Klage på taksmann

[5YN6PQB1]

Eg kjøpte leiligheten min i 2015. Etter innflytting har eg oppdaget fleire og fleire feil og i dag har eg hatt besøk av ein uavhengig takstmann til å sjå over leiligheten.

 

Takstmannen fant veldig mange feil i leiligheten, og han skal komme tilbake seinare å ta ein grundigare sjekk. Feila som han fann var ikkje "skjulte" feil, men feil som alle som har dette som yrke burde se med ein gang. Desse feila som takskmannen fann i dag er såpass grove at han var sjokkert over at disse ikkje var nevnt i tilstandsrapporten/salgsprospektet.

 

Etter at han lese gjennom tilstandsrapporten til leiligheten konkluderte han med at den opprinnelige takstmannen aldri kunne ha vært inne i leiligheten. Og om han har vært det, så er han vertfall ikkje skikket til å være takstmann.

 

Då han litt seinare fekk veta navnet på takstmannen som hadde vært brukt sa han at dette var eit kjent navn, og at han var kjent for å "se i mellom fingrane" på mange ting (til fordel for selgar).

 

Han kunne ikkje skjønne kvifor ingen hadde rapportert han inn til takstklagenemda.

 

Då desse feila som han fant er såpass graverande og dei vil koste meg fleire hundretusen å rette opp i

tenkar eg å rapportere takstmannen inn (hadde aldri kjøpt leiligheten om alt dette hadde opplyst om).

 

Mitt spørsmål blir derfor: Er det nokon som har nokon erfaring med ein slik klage, eventuelt har nokon tips på korleis eg bør gå fram?

 

 

 

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Er utgangspunktet en takst eller en tilstandsrapport? En takst er mye mer overfladisk enn en tilstandsrapport.

 

Kan du gi eksempler på feil som ikke er påpekt?

Endret 13. juni 2019 av Slettet-fsaSP0zV

[5YN6PQB1]

Er utgangspunktet en takst eller en tilstandsrapport? En takst er mye mer overfladisk enn en tilstandsrapport.

 

Kan du gi eksempler på feil som ikke er påpekt?

 

Det eneste "negative" tilstandsrapporten hadde var at leiligheten manglet ventilasjon..

 

Det den nye takstmannen fant uten å gå grundig til verks var (om eg hugsar alt, og om eg hugsar det riktig):

 

- Ulovlige ytterdører

- Feil røropplegg/diameter på alle rør (bad/kjøkken)

- Feil vinkel på golvet på baderommet.

- Manglane membraner på bad.

- Feilmonterte lysbrytarar på bad.

- For tynne vegger.

- Grov konstruksjonsfeil av veranda (den må rivast / byggast opp att)

- Vinduer er montert feil / noen feil veg.

- All kledningen (utenfor huset) var montert feil.

- Svikt i gulv.

 

Dette var det eg kom på i farten.

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Usikker på hvor langt du kommer med å klage på takstmannen. Du har neppe noen sak mot selger heller, da du har bodd der i 4 år uten å rette krav om reklamasjon mot selger.

 

OT: Prøver å forstå hva som er feil hos deg.

 

- Ulovlige ytterdører

På hvilken måte kan ytterdører være ulovlige? Hva er mangelen her?

 

- Feil røropplegg/diameter på alle rør (bad/kjøkken)

På dette området har det vært ulike standarder opp igjennom årene. Er det 10 mm, ikke 12 mm?

 

- Feil vinkel på golvet på baderommet.

Gjenganger (dersom du mener at det mangler fall mot sluk). Kravene her har vært ulike opp igjennom årene. Er gulvet helt flatt, eller heller det i feil retning?

 

- Manglane membraner på bad.

Dette har ikke alltid vært et krav. Når der huset bygget? Ev. rehabilitert?

 

- Feilmonterte lysbrytarar på bad.

Hvordan er de feilmontert? Står de i våtsone?

 

- For tynne vegger.

Innervegger eller yttervegger?

 

- Grov konstruksjonsfeil av veranda (den må rivast / byggast opp att)

Hva er feilkonstruert? 

 

- Vinduer er montert feil / noen feil veg.

Hvordan er de montert feil? Hvordan kan vinduer være feil vei?

 

- All kledningen (utenfor huset) var montert feil.

Hvordan er den montert feil? På bare din leilighet, eller hele huset?

 

- Svikt i gulv.

Gjenganger. Kan ha vært siden nytt, eller ha oppstått over tid pga grunnforhold.

- Ulovlige ytterdører

- Feil røropplegg/diameter på alle rør (bad/kjøkken)

- Feil vinkel på golvet på baderommet.

- Manglane membraner på bad.

- Feilmonterte lysbrytarar på bad.

- For tynne vegger.

- Grov konstruksjonsfeil av veranda (den må rivast / byggast opp att)

- Vinduer er montert feil / noen feil veg.

- All kledningen (utenfor huset) var montert feil.

- Svikt i gulv.

 

[Billie_bad_boy]

Slik du beskriver det er jeg enig i at tilstandsrapporten er mangelfull og med feil, og at du har agert korrekt ved å kontakte en uhildet fagkyndig.

Formålet med en tilstandrapport er jo at det skal være en sikkerhet, både for kjøper og selger, man må kunne stole på det som står der.

Ankepunktet megler og selger har er at kjøper har undersøkelsesplikt, men dokumenter mest mulig skriftlig med hjelp av fagkyndig,

 

Det finnes kanskje åpning for fremme krav etter §4.8. 

 

Om du har innboforsikring kan det lønnes seg å ta kontakt med forsikringsselskapet, 

det kan hende at de dekker en del av evt. advokatutgifter om du kommer i behov av det.

 

Avhendingsloven: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93#KAPITTEL_3

 

Tilstand §3; 3.7 .8 og 10.

Vedrørende mangler §4.8-16 

 

Krav til tilstandsrapport og undersøkelsesplikt skal skjerpes i ny lov som ventes å tre i kraft 2020.

Den nye loven gjør også at kjøper kan kreve erstatning for en mangel om den overstiger kr 10 000,-

 

https://www.dinside.no/bolig/dette-betyr-ny-bruktboliglov-for-deg/71095684

[5YN6PQB1]

Usikker på hvor langt du kommer med å klage på takstmannen. Du har neppe noen sak mot selger heller, da du har bodd der i 4 år uten å rette krav om reklamasjon mot selger.

 

OT: Prøver å forstå hva som er feil hos deg.

 

- Ulovlige ytterdører

På hvilken måte kan ytterdører være ulovlige? Hva er mangelen her?

 

- Feil røropplegg/diameter på alle rør (bad/kjøkken)

På dette området har det vært ulike standarder opp igjennom årene. Er det 10 mm, ikke 12 mm?

 

- Feil vinkel på golvet på baderommet.

Gjenganger (dersom du mener at det mangler fall mot sluk). Kravene her har vært ulike opp igjennom årene. Er gulvet helt flatt, eller heller det i feil retning?

 

- Manglane membraner på bad.

Dette har ikke alltid vært et krav. Når der huset bygget? Ev. rehabilitert?

 

- Feilmonterte lysbrytarar på bad.

Hvordan er de feilmontert? Står de i våtsone?

 

- For tynne vegger.

Innervegger eller yttervegger?

 

- Grov konstruksjonsfeil av veranda (den må rivast / byggast opp att)

Hva er feilkonstruert? 

 

- Vinduer er montert feil / noen feil veg.

Hvordan er de montert feil? Hvordan kan vinduer være feil vei?

 

- All kledningen (utenfor huset) var montert feil.

Hvordan er den montert feil? På bare din leilighet, eller hele huset?

 

- Svikt i gulv.

Gjenganger. Kan ha vært siden nytt, eller ha oppstått over tid pga grunnforhold.

- Ulovlige ytterdører

- Feil røropplegg/diameter på alle rør (bad/kjøkken)

- Feil vinkel på golvet på baderommet.

- Manglane membraner på bad.

- Feilmonterte lysbrytarar på bad.

- For tynne vegger.

- Grov konstruksjonsfeil av veranda (den må rivast / byggast opp att)

- Vinduer er montert feil / noen feil veg.

- All kledningen (utenfor huset) var montert feil.

- Svikt i gulv.

 

Takker for svar, huset og leiligheten var nyoppusset i 2011. Eg er ingen fagperson så eg kan ikkje anna enn å referera det som takstmannen s (og som eg hugsar). 

 

- Ulovlige ytterdører -> Feil type, eit eller anna med noko brann og lydgreier.

- Feil røropplegg/diameter på alle rør (bad/kjøkken) -> Rørene var for små og rør-i-rør oppsettet var feil montert.

- Feil vinkel på golvet på baderommet. -> Bortimot flatt ja, må bruke nal for å få vekk vannet.

- Manglane membraner på bad. -> Bygd i 2011 så er rimeleg "nytt"

- Feilmonterte lysbrytarar på bad. -> For nærme dusj, manglane jording.

- For tynne vegger->Innervegger som gjer at all lyd frå fellesareal går rett igjennom.

- Grov konstruksjonsfeil av veranda -> Satt saman feil/ og ikkje etter tegninger slik at heile verandaen (i alle leiligheter i bygget) er pill råtten, både bærebjelker og alt.

- Vinduer er montert feil / noen feil veg. -> Vindu er montert opp ned/med andre ord, det går ikkje an å lufte når det regner, då renner det vann inn.

- All kledningen (utenfor huset) var montert feil. -> På heile huset, var noko med manglande lufting

[5YN6PQB1]

Slik du beskriver det er jeg enig i at tilstandsrapporten er mangelfull og med feil, og at du har agert korrekt ved å kontakte en uhildet fagkyndig.

Formålet med en tilstandrapport er jo at det skal være en sikkerhet, både for kjøper og selger, man må kunne stole på det som står der.

Ankepunktet megler og selger har er at kjøper har undersøkelsesplikt, men dokumenter mest mulig skriftlig med hjelp av fagkyndig,

 

Det finnes kanskje åpning for fremme krav etter §4.8. 

 

Om du har innboforsikring kan det lønnes seg å ta kontakt med forsikringsselskapet, 

det kan hende at de dekker en del av evt. advokatutgifter om du kommer i behov av det.

 

Avhendingsloven: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93#KAPITTEL_3

 

Tilstand §3; 3.7 .8 og 10.

Vedrørende mangler §4.8-16 

 

Krav til tilstandsrapport og undersøkelsesplikt skal skjerpes i ny lov som ventes å tre i kraft 2020.

Den nye loven gjør også at kjøper kan kreve erstatning for en mangel om den overstiger kr 10 000,-

 

https://www.dinside.no/bolig/dette-betyr-ny-bruktboliglov-for-deg/71095684

Det som er "problemet" med mange av disse feila er at om dei hadde vært nevnt i tilstandsrapporten så ville ein kanskje aldri kjøpt leiligheten. Nokon av dei er og skjulte, slik at ein oppdagar dei ikkje før "skaden har skjedd". Eks veranda, som virka fint heilt til ein av beboerne trakka rett igjennom (pga råte). 

 

Desse skjulte feilene bør ein vel kanskje retta til utbyggar/selgar men eg reagerer meir på at takstmann ikkje har nevnt/skildra dei som er tydelege og synlege (for ein fagperson). 

[Billie_bad_boy]

Det som er "problemet" med mange av disse feila er at om dei hadde vært nevnt i tilstandsrapporten så ville ein kanskje aldri kjøpt leiligheten. Nokon av dei er og skjulte, slik at ein oppdagar dei ikkje før "skaden har skjedd". Eks veranda, som virka fint heilt til ein av beboerne trakka rett igjennom (pga råte). 

 

Desse skjulte feilene bør ein vel kanskje retta til utbyggar/selgar men eg reagerer meir på at takstmann ikkje har nevnt/skildra dei som er tydelege og synlege (for ein fagperson). 

 

Ja, det burde absolutt ha stått i rapporten, sannsynligvis står det "as it is", noe som det blir slutt på fremover.

 

En annen ting er at det er i seneste laget å si i fra om mangler, de skal varsles så fort som mulig, dog er frist for reklamasjon 5 år, du har fremdeles litt tid på deg der.

[0laf]

Du bør selvfølgelig klage, du har generelt 5 år på deg.

 

Selger har opplysningplikt, men du som kjøper har jo også en undersøkelsesplikt.

Man kan jo spørre seg om hvordan du ikke har sett at vinduene er montert opp-ned, at verandaen er råtten, eller at vannet ikke forsvinner på badegulvet, etter å ha bodd der i fire år?

[Dubious]

Jeg tipper at selger har gjort det meste selv og fått en takstmann til å se mellom fingrene på det dårlige arbeidet

[Ståle Nordlie]

Dette kan bli komplisert. Du bør snakke med en advokat som har peiling på denne typen juss.

 

Du bør i alle tilfeller passe på å reklamere til selger, og kanskje takstmannen, "innen rimelig tid".

 

(Hvis du "oppdaga eller burde ha oppdaga" en feil tidligere vil det antakelig være for sent å reklamere på den feilen, jf. avhendingslova § 4-19. Men "eljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru", så selv da kan det fortsatt være en sjanse.)

[newman221]

Huset og leiligheten var nyoppusset i 2011. Hva betyr det? Var den oppusset, eller står det totalrenovert i papirene/prospektet? 

Det er en vesentlig forskjell der. Nyoppusset betyr egentlig bare at man har fornyet overflater, men at grunnkonstruksjonene beholdes uendret. F.eks på et nyoppusset bad byttes det fliser på vegg og gulv, eller det legges nye fliser oppå de gamle. Membran, sluk, avløp osv. beholdes uendret. Totalrenovert vil si at man river alt og begynner på nytt. 

 

At bygget ble pusset opp i 2011, og du kjøpte i 2015 og ingen har klaget før i 2019 tyder på at du antagelig ikke har spesielt god sak. En del av de tingene burde vært oppdaget innen rimelig kort tid. Det normale med reklamasjon er at det skal reklameres innen rimelig tid, og ikke mer enn 3 måneder etter at feilen/mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget. Vann på baderomsgulv er noe man burde oppdage, samme med knirk i gulv, mens lysbrytere i våtsone og terrasse som er feilkonstruert kan være litt vanskelig for ukyndige personer å finne ut av. 

 

Hvis du bor i et leilighetsbygg med felles trapperom skal det være et merke i døra di hvor det står B30 eller EI30. I tillegg skal det være et nedfrest spor i dørblad/karm med en "papirstrimmel" i.