Er vedtekten lovstridig?

[Gjest Slettet-x7D6du0Hjb]

Moderatormelding

 

Korte og unødvendige innlegg som ikke hører hjemme i tråden er flyttet inn i det sorte hullet til forumet. Vennligst ikke skriv i tråden med mindre det er relevant til trådens tema. Les gjerne retningslinjene §1.

 

Reaksjoner på dette skal som vanlig ikke kommenteres i tråden men kan gjerne tas på Personlig Melding. Tilbakemelding av generell karakter kan gjøres i Tilbakemeldinger om forumet.

 

Endret 14. juni 2019 av Slettet-x7D6du0Hjb

[klingende]

No må du gi deg!

Dine teorier om korleis du trur jussen fungerar kan du ta i "oppslagstavlen" der slike konspirasjonsteoriar høyrer heime.

Du vil nok finne deg godt til rette i tråden der ein diskuterer om fødselsattesten er ein avtale med staten som ein kan melde seg ut og inn av ettersom det passar deg.

 

1. Det er personer som vedtar vedtekter.

2. En seksjonseier gir ikke samtykke for en seksjon, men gir samtykke for seg selv.

3. Et samtykke følger ikke seksjonen.

4. Men en vedtekt som binder selger vil binde kjøper.

5. Samtykke til årsmøtevedtak må gjøres fra de som er seksjoneiere på tidspunktet for vedtaket.

6. Er det eierskifter i mellomtiden må vedtekten vedtas i årsmøtet på nytt.

 

Dette er ikke teorier om hvordan jussen fungerer, som du antyder, men hvordan jussen er ment å fungere.

 

Jeg viser til eierseksjonsloven § 4 a, b og e. En seksjonert eiendom er fysisk delt opp i seksjoner. Hver seksjon består av et avgrenset oppmålt areal (bruksenheten) pluss en ideell andel fellesarealer. Det som ikke er bruksenhet er fellesareal. Det finnes altså ingen eier av eller representant for hele den seksjonerte eiendommen. Styret eller forretningsfører steller kun med fellesarealene. Det er hver enkelt seksjonseier som eier den faste eiendommen, som står oppført som eier i matrikkelen, og som kan pantsette eiendommen eller tillate tinglysning av andre heftelser i grunnboken.

 

Dette er politisk behandlet  i lovforslaget Prop. 39L (2016-2017) side 123: "Eierseksjonsloven bygger på det prinsipielle standpunkt at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i."

 

En korrekt lovforståelse må altså ta utgangspunkt i personen som eier seksjonen (den faste eiendommen).

Endret 15. juni 2019 av klingende

[Sverre1969]

 

En korrekt lovforståelse må altså ta utgangspunkt i personen som eier seksjonen (den faste eiendommen).

 

 

Nå har jo krikkert og andre i en annen tråd ettertrykkelig demonstrert at du overhodet ikke har peiling på hva du prater om. At du fortsatt insisterer på å kringkaste din uvitenhet på dette området er ikke mindre en fascinerende. 

[what_no2000]

1. Det er personer som vedtar vedtekter.

2. En seksjonseier gir ikke samtykke for en seksjon, men gir samtykke for seg selv.

3. Et samtykke følger ikke seksjonen.

[...]

6. Er det eierskifter i mellomtiden må vedtekten vedtas i årsmøtet på nytt.

Eierseksjonsloven er uenig med deg.

 

§ 27 sier at det er sameiemøte som vedtar vedtekter. Videre sier § 52 at det er seksjonene som har én stemme hver på sameiemøtet. Følgelig er det faktisk seksjonene som stemmer på årsmøtet.

 

§ 27. Vedtekter

 

[...] Vedtektene kan, med unntak for opprinnelige vedtekter, jf. § 11 annet ledd bokstav a, bare fastsettes eller endres på årsmøtet. [...]

 

§ 52. Beregning av flertall og opptelling av stemmer på årsmøtet

 

I sameier som bare inneholder boligseksjoner, har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer. [...]

Det finnes altså ingen eier av eller representant for hele den seksjonerte eiendommen. [...]

Styret eller forretningsfører steller kun med fellesarealene.

Eierseksjonsloven er uenig med deg. Og dette har du blitt arrestert på tidligere.

 

Årsmøtet, styret og forretningsfører kan representere og ta beslutninger for sameiet på en rekke områder.

 

§ 40. Årsmøtets myndighet. Mindretallsvern

 

Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet. Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

 

§ 57. Styrets oppgaver

 

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.

 

§ 58. Styrets beslutningsmyndighet

 

Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. Beslutninger som kan tas med et vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning i det enkelte tilfelle.

 

Styret kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

 

§ 60. Styrets representasjonsadgang og ansvar

 

Styret har rett til å representere seksjonseierne og forplikte dem med sin underskrift i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. Dette omfatter å gjennomføre beslutninger truffet av årsmøtet eller styret, og rettigheter og plikter som ellers angår fellesareal og fast eiendom. Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse. Dersom alle seksjonseierne uttrykkelig samtykker til det, kan det fastsettes i vedtektene at seksjonseierne forpliktes ved underskrift av to eller flere styremedlemmer i fellesskap.

 

Styrelederen kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle seksjonseierne i saker som nevnt i første ledd første og annet punktum. Er det ikke valgt styreleder, kan ethvert styremedlem saksøkes med samme virkning.

 

Har styret eller styremedlemmene overskredet sin myndighet, er avtale med tredjeperson ikke bindende for seksjonseierne dersom de kan godtgjøre at tredjepersonen innså eller burde innse at myndigheten ble overskredet, og det derfor ville være uredelig å påberope seg avtalen.

 

§ 62. Forretningsførerens beslutningsmyndighet og representasjonsrett

 

Styret kan delegere deler av sin kompetanse til å ta beslutninger etter § 58 til forretningsføreren. Forretningsføreren kan bare utøve sin beslutningsmyndighet innenfor rammene av hva som er delegert fra styret.

 

I saker som gjelder vanlig vedlikehold og drift, kan forretningsføreren representere seksjonseierne på samme måte som styret.

 

Forretningsføreren kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

 

§ 60 tredje ledd gjelder tilsvarende.

Dette er politisk behandlet i lovforslaget Prop. 39L (2016-2017) side 123: "Eierseksjonsloven bygger på det prinsipielle standpunkt at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i."

Prop. 39 L (2016–2017) er forarbeidet til dagens eierseksjonslov. Den ene setningen du siterer beskriver gjeldene rett (dvs. det som var gjeldene rett før dagens eierseksjonslov ble vedtatt) i området "Sameiets partsevne". Hvis du hadde lest hele kapitelet du siterte fra så ville du sett at proposisjonen du siterer fra er uenig med deg, den sier tydelig at eierseksjonssameie har mulighet til å representere fellesskapet rettslig i visse situasjoner. Hadde du lest videre ville du ha lest at denne retten ble utvidet i den nye eierseksjonsloven.

 

21.1 Sameiets partsevne

 

[...]

 

21.1.2 Gjeldende rett

 

Et borettslag er en selvstendig juridisk person og har partsevne. Burettslagslova bygger på det prinsipielle standpunktet at det er fellesskapet (borettslaget som sådan) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke individene (andelseierne) som inngår i fellesskapet.

 

For eierseksjonssameier er utgangspunktet det motsatte. Eierseksjonsloven bygger på det prinsipielle standpunktet at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i. Fellesskapet/sameiet anses mer som en konsekvens av at enkeltindivider kommer sammen og danner et bofellesskap, enn som den viktige enheten som lovgivningen skal bygge på.

 

Et eierseksjonssameie er av disse grunner ikke et selvstendig rettssubjekt. I utgangspunktet har eierseksjonssameiet derfor heller ikke partsevne. Det følger imidlertid av tvisteloven § 2-1 første ledd bokstav f at «andre sammenslutninger», herunder eierseksjonssameier, kan ha partsevne når det er særlig bestemt i lov. Slike regler gir eierseksjonsloven § 43 i dag. Bestemmelsen gir imidlertid ikke eierseksjonssameiet en generell partsevne, bare en spesiell partsevne i visse situasjoner.

 

Eierseksjonssameiets partsevne etter eierseksjonsloven er begrenset slik at sameiet kan reise søksmål (og bli saksøkt) om saker som gjelder «felles rettigheter og plikter». Sameiet kan derimot som en klar hovedregel ikke reise søksmål i tilfeller hvor det forekommer likeartede mangler i flere seksjoner, eller hvor det er mangler ved fellesarealene. Slike krav har Høyesterett sagt er krav som tilligger den enkelte seksjonseieren, ikke krav som tilligger sameiet som fellesskap (det er altså ikke tale om «felles rettigheter og plikter»).

 

[...]

 

 

21.1.3 Utvalgets forslag

 

Utvalget foreslo ingen endringer i spørsmålet om et eierseksjonssameie skal være et rettssubjekt. Utvalget foreslo derimot en delvis endring i hva sameiet skal kunne reise søksmål om. Etter utvalgets syn bør sameiet kunne reise krav mot utbyggeren av sameiet om mangler ved eller forsinket ferdigstillelse av fellesarealer. Utvalget foreslo ingen endring for så vidt gjelder sameiets adgang til å reise søksmål når samme mangel oppstår i de enkelte bruksenhetene.

En korrekt lovforståelse må altså ta utgangspunkt i personen som eier seksjonen (den faste eiendommen).

En korrekt lovforståelse må ta som utgangspunkt at man faktisk forholder seg til gjeldene lovgivning på området, fremfor at man finner opp egne lover og regler etter innfallsmetoden.

 

Du kan (som tidligere nevnt) fremover ikke forvente at jeg kommer til lese eller svare på videre innlegg fra deg i denne eller andre tråder, med mindre jeg finner det nødvendig å advare andre lesere av tråden om feilaktige opplysninger i dine innlegg. I denne tråden oppfatter jeg den oppgaven ferdig med dette innlegget.

Endret 15. juni 2019 av what_no2000

[klingende]

Eierseksjonsloven er uenig med deg.

 

§ 27 sier at det er sameiemøte som vedtar vedtekter. Videre sier § 52 at det er seksjonene som har én stemme hver på sameiemøtet. Følgelig er det faktisk seksjonene som stemmer på årsmøtet.

 

 

Eierseksjonsloven er uenig med deg. Og dette har du blitt arrestert på tidligere.

 

Årsmøtet, styret og forretningsfører kan representere og ta beslutninger for sameiet på en rekke områder.

 

 

Prop. 39 L (2016–2017) er forarbeidet til dagens eierseksjonslov. Den ene setningen du siterer beskriver gjeldene rett (dvs. det som var gjeldene rett før dagens eierseksjonslov ble vedtatt) i området "Sameiets partsevne". Hvis du hadde lest hele kapitelet du siterte fra så ville du sett at proposisjonen du siterer fra er uenig med deg, den sier tydelig at eierseksjonssameie har mulighet til å representere fellesskapet rettslig i visse situasjoner. Hadde du lest videre ville du ha lest at denne retten ble utvidet i den nye eierseksjonsloven.

 

 

En korrekt lovforståelse må ta som utgangspunkt at man faktisk forholder seg til gjeldene lovgivning på området, fremfor at man finner opp egne lover og regler etter innfallsmetoden.

 

Du kan (som tidligere nevnt) fremover ikke forvente at jeg kommer til lese eller svare på videre innlegg fra deg i denne eller andre tråder, med mindre jeg finner det nødvendig å advare andre lesere av tråden om feilaktige opplysninger i dine innlegg. I denne tråden oppfatter jeg den oppgaven ferdig med dette innlegget.

 

Du tar feil på alle punkter.

 

# I § 27 står: "vedtektene kan .. fastsettes og endres på årsmøtet", altså av personene som kan delta på årsmøtet med forslags- og stemmerett, som etter § 46 er seksjonseierne, som er fysiske eller juridiske personer. § 52 gjelder opptelling av stemmer. Det kan bare telles en stemme per seksjon. Det er ikke uvanlig at to samboere eier en seksjon sammen, og da er det bare den ene som kan avgi tellende stemme.

 

# Du viser til krikkerts hårreisende påstand: "Hovedregelen er at alt som vedrører fellesskapet kan besluttes ved flertallsvedtak med mindre noe er unntatt." Etter § 4 punkt l er begrepene "fellesskapet", "sameiet" og "eierseksjonssameiet" synonymer for "alle seksjonseierne", som er personer med grunnlovfestede menneskerettigheter. Det er åpenbart at beslutninger som angår dem som hovedregel IKKE kan gjøres etter eierseksjonslovens regler! Eierseksjonsloven kan åpenbart ikke brukes til å tvinge personer til å spare penger til et uspesifisert formål, for eksempel pensjonssparing. Fordi et sameie ikke er en juridisk person med egne midler, så må avsetninger ihvertfall som hovedregel betales tilbake ved eierskifte.

 

# Årsmøtet tar ikke beslutninger på vegne av eierne, det er slik eierne tar beslutninger i saker om fellesarealer. Styret eller forretningsfører kan representere eierne i stell av fellesarealer.

 

# Gjeldende eierseksjonslov er ikke ment å endre det prinsipielle standpunkt at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i. Du sikter til problemene med styrets evne til å representere eierne i saker om mangler ved fellesarealer i ny seksjonert eiendom, hvor det ikke er styret eller forretningsfører som har inngått avtalen med leverandøren. Gjeldende lov hindrer ikke den enkelte eier å opptre som part, men er et forsøk på å la eierne kunne opptre i fellesskap.

Endret 16. juni 2019 av klingende

[what_no2000]

# Du viser til krikkerts hårreisende påstand: "Hovedregelen er at alt som vedrører fellesskapet kan besluttes ved flertallsvedtak med mindre noe er unntatt."

Nei, jeg viser absolutt ikke til krikkerts "påstand", innlegget mitt inneholder til 99 % kun direkte sitat fra gjeldene eierseksjonslov...

 

Det er forøvrig "vittig" (for å bruke din egen språkbruk) at du finner "krikkerts påstand hårreisende" all den tid "påstanden" er tatt rett ut fra gjeldende eierseksjonslov.

 

§ 49.  Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet. Særlige begrensninger i årsmøtets myndighet

 

Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke andre flertallskrav er fastsatt i loven eller vedtektene. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.

 

Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om

a)    ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet

b)    omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter

c)    salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning

d)    samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt

e)    samtykke til reseksjonering som nevnt i § 20 annet ledd annet punktum.

 

§ 50. Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak

 

Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

 

Hvis tiltak etter første ledd fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

 

§ 51. Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseiere

 

Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om

a)    salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen

b)    oppløsning av sameiet

c)    tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter

d)    tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.

Etter § 4 punkt l er begrepene "fellesskapet", "sameiet" og "eierseksjonssameiet" synonymer for "alle seksjonseierne"

Nei, § 4 l sier at de to ordene "sameiet" og "eierseksjonssameiet" er synonyment med "fellesskapet av alle seksjonseierne".

 

§ 4. Definisjoner

 

I denne loven menes med

[...]

l) sameiet (eierseksjonssameiet): fellesskapet av alle seksjonseierne.

Resten av innlegget ditt velger jeg å ignorere, ref. tidligere kommentar.

Endret 16. juni 2019 av what_no2000

[klingende]

Nei, jeg viser absolutt ikke til krikkerts "påstand", innlegget mitt inneholder til 99 % kun direkte sitat fra gjeldene eierseksjonslov...

 

Det er forøvrig "vittig" (for å bruke din egen språkbruk) at du finner "krikkerts påstand hårreisende" all den tid "påstanden" er tatt rett ut fra gjeldende eierseksjonslov.

 

 

Nei, § 4 l sier at de to ordene "sameiet" og "eierseksjonssameiet" er synonyment med "fellesskapet av alle seksjonseierne".

 

Resten av innlegget ditt velger jeg å ignorere, ref. tidligere kommentar.

 

Du er ihvertfall konsekvent selvmotsigende, det skal du ha.

 

Krikkerts påstand er: "Hovedregelen er at alt som vedrører fellesskapet kan besluttes ved flertallsvedtak med mindre noe er unntatt. Det er ingen unntak for fondsavsetning kontra konkret avsetning." Den har han forsøkt å skrive i stein, ved å blokkere innlegg i tråden.

 

Bytt ut "fellesskapet" med "alle seksjoneierne" eller "fellesskapet av alle seksjonseierne"; det er en like hårreisende villedende påstand uansett. Det krikkert har hoppet bukk over, er at seksjonseiernes liv som utgangspunkt ikke regulert av eierseksjonsloven i det hele tatt, herunder fondsavsetninger og pensjoner. Samme lover gjelder for seksjoneiere som for eiere av eneboliger. Alle er like for loven. Det er kun stell av eiernes felles arealer som er regulert av eierseksjonsloven, og stell av felles arealer kan eierne som hovedregel beslutte med alminnelig flertall, med mindre noe er unntatt.

 

Krikkerts påstand: "En seksjon består ikke av fellesarealer" er også hårreisende villedende. Seksjonseiere eier seksjoner. Etter eierseksjonsloven § 4 består en eierseksjon nettopp av bruksenhet og fellesarealer.

Endret 17. juni 2019 av klingende

[krikkert]

Moderatormelding

Du kan få lov til å ta feil alle andre steder enn i dette forumet. Ytterligere innlegg som bygger på en feilaktig forståelse av eierseksjonsloven vil bli slettet uten varsel.

Ønsker du å klage over avgjørelsen kan du bruke Rapport-funksjonen på dette innlegget. Det vil i så fall bli tatt stilling til av en administrator.

[klingende]

Nå har jo krikkert og andre i en annen tråd ettertrykkelig demonstrert at du overhodet ikke har peiling på hva du prater om. At du fortsatt insisterer på å kringkaste din uvitenhet på dette området er ikke mindre en fascinerende. 

 

Jeg er helt enig. Dette handler ikke om meg eller krikkert. Tråden handler om hvorvidt vedtekten er lovlig, som i utgangspunktet må vurderes i forhold til grunnloven og eierseksjonslovens regler. Det er ingen andre enn høyesterett som har monopol på lovforståelse. Prinsippet om likebehandling la høyesterett spesielt vekt på i dommen i Rt. 1991 s.892.