Kjøpt tomannsbolig - ikke godkjent byggesak

[JGR]

Vi kjøpte og flyttet i februar inn i (det vi trodde var) en horisontaldelt tomannsbolig. Huset er fra 88 og var opprinnelig en bolig med en hovedenhet og sekundærleilighet. Hovedenheten hadde hele overetasjen + ca 30m2 i underetasje. Her var delene skilt med en brannvegg, ifølge tegningene. Nabo kjøpte dette huset og bygget det om til en "tomannsbolig" ved å utvide det som tidligere var sekundærleilighet med ca 15m2. I tillegg er brannveggen brutt (uklart om dette ble gjort av nabo eller tidligere eier).

 

Nylig gikk naboen, som har bodd i underetasjen siden det ble seksjonert i 2004, i gang med salg av sin del. I denne prosessen oppdaget megler at det i sin tid ikke ble søkt om ombygging av huset, og at byggesaken dermed ikke er lovlig gyldig. Seksjonering er godkjent. Resultatet er at både nabo og vi bor i "ulovlige" boenheter, og i kommunens papirer er det fremdeles oppført som en hoveddel + sekundærleilighet.

 

Nabo må selvfølgelig gjenreise brannveggen, men problemet med å få boligen godkjent er at tomta er på ca 700m2, som er 300m2 under kravet for tomannsbolig i kommunen. Slik jeg forstår det er kommunen streng på dette, og en dispensasjon vil neppe bli gitt. Basert på dette kan det virke sannsynlig at kommunen krever tilbakeføring til opprinnelig (eller tilsvarende) fordeling mellom seksjonene.

 

Vi er allerede i kontakt med vår boligkjøperforsikring, men jeg kan ikke helt se at vi skal gå på noe tap i denne situasjonen, bortsett fra muligens tid og energi. Er min antakelse her riktig? Kan/vil kommunen ilegge bruksforbud i et slikt tilfelle?

 

Dersom kommunen krever tilbakeføring betyr det at vi som eier av hoveddelen får mer areal(?). Hva kan i tilfelle nabo kreve av oss ift betaling? Dersom vi nekter å betale, kan nabo bruke arealet til annet formål? Kan det være en mulighet for oss å kjøre hardt mot hardt for å få billig areal, i og med at de har alt å tape?

[krikkert]

Det er usannsynlig at kommunen vil nedlegge bruksforbud, men dette avhenger av lokale forhold.

 

Hvis kommunen krever tilbakeføring vil det si at dere får areal på bekostning av naboen. Dette vil naboen kunne kreve erstatning for etter ulovfestede berikelsesprinsipper.

[JGR]

Det er usannsynlig at kommunen vil nedlegge bruksforbud, men dette avhenger av lokale forhold.

 

Hvis kommunen krever tilbakeføring vil det si at dere får areal på bekostning av naboen. Dette vil naboen kunne kreve erstatning for etter ulovfestede berikelsesprinsipper.

Takk for svar. Godt å høre at det er usannsynlig med bruksforbud.

 

La oss si at kommunen ender opp med å kreve tilbakeføring, og at nabo krever erstatning. Kan vi rette krav mot selger/selgers forsikring for å betale hele eller deler av dette?

[newman221]

Man kan alltids rette krav mot tidligere eier/forsikringsselskap, men om man vinner er en annen sak... 

Bruksforbud vil ikke skje, så lenge branncelleveggen gjenoppføres slik at det er branncelleskille mellom boenhetene. 

[krikkert]

For å rette krav mot selger (her prisavslagskrav) må det være snakk om en mangel, og det må være snakk om en mangel selger ikke kan rette.

 

Jeg kan vanskelig se at det at dere må betale erstatning for areal dere får som følge av kommunal saksbehandling utgjør en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

[3irik]

For å rette krav mot selger (her prisavslagskrav) må det være snakk om en mangel, og det må være snakk om en mangel selger ikke kan rette.

 

Jeg kan vanskelig se at det at dere må betale erstatning for areal dere får som følge av kommunal saksbehandling utgjør en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Jeg forstod ikke dette - Betyr det at selger må betale evt. erstatning?

[newman221]

Det kommer jo helt an på hva man har kjøpt da. Hva står det i takst, egenerklæring, salgsoppgave og alle skjøtedokumenter?  Man får ikke automatisk erstatning for noe man kanskje (på en diffus måte) allerede er informert om... 

Kanskje noen rett og slett har kjøpt katta i sekken? Eneste som egentlig kan avgjøre dette er rettsapparatet. Og jeg er rimelig sikker på at tidligere selger kommer til å forsvare seg med nebb og klør, for man har ikke lyst til å miste alle penga sine. Er man skikkelig heldig visste ikke forrige eierledd om det, men at det var eier før det som gjorde det, og at det er mer enn 5 år siden. Da har man mange ledd å gå gjennom, og den personen er kanskje ikke å laste for feilen. 

Så man kan risikere å sitte med en tomannsbolig der eier i kjeller kan få utløst erstatning fra person i overetasjen, men den personen igjen ikke har noe sted å sende regning videre. 

 

Må nok en rettssak til vil jeg tro. 

[JGR]

Det kommer jo helt an på hva man har kjøpt da. Hva står det i takst, egenerklæring, salgsoppgave og alle skjøtedokumenter?  Man får ikke automatisk erstatning for noe man kanskje (på en diffus måte) allerede er informert om... 

Kanskje noen rett og slett har kjøpt katta i sekken? ...

 

Det er ikke informert om, det har selgers megler innrømmet. Vår del har blitt omsatt fire ganger siden endringen ble gjort, og ingen av meglerne har såvidt jeg har forstått tatt seg bryet med å sjekke kommunens tegninger. Selger visste heller ikke om saken før naboens megler informerte dem om det.

 

Nå ble jeg plutselig mer nervøs for hele saken. Slik jeg forstår det nå, gitt at kommunen krever tilbakeføring, kan vi ende opp med mer areal vi ikke har ønsket, og samtidig et krav på betaling for dette. Vi går jo selvfølgelig ikke tomhendt siden vi da får arealet, men dette er noe vi hverken ønsker, eller har råd til, å betale for. Dersom det viser seg at vi ikke kan rette et eventuelt krav videre til selger, kan vi på noen måte gå til sak mot selgers megler som burde funnet ut av dette før salg?

[JGR]

[...]

Kanskje noen rett og slett har kjøpt katta i sekken? Eneste som egentlig kan avgjøre dette er rettsapparatet. Og jeg er rimelig sikker på at tidligere selger kommer til å forsvare seg med nebb og klør, for man har ikke lyst til å miste alle penga sine. Er man skikkelig heldig visste ikke forrige eierledd om det, men at det var eier før det som gjorde det, og at det er mer enn 5 år siden. Da har man mange ledd å gå gjennom, og den personen er kanskje ikke å laste for feilen. 

Så man kan risikere å sitte med en tomannsbolig der eier i kjeller kan få utløst erstatning fra person i overetasjen, men den personen igjen ikke har noe sted å sende regning videre. 

 

Må nok en rettssak til vil jeg tro. 

 

Den som er å laste for feilen er jo naboen som faktisk utførte endringene uten å få det lovlig godkjent. Muligens i tillegg til første eier av vår del (som jeg tror var sønnen til naboen vår). Dersom de skulle kunne kreve oss for erstatning mener jeg personlig at de vil slippe billig unna sin egen feil - avhengig av erstatningens størrelse selvsagt.

[newman221]

Megler eller meglerforetak har stort sett lite ansvar i en salgsprosess... Det er derfor selger må signere så mange papirer. De kan bli dømt for brudd på "god meglerskikk", men det er stort sett en bitteliten smekk på lanken til meglerforetaket der de sier "vi er ikke enig i utfallet i saken" etterfulgt av en "beklager" og at de skal se på interne rutiner. 

 

Størst sannsynlighet er det nok at kommunen krever full byggesak, med etablering av branncelleskille i alle bygningsdeler som er felles. Altså vegger, etasjeskiller, trapp og eventuelt annet felles som deler av deres og naboens arealer. Så må det søkes dispensasjon for brudd på tomteareal. Det kan hende at faktisk kommunen kan akseptere avviket på 30% mindre tomtestørrelse grunnet sakens natur og konsekvenser ved en rigid etterlevelse av reguleringsplan. Mulig man også må inn med noe brannglass her og der for å ivareta krav til kjølesoner, og mulig en utvendig stige for å sikre rømningsvei fra øverste plan

[krikkert]

Jeg forstod ikke dette - Betyr det at selger må betale evt. erstatning?

Jeg tror ikke selger vil ha noe erstatningsansvar overfor dere.

[3irik]

Jeg tror ikke selger vil ha noe erstatningsansvar overfor dere.

 

Da forstod jeg. 

 

Og før noen spør, jeg er ikke TS og kjenner ikke til saken bortsett fra gjennom dette forumet. 

[JGR]

Denne saken har nå, etter ca et halvt års pause, hatt en viss utvikling.

I oktober sendte vår nabo (som bor i underetasjen) via en konsulent inn en dispensasjonssøknad ift arealavvik til kommunen. Konsulenten ble hyret inn av naboen uten vår kjennskap, og innholdet i søknaden ble også utarbeidet uten at våre tanker ble hensyntatt. Blant annet dukket det opp et nytt avvik ift parkingsplass som er for liten. Mot vår anbefaling ble ikke dette forholdet tatt med i søknaden.

Før jul fikk naboen svar fra kommunen med forespørsel om mer dokumentasjon ift nevnte parkeringssituasjon. Nå har naboen nektet å videresende kommunens svar og informasjon om videre arbeid og kostnader til oss, før vi betaler halvparten av allerede påløpte kostnader (30k) pluss halvparten av alle fremtidige kostnader. Hvis vi nekter truer de med å stoppe søknadsprosessen permanent. Vi mener at det ikke er rettferdig eller rimelig at vi skal bære kostnader i denne sammenheng, all den tid vår nabo selv er skyldig i at problemet har oppstått. I tillegg har de som nevnt hyret denne konsulenten på eget initiativ. Vi kan eventuelt være villige til å bidra noe på kostnadene for å få et etterlengtet svar, men å godta framtidige kostnader er uaktuelt. Dersom søknaden innvilges vil det eksempelvis bli behov for å rive en paviljong (som naboen har satt opp i hagen uten godkjennelse fra kommunen) og utvide parkering på dette arealet. I tillegg må innvendig brannvegg utbedres. Disse tiltakene, og eventuelt andre, vil utgjøre en vesentlig kostnad som vi i utgangspunktet ikke er villige til å bære. Jeg forstår at vi i ettertid potensielt vil kunne søke regress hos selger/selgers forsikring, men det er vel aldri noen garanti.

Jeg forstår at vi etter eierseksjonloven har et visst ansvar når det kommer til utgifter ifb sameiet. Spørsmålet er om kostnadene knyttet til denne søknadsprosessen, samt fysiske endringer/utbedringer, vil falle under nevnte lov (eller andre lover)? Er vi i det hele tatt et juridisk sameie, når boligen vi eier ikke er godkjent som tomannsbolig? Vil vår nabo med loven i hånd kunne kreve at vi betaler halvparten (eller deler) av kostnadene, til tross for at de står som ansvarlig for problemet i utgangspunktet? I motsatt tilfelle: har vi noe juridisk belegg for å kreve at vår nabo tar fullt ansvar for kostnadene?