Kjøpe leilighet - Pusse opp - Selge = Win?!

[wampster]

300k

altså 300 000

Selvfølgelig mente jeg 300.000..

Trodde du at jeg mente 300 kroner?

 

Spørsmålet er fortsatt relevant for trådstarter, da jeg tror han overvurderer (veldig)

hva man får gjort for 300, med mindre han "bare" snakker om overflate oppussing.

[aklla]

Selvfølgelig mente jeg 300.000..

Trodde du at jeg mente 300 kroner?

 

Spørsmålet er fortsatt relevant for trådstarter, da jeg tror han overvurderer (veldig)

hva man får gjort for 300, med mindre han "bare" snakker om overflate oppussing.

ja, mtp reaksjonen din.

Man får gjort en hel del for 300 000, i leiligheter skal man jo uansett ikke jobbe med bygningsmassen da det er felleseid, så det vil begrense seg til overflater, evt. isolasjon og inventar.

 

For min del byttet jeg ut alt elektrisk, nytt kjøkken og bad(renovert og utvidet),byttet ut samtlige overflater samt ny isolasjon i en del vegger for den prisen. Og brukte fagfolk til alt man bør bruke fagfolk til..

[AnonymDiskusjon]

Jeg og samboer har tjent gode penger på dette. Men ikke i et området som trondheim ^^

 

Vi har kjøpt og solgt hvert år, gått i fortjeneste med ~500k hver gang. Reel profitt har vært 300k pga meglerkostnader, dokumentavgift osv osv

 

Opparbeidet oss en egenkapital på 1.2M over 5 år. Ikke noe fancy å tjene på det hvis jeg skulle sammenlignet det med å jobbe overtid på jobben for oss begge egentlig.

 

Nå var det snakk om full oppussing foruten bad vi gjorde..Tror vi regnet oss frem til rundt 3-400 timer totalt vi brukte før vi så oss ferdig.

 

For vår del hadde vi tjent rundt 320k på å jobbe tiden vi brukte på oppussing etter jobb på å jobbe overtid/ekstra jobb

 

 

Så for mange vil det jo ikke være verdt det hvis man først må lære seg det. Samtidig så er det ekstremt styr som oftest i leiligheter å pusse opp..

 

Det vi lærte var å bestille alt materiell på en gang. Leie noen polakker til å løfte alt opp og samtidig ta med seg alt vi hadde revet ned. Da gikk hele prosessen 10 ganger bedre. ( Psykisk og fysisk )

 

MEN kan advare deg, har flere venner som har dræti seg skikkelig på draget med å tro at det er lettjente penger og alt er rosenrødt.

 

En står som ansvarlig for det elektriske arbeidet som ikke kunne dokumenteres ordentlig ( Det var som du sier.. Fikk papirer via en elektriker venn ) leiligheten fikk brannskader og han skylder nå forsikringsselskapet til blokka 3.9Mill

 

En fikk hevet salget grunnet vannskader som hadde oppstått i god tid etter salg av en simpel skrue. Erstatningskrav på 200k

 

En måtte gjennom et helvete i rettsaker og whatnot for å bevise sin uskyld. Endte opp med å betale saksomkostninger på 60k

 

Så det er mange fallgruver for noe som ikke er så altfor sikkert heller. Etter min erfaring hadde jeg jobbet overtid eller tatt en ekstra jobb for å tjene inn noe ekstra. 

 

For 5 år siden hadde jeg sagt kjør på! Da kunne leilighetene gå opp 5-600k iløpet av få mnd uavhengig om du pusset opp.( Oslo vell å merke )

 

 

Anonymous poster hash: ac7df...bda

[AnonymDiskusjon]

Hva hvis man eventuelt kjøper noe med litt ekstra plass, slik at man feks kan leie ut (rentefritt siden man skal bo der i ett år). hvordan vil regnestykket komme ut da?
men er nok kanskje urealistisk, hvis man tenker å pusse opp mye så kan man jo ikke akkurat forvente å ha en leietaker som er OK med det.

Anonymous poster hash: 77439...178

[wampster]

ja, mtp reaksjonen din.

Man får gjort en hel del for 300 000, i leiligheter skal man jo uansett ikke jobbe med bygningsmassen da det er felleseid, så det vil begrense seg til overflater, evt. isolasjon og inventar.

 

For min del byttet jeg ut alt elektrisk, nytt kjøkken og bad(renovert og utvidet),byttet ut samtlige overflater samt ny isolasjon i en del vegger for den prisen. Og brukte fagfolk til alt man bør bruke fagfolk til..

Til hvilken pris?

 

Ikke 300 totalt ink arbeid, mva, deler, uforutsett, etc.

[aklla]

Til hvilken pris?

 

Ikke 300 totalt ink arbeid, mva, deler, uforutsett, etc.

300k var det jeg brukte av penger. Tiden min betalte jeg ingenting for, førte heller ikke tidsregnskap, så jeg vet ikke.

Men har tidvis mye fri, så gikk ikke ut over noe. Når andre var på jobb kunne jeg fint bruke tiden til å f.eks pusse opp litt. Perioder uten fri ble det gjort lite

 

Kostet meg fint lite sånn sett, hadde ikke brukt den tiden til noe fornuftig uansett

Men klart, liker man ikke å drive på slikt og helst må ta fri fra jobb for å pusse opp, så er det ikke så mye å satse på.

[newman221]

Totaloppusse en leilighet for 300k høres ut som et ganske lavt anslag. 

Nå blir jo avhendingslova justert også, så nå blir det ikke tillatt "å selge som den er". All informasjon om boligen må opplyses om, ellers kan kjøper kreve avslag eller utbedring. Så når man må fortelle at det flunkende nye badet er gjort selv av ufaglært uten garanti, og elektrisk anlegg utført av en kompis. 

Dvs. at man vil få TG2 eller TG3 på alle våtrom som ikke har papirer på at alt er ok, og "nyoppussede" bad vil være nyoppusset, ikke totalrenovert. Et ansvarlig firma med samsvarserklæring må stå ansvarlig for å få TG0 eller TG1. Elektrikerarbeid må også overleveres med samsvarserklæring. At en "elektrikerkamerat" går god for at jobben er gjort etter beste evne vil få liten betydning. Det vil mangle samsvarserklæring. 

 

Kostnadsmessig vil et bad ligge på 200k++ alene gjort av firma, og elektrikerarbeid vil nok overstige 50k for en hel leilighet. Kjøkken koster fort 50-70k, og da har vi ikke engang begynt å tenke på parkett, plank, maling og eventuelle klager fra kjøpere i etterkant. 

[wampster]

Hva brukte du fagfolk til?

Utifra pengene du hevder å ha brukt så å si ikkenoe.

Og gi meg gjerne navnet på firmaet/ene du brukte for de bruker jeg da gjerne selv. Har holdt på med eiendom i 10+ år. Har 2 bygårder i Oslo sentrum, 10++ leiligheter, og har rehabilitert mye. Og den prisen du forespeiler er langt langt unna noe jeg har vært borti noengang. Bare mva av beløpet er 60..

[aklla]

Hva brukte du fagfolk til?

Utifra pengene du hevder å ha brukt så å si ikkenoe.

Og gi meg gjerne navnet på firmaet/ene du brukte for de bruker jeg da gjerne selv. Har holdt på med eiendom i 10+ år. Har 2 bygårder i Oslo sentrum, 10++ leiligheter, og har rehabilitert mye. Og den prisen du forespeiler er langt langt unna noe jeg har vært borti noengang. Bare mva av beløpet er 60..

Strøm, tilkobling av vann på kjøkkenet og alt på badet(elektrisk, støp, membran, flis osv) ble gjort av fagfolk.

Snekkerarbeidet gjorde jeg selv.

Badet kostet meg ca 150k, alt inkl.(120k på håndtverkere, fliser osv, 30k på inventar)

strøm ellers i leiligheten ca 35k

kjøkkenet på ganske nøyaktig 50k(fikk snakket meg til god rabatt)

hvitevarer ca 10k(flyttesalg, kostet vel egentlig ca 30k).

Etter det er det igjen 65k til diverse annet, man får mye smartpanel, gulv og tak på coop for den summen

 

Holder til ett godt stykke utenfor oslo..

 

Ikke gjort noe svart, alt med kvitteringer fra firma, riktig dokumentert, osv.

TG1 på bad ved salg

Endret 21. mai 2019 av aklla

[wampster]

Ikke i nærheten at man får fikset/gjort det elektriske i en hel leilighet for 35 ink mva

og deler/materiell (av firma og med papirer)

 

At du også fikk noen til å ta et bad (alt ink av fliser/membran/søknader/papirer/fug/lim/arbeid/varme/avfallshåndtering/etc) for 95 + mva,

særlig når det ikke "bare" var renovert, men utvidet også har jeg ingen tro på.

Materiell (fliser/fug/lim/varmekabler/elektriskt/spotter/fordelerskap/rør/membran/andre deler)

alene koster fort 40+mva Det vil da si at du har fått et firma til å gjøre all jobben på badet og utvidet det for 55+mva. Ikke gjørbart.

 

edit: Igjen så si meg gjerne firmaet du brukte til å ta badet helt hvit for den summen, for de vil jeg gjerne bruke fremover også. Spiller ingen rolle om de holder til utenfor Oslo. Det er i så fall billigere for meg å betale oppholdet deres mens de gjør jobben enn å bruke noe annet firma jeg har brukt hittil.

Endret 21. mai 2019 av wampster

[aklla]

Igjen så si meg gjerne firmaet du brukte til å ta badet helt hvit for den summen, for de vil jeg gjerne bruke fremover også.

*fjernet* Endret 21. mai 2019 av aklla

[wampster]

Ok, Så ingen garanti. Da gir det mening.

 

Personlig betaler jeg heller litt mer og får 10 års garanti av et firma jeg vet er levedyktig

enn å potensielt sitte igjen med "dritten" selv når/hvis det skjer noe. Hver sin smak.

 

 

edit:  Er jo oppklart nå, men hadde jo kanskje vært greit å nevne det tidligere?

Endret 21. mai 2019 av wampster

[aklla]

edit:  Er jo oppklart nå, men hadde jo kanskje vært greit å nevne det tidligere?

Ser/så ingen grunn til å legge ut navn på firma og tilbud nei..

 

 

edit:

Fant ikke kvittering på elektrikkerarbeidet ellers i leiligheten, men kan gi deg telefonnummeret til de så kan du sjekke om de finner det i sine arkiver om du vil.

Endret 21. mai 2019 av aklla

[*F*]

Jeg brukte 2 måneder på kjøkkenet mitt etter jobb og trening, så håper du har mye tid og er handy for å ta et helt hus på 3mnd TS.

Men fakta er at dette KAN være lønnsomt, men stort sett ikke, husk tinglystning.

Små fellferdige leilgiheter i dyre områder er nok det som er å stase på.

[wampster]

Ser/så ingen grunn til å legge ut navn på firma og tilbud nei..

 

 

edit:

Fant ikke kvittering på elektrikkerarbeidet ellers i leiligheten, men kan gi deg telefonnummeret til de så kan du sjekke om de finner det i sine arkiver om du vil.

Mente ikke firma/navn. Tenkte på at firmaet som gjorde jobben til den prisen gikk konkurs.

Hadde du sagt det i første innlegget hadde jeg ikke vært skeptisk. At folk driver ræva butikk 

kan jeg forstå. At folk (som ikke går konkurs) skal kunne være i nærhet av den prisen er ugjørlig.

 

Sak oppklart for min del. 

[newman221]

Det ingen har nevnt her (etter hva jeg kan huske) er det økte rentenivået, og den generelle oppfatningen om at dette vil fortsette å stige fremover. Markedet har etter hva jeg har fått med meg antatt at det kan komme en renteheving allerede i juni eller til høsten. 

Renteheving medfører ofte lavere prisvekst på boliger, og med et noe mer sjelvent boligmarked er man ikke garantert noen verdistigning. 

 

Og en del oppussingsobjekter har tendens til å gå høyere (medtatt oppussingskostnader) enn andre objekter av tilsvarende størrelse der standarden er lav men akseptabel. 

[aklla]

Mente ikke firma/navn. Tenkte på at firmaet som gjorde jobben til den prisen gikk konkurs.

Hadde du sagt det i første innlegget hadde jeg ikke vært skeptisk. At folk driver ræva butikk 

kan jeg forstå. At folk (som ikke går konkurs) skal kunne være i nærhet av den prisen er ugjørlig.

 

Sak oppklart for min del. 

Rørlegger og elektrikker driver nå på i beste velgående. Vet heller ikke om de gikk konkurs, men har finner info om konkursbo, så jeg antar det. De drev jo på rundt 10 år så vidt jeg vet, så var ikke akkurat konkursrytteri heller.

 

Jobben var forresten topp utført.

 

Så ikke på det som relevant at de gikk konkurs noen år etter jobben var ferdig..

Endret 21. mai 2019 av aklla

[Joakkkim]

Selvfølgelig mente jeg 300.000..

Trodde du at jeg mente 300 kroner?

 

Spørsmålet er fortsatt relevant for trådstarter, da jeg tror han overvurderer (veldig)

hva man får gjort for 300, med mindre han "bare" snakker om overflate oppussing.

 

 

Mulig jeg gjør det! Man vet det vel ikke sikkert før man setter seg ned å legger inn ca hva man trenger og hvor mye det koster. Bare sånn for å få ett grovt overslag. Skal se litt nærmere på det etterhvert

 

 

 

 

Jeg og samboer har tjent gode penger på dette. Men ikke i et området som trondheim ^^

 

Vi har kjøpt og solgt hvert år, gått i fortjeneste med ~500k hver gang. Reel profitt har vært 300k pga meglerkostnader, dokumentavgift osv osv

 

Opparbeidet oss en egenkapital på 1.2M over 5 år. Ikke noe fancy å tjene på det hvis jeg skulle sammenlignet det med å jobbe overtid på jobben for oss begge egentlig.

 

Nå var det snakk om full oppussing foruten bad vi gjorde..Tror vi regnet oss frem til rundt 3-400 timer totalt vi brukte før vi så oss ferdig.

 

For vår del hadde vi tjent rundt 320k på å jobbe tiden vi brukte på oppussing etter jobb på å jobbe overtid/ekstra jobb

 

 

Så for mange vil det jo ikke være verdt det hvis man først må lære seg det. Samtidig så er det ekstremt styr som oftest i leiligheter å pusse opp..

 

Det vi lærte var å bestille alt materiell på en gang. Leie noen polakker til å løfte alt opp og samtidig ta med seg alt vi hadde revet ned. Da gikk hele prosessen 10 ganger bedre. ( Psykisk og fysisk )

 

MEN kan advare deg, har flere venner som har dræti seg skikkelig på draget med å tro at det er lettjente penger og alt er rosenrødt.

 

En står som ansvarlig for det elektriske arbeidet som ikke kunne dokumenteres ordentlig ( Det var som du sier.. Fikk papirer via en elektriker venn ) leiligheten fikk brannskader og han skylder nå forsikringsselskapet til blokka 3.9Mill

 

En fikk hevet salget grunnet vannskader som hadde oppstått i god tid etter salg av en simpel skrue. Erstatningskrav på 200k

 

En måtte gjennom et helvete i rettsaker og whatnot for å bevise sin uskyld. Endte opp med å betale saksomkostninger på 60k

 

Så det er mange fallgruver for noe som ikke er så altfor sikkert heller. Etter min erfaring hadde jeg jobbet overtid eller tatt en ekstra jobb for å tjene inn noe ekstra. 

 

For 5 år siden hadde jeg sagt kjør på! Da kunne leilighetene gå opp 5-600k iløpet av få mnd uavhengig om du pusset opp.( Oslo vell å merke )

 

 

 

Anonymous poster hash: ac7df...bda

 

 

Takk for svar.

Morsomt å høre at du har opparbeidet deg en slik formue på 5 år! Godt jobba  

De fallgruvene du nevner er noe jeg selv har tenkt litt på i det siste. Han elektrikerkompisen min som jeg nevnte, kommer jo hjem til meg og ser over koblinger og skriver all dokumentasjon. På ett firma vel og merke.

Badet føler jeg ikke jeg har behov for å røre egentlig. Det kan fagfolk ta seg av. 

 

Utenom elektrisk/bad, hvilke andre "fallgruver" er det en bør være obs på?

[Joakkkim]

Totaloppusse en leilighet for 300k høres ut som et ganske lavt anslag. 

Nå blir jo avhendingslova justert også, så nå blir det ikke tillatt "å selge som den er". All informasjon om boligen må opplyses om, ellers kan kjøper kreve avslag eller utbedring. Så når man må fortelle at det flunkende nye badet er gjort selv av ufaglært uten garanti, og elektrisk anlegg utført av en kompis. 

Dvs. at man vil få TG2 eller TG3 på alle våtrom som ikke har papirer på at alt er ok, og "nyoppussede" bad vil være nyoppusset, ikke totalrenovert. Et ansvarlig firma med samsvarserklæring må stå ansvarlig for å få TG0 eller TG1. Elektrikerarbeid må også overleveres med samsvarserklæring. At en "elektrikerkamerat" går god for at jobben er gjort etter beste evne vil få liten betydning. Det vil mangle samsvarserklæring. 

 

Kostnadsmessig vil et bad ligge på 200k++ alene gjort av firma, og elektrikerarbeid vil nok overstige 50k for en hel leilighet. Kjøkken koster fort 50-70k, og da har vi ikke engang begynt å tenke på parkett, plank, maling og eventuelle klager fra kjøpere i etterkant. 

 

Takk for svar. Mulig jeg formulerte meg litt feil når jeg nevnte han elektrikerkompisen min tidligere. Det jeg mente var at jeg gjør all jobben med trekking av kabel, kobling, montering osv. så kommer han innom i arbeidstiden for å se over koblinger og isolasjonsmåle. Deretter skriver han all dokumentasjon på jobben. 

La spotter og noen stikkontakter hjemme hos meg nå for litt siden, da gjorde vi det slik. Fikk en faktura på 1100,- og all dokumentasjon. 

[RRhoads]

Hei!

 

Ett eksempel da. En jeg kjenner kjøpte en leilighet for 2,6mill, brukte 300k på oppussing og solgte nå for 3,5mill. 2,5mnd jobb. Er det virkelig så enkelt? Og hvis det da er det, hvorfor driver ikke flere med det?

 

 

De som har råd, har ikke tid. De som har tid, har ikke råd.