtte jo ikke opp på overrekkelse av leiligheten så noe muntlig "vi har en deal" har aldri skjedd. 

[9dorull9]

At det ikke er isololasjon oppe i møna er det som er absolutt mest vanlig.

 

Og hvis det er enebolig så å man regne med hvis det ikke er spesifisert at man slår grasset selv.

 

Dette er tomannsbolig. Ifølge husleieloven har jeg forstått det slik at utleier plikter å vedlikeholde uteområde og byggfasade om ikke annet er avtalt i kontrakten. 

[mobile999]

20. mai:

VI har noe vi vil snakke med dere om. Vi ser på andre leiligheter for tiden. Vi trenger litt større plass enn det vi har nå og har derfor tenkt til å flytte. Nå har vi fått tilbudt en leilighet i ****** men den er innflytningsklar allerede i midten av Juli. Vi har aldri fått kontrakt på leiligheten så vi er litt usikre her. Vet du om noen som isådall kunne tatt over? Håper vi kan finne en løsning her.

 

Det der kan dere ikke regne med at er en oppsigelse.

 

 

Hva som er sagt i telefonsamtaler er sannsynligvis av liten verdi, det er det som kan dokumenteres som er interessant.

 

Kan det dokumenteres at dere har funnet nye leietakere og at utleier usaklig har avvist disse?

 

 

Dere har sendt oppsigelse i juli. Dette forstår jeg som at dere har sagt opp avtalen etter 1 år (som er i samsvar med minstetiden i avtalen?). Hva som står i den usignerte avtalen som dere nylig har fått tilsendt er egentlig ikke relevant. Normalt vil da utleieforholdet løpe til og med siste dagen i september.

 

Jeg klarer derfor ikke å se hvorfor det fremdeles er et tema om denne minstetiden.

 

 

Står det i den nylig tilsendte kontrakten at avtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt? Hva står det om oppsigelse?

[henrikwl]

Det virker som om utleier selv ikke bor i bygget, så da er tidsbegrensningen ugyldig. Jeg anser da avtalen som tidsubestemt, og kun oppsigelsestid er gyldig.

 

 

Det er her snakk om en minstetid, altså "ingen oppsigelse før så og så lang tid". Det har ingenting med tidsbestemt/tidsubestemt å gjøre.

 

En tidsbestemt leieavtale er tvert om en makstid – en tid der avtalen opphører uten at noen trenger å gjøre noe. En slik avtale hefter det en del krav ved i husleieloven, men det står så vidt meg bekjent ingenting der om avtale av oppsigelsesadgang.

[nomore]

Lurer også på hva som skal til for at en kontrakt skal automatisk være "muntlig" når det ikke har blitt signert noen skriftlig kontrakt. Finnes ikke no muntlig med dette leieforholdet. Har kun snakket med dem på telefon én gang. De møtte jo ikke opp på overrekkelse av leiligheten så noe muntlig "vi har en deal" har aldri skjedd.

Dere bor der og dere betaler leie. Med andre ord er det strengt tatt ikke noen tvil om at det foreligger en avtale om leie av bolig. Dersom dere ikke har signert en skriftlig avtale med diverse regler, vilkår og bestemmelser, så er altså avtalen "muntlig". Dere må jo på et eller annet tidspunkt pratet om at dere ønsker å leie der, og at utleier har bekreftet at dette er greit for x antall kroner pr måned. Altså, en muntlig avtale.

 

Og dersom dere ikke har avtalt noe særlig rundt leieforholdet så er det altså husleieloven sine bestemmelser som gjelder. Muntlige avtaler er fortsatt gjeldende, men vanskelig å bevise. Derfor er alltid skriftlige avtaler å foretrekke.