Er vedtekten lovstridig?

[Lesipama]

Hei alle kloke hoder,

Jeg har støtt på en utfordring i sameiet mitt som jeg trenger litt hjelp med. Kort fortalt er saken følgende:

 

Eier en leilighet i et sameie fra 2006, med totalt 35 seksjoner. I sameiet er det et lite garasjeanlegg med totalt 10 plasser, jeg eier en av plassene. inn og utkjøring skjer via en løfteplattform/bilheis. Søppelrommet er lokalisert i garasjeanlegget. I forbindelse med tømming av søppel må bilheisen benyttes. Kostnaden for drift og vedlikeholds av bilheisen har blitt fordelt lik på hver seksjonseier, frem til nå. Styret har i år valgt å se nærmere på kostnaden når det kommer til drift og vedlikehold av bilheisen og det viser seg at det i sameiets vedtekter opplyses om at det kun er eiere med garasjeplasser som skal dekke alle drift og vedlikehold av bilheisen, kostnaden er på rundt kr. 30 000 i året. Dette synes jeg er helt urimelig og jeg mener at vedtektene er lovstridige.

 

Under følger paragrafer i "Lov om eierseksjoner" som jeg mener viser at vedtekten er i strid med de ufravikelige reglene i loven.

 

§ 25. Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealer. Andre ledd: 

“Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig og unødvendig måte.” 

 

Min vurdering: Det er en klar urimelighet at et fåtall seksjonseiere skal bekoste et heisanlegg som alle seksjonseiere drar nytte av, ref håndtering av søppel. Bruk av heisanlegget medfører en ulempe i den forstand at heisanlegget utsettes for mer slitasje. 

 

§ 27 Vedtekter. Fjerde ledd 

“Det kan ikke inntas bestemmelser som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseiers bekostning.” 

 

Min vurdering: Det er helt urimelig at kun et fåtall av beboerne betaler for et nødvendig ledd i håndteringen av søppel i sameiet. 

 

§ Fordeling av felleskostnader og felles inntekter 

“Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. 

Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første led.” 

 

Min vurdering: Alle seksjonseiere drar nytte av anlegget. Drift og vedlikehold av en heis betraktes ikke som særlig grunn for å fordele kostnaden etter nytte eller etter forbruk. 

 

§ 33. Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m. Tredjeledd 

"I vedtektene kan det fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like. En slik bestemmelse krever samtykke fra de eierne det gjelder."

 

Min vurdering: Har styret en slik samtykke fra eierne det gjelder? Nei. 

 

Så mitt spørsmål til dere er:

 

Må jeg bare akseptere at det kun er et fåtall seksjonseiere som skal betale for bilheisen? Eller strider vedtektene med loven?

 

På forhånd tusen takk!

 

 

 

 

[Billie_bad_boy]

 

Hei alle kloke hoder,

Jeg har støtt på en utfordring i sameiet mitt som jeg trenger litt hjelp med. Kort fortalt er saken følgende:

 

Eier en leilighet i et sameie fra 2006, med totalt 35 seksjoner. I sameiet er det et lite garasjeanlegg med totalt 10 plasser, jeg eier en av plassene. inn og utkjøring skjer via en løfteplattform/bilheis. Søppelrommet er lokalisert i garasjeanlegget. I forbindelse med tømming av søppel må bilheisen benyttes. Kostnaden for drift og vedlikeholds av bilheisen har blitt fordelt lik på hver seksjonseier, frem til nå. Styret har i år valgt å se nærmere på kostnaden når det kommer til drift og vedlikehold av bilheisen og det viser seg at det i sameiets vedtekter opplyses om at det kun er eiere med garasjeplasser som skal dekke alle drift og vedlikehold av bilheisen, kostnaden er på rundt kr. 30 000 i året. Dette synes jeg er helt urimelig og jeg mener at vedtektene er lovstridige.

 

Under følger paragrafer i "Lov om eierseksjoner" som jeg mener viser at vedtekten er i strid med de ufravikelige reglene i loven.

 

§ 25. Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealer. Andre ledd: 

“Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig og unødvendig måte.” 

 

Min vurdering: Det er en klar urimelighet at et fåtall seksjonseiere skal bekoste et heisanlegg som alle seksjonseiere drar nytte av, ref håndtering av søppel. Bruk av heisanlegget medfører en ulempe i den forstand at heisanlegget utsettes for mer slitasje. 

 

§ 27 Vedtekter. Fjerde ledd 

“Det kan ikke inntas bestemmelser som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseiers bekostning.” 

 

Min vurdering: Det er helt urimelig at kun et fåtall av beboerne betaler for et nødvendig ledd i håndteringen av søppel i sameiet. 

 

§ Fordeling av felleskostnader og felles inntekter 

“Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. 

Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første led.” 

 

Min vurdering: Alle seksjonseiere drar nytte av anlegget. Drift og vedlikehold av en heis betraktes ikke som særlig grunn for å fordele kostnaden etter nytte eller etter forbruk. 

 

§ 33. Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m. Tredjeledd 

"I vedtektene kan det fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like. En slik bestemmelse krever samtykke fra de eierne det gjelder."

 

Min vurdering: Har styret en slik samtykke fra eierne det gjelder? Nei. 

 

Så mitt spørsmål til dere er:

 

Må jeg bare akseptere at det kun er et fåtall seksjonseiere som skal betale for bilheisen? Eller strider vedtektene med loven?

 

På forhånd tusen takk!

 

 

Er vedtektene endret i styremøte eller i ordinært årsmøte, (generalforsamling)?   

Om styret har tatt seg friheten til å endre vedtektene i styremøte er jeg enig i at det er lovstridig.

 

§27

Normalt burde ordinært årsmøte ta avstemming om slikt, og saken burde ha blitt varslet, min.8, max 20 dager i forveien sammen med øvrige saker. 

Normalt kreves 2/3 dels flertall i årsmøte for vedtektsendringer, (dog loven kan stille ennu strengere krav)

 

 

§42

Om vedtektene er vedtatt i styremøte, er det klanderverdig, er dere 4 personer, eller fler som er uenige i vedtektsendringen(e), (min 10%), kan dere i følge loven kreve ekstraordinært årsmøte, der alle eiere som møter opp har stemmerett.

 

Fører ikke det frem antar jeg at det er advokat-mat. 

 

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65/KAPITTEL_6#§43

https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/sameier-og-borettslag/eierseksjoner/vedtekter/

[krikkert]

Eierseksjonsloven § 29 bestemmer hvordan felleskostnader skal fordeles i et sameie: 

 

§ 29. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter

 

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

 

Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første ledd.

Hovedregelen er altså fordeling etter brøk. Det er ingen grunn til å tro at særlige grunner skulle tilsi nytte- eller forbruksfordeling for denne bilheisen.

 

Da står man igjen med at vedtektene kan bestemme en annen fordeling, forutsatt at berørte seksjonseiere samtykker. Det er ikke nødvendig å innhente nytt samtykke når en seksjon skifter eier, så hvis en tidligere eier har samtykket for din seksjon er du bundet av dette. Dette gjelder også når utbygger fastsetter førstegangsvedtekter, disse anses vedtatt av alle seksjoner.

 

For å vurdere om dette er i strid med f.eks. mindretallsvernet må man se på historikk. Har anlegget alltid blitt brukt slik, eller er dette en senere utvikling (hvis vedtekten har vært slik siden 2006 men søppelrommet ble bygget i 2009 er saken en annen enn hvis både vedtekter og søppelanlegg er fra 2006).

[Lesipama]

Tusen takk for svar.

Søppelrommet og garasjeheisen ble oppført samtidig, altså i 2006. Vedteken om hvem som drifter og vedlikeholder heisen er en førstgangsvedtek.

 

Om jeg forstår dere rett så må garasjeeierne innfinne seg i å betale driften og vedlikeholdet av heisen? Synes det bare høres så urimelig ut at resten av seksjoneierne skal dra nytte av heisen uten å bidra økonomisk.

 

Og igjen, mange takk for gode svar.

[0laf]

Hadde dere betalt for bruk, så hadde du vel endt opp med omtrent det samme?

Alle i sameiet, hadde spleiset på å bruke heisen 52 ganger, dersom søppel tømmes hver uke, altså 1.5 "løft" per seksjon i året (52 / 35).

 

Dere som har garasjeplass, hadde betalt for hver gang dere kjørte ut og inn av garasjen, sikkert minst 365 "løft" per seksjon året, totalt 3650 løft med heisen.

 

De som har garasje ville da betalt for 99.5% av løftene med heisen, eller 29 850,- kroner (2985,- per seksjon).
De som ikke har garasje ville betalt 150,- kroner samlet, altså 6,- kroner i året per seksjon.

 

Snakk om å være smålig, det er liten tvil om at de som har garasjeplass, som bruker denne heisen daglig, bør betale mest, og forskjellen er så stor at de 6,- kronene neppe er noe å krangle om.

Endret 13. juni 2019 av 0laf

[Lesipama]

Takk for ditt synspunkt, Olav. Har ikke bedt om hjelp til å regne ut forbruket, men hyggelig at du tok deg tid til å regne det ut for meg XD.

Jeg står fremdeles fast ved at kostnaden for drift, større vedlikehold og eventuelle utskifting ikke kun kan bæres av de som benytter anlegget mest, men må må fordeles på alle som drar nytte av anlegget.

[Feynman]

Hvis dere i sameiet krangler nok kan det skje at dere må benytte advokat. Da blir disse 30.000 småpenger å regne.

[0laf]

Jeg står fremdeles fast ved at kostnaden for drift, større vedlikehold og eventuelle utskifting ikke kun kan bæres av de som benytter anlegget mest, men må må fordeles på alle som drar nytte av anlegget.

 

Jeg tipper at de som ikke har garasjeplass, som ikke bruker heisen, annet enn at søppel som de trolig ikke en gang ser tas ut den veien, ikke er spesielt interessert i å spleise på alle kostnadene ved en heis de ikke benytter.

[Lesipama]

Søppelet må ut uansett, Olaf.

[Lesipama]

Synes det er på sin plass at man bidrar til drifte og vedlikeholde fellesarealer selv om man ikke alltid drar like nytte av det. Eksempelvis bor jeg i andre etasje og har ikke barn. Likevel bidrar jeg med å bekoste både drift og vedlikehold av heis og lekeplass. Fullt og helt rimelig, selv om jeg aldri kjører heis eller graver i sandkassen!

[0laf]

Søppelet må ut uansett, Olaf.

Hva om de andre beboerne, som ser ut til å være i flertall, stemmer for å bygge trapp i stedet for lift, så kan dere sitte der uten parkeringsplass

[Lesipama]

Null stress Olaf, vi har allerede en trapp rett ved siden av bilheisen.

[mobile999]

Dette faller vel i samme kategori som at man må regne med å betale for en heis man ikke benytter, f.eks. dersom man bor i 1. etasje?

 

https://www.boligmani.no/aktuelt/boligokonomi/du-risikerer-betale-drift-og-vedlikehold-av-heis-du-ikke-benytter/9858

[Lesipama]

Eierseksjonsloven § 29 bestemmer hvordan felleskostnader skal fordeles i et sameie:

 

 

Hovedregelen er altså fordeling etter brøk. Det er ingen grunn til å tro at særlige grunner skulle tilsi nytte- eller forbruksfordeling for denne bilheisen.

 

Da står man igjen med at vedtektene kan bestemme en annen fordeling, forutsatt at berørte seksjonseiere samtykker. Det er ikke nødvendig å innhente nytt samtykke når en seksjon skifter eier, så hvis en tidligere eier har samtykket for din seksjon er du bundet av dette. Dette gjelder også når utbygger fastsetter førstegangsvedtekter, disse anses vedtatt av alle seksjoner.

 

For å vurdere om dette er i strid med f.eks. mindretallsvernet må man se på historikk. Har anlegget alltid blitt brukt slik, eller er dette en senere utvikling (hvis vedtekten har vært slik siden 2006 men søppelrommet ble bygget i 2009 er saken en annen enn hvis både vedtekter og søppelanlegg er fra 2006).

[Lesipama]

Eierseksjonsloven § 29 bestemmer hvordan felleskostnader skal fordeles i et sameie:

 

 

Hovedregelen er altså fordeling etter brøk. Det er ingen grunn til å tro at særlige grunner skulle tilsi nytte- eller forbruksfordeling for denne bilheisen.

 

Da står man igjen med at vedtektene kan bestemme en annen fordeling, forutsatt at berørte seksjonseiere samtykker. Det er ikke nødvendig å innhente nytt samtykke når en seksjon skifter eier, så hvis en tidligere eier har samtykket for din seksjon er du bundet av dette. Dette gjelder også når utbygger fastsetter førstegangsvedtekter, disse anses vedtatt av alle seksjoner.

 

For å vurdere om dette er i strid med f.eks. mindretallsvernet må man se på historikk. Har anlegget alltid blitt brukt slik, eller er dette en senere utvikling (hvis vedtekten har vært slik siden 2006 men søppelrommet ble bygget i 2009 er saken en annen enn hvis både vedtekter og søppelanlegg er fra 2006).

Takk for svar!

Vil det si at jeg har en dårlig sak siden vedtekten, bilheisen og søppelrommet er fra oppføringsåret? Synes det bare er veldig urimelig at det kun er et fåtall som skal bekoste noe som alle drar nytte av. Lekeplass og personheis er jo en selvfølge at alle skal bekoste.

[krikkert]

Du har i utgangspunktet ikke noen god sak. For å vinne frem må du kunne vise til at utviklingen etter 2006 gjør denne vedtekten urimelig i din disfavør, altså at omstendighetene har endret seg vesentlig etter vedtaket.

[klingende]

Det er ikke nødvendig å innhente nytt samtykke når en seksjon skifter eier, så hvis en tidligere eier har samtykket for din seksjon er du bundet av dette. Dette gjelder også når utbygger fastsetter førstegangsvedtekter, disse anses vedtatt av alle seksjoner.

 

 

Det er personer som vedtar vedtekter. En seksjonseier gir ikke samtykke for en seksjon, men gir samtykke for seg selv. Et samtykke følger ikke seksjonen. Men en vedtekt som binder selger vil binde kjøper. Samtykke til årsmøtevedtak må gjøres fra de som er seksjoneiere på tidspunktet for vedtaket. Er det eierskifter i mellomtiden må vedtekten vedtas i årsmøtet på nytt.

Endret 14. juni 2019 av klingende

[Dubious]

Du slipper vel å betale om du selger plassen til noen andre?

[Billie_bad_boy]

Du slipper vel å betale om du selger plassen til noen andre?

 

Det skal ikke være nødvendig å selge plassen når TS har rett i, og kan bevise, at styret tar beslutninger ut over sin myndighet. 

[The Avatar]

Det er personer som vedtar vedtekter. En seksjonseier gir ikke samtykke for en seksjon, men gir samtykke for seg selv. Et samtykke følger ikke seksjonen. Men en vedtekt som binder selger vil binde kjøper. Samtykke til årsmøtevedtak må gjøres fra de som er seksjoneiere på tidspunktet for vedtaket. Er det eierskifter i mellomtiden må vedtekten vedtas i årsmøtet på nytt.

No må du gi deg!

Dine teorier om korleis du trur jussen fungerar kan du ta i "oppslagstavlen" der slike konspirasjonsteoriar høyrer heime.

Du vil nok finne deg godt til rette i tråden der ein diskuterer om fødselsattesten er ein avtale med staten som ein kan melde seg ut og inn av ettersom det passar deg.