Utleie av 2 selvstendige hybler i egen bolig

[ITtraktor]

Vil det være skattepliktig å leie ut to selvstendige hybelleiligheter i egen bolig, gitt at enheten man selv bor i har en høyere utleieverdi en de to hyblene til sammen?

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Så lenge den delen du selv bor i har større utleieverdi enn de hyblene du leier ut har sammenlagt, er inntekten skattefri: https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/utleie-av-del-av-egen-bolig/skatteregler/

[ITtraktor]

Så lenge den delen du selv bor i har større utleieverdi enn de hyblene du leier ut har sammenlagt, er inntekten skattefri: https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/utleie-av-del-av-egen-bolig/skatteregler/

Spørsmålet blir hvordan man skal tolke dette: "Eiendommer med to familieleiligheter og én eller flere selvstendige hybler, regnes også som flermannsbolig."

 

Jeg mener da at siden eiendommen ikke har to familieleiligheter kan den ha flere selvstendige hybler uten å regnes som en flermannsbolig. Men dette kommer helt an på hvordan man tolker denne ordlyden. Det aner meg at skatteetaten bare har vært upresise og at det likevel vil være skattepliktig.

[mobile999]

Den korrekte ordlyden er:

 

En boligeiendom med tre eller flere familieleiligheter er en flermannsbolig. Det samme gjelder boligeiendom med to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet.

 

https://www.skatteetaten.no/en/rettskilder/type/handboker/skatte-abc/2018/bolig--fritaksbehandling/B-13.027/B-13.037/

 

Hvordan tolker du denne?

[ITtraktor]

Den korrekte ordlyden er:  https://www.skatteetaten.no/en/rettskilder/type/handboker/skatte-abc/2018/bolig--fritaksbehandling/B-13.027/B-13.037/ Hvordan tolker du denne?

Dette dekker etter mitt syn ikke situasjonen jeg tenker på med kun to selvstendige hybler.

[mobile999]

Inneholder en boligeiendom en familieleilighet og to selvstendige hybelleiligheter, anses den som en enebolig

 

https://www.skatteetaten.no/en/rettskilder/type/uttalelser/bfu/prosentligning-eller-regnskapsligning-av-boligeiendom-skatteloven--7-1-og-7-10/

[krikkert]

Før du definerer noe som en selvstendig hybelleilighet (og ikke en familieleilighet) bør du sjekke Skatteetatens definisjon på dette. Det er ikke nødvendigvis veldig stor forskjell. 

[Darkbill]

Om det regnes som flermannsbolig er det vel flere boenheter på adressen. Altså H0101, H0102, H0103 og Gladlaksveien 1A,1B osv.

 

Angående utleie så går jo det på verdi slik jeg har forstått det, ikke nødvendigvis hva du faktisk leier ut for.

 

Om du selv bor i et hus som har to hybler, og arealet du bor i kan leies til til for eksempel kr10 000, og hver av hyblene har en markedsverdi på kr4500, så vil det si at du bor i 55% av boligen selv når man regner utleieverdi, ergo 45% blir leid ut og er skattefritt.

[The Avatar]

Intuitivt høyres det ut som ein sjølvmotsigelse at ei leiligheit kan bestå av fleire uavhengige hybelleiligheiter.

Det at hybelleiligheita er sjølvstendig blir vel vanlegvis forstått som at den ikkje er ein del av anna bueining?

[Pusher 50]

Intuitivt høyres det ut som ein sjølvmotsigelse at ei leiligheit kan bestå av fleire uavhengige hybelleiligheiter.

Det at hybelleiligheita er sjølvstendig blir vel vanlegvis forstått som at den ikkje er ein del av anna bueining?

Det går et skille mellom hybelleiligheter og familieleiligheter. En familieleilighet er noe som anses av skattemyndighetene til å være forenlig med at en familie på tre kan bo godt der. En tommelfingerregel er at om en leilighet er på mindre enn 40 m2, så er den en hybelleilighet. 

[Pusher 50]

Spørsmålet blir hvordan man skal tolke dette: "Eiendommer med to familieleiligheter og én eller flere selvstendige hybler, regnes også som flermannsbolig."

 

Jeg mener da at siden eiendommen ikke har to familieleiligheter kan den ha flere selvstendige hybler uten å regnes som en flermannsbolig. Men dette kommer helt an på hvordan man tolker denne ordlyden. Det aner meg at skatteetaten bare har vært upresise og at det likevel vil være skattepliktig.

 

Din tolkning er riktig. Når du ikke har to familieleiligheter, kan du ha flere selvstendige hybler du vil uten at det regnes som flermannsbolig. Merk dog at hyblene ikke kan være seksjonert ut. Utleie av en seksjon er alltid skattepliktig.

 

Din "anelse" om at du likevel er skattepliktig er feil.

 

Jeg har leid ut to selvstendige hybler á ~30 m2 i et hus med areal på ~200 m2. Jeg bor selv i den gjenværende delen. Ingen skatteplikt.

[Pusher 50]

Om det regnes som flermannsbolig er det vel flere boenheter på adressen. Altså H0101, H0102, H0103 og Gladlaksveien 1A,1B osv.

 

Angående utleie så går jo det på verdi slik jeg har forstått det, ikke nødvendigvis hva du faktisk leier ut for.

 

Om du selv bor i et hus som har to hybler, og arealet du bor i kan leies til til for eksempel kr10 000, og hver av hyblene har en markedsverdi på kr4500, så vil det si at du bor i 55% av boligen selv når man regner utleieverdi, ergo 45% blir leid ut og er skattefritt.

 

Det om det er flere boenheter på adressen er ikke av betydning for skattemyndighetene. Skattemyndighetene ser kun på om husværet er egnet for en familie eller ikke. Så fravær av eget bolignummer er ikke noe "bevis" for at husværet kan leies ut skattefritt.

 

Det motsatte gjelder også. Det er ikke slik at egne bolignummer nødvendigvis innebærer at det ses på som en flermannsbolig. Mitt hus har tre bolignummer (U0101, U0102 og H0101). Den er likevel en enebolig.

[ITtraktor]

Jeg tenker helt konkret på denne leiligheten: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=149678721

Jeg er helt trygg på at de to minste enhetene med god margin blir definert som hybler. Det jeg derimot er bekymret for er at den totale utleieverdien av de to hyblene raskt vil overgå utleieverdien til den "store" leiligheten. All den tid det meste med eget bad og kjøkken sentralt i Oslo kan leies ut for nærmere 10 000 kr. Den store leiligheten hvor man tenker å bo selv kan neppe leies ut for 20 000, jeg tenker maks 15 000 kr? Kan man da eventuelt bare leie ut hyblene billigere en markedspris? For eks henholdsvis 8000 for den store og 7000 for den lille hybelen? Mulig jeg er helt på bærtur her angående utleieverdier. Hemsarealene blir en usikkerhetsfaktor. Dersom man først må skatte må man vel også betale skatt av fordelen ved å bo i egen bolig?

Endret 12. juni 2019 av ITtraktor

[Pusher 50]

Jeg tenker helt konkret på denne leiligheten: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=149678721

Jeg er helt trygg på at de to minste enhetene med god margin blir definert som hybler. Det jeg derimot er bekymret for er at den totale utleieverdien av de to hyblene raskt vil overgå utleieverdien til den "store" leiligheten. All den tid det meste med eget bad og kjøkken sentralt i Oslo kan leies ut for nærmere 10 000 kr. Den store leiligheten hvor man tenker å bo selv kan neppe leies ut for 20 000, jeg tenker maks 15 000 kr? Kan man da eventuelt bare leie ut hyblene billigere en markedspris? For eks henholdsvis 8000 for den store og 7000 for den lille hybelen? Mulig jeg er helt på bærtur her angående utleieverdier. Hemsarealene blir en usikkerhetsfaktor. Dersom man først må skatte må man vel også betale skatt av fordelen ved å bo i egen bolig?

 

Det spiller ingen rolle hva du tar i leie, det er utleieverdien som teller. Altså en markedspris, ikke hva du faktisk velger å ta betalt.

 

Du trenger ikke være usikker på om du leier ut mindre enn 50% av verdien på boligen, det gjør du helt sikkert ikke. Arealet du leier ut er større. Og arealet du leier ut inneholder til sammen to bad og to kjøkken. Målt mot det ene badet og det ene kjøkkenet du selv beholder, skal det mye til å overbevise ligningsmyndighetene om at utleieverdien av den beholdte leiligheten er større enn summen av de to utleide.

 

Da er reglene at du skal skatte av overskuddet av utleievirksomheten. 

 

Det tilkommer ikke noen ekstra skatt på fordel av å bo i egen bolig, enten du leier ut eller ikke.

[ITtraktor]

Det spiller ingen rolle hva du tar i leie, det er utleieverdien som teller. Altså en markedspris, ikke hva du faktisk velger å ta betalt.

 

Du trenger ikke være usikker på om du leier ut mindre enn 50% av verdien på boligen, det gjør du helt sikkert ikke. Arealet du leier ut er større. Og arealet du leier ut inneholder til sammen to bad og to kjøkken. Målt mot det ene badet og det ene kjøkkenet du selv beholder, skal det mye til å overbevise ligningsmyndighetene om at utleieverdien av den beholdte leiligheten er større enn summen av de to utleide.

 

Da er reglene at du skal skatte av overskuddet av utleievirksomheten. 

 

Det tilkommer ikke noen ekstra skatt på fordel av å bo i egen bolig, enten du leier ut eller ikke.

Hovedenheten er 41 kvm + 23 kvm hems, hybel 1 er 16 kvm + 6 kvm hems, hybel 2 er 24 kvm + 9 kvm hems. I tillegg har leiligheten 3 boder på ca. 4 kvm hver. 

Etter et raskt søk på minilager i Oslo sentrum ser jeg at disse bodene alene har en potensiell utleieverdi på ca. 4500 kr. Jeg tenker at hovedenheten kan leies ut for 15000-16000 kr dersom den er fult møblert. For hybel 1 umøblert/delvis møblert tenker jeg 8000 kr. For hybel 2 umøblert/delvis møblert tenker jeg 10 000 kr. Da går etter mitt syn regnestykket for skattefri utleie med rimelighet opp. Etter min oppfatning er det å foretrekke at små hybler i Oslo er møblert, siden man typisk ikke bor der over lengre tid. Og nettopp dette kan slik jeg ser det utnyttes for å senke utleieverdien slik jeg har gjort. Om man velger å ha strøm, tv/wifi og oppvarming inkludert i leien eller ikke bli jo også et moment. 

I følge skatteetaten selv kan man ved skattepliktig utleie kreve en skjønnsmessig fradrag på 15% av brutto leieinntekter ved møblert utleie. Dette underbygger mine antagelser av verdien av møblert vs umøblert. 

Endret 17. juni 2019 av ITtraktor

[mobile999]

Nei, du kan glemme å leie ut skattefritt.

[ITtraktor]

Nei, du kan glemme å leie ut skattefritt.

Jeg antar du har satt deg inn i utleieprisene i området?

[Pusher 50]

Hovedenheten er 41 kvm + 23 kvm hems, hybel 1 er 16 kvm + 6 kvm hems, hybel 2 er 24 kvm + 9 kvm hems. I tillegg har leiligheten 3 boder på ca. 4 kvm hver. 

Etter et raskt søk på minilager i Oslo sentrum ser jeg at disse bodene alene har en potensiell utleieverdi på ca. 4500 kr. Jeg tenker at hovedenheten kan leies ut for 15000-16000 kr dersom den er fult møblert. For hybel 1 umøblert/delvis møblert tenker jeg 8000 kr. For hybel 2 umøblert/delvis møblert tenker jeg 10 000 kr. Da går etter mitt syn regnestykket for skattefri utleie med rimelighet opp. Etter min oppfatning er det å foretrekke at små hybler i Oslo er møblert, siden man typisk ikke bor der over lengre tid. Og nettopp dette kan slik jeg ser det utnyttes for å senke utleieverdien slik jeg har gjort. Om man velger å ha strøm, tv/wifi og oppvarming inkludert i leien eller ikke bli jo også et moment. 

I følge skatteetaten selv kan man ved skattepliktig utleie kreve en skjønnsmessig fradrag på 15% av brutto leieinntekter ved møblert utleie. Dette underbygger mine antagelser av verdien av møblert vs umøblert. 

 

Her spekulerer du fælt i hvordan du kan senke utleieverdien av de to hybelleilighetene og øke utleieverdien av hovedleiligheten. Du trekker inn ting som møblert/ikke møblert, med/uten WiFi, boder o.l. Alt dette er bare sludder. Det er utleieverdien av leilighetene(e) som er avgjørende. Og da må det sammenlignes like for like. Du kan ikke forvente å få med deg skattemyndighetene på at utleieverdien av hyblene skal regnes uten møbler/wifi mens utleieverdien av hovedleiligheten skal beregnes fullt møblert. 

 

Videre skriver du at din vurdering er at hovedleiligheten har en utleieverdi på 15-16 kkr, hybel 1 har utleieverdi på 8 kkr og hybel to har utleieverdi på 10 kkr. Selv med dine innebygde skjevheter er 8+10>16.

 

Jeg vet ikke helt hvor du vil hen med å opplyse om bodene. Har du tenkt å sette utleieverdien av disse til 4,5 kkr og legge denne verdien til verdien av hovedleiliegheten? Slik at 8+10 < 16+3,5? Det betyr i så fall at du må få skattemyndighetene med på at utleieverdien hovedleiligheten stiger til 18.5-19,5 kkr dersom bodene tas med. Det tror jeg du vil slite med.

 

Bottom line:

Utleieverdien av hyblene er større enn utleieverdien av hovedleiligheten.

Ergo skal du skatte av leieinntektene.

[mobile999]

For å legge til siste innlegg:

15% fradrag i brutto leieinntekter ved møblert har ingenting med vurderingen av utleieverdien å gjøre.
 

Jeg antar du har satt deg inn i utleieprisene i området?

Jeg har regnet med de utleieprisene du skriver. Det er alt det andre du skriver om du tror du skal få med deg skatteetaten på som er fullstendig skivebom.

Endret 17. juni 2019 av mobile999

[ITtraktor]

Her spekulerer du fælt i hvordan du kan senke utleieverdien av de to hybelleilighetene og øke utleieverdien av hovedleiligheten. Du trekker inn ting som møblert/ikke møblert, med/uten WiFi, boder o.l. Alt dette er bare sludder. Det er utleieverdien av leilighetene(e) som er avgjørende. Og da må det sammenlignes like for like. Du kan ikke forvente å få med deg skattemyndighetene på at utleieverdien av hyblene skal regnes uten møbler/wifi mens utleieverdien av hovedleiligheten skal beregnes fullt møblert.

 

Videre skriver du at din vurdering er at hovedleiligheten har en utleieverdi på 15-16 kkr, hybel 1 har utleieverdi på 8 kkr og hybel to har utleieverdi på 10 kkr. Selv med dine innebygde skjevheter er 8+10>16.

 

Jeg vet ikke helt hvor du vil hen med å opplyse om bodene. Har du tenkt å sette utleieverdien av disse til 4,5 kkr og legge denne verdien til verdien av hovedleiliegheten? Slik at 8+10 < 16+3,5? Det betyr i så fall at du må få skattemyndighetene med på at utleieverdien hovedleiligheten stiger til 18.5-19,5 kkr dersom bodene tas med. Det tror jeg du vil slite med.

 

Bottom line:

Utleieverdien av hyblene er større enn utleieverdien av hovedleiligheten.

Ergo skal du skatte av leieinntektene.

Jeg ser ingen grunn til at jeg ikke skal kunne regne med de to hyblene som umøblert/delvis møblert dersom de faktisk er det. Og min enhet vil jo være møblert, da må jo utleieverdien av den kunne regnes som nettopp møblert. Dette fremstår for meg som helt innafor. Det man derimot kan diskutere er hvordan dette påvirker utleieverdien. Jeg vil påstå en umøblert hybel er vesentlig mindre attraktiv, en reduksjon på 1000 kr i leie virker ikke overdrevet. Dette med Wi-Fi og strøm blir nok over streken. Dette med bodene blir nok også noe kreativt, men som sagt finner jeg flere eksempler på at boder av tilsvarende størrelse har en vesentlig utleieverdi. Med andre ord er det jo åpenbart en potensiell utleieverdi der.

Jeg har blitt informert om at den største hyblen på 24 kvm er utleid for 9500.

Endret 17. juni 2019 av ITtraktor