Misfornøyd med styret i boretslag, spørsmål til en advokat

[Herr Brun]

Du må ikke oppgi en grunn, du må bare oppgi at du ønsker å stille mistillit. Du kan fremme grunnene på generalforsamlingen.

 

For øvrig er det ikke skrivefeil eller dårlig språk som er grunnen til at det er vanskelig å gi råd, men at du ikke først egentlig oppgir verken hva du ønsker eller detaljene i saken din. Men du har utdypet etter hvert.

 

Om du får avsatt styret kommer an på om de andre i borettslaget er enig med deg. Det er bare prosessen som reguleres av juss, ikke resultatet.

[Pms1]

Du må ikke oppgi en grunn, du må bare oppgi at du ønsker å stille mistillit. Du kan fremme grunnene på generalforsamlingen.

 

For øvrig er det ikke skrivefeil eller dårlig språk som er grunnen til at det er vanskelig å gi råd, men at du ikke først egentlig oppgir verken hva du ønsker eller detaljene i saken din. Men du har utdypet etter hvert.

 

Om du får avsatt styret kommer an på om de andre i borettslaget er enig med deg. Det er bare prosessen som reguleres av juss, ikke resultatet.

 

Jeg trodde at jeg hadde gitt nok informasjon, men når jeg leser over posten så kan jeg ser det selv nå. Er ikke noe annet å gjøre, enn å beklage det.

 

Om ikke alle er enige med meg, så er det en god del. Da flere har vært i meg, og spurt og grav, om hva jeg syns. Og om ikke jeg kan stille meg disponibel til å være styreleder, hvis vi får veltet styre.

 

Da har jeg misforstått loven, for jeg var sikker på at det måtte stå på mistillitbrevet, at hvilken punker som var grunn for mistillit til styret.

[Pms1]

Vet ikke hvordan jeg skal få forklart det, men i blokken er det slik, at bak heisen er det en hybel, og den deler inngang med en leiligheten på enden. Og de har egen dør og gang før deres yterdør (håper dere skjønner hva jeg mener). Den har det tidligere vært lås på, men de fikk kodelås som var beregnet for å være inne, og denne står ute.

 

Så tok de den vekk, for den ble ødlelagt av regn. Og etter det, har det ikke vært lås der. Nå opplever de som bor der, at folk kommer inn i gangen og prøver å bryte seg inn, for de trenger bare å lukke en dør, så er de i skjul for alle.

[0laf]

Alt du trenger å vite står vel i Borettslagloven.

Som advokaten nevner ovenfor er det generalforsamlingen som bestemmer i borettslaget, dersom det er flertall for å kaste styret, så kaster dere styret, det trengs ikke noe mer grunn enn som så.

 

Er det slikt flertall, bør det heller ikke være noe problem å kalle inn til ekstraordinær generalforsamling, det kreves kun en tiendel av stemmene, det er bare å oppgi at dere ønsker å avsette styret, men det kan jo være greit å vite at man har flertall før man kommer så langt.

Endret 26. mai 2019 av 0laf

[ilpostino]

Jfr 7-5 i Lov om burettslag (burettslagslova) kan minst to  innkalle til ekstraordninær generalforsamling i den hensikt å bytte ut styret.

[Takk for meg]

Jfr 7-5 i Lov om burettslag (burettslagslova) kan minst to  innkalle til ekstraordninær generalforsamling i den hensikt å bytte ut styret.

 

Viktig å ha med "som til saman har minst ein tiandedel av røystene"

[nomore]

Vet ikke hvordan jeg skal få forklart det, men i blokken er det slik, at bak heisen er det en hybel, og den deler inngang med en leiligheten på enden. Og de har egen dør og gang før deres yterdør (håper dere skjønner hva jeg mener). Den har det tidligere vært lås på, men de fikk kodelås som var beregnet for å være inne, og denne står ute.

 

Så tok de den vekk, for den ble ødlelagt av regn. Og etter det, har det ikke vært lås der. Nå opplever de som bor der, at folk kommer inn i gangen og prøver å bryte seg inn, for de trenger bare å lukke en dør, så er de i skjul for alle.

Vet du hvilken lås dette var som ble ødelagt?

[Pms1]

Alt du trenger å vite står vel i Borettslagloven.

 

Som advokaten nevner ovenfor er det generalforsamlingen som bestemmer i borettslaget, dersom det er flertall for å kaste styret, så kaster dere styret, det trengs ikke noe mer grunn enn som så.

 

Er det slikt flertall, bør det heller ikke være noe problem å kalle inn til ekstraordinær generalforsamling, det kreves kun en tiendel av stemmene, det er bare å oppgi at dere ønsker å avsette styret, men det kan jo være greit å vite at man har flertall før man kommer så langt.

 

Jeg har lest deler av boretssloven, men ikke alt. Det er ikke alltid enkelt å forstå seg på den.

 

Ja det med 10% har vi fått med oss, men trodde vi måtte begrunne på innkallingen, hvorfor.

 

 

Jfr 7-5 i Lov om burettslag (burettslagslova) kan minst to  innkalle til ekstraordninær generalforsamling i den hensikt å bytte ut styret.

 

Ja, 10%.

 

Viktig å ha med "som til saman har minst ein tiandedel av røystene"

 

Den biten har vi avklart.

 

Vet du hvilken lås dette var som ble ødelagt?

 

Nei, men jeg kan prøve å finne ut av det. Det er 32 beboere, som ble berørt av dette. Der den ene fant ut at det var inne lås, som stod ute. Hadde de lagt til 1000kr, så hadde de fått en kodelås som var beregnet for å stå ut.

Endret 26. mai 2019 av Pms1

[nomore]

Grunnen til at jeg spør om dette er at dersom du skal påstå at kodelåsen(som nå er fjernet) ikke var laget for å stå ute men kun inne, så bør du kunne vise til noe håndfast. At den ble ødelagt kan skyldes andre årsaker. Du bør derfor vite nøyaktig hvilken modell som var montert, og sjekke med produsenten at den faktisk ikke er egnet for å monteres ute. Og du bør og samtidig prøve å avklare om det evnt var gjort tiltak for å sikre den på en slik måte at den tålte det allikevel. Det er ofte to ting som gjør en kodelås lite egnet for utemontering, og det ene er hvor mye fuktighet den tåler og det andre er temperaturer. Det første der kan i noen tilfeller løses med ekstra tiltak - og spørsmålet da er om dette ble gjort og/eller om det var andre årsaker til at låsen ble ødelagt.

 

Så tenker jeg og litt i forhold til forventningene til styret her. Kan styret egentlig forventes å være så inne i det at de er klar over at et produkt som monteres ikke er gjort rett? Dvs, dersom styret har bestilt montering av kodelås på ei dør så må det nesten forventes at leverandøren som velges gjør dette korrekt, med rette produkter og i tråd med produsentens guide. Eller?

 

Om det så viser seg i ettertid at en av låsene ikke var egnet for formålet så blir jo spørsmålene:

- har styret bestilt feil og montert selv?

- hva ble kommunisert til leverandør?

- hvordan ble dette håndtert i ettertid?

 

Isolert til kodelåsen så bør du være rimelig sikker i din sak på at styret bevisst har gjort en dårlig jobb her for å kunne bruke dette som grunnlag for misstillit. Og dersom du går den veien bør du ha nok detaljer om saken til å kunne forsvare påstander under en evnt generalforsamling. Det er ikke gitt at bestilling av kodelås i seg selv gir grunnlag for noe misstillit, men kanskje oppfølgingen i etterkant gjør det? Her må en vite en god del mer for å være sikker

[Pms1]

Grunnen til at jeg spør om dette er at dersom du skal påstå at kodelåsen(som nå er fjernet) ikke var laget for å stå ute men kun inne, så bør du kunne vise til noe håndfast. At den ble ødelagt kan skyldes andre årsaker. Du bør derfor vite nøyaktig hvilken modell som var montert, og sjekke med produsenten at den faktisk ikke er egnet for å monteres ute. Og du bør og samtidig prøve å avklare om det evnt var gjort tiltak for å sikre den på en slik måte at den tålte det allikevel. Det er ofte to ting som gjør en kodelås lite egnet for utemontering, og det ene er hvor mye fuktighet den tåler og det andre er temperaturer. Det første der kan i noen tilfeller løses med ekstra tiltak - og spørsmålet da er om dette ble gjort og/eller om det var andre årsaker til at låsen ble ødelagt.

 

Så tenker jeg og litt i forhold til forventningene til styret her. Kan styret egentlig forventes å være så inne i det at de er klar over at et produkt som monteres ikke er gjort rett? Dvs, dersom styret har bestilt montering av kodelås på ei dør så må det nesten forventes at leverandøren som velges gjør dette korrekt, med rette produkter og i tråd med produsentens guide. Eller?

 

Om det så viser seg i ettertid at en av låsene ikke var egnet for formålet så blir jo spørsmålene:

- har styret bestilt feil og montert selv?

- hva ble kommunisert til leverandør?

- hvordan ble dette håndtert i ettertid?

 

Isolert til kodelåsen så bør du være rimelig sikker i din sak på at styret bevisst har gjort en dårlig jobb her for å kunne bruke dette som grunnlag for misstillit. Og dersom du går den veien bør du ha nok detaljer om saken til å kunne forsvare påstander under en evnt generalforsamling. Det er ikke gitt at bestilling av kodelås i seg selv gir grunnlag for noe misstillit, men kanskje oppfølgingen i etterkant gjør det? Her må en vite en god del mer for å være sikker

 

Jeg selv er ikke berørt av kodelås hendelsen, da jeg bor en standar leilighet. Det er de som har blitt berørt av kodelås hendelsen, som har kommet med tilbakemeldinger til meg på dette.

 

Det beboren som fant ut, at den var beregnet for inne bruk, sier er: han hadde ringt til forhandler, oppgitt navn og modell. Og forklart at den ble utsatt for regn og vind. Hadde fått til svar, at den var ikke egnet for å være ute i det heletatt, og at den ville bli ødelagt hvis den ble våt.

 

Han har da sent informasjon om dette til styret, men ikke fått tilbakemelding på henvendelsen sin. Han purret og etterspurte svar, men fikk aldri noe svar. Og etter noen måneder, så begynte kodelåsene å svikte, folk fikk ikke låst opp og komme seg ut, ei komme seg inn. Etter ca 1år, så ble alle fjernet.

 

Så begynte han og andre å etterspørre informasjon om kodelås og ytret ønske om at de ønsket lås, for å holde uvedkommende ute.

 

Nå på torsdag, ca: 3år etter, så sier styret: NN du hadde rett, de kodelåsene skulle aldri vært på ytterdøren, og de skulle aldri ha blitt kjøpt av oss. Vi føler oss lurt av firma som solgte oss disse. Når NN da sier at han har sendt mail og spurt styremeldemmer når han har truffet på de, og etterlyst infromasjon og gitt infromasjon om låsene.

 

Så ble det snakket vekk, de (vi) fikk aldri svar på hvorfor de aldri undersøkte saken da, når de fikk infromasjon om at låsene de haded betilt kunne være feil.

 

Og når vi etterspør å få se bestillingen som er gjort, så får vi til beskjed om at det kan vi ikke få innsyn i.

 

Ja jeg er enige med deg i det, at her må jeg ha all fakta på bordet, for å bruke kodelåsene som et grunnlag for å fremme et mistillit til styret.

Endret 26. mai 2019 av Pms1

[nomore]

Hva ble kodelåsene erstattet med?

[0laf]

Du trenger da ikke noe årsak for å stille mistillit til styret, det er generalforsamlingen som bestemmer styrets sammensetning, dersom du har med deg over halvparten av de stemmeberettigede i borettslaget kan dere kaste styret, og velge nytt, uansett årsak.

[Pms1]

Hva ble kodelåsene erstattet med?

 

Den ble bare fjernet, det ble aldri satt inn ny lås igjen. Så nå opplever de uvedkommende som legger seg til å sove, eller prøver å gjøre innbrudd i den lille gangen der. For de trenger bare å lukke igjen døren.

 

Du trenger da ikke noe årsak for å stille mistillit til styret, det er generalforsamlingen som bestemmer styrets sammensetning, dersom du har med deg over halvparten av de stemmeberettigede i borettslaget kan dere kaste styret, og velge nytt, uansett årsak.

 

Ok, da har jeg misforstått loven. Takk skal du ha.

[newman221]

Hvor lenge er det til ordinært valg i sameiet da? Syns det virker litt "forhastet" å innkalle til ekstraordinært møte i den hensikt å kaste sittende styre pga. noen dørlåser som ble montert for en stund siden, samt at informasjon om asbestfunn ikke ble gitt før etter 3 uker. 

 

Asbest er stort sett lite farlig, og så lenge man ikke tukler med det kan det fint stå i bygget i evig tid uten å medføre helseskade eller risiko. Ofte kan det være fordelaktig å vite omfang av asbesten før det gis informasjon for å begrense panikken blant beboere, og om den gjør noe særlig risiko. Slike funn medfører også ekstreme merkostnader ifm. byggearbeidet som var igangsatt, så konsekvenser for det kan også være greit å vite for styret før beboere informeres. 

 

Ellers, når det gjelder innkjøp av varer og tjenester handler styret som regel på vegne av generalforsamling, enten via en generell blankofullmakt eller pr sak. Å benytte "det vanlige" håndverkerselskapet kan i mange tilfeller være lurt, for da veit man hva man får. Det er kun det offentlige som har krav om å legge ting ut på anbud. Private kan kjøpe akkurat hva de vil hos hvem de vil. 

 

Det at styret mobber andre beboere, og rusler med salgspålegg-sabelen når beboere stiller kritiske spørsmål er ikke bra, og kan være tegn på at styret har sittet for lenge uten skifte av styremedlemmer... Men om disse "bagatellmessige" sakene fortjener et ekstraordinært møte for å kaste styret..? Litt usikker. Men som sagt først, litt avhengig av når neste valg er. Men dette er nå mine meninger, og om jeg har juridisk hold for alle kommentarer er jeg ikke sikker på. Det får noen eksperter kommentere, så lærer jeg noe også

[Pms1]

Hvor lenge er det til ordinært valg i sameiet da? Syns det virker litt "forhastet" å innkalle til ekstraordinært møte i den hensikt å kaste sittende styre pga. noen dørlåser som ble montert for en stund siden, samt at informasjon om asbestfunn ikke ble gitt før etter 3 uker. 

 

Asbest er stort sett lite farlig, og så lenge man ikke tukler med det kan det fint stå i bygget i evig tid uten å medføre helseskade eller risiko. Ofte kan det være fordelaktig å vite omfang av asbesten før det gis informasjon for å begrense panikken blant beboere, og om den gjør noe særlig risiko. Slike funn medfører også ekstreme merkostnader ifm. byggearbeidet som var igangsatt, så konsekvenser for det kan også være greit å vite for styret før beboere informeres. 

 

Ellers, når det gjelder innkjøp av varer og tjenester handler styret som regel på vegne av generalforsamling, enten via en generell blankofullmakt eller pr sak. Å benytte "det vanlige" håndverkerselskapet kan i mange tilfeller være lurt, for da veit man hva man får. Det er kun det offentlige som har krav om å legge ting ut på anbud. Private kan kjøpe akkurat hva de vil hos hvem de vil. 

 

Det at styret mobber andre beboere, og rusler med salgspålegg-sabelen når beboere stiller kritiske spørsmål er ikke bra, og kan være tegn på at styret har sittet for lenge uten skifte av styremedlemmer... Men om disse "bagatellmessige" sakene fortjener et ekstraordinært møte for å kaste styret..? Litt usikker. Men som sagt først, litt avhengig av når neste valg er. Men dette er nå mine meninger, og om jeg har juridisk hold for alle kommentarer er jeg ikke sikker på. Det får noen eksperter kommentere, så lærer jeg noe også

 

De var på valg nå, og de har sittet 4år. Styreleder har vel sittet til sammen 12-14 år, om ikke lenger. Det har lenge vært en misnøye mot styre, og det har vel rett og slett toppet seg i år.

 

Det er her problemet kommer inn, de holder på å jobbe med blokkene nå, og de fant mye asbest, og de må håndtere det. De kapper det opp og frakter det vekk. Av en håndtverker som bor her, så skal de telte inn området når de jobber med asbesten. Men det har de ikke gjort, de har kappet og lat asbestøvet fly med vinden. Arbeiderene har skjermet seg, men ikke beboere av blokken.

 

De har nektet folk å komme inn/gå ut av leilighetene, pga de jobber med asbesten.

 

Arbeiderene ga beskjed til styret om funnet, og at det ville koste boretsslaget ekstra, pga funnet. Arbeiderne har sagt selv, at det vil koste ekstra. Eller de kan la det være, for det gjør ingen risiko. Styret har da bestemt at de skal ta det vekk.

 

De som har snakket med meg, er skuffet over at vi utsatt for mangel for infromasjon, om asbest og andre ting.

 

Jeg er sikker på, at styret hadde gått hvis alle 126 andelseiere hadde møtt til GF. Problemet er de har gitt opp, de får alltid kjeft og fortalt hvor "dumme" vi er, og at vi ikke har peiling på hva vi snakker om. Folk som flyttet inn for 6mnd klager på styre, og det var da bare en tlf for å få noe informasjon om noe bagatell messige greier.

 

Om vi har nok grunnlag for å kaste styret, og vi bør vente 2år. Det er vanskelig å svare på, det som er greien er alt har gått seg surt. Folk har null tillit til styret, og folk har sluttet å møte opp på GF. De tar heller å snakker til tidligere styremedlemmer eller styreleder (jeg har var styeleder for 1år), og klager til meg/oss.

 

Så folket ønsker en forandring, men må vite hvem hva hvorfor.

[newman221]

Men hvis det nylig var valg; hvorfor plutselig denne enorme misnøyen? Kunne dere ikke stemt fram andre kandidater da det først var valg. At det observeres asbest ifm. et byggeprosjekt er ikke noe styret kan klandres for. 

 

For å fjerne asbest kreves det en miljøsaneringsplan, og anleggsområde skal normalt sett tildekkes. 

 

Som andelseiere har dere full mulighet til å stille mistillit til styret og velge nytt. Bare sørg for å ha (antatt) flertall for saken før innkalling sendes, for det kan bli litt surt i etterkant om forslaget faller. 

[Pms1]

Men hvis det nylig var valg; hvorfor plutselig denne enorme misnøyen? Kunne dere ikke stemt fram andre kandidater da det først var valg. At det observeres asbest ifm. et byggeprosjekt er ikke noe styret kan klandres for. 

 

For å fjerne asbest kreves det en miljøsaneringsplan, og anleggsområde skal normalt sett tildekkes. 

 

Som andelseiere har dere full mulighet til å stille mistillit til styret og velge nytt. Bare sørg for å ha (antatt) flertall for saken før innkalling sendes, for det kan bli litt surt i etterkant om forslaget faller. 

 

Misnøyen har vært der hele tiden, de prøvde og å få valgt inn nytt styre. Men når det bare dukker opp 15stk av 126, og styre sitter med fullmakt fra andre, så blir det slakt av de som prøver.

 

De har sagt til meg, at de vil fremme et mistillit forslag til styre, og prøve å få enten fullmakter selv, eller få folk til å komme og kreve forandring eller svar.

 

Ja jeg er helt enige i det at styre kan ikke gjøre så mye funnet av asbesten, men de kan infomere beboere om at det er funnet asbest. Ikke vente 3 uker, før de infomere. De burde og sette seg inn i regleverket rundt arbeid av asbest, når det er blitt funnet.

 

Det er det jeg har sagt til dem hele tiden, at de bør ha minimum 13stk, men de bør ha 40-50stk før de sender inn mistillit til styret.

[Sverre1969]

Misnøyen har vært der hele tiden, de prøvde og å få valgt inn nytt styre. Men når det bare dukker opp 15stk av 126, og styre sitter med fullmakt fra andre, så blir det slakt av de som prøver.

 

 

Sitter det mange i styret da? Hvert styremedlem kan vel bare møte opp med fullmakt fra en annen andelshaver, jf burettslagslova §7-3(1):

 

"Ein andelseigar kan møte ved fullmektig. Ingen kan vere fullmektig for meir enn ein andelseigar, men der fleire eig ein andel saman, kan dei ha sams fullmektig."

[Pms1]

Sitter det mange i styret da? Hvert styremedlem kan vel bare møte opp med fullmakt fra en annen andelshaver, jf burettslagslova §7-3(1):

 

"Ein andelseigar kan møte ved fullmektig. Ingen kan vere fullmektig for meir enn ein andelseigar, men der fleire eig ein andel saman, kan dei ha sams fullmektig."

 

Styret består av 3 medlemmer og hadde fullmakt. Misforstå meg rett, det er jo ikke alle alle, som vil ha vekk styre, de har jo noen som støtter de.

 

F.eks han som fikk litt søl på terassen sin, som klaget til styret og fikk styre til å sende salgspålegg på grunn av det vannsølet. Der han som var uheldige, ble truet med å betale regningen etter vask av terrassen, og fikk ikke mulighet til å gjøre det selv (vi snakker om god gammel vårrengjøring av terrasse, der det ble litt såpe søl).

[Pms1]

Fått vite av en jurist, at styre kan stemme på seg selv, når det hvilken honerar de skal ha. Men mange av de andre punktene er grunnlag for å fremme mistillit til styret.