Studentkollektiv: Hva er dine beste råd til utleier?

[jtninvest]

Har kjøpt en 5-roms leilighet nybygg, som ferdigstilles i august 2020, som jeg skal leie ut til studenter. Tenkte derfor det både var nyttig for min del, men også for andre som enten har, eller vurderer å gjøre det samme, å opprette denne åpne tråden hvor vi kan få noen råd om hva man bør tenke på, fra dere med erfaring. Fra før har jeg to utleieleiligheter, men de leier jeg ut til familier. Så innenfor dette segmentet er jeg fersk.

 

1. Møblert, delvis møblert eller umøblert? Fordeler/ulemper?
2. Kontrakt med hver enkelt person, eller la en av beboerne betale litt mindre i husleie mot at hen har ansvaret for å leie ut de andre rommene?
3. Anbefales det å leie ut inkludert eller ekskludert strøm og TV/internett?
4. Hvordan sikre seg mot at leietakerne flytter ut i mai hvert år? Er det lov med kontrakt som binder de til å bo der minimum 12 mnd. f.eks.?
5. Husregler for festing, støynivå, vaskelister, overnattingsbesøk etc. for å holde konfliktnivået nede?
6. Depositumskonto: ved utskifting av leietakere noen ganger per år vil etableringsgebyrene for depositumskonto bli veldig høy. Tips til hvordan dette kan løses på en rimeligere måte?
7. Hvilke fradrag bør man dra fordel av ved utleie?

 

Mange spørsmål å besvare, men siden dette er spørsmål jeg sitter med, så regner jeg med at det er mange andre i samme situasjon som også vil få nytte av svarene i tråden. Forventer ikke at noen har svaret på alt, men fint om denne tråden kan være til utvekskling av erfaringer. 

 

 

Hva mener dere er viktigst å tenke på?

[Darkbill]

For studenter er det nok å foretrekke å leie møblert, ihvertfall delvis møblert. De har gjerne et stramt budsjett og ikke lyst å investere for mye i møbler vil jeg tro.

 

Inkludert strøm og Internett mm er klart det enkleste, ihvertfall når en skal forholde seg til flere leietagere.

 

Når det gjelder regler må du ikke være for streng uten grunn. Det er studenter, du må nesten regne med festing og overnattingsbesøk. Overnattingsbesøk er heller ikke noe du kan, eller bør legge forbud imot.

 

Du kan fint lage bindende kontrakt i 12mnd, men studenter flest er jo ikke interessert i å betale leie når de ikke bor der på sommeren feks.

 

Angående depositumkonto kan du melde deg inn i Huseiernes Landsforbund for 500kr i året og få gratis depositumkonto om jeg ikke tar feil.

 

Selv vurderer jeg sjekke ut www.husleie.no

 

Der betaler en fast kostnad per leietager, så får du depositumkonto, kontrakt osv digitalt. Ingen erfaring enda, men skal leie ut til studenter selv nå snart.

[The Avatar]

Det spørs kva modell du vil legge deg på.
Du kan enten leige dette ut som ei familieleiligheit der du har ein leigetakar som disponerer heile leiligheita gjennom heile studietida på 3-5 år, og som sjølv organiserer eit kollektiv gjennom private framileigeavtalar.
Eller så leiger du ut eit og eit rom i eit kollektiv, slik at det er du som organiserer kollektivet.
 
Det fyrste alternativet med å leige ut heile leiligheita medfører definitivt minst arbeid for deg, då har du ein kontaktperson å forholde deg til, ein depositumkonto, og ein bestemt person som du kan holde ansvarleg ved overlevering av leiligheita. Det er også heilt klart kven som har ansvaret ved skader i fellesarealet.
Ulempen er at du må pårekne å gå betydeleg ned i husleige for å finne ein leigetakar som både har råd til å leige heile leiligheita. Den som står ansvarleg for leiligheita vil ta på seg ein økonomisk risiko ved lediggang av eit rom, manglande betaling frå andre i kollektivet, og eventuelle skader som oppstår under leigeforholdet. Alt dette betyr at det er enda ein person som skal ha økonomisk profitt for at dette skal lønne seg.
 
Ved alternativ to så blir det meir arbeid på deg, då du må følge opp kvar enkelt hybelbebuar. Du må nok også pårekene større grad av utskifting av leigetakarar då det fort kan bli personlegheitskonflikter innad i slike konstruerte kollektiv. (Ved å leige ut heile leiligheita så vil det typisk være etablerte vennegjengar som flyttar inn, og ved utleige av soverom er det meir variert kven som flyttar inn).
Den store fordelen er at du kan ta langt meir i husleige for kvart enkelt rom, så potensialet for forteneste ved fult kollektiv er større.
 
1.

Dersom du leiger ut berre enkelt soverom så er det nesten eit krav om at leiligheita må være fullmøblert. Den typiske leigetakaren eig ikkje møblar frå før, og det blir mykje inn og utflytting av store møblar særleg i oppholdsrommet når alle skal ha med seg sine eigne møblar og skal ha dei med seg når dei flyttar ut. Dette vil medføre stor risiko for at det blir merker og hakk i golv og veggar ved inn/ut-flytting. Du vil også få utfordringar med møbeloppbevaring dersom alle tek med eigne møblar og skal ha disse oppbevart i boda fram til det blir behov for dei.

 

Ved utleige av heile leiligheita så kan leiligheita være umøblert, slik at den vennegjengen som flyttar inn kan skaffe seg sine eigne møblar, men i typiske kollektiv så er det likevel enklast dersom dei mest nødvendige møblane og utstyr følger med.

Det er lettast å leige ut dersom kvart soverom har seng, skrivebord og klesskap, oppholdsrommet har sofagruppe og TV-benk, og at det mest nødvendige av kvitevarer er på plass.

 

2.

 

Dette har eg eigentleg svart på, det kokar ned til om du aktivt vil jobbe for å få høgast mogleg forteneste, eller om du er fornøgd med å berre få litt pengar utan særleg mykje arbeid.

Ein viktig faktor i dette spørsmålet er kor nært leiligheita du sjølv bur, ved individuelle avtalar så må du pårekne hyppigare besøk i leiligheita.

 

3.

 

Nok ein gong avhengig av kva modell du legg deg på. Ved utleige av kvart enkelt soverom så er det ein fordel for leigetakaren at alt er inkludert i huseleiga, sjølv om det totalt sett blir litt dyrare for leigetakaren.

Ved utleige av heile leiligheita til ein person så bør du la denne personen administrere slike ting, og la kollektivet sjølv finne ut kor raskt internett dei vil ha og om dei vil ha TV eller ikkje.

 

4.

 

Du må lese deg grundig opp på husleieloven, der er det mange detaljar som du må være oppmerksom på.

I utgangspunktet er det ikkje lov å inngå tidsbestemte avtalar som er kortare enn 3 år. Så er det unntak for leiligheiter i det same huset der utleiger også bur, då kan den tidsbestemte avtalen være 1 år.

Der er også opna for å bruke anna sakleg grunn for å ha kortare tidsbestemt leigeavtale dersom denne grunnen blir skriftleg avtalt med leigetakaren.

Ved tidsubegrensa leigeavtalar så skal oppsigelsestida være 1 måned når leigetakaren deler bustaden med andre.

 

Konsekvensen av å inngå tidsbestemt leigeavtale med f.eks. minstetid på 12 månedar der vilkåra for dette ikkje er oppfylt er at leigeavtalen då blir tidsubestemt, med dei restriksjonane som då ligg for din adgang til å seie opp leigeavtalen.

 

5.

 

Som huseigar plikter du å sørge for ro og orden, du må derfor etablere husordensreglar og du må handheve dei.

Nøyaktig kor strenge husordensreglane skal være må du vurdere alt etter forholda ellers.

 

6.

 

Einaste måten å lovleg redusere utgiftene til å etablere depositumskonto er å ha færre leigetakarar. Dersom du har leigeavtale med kvar enkelt leigetakar så må du også betale etableringsgebyr for kvar leigetakar som skal betale depositum.

Depositum som ikkje er innbetalt på ordentleg depositumskonto er å ansjå som forskudd på husleige. Det betyr at dersom det er tre månedsleiger som depositum så kan leigetakren slutte å betale dei siste tre månedane og vise til den ulovlege depositumskontoen, og resultatet av dette igjen er at du då mister sikkerheita ved å ha eit depostium dersom det skulle være behov for det.

Då blir det slik at det er du som må reise sak og kreve inn pengane privatrettsleg dersom du har krav på erstatning etter skader på husrommet og liknande.

 

7.

 

Du bør sjølvsagt bruke alle frådraga som du kan, altså alle utgifter du har som er knytta til utleigeaktiviteten. På ein ny leiligheit så er det litt begrensa kor mykje dette blir, men i alle fall kommunale avgifter, forsikring, eventuell oppvarming og reinhald, samt utgifer du har med å reise til leiligheita i samband med inspeksjon, visning, vedlikehald, osv.

[hekomo]

Hvordan sikre seg mot at leietakerne flytter ut i mai hvert år? Er det lov med kontrakt som binder de til å bo der minimum 12 mnd. f.eks

Er det ikke da litt ærligere å sette opp leieprisen så de månedene de faktisk bor der dekker opp for tapet i tiden de ikke bor der? Å tvinge dem til å betale i 12 måneder for noe de bare har bruk for i 10 måneder blir litt tåpelig.

[jtninvest]

For studenter er det nok å foretrekke å leie møblert, ihvertfall delvis møblert. De har gjerne et stramt budsjett og ikke lyst å investere for mye i møbler vil jeg tro.

 

Inkludert strøm og Internett mm er klart det enkleste, ihvertfall når en skal forholde seg til flere leietagere.

 

Når det gjelder regler må du ikke være for streng uten grunn. Det er studenter, du må nesten regne med festing og overnattingsbesøk. Overnattingsbesøk er heller ikke noe du kan, eller bør legge forbud imot.

 

Du kan fint lage bindende kontrakt i 12mnd, men studenter flest er jo ikke interessert i å betale leie når de ikke bor der på sommeren feks.

 

Angående depositumkonto kan du melde deg inn i Huseiernes Landsforbund for 500kr i året og få gratis depositumkonto om jeg ikke tar feil.

 

Selv vurderer jeg sjekke ut www.husleie.no

 

Der betaler en fast kostnad per leietager, så får du depositumkonto, kontrakt osv digitalt. Ingen erfaring enda, men skal leie ut til studenter selv nå snart.

 

Takk for gode tips! At Huseiernes Landsforbund hadde en slik ordning var jeg ikke klar over.

[jtninvest]

Det spørs kva modell du vil legge deg på.

Du kan enten leige dette ut som ei familieleiligheit der du har ein leigetakar som disponerer heile leiligheita gjennom heile studietida på 3-5 år, og som sjølv organiserer eit kollektiv gjennom private framileigeavtalar.

Eller så leiger du ut eit og eit rom i eit kollektiv, slik at det er du som organiserer kollektivet.

 

Det fyrste alternativet med å leige ut heile leiligheita medfører definitivt minst arbeid for deg, då har du ein kontaktperson å forholde deg til, ein depositumkonto, og ein bestemt person som du kan holde ansvarleg ved overlevering av leiligheita. Det er også heilt klart kven som har ansvaret ved skader i fellesarealet.

Ulempen er at du må pårekne å gå betydeleg ned i husleige for å finne ein leigetakar som både har råd til å leige heile leiligheita. Den som står ansvarleg for leiligheita vil ta på seg ein økonomisk risiko ved lediggang av eit rom, manglande betaling frå andre i kollektivet, og eventuelle skader som oppstår under leigeforholdet. Alt dette betyr at det er enda ein person som skal ha økonomisk profitt for at dette skal lønne seg.

 

Ved alternativ to så blir det meir arbeid på deg, då du må følge opp kvar enkelt hybelbebuar. Du må nok også pårekene større grad av utskifting av leigetakarar då det fort kan bli personlegheitskonflikter innad i slike konstruerte kollektiv. (Ved å leige ut heile leiligheita så vil det typisk være etablerte vennegjengar som flyttar inn, og ved utleige av soverom er det meir variert kven som flyttar inn).

Den store fordelen er at du kan ta langt meir i husleige for kvart enkelt rom, så potensialet for forteneste ved fult kollektiv er større.

 

1.

Dersom du leiger ut berre enkelt soverom så er det nesten eit krav om at leiligheita må være fullmøblert. Den typiske leigetakaren eig ikkje møblar frå før, og det blir mykje inn og utflytting av store møblar særleg i oppholdsrommet når alle skal ha med seg sine eigne møblar og skal ha dei med seg når dei flyttar ut. Dette vil medføre stor risiko for at det blir merker og hakk i golv og veggar ved inn/ut-flytting. Du vil også få utfordringar med møbeloppbevaring dersom alle tek med eigne møblar og skal ha disse oppbevart i boda fram til det blir behov for dei.

 

Ved utleige av heile leiligheita så kan leiligheita være umøblert, slik at den vennegjengen som flyttar inn kan skaffe seg sine eigne møblar, men i typiske kollektiv så er det likevel enklast dersom dei mest nødvendige møblane og utstyr følger med.

Det er lettast å leige ut dersom kvart soverom har seng, skrivebord og klesskap, oppholdsrommet har sofagruppe og TV-benk, og at det mest nødvendige av kvitevarer er på plass.

 

2.

 

Dette har eg eigentleg svart på, det kokar ned til om du aktivt vil jobbe for å få høgast mogleg forteneste, eller om du er fornøgd med å berre få litt pengar utan særleg mykje arbeid.

Ein viktig faktor i dette spørsmålet er kor nært leiligheita du sjølv bur, ved individuelle avtalar så må du pårekne hyppigare besøk i leiligheita.

 

3.

 

Nok ein gong avhengig av kva modell du legg deg på. Ved utleige av kvart enkelt soverom så er det ein fordel for leigetakaren at alt er inkludert i huseleiga, sjølv om det totalt sett blir litt dyrare for leigetakaren.

Ved utleige av heile leiligheita til ein person så bør du la denne personen administrere slike ting, og la kollektivet sjølv finne ut kor raskt internett dei vil ha og om dei vil ha TV eller ikkje.

 

4.

 

Du må lese deg grundig opp på husleieloven, der er det mange detaljar som du må være oppmerksom på.

I utgangspunktet er det ikkje lov å inngå tidsbestemte avtalar som er kortare enn 3 år. Så er det unntak for leiligheiter i det same huset der utleiger også bur, då kan den tidsbestemte avtalen være 1 år.

Der er også opna for å bruke anna sakleg grunn for å ha kortare tidsbestemt leigeavtale dersom denne grunnen blir skriftleg avtalt med leigetakaren.

Ved tidsubegrensa leigeavtalar så skal oppsigelsestida være 1 måned når leigetakaren deler bustaden med andre.

 

Konsekvensen av å inngå tidsbestemt leigeavtale med f.eks. minstetid på 12 månedar der vilkåra for dette ikkje er oppfylt er at leigeavtalen då blir tidsubestemt, med dei restriksjonane som då ligg for din adgang til å seie opp leigeavtalen.

 

5.

 

Som huseigar plikter du å sørge for ro og orden, du må derfor etablere husordensreglar og du må handheve dei.

Nøyaktig kor strenge husordensreglane skal være må du vurdere alt etter forholda ellers.

 

6.

 

Einaste måten å lovleg redusere utgiftene til å etablere depositumskonto er å ha færre leigetakarar. Dersom du har leigeavtale med kvar enkelt leigetakar så må du også betale etableringsgebyr for kvar leigetakar som skal betale depositum.

Depositum som ikkje er innbetalt på ordentleg depositumskonto er å ansjå som forskudd på husleige. Det betyr at dersom det er tre månedsleiger som depositum så kan leigetakren slutte å betale dei siste tre månedane og vise til den ulovlege depositumskontoen, og resultatet av dette igjen er at du då mister sikkerheita ved å ha eit depostium dersom det skulle være behov for det.

Då blir det slik at det er du som må reise sak og kreve inn pengane privatrettsleg dersom du har krav på erstatning etter skader på husrommet og liknande.

 

7.

 

Du bør sjølvsagt bruke alle frådraga som du kan, altså alle utgifter du har som er knytta til utleigeaktiviteten. På ein ny leiligheit så er det litt begrensa kor mykje dette blir, men i alle fall kommunale avgifter, forsikring, eventuell oppvarming og reinhald, samt utgifer du har med å reise til leiligheita i samband med inspeksjon, visning, vedlikehald, osv.

 

Tusen takk for utfyllende svar!

Jeg bor i Oslo og leier ut på vestlandet, så det alternativet med å ha én som leier hele leiligheten og driver framleie er nok det mest praktiske sånn sett. Men spørs, som du skriver, hvor mye jeg må gå ned i pris.

[jtninvest]

Er det ikke da litt ærligere å sette opp leieprisen så de månedene de faktisk bor der dekker opp for tapet i tiden de ikke bor der? Å tvinge dem til å betale i 12 måneder for noe de bare har bruk for i 10 måneder blir litt tåpelig.

 

Den løsningen høres fornuftig ut, men i praksis tror jeg en slik økning i leiepriser på ca. 1000,- i mnd. per pers vil skremme bort de fleste. Som utleier har jeg så få rettigheter, at det er viktig å ta vare på de jeg har. Hvis jeg, lovlig, kan binde leietaker til å leie i minimum 12 mnd., så er jo det helt fair å gjøre det.