Skjeggkre i kjøpt bolig

[Brattus]

Hei,

Kjøpte en bolig våren 2018 og har hatt en sak hos boligkjøperforsikring en stund ang. skjeggkre som ikke var opplyst om ved kjøp. Vi har testet bolig og fått rapport på dette.

 

Vi sitter altså igjen med en bolig som det vil koste opp mot 100 000,- å få utbedret dette problemet. I tillegg er det i mine øyne mye vanskeligere å selge denne boligen om vi ønsker å gjør dette (ikke aktuelt nå) 
Lurer derfor om det er noe mer vi kan gjøre? Det finnes 3 måter (Avhl. §3-7, §3-8 og §3-9). §3-7 er vell omtrent umulig å bevise så tror ikke vi vil ha noen sak her.

 

Er dette noe vi bare må finne oss i? Jeg mener at både saneringen og verdiminus burde være nok til at vi har en sak her, men det har det ikke i følge *Boligkjøperforsikring* grunnet andre saker som har vært i domstolen.

 

Vedlagt ligger oppsumert avslutning av saken fra *Boligkjøperforsikring*

 

Selskaper:
*Skjeggkreselskap* = De vi har forholdt oss til når det gjelder undersøkelse av bolig. De har utarbeidet rapport sendt til både kjøper og selgers forsikring.

*Boligkjøperforsikring* = Min (kjøper) sin boligkjøperforsikringsselskap.

 

 

Som forklart på telefon har jeg gått igjennom saken med ansvarlig advokat med tanke på om vi har rettslig grunnlag til å forfølge saken videre overfor motparten.

 

Konklusjonen er dessverre at vi ikke har holdepunkter for å holde selger ansvarlig.

 

Jeg skal nedenfor gjøre rede for den juridiske vurderingen av saken.

 

Dere avdekket det dere mistenke var skjeggkre i boligen ca. 5-6 måneder etter overtakelse. Dere hadde observert kre i baderom og vaskerom i underetasjen. Etter kartlegging av boligen er det bekreftet funn av skjeggkre i flere rom i boligen. *Skjeggkreselskap* har ut i fra omfang av kre konstatert at bestanden må ha vært i boligen i 1,5 til 2 år.

 

Avhl. § 3-7 – tilbakeholdt opplysninger

 

...

 

Avhl. § 3-8 – uriktige opplysninger

 

For at bestemmelsen skal komme til anvendelse må det foreligge opplysninger som er spesifiserte, konkrete og til å stole på. Jeg kan dessverre ikke se at det er gitt konkrete uriktige opplysninger om skjeggkre i salgsoppgave med vedlegg i deres sak.

 

Avhl. § 3-9 – vesentligere dårligere stand

 

Vi står da igjen med det tredje og siste mulige grunnlaget for å holde selger ansvarlig, den objektive ansvarsregelen i avhendingsloven § 3-9 andre setning.

 

Selgers ansvar for kontraktsmessige avvik som var ukjente for både selger og kjøper forutsetter at lovens krav om "vesentlig" er oppfylt.

 

Kostnadene ved utbedring og kjøpesummens størrelse er momenter som inngår i helhetsvurderingen, men disse (kvantitative) momentene er ikke avgjørende alene.

 

De kvalitative momentene tillegges i rettspraksis stor vekt. Disse momentene spiller for det første inn i vurderingen av hva kjøperen ut fra de konkrete forholdene hadde grunn til å forvente med hensyn til aldersforringelse, slitasje, utførelse/ byggeskikk mv. Videre får disse momentene betydning ved avviksvurderingen/ "vesentlighetsvurderingen".

 

Både utbedringskostnader, risikoopplysninger, positive opplysninger, alder, aktuell byggeskikk, normal aldersmessig slitasje, skadeevne, risiko for følgeskader mv er relevante forhold i vesentlighetsvurderingen.

 

Opplysningene gitt i salgsoppgave med vedlegg er her viktig, men man må også se på hva utbedringskostnader og eventuelt verdiminus av kjøpesummen utgjør.

 

Som vi har snakket om tidligere har skjeggkre som problem oppfylt vilkåret for å være en vesentlig mangel etter avhl. § 3-9 andre setning frem til nylig. Man har da krevd kostnadene for sanering av kre samt verdiminus av bolig på bakgrunn av skjeggkreforekomst.

 

Som nevnt tidligere har *Boligkjøperforsikring* den siste perioden tapt skjeggkresaker i flere domstoler. Som vi har snakket om tidligere er dette med verdiminus noe domstolene per nå gir uttrykk for at ikke kan sannsynliggjøres kun på bakgrunn av en uttalelse fra megler og/eller takstmann. Dette da denne vurderingen ikke er konkret nok, og ikke vil kunne sannsynliggjøre faktisk verditap.

 

I deres sak har vi ikke fått innhentet uttalelse hva gjelder verdiminus, ettersom meglere og takstmenn nå kvier seg for å komme med slike uttalelser, da skjeggkre som problem er mer vanlig i norske hjem. Vi sendte derfor spesifisert reklamasjon på bakgrunn av tidligere etablert rettspraksis. Denne rettspraksisen har imidlertid snudd med de tap som vi har hatt for retten.

 

For å bygge opp under at det foreligger verdiminus lønner det seg derfor i tillegg til megler/takstmann uttalelse å ha uttalelse fra andre budgivere i salg/kjøpsprosessen. Og undersøke om de hadde gitt en lavere kjøpesum/gitt lavere bud dersom de var klar over skjeggkreforekomsten i boligen. Slik jeg forstod deg tidligere var dere eneste budgivere.

 

Slik jeg forstod deg er det heller ikke aktuelt for dere å videreselge bolig med opplysninger om skjeggkre per nå for å prøve å konstatere bevismessig verdiminus.

 

Vi har derfor dessverre ikke grunnlag nok for å konstatere faktisk verdiminus i deres sak. Utbedringskostnadene estimert av *Skjeggkreselskap* når dessverre ikke opp til den kvantitative siden i vesentlighetsvurderingen alene. Og min vurdering er derfor beklageligvis at vi ikke når opp til terskelen hva gjelder mangelsansvar etter avhl. § 3-9 andre setning.

 

Uten at ansvarsvilkårene er oppfylt vil vi ikke nå frem med krav mot selger/ selgers eierskifteforsikring.

 

Når kravet ikke vil føre frem, er det ikke grunn til videre forfølgning av saken overfor motparten. Dekning under Boligkjøperforsikringen forutsetter at det er sannsynlig at kravet vil føre frem, det anses dessverre ikke å være tilfelle her. Som vi snakket om i telefonsamtalen blir derfor saken avsluttet nå.

 

Reklamasjonen har avbrutt reklamasjonsfristen. Ved avslutningen av saken nå vil det ikke bli foretatt ytterligere handlinger for å holde reklamasjonen i hevd. En reklamasjon må følges opp med aktivitet for at et eventuelt rettmessig krav ikke skal tapes.

 

Dersom dere ikke er enig i min vurdering, og ønsker å forfølge saken videre, må reklamasjonen følges opp overfor motparten for at deres mulige krav ikke skal tapes.

 

Boligkjøperforsikringens varighet og avhendingslovens reklamasjonsfrister

Til slutt minnes det om at Boligkjøperforsikringen varer så lenge dere kan reklamere overfor selger, dvs inntil fem år fra overtakelse, jf. avhl. § 4-19.

 

For ordens skyld presiseres det at hovedregelen i avhl. § 4-19 er at reklamasjon må fremsettes innen rimelig tid fra man har oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet. Høyesterett har tolket "rimelig tid" til normalt å være ca. 2 måneder, sjelden mer enn 3 måneder.

 

Skulle dere avdekke eller mistenke nye forhold eller skadeomfang som kan utgjøre mangler er det derfor viktig at vi kontaktes så snart som mulig slik at vi kan bistå med avbrytelse av reklamasjonsfristen og at saken ellers kan følges opp.

Endret 22. mai 2019 av Brattus

[ozone]

For at man skal komme noen vei med slikt må boligen omtrent være invadert av skjeggkre, og det må være et stort problem som dokumentert gjør livskvaliteten dårligere.

 

For å illustrere: De fleste boliger har flere fluer og edderkopper enn skjeggkre; Dere ville neppe satt i gang tilsvarende sak for samme antall fluer eller edderkopper som antallet skjeggkre dere har observert, ville dere...?

 

Faktum er at skjeggkre er like lite skadelig og plagsomt som fluer og edderkopper. Noen vil si at de er verre...

Så er huset FULLT av en av de artene, i en slik grad at det blir ubeboelig, da har man en sak.

Ser man noen i ny og ne, har man ingen sak.

[tflovik]

Det finnes tiltak man selv kan gjøre for å bekjempe sølv og skjeggete. Passer best å gjøre det sen høst eller vinter. Senk temperaturen i hele huset til under 10 varmegrader i et døgn. Dette må gjøres en gang til senere for å drepe individer som klekkes fra egg som var lagt. Jeg vet ikke hvor lang tid du må vente til du senker temperaturen andre gang, men det kan du nok Google deg fram til.

Dette forteller selvfølgelig ikke firmaene som tar penger for å legge ut gift noe om da de vil tape penger.

[The Avatar]

Det kan være verdt å få sjekka opp med ein anna advokat også. Mange advokatar tilbyr ein times gratis vurdering, og det kan kanskje hende at du har advokatrådgivning inkludert i diverse medlemsskap.

Når det er sagt så har eg ingen grunn til å tvile på dei opplysningane som ditt forskringsselskap gir om at liknande saker ikkje har vunnet fram i retten tidlegare.

Tidlegare har det vært vanleg at forsikringsselskap ganske konsekvent meinte at med vesentleg ringare stand så måtte det koste meir enn 5% av kjøpesummen. Dette er ikkje ein fast regel, men det er likevel ein ting å tenke på. Tek ein utgangspunkt i denne "regelen" så har du utgifter/tap på under 5% dersom bustaden kosta 2 mill eller meir.

 

Det å vinne fram med at denne mangelen utgjer at heile bustaden er i vesntleg dårlegare stand enn du hadde grunn til å rekne med blir nok vanskeleg. 

 

 

Dersom du likevel vil køyre denne saka så må du rekne med å måtte legge ut for dette sjølv. Du vil vanlegvis få dekt dine utgifter dersom du vinn saka, men det er langt frå gitt at du vil gjere i denne saka.

Det vil også ta tid å køyre denne saka gjennom rettssystemet.

På toppen av det heile så vil det kreve ein del arbeid av deg som du ikkje kan pårekne å få betalt for.

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Hvor lang tid gikk det fra overtagelse til dere oppdaget dette, og hvor lang tid gikk det fra oppdagelsen til selger ble varslet?

 

Ang løsning: Det har nylig kommet midler på markedet som gjør at man relativt rimelig kan bli kvitt problemet. I stedet for å avvente avklaring med forsikring og jurister, hadde jeg bare satt i gang med dette. Det har vært mange saker om dette i det siste, og det er på ingen måte sikkert at du vil vinne denne saken om du tar den til retten.

 

Dersom dette er en flermannsbolig (rekkhus/leilighet) må du sjekke med naboene også, da det må gjøres en felles innsats for å bli kvitt dette for hele boligen.

Endret 22. mai 2019 av Slettet-fsaSP0zV