Praktisk styrearbeid i sameie

[krikkert]

Det er mulig du mener det er latterlig, men det er nå en gang slik norsk lov fungerer.

 

Styret kan selvsagt inngå avtaler som binder fremtidige seksjonseiere. Har styret inngått vaktmesteravtale er den avtalen bindende både for nåværende og fremtidige eiere, på de vilkår den er inngått på.

 

Styret fatter vedtak på vegne av eierne. Det er det som ligger i eierseksjonsloven § 60 - styret har rett til å forplikte eierne.

 

Jeg ser ingen grunn til å gjenta meg ytterligere. Du har fått eierseksjonsloven grundig forklart. Ønsker du ytterligere opplæring, kontakt Huseiernes Landsforbund eller en annen boligeierorganisasjon.

[klingende]

Det er mulig du mener det er latterlig, men det er nå en gang slik norsk lov fungerer.

 

Styret kan selvsagt inngå avtaler som binder fremtidige seksjonseiere. Har styret inngått vaktmesteravtale er den avtalen bindende både for nåværende og fremtidige eiere, på de vilkår den er inngått på.

 

Styret fatter vedtak på vegne av eierne. Det er det som ligger i eierseksjonsloven § 60 - styret har rett til å forplikte eierne.

 

Jeg ser ingen grunn til å gjenta meg ytterligere. Du har fått eierseksjonsloven grundig forklart. Ønsker du ytterligere opplæring, kontakt Huseiernes Landsforbund eller en annen boligeierorganisasjon.

 

 

Nei, du tar fullstendig feil!

 

Er det besluttet å ha vaktmester, så kan styret inngå en avtale som fornyes hver dag. Men styret kan ikke inngå en avtale som binder seksjonseiere som kjøper en seksjon på et senere tidspunkt. For eksempel vil ikke nye eiere være bundet av en vaktmesteravtale med 5 års bindingstid. Pliktene etter en slik 5 års avtale vil i tilfelle følge personen som har solgt seksjonen. Da vil styret ha et problem.

 

Skal avtalte rettigheter og plikter følge seksjonen må det besluttes av seksjoneierne, og det krever at alle er enige, siden avtalen må tinglyses som en heftelse på samtlige seksjoners grunnboksblad. Eventuelt kan det vedtas en vedtekt som alle berørte eiere uttrykkelig gir sin tilslutning til.

[krikkert]

Selvfølgelig kan styret gjøre det. Inngår styret en tidsubestemt vaktmesteravtale (eller for den saks skyld en ettårig bestemmelse) er en seksjonseier som kjøper seksjonen dagen etter forpliktet til å betale denne kostnaden som en del av felleskostnadene, selv om avtalen ble inngått før han kjøpte seksjonen. Dette følger av eierseksjonsloven §§ 29-31.

 

Sameiets panterett i eierseksjonen for felleskostnader følger eksplisitt av § 31, og har rettsvern uten tinglysning foran alle ikke-offentlige krav, se panteloven § 6-1. Kravet er også et direkte tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav c. 

 

Felleskostnader følger sameierandelen, ikke personen. 

[Sverre1969]

Nei, du tar fullstendig feil!

 

Er det besluttet å ha vaktmester, så kan styret inngå en avtale som fornyes hver dag. Men styret kan ikke inngå en avtale som binder seksjonseiere som kjøper en seksjon på et senere tidspunkt. For eksempel vil ikke nye eiere være bundet av en vaktmesteravtale med 5 års bindingstid. Pliktene etter en slik 5 års avtale vil i tilfelle følge personen som har solgt seksjonen. Da vil styret ha et problem.

 

Skal avtalte rettigheter og plikter følge seksjonen må det besluttes av seksjoneierne, og det krever at alle er enige, siden avtalen må tinglyses som en heftelse på samtlige seksjoners grunnboksblad. Eventuelt kan det vedtas en vedtekt som alle berørte eiere uttrykkelig gir sin tilslutning til.

«Ekstraordinære påstander krever ekstraordinære bevis». Her kommer du med slike påstander. Da må du også komme med bevisene. Jeg ser bare løse påstander. Krikkert har kommet med lovhenvisninger og resonnementer som henger sammen..

[Herr Brun]

Nei, du tar fullstendig feil!

 

Er det besluttet å ha vaktmester, så kan styret inngå en avtale som fornyes hver dag. Men styret kan ikke inngå en avtale som binder seksjonseiere som kjøper en seksjon på et senere tidspunkt. For eksempel vil ikke nye eiere være bundet av en vaktmesteravtale med 5 års bindingstid. Pliktene etter en slik 5 års avtale vil i tilfelle følge personen som har solgt seksjonen. Da vil styret ha et problem.

 

Skal avtalte rettigheter og plikter følge seksjonen må det besluttes av seksjoneierne, og det krever at alle er enige, siden avtalen må tinglyses som en heftelse på samtlige seksjoners grunnboksblad. Eventuelt kan det vedtas en vedtekt som alle berørte eiere uttrykkelig gir sin tilslutning til.

Hva er dette slags homøpati-juss?

 

Selv forretningsfører kan binde andelseierne, jf. prop.39 L (2016-2017) s. 193:

Annet ledd viderefører 1997-loven § 43 annet ledd om forretningsførerens representasjonsrett. Regelen fastslår at forretningsføreren er legitimert til å binde seksjonseierne overfor tredjepersoner i alle saker som gjelder vedlikehold og drift. At forretningsføreren er «legitimert» til å binde seksjonseierne, eller har rett til å «representere» seksjonseierne, betyr at avtaler forretningsføreren inngår med tredjepersoner er bindende for seksjonseierne også dersom forretningsføreren har overskredet den retten han hadde fått av styret til å representere dem

I § 62 heter det at dette gjelder "på samme måte som styret". Det at styret er legitimert til å binde andelseierne er så åpenbart at det ikke engang er nevnt eksplisitt. Det faller inn under alminnelig forvaltning å drift. Styret har en lovbestemt fullmakt til å representere den enkelte seksjonseier. Ved kjøp overtar den nye seksjonseieren de rettigheter og forpliktelser som ligger til seksjonen. Dette er ikke vanskelig eller tvilsomt, det er bare du som ikke kan dette. Endret 5. juni 2019 av Herr Brun

[klingende]

Hva er dette slags homøpati-juss?

 

Selv forretningsfører kan binde andelseierne, jf. prop.39 L (2016-2017) s. 193:

I § 62 heter det at dette gjelder "på samme måte som styret". Det at styret er legitimert til å binde andelseierne er så åpenbart at det ikke engang er nevnt eksplisitt. Det faller inn under alminnelig forvaltning å drift. Styret har en lovbestemt fullmakt til å representere den enkelte seksjonseier. Ved kjøp overtar den nye seksjonseieren de rettigheter og forpliktelser som ligger til seksjonen. Dette er ikke vanskelig eller tvilsomt, det er bare du som ikke kan dette.

 

Du har helt rett i at også forretningsfører kan påføre seksjoneierne store tap. Problemet er at forretningsførere ofte er ubemidlede aksjeselskap, så de vil være umulig å få selv det minste tap erstattet. Jeg er enig i at det er en fordel å unngå slike problemer.

[Herr Brun]

Du har helt rett i at også forretningsfører kan påføre seksjoneierne store tap. Problemet er at forretningsførere ofte er ubemidlede aksjeselskap, så de vil være umulig å få selv det minste tap erstattet. Jeg er enig i at det er en fordel å unngå slike problemer.

God dag mann, økseskaft.

[klingende]

«Ekstraordinære påstander krever ekstraordinære bevis». Her kommer du med slike påstander. Da må du også komme med bevisene. Jeg ser bare løse påstander. Krikkert har kommet med lovhenvisninger og resonnementer som henger sammen..

 

Jeg diskuterer innholdet i eierseksjonsloven, og at sameiet ikke er en juridisk person. Skal jeg bevise at loven ikke gjør sameiet til en juridisk person, at styret ikke er en juridisk persons organ, eller at styret ikke er en fysisk persons organ?

[klingende]

Selvfølgelig kan styret gjøre det. Inngår styret en tidsubestemt vaktmesteravtale (eller for den saks skyld en ettårig bestemmelse) er en seksjonseier som kjøper seksjonen dagen etter forpliktet til å betale denne kostnaden som en del av felleskostnadene, selv om avtalen ble inngått før han kjøpte seksjonen. Dette følger av eierseksjonsloven §§ 29-31.

 

Sameiets panterett i eierseksjonen for felleskostnader følger eksplisitt av § 31, og har rettsvern uten tinglysning foran alle ikke-offentlige krav, se panteloven § 6-1. Kravet er også et direkte tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav c. 

 

Felleskostnader følger sameierandelen, ikke personen. 

 

Du produserer en mengde tullball, og misbruker ordet eksplisitt.

 

Sameiet har vitterlig ikke noen panterett fordi det ikke er en juridisk person. Det er kun hver enkelt eier som har rettigheter og plikter. I § 31 står det derfor: "De andre seksjoneierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet".

 

Det er åpenbart kun personene som har vært representert av styret etter § 60 som er bundet av avtalen, og som har plikt til å betale sin andel etter § 29. Men om den som har solgt en seksjon ikke har betalt sin andel av felleskostnadene, kan kjøper bli nødt til å betale for å unngå tvangsdekning i seksjonen som følge av legalpanteretten, men det kjøper legger ut for selger kan eventuelt kreves tilbakebetalt.

 

En ny eier er åpenbart ikke bundet av avtaler som styret har inngått på vegne av tidligere eiere. Styret må passe på å fornye avtalene slik at de binder alle eierne.

[krikkert]

Ikke bare misforstår du eierseksjonsloven, du misforstår også helt alminnelig kontrakts- og eiendomsrett.

 

Sameiet i betydningen fellesskapet har panterett. Dette følger av eierseksjonsloven § 31 som etablerer at styret kan gjøre gjeldende panterett etter bestemmelsen. Dette kan styret gjøre gjeldende uavhengig av om en enkelt seksjonseier gjør det. Med andre ord har fellesskapet en rett som går ut over summen av de enkelte seksjonseieres rettigheter, fordi fellesskapet v/styret kan inndrive kostnader også på vegne av et mindretall som ikke kan eller ikke vil gjøre det selv. Dette kan litt forenklet beskrives ved at sameiet har panterett.

 

Forpliktelser som inngås etter styrets fullmakt i § 60 er ikke rene personlige forpliktelser, men forpliktelser som hviler på personen som seksjonseier. Selges seksjonen følger forpliktelsene seksjonen, ikke personen.

 

For øvrig kan ikke en selger selge større rettigheter enn han selv har. Selger du en bolig påheftet en leiekontrakt kan ikke kjøper ignorere leiekontrakten - kjøper bindes av den fordi selger ikke kan selge noe han ikke har.

[Marzo]

En ny eier er åpenbart ikke bundet av avtaler som styret har inngått på vegne av tidligere eiere. Styret må passe på å fornye avtalene slik at de binder alle eierne.

 

Kan man da altså kjøpe leiligheter med høy fellesgjeld med ingen forpliktelser for å betale for dette?

 

Endret 6. juni 2019 av Marzo

[klingende]

Ikke bare misforstår du eierseksjonsloven, du misforstår også helt alminnelig kontrakts- og eiendomsrett.

 

Sameiet i betydningen fellesskapet har panterett. Dette følger av eierseksjonsloven § 31 som etablerer at styret kan gjøre gjeldende panterett etter bestemmelsen. Dette kan styret gjøre gjeldende uavhengig av om en enkelt seksjonseier gjør det. Med andre ord har fellesskapet en rett som går ut over summen av de enkelte seksjonseieres rettigheter, fordi fellesskapet v/styret kan inndrive kostnader også på vegne av et mindretall som ikke kan eller ikke vil gjøre det selv. Dette kan litt forenklet beskrives ved at sameiet har panterett.

 

Forpliktelser som inngås etter styrets fullmakt i § 60 er ikke rene personlige forpliktelser, men forpliktelser som hviler på personen som seksjonseier. Selges seksjonen følger forpliktelsene seksjonen, ikke personen.

 

For øvrig kan ikke en selger selge større rettigheter enn han selv har. Selger du en bolig påheftet en leiekontrakt kan ikke kjøper ignorere leiekontrakten - kjøper bindes av den fordi selger ikke kan selge noe han ikke har.

 

Det står eksplisitt i loven at det er hver enkelt seksjoneier som har panterett. Det er svært lett å forstå. Det finnes ingen grunn til tolke det på noen annen måte.

 

Å blande inn fiktive juridiske personer som fellesskapet og sameiet er kun egnet til å forvirre, og jeg kan ikke tro noe annet enn at det er nettopp det du ønsker å oppnå.

 

Når du påstår at fellesskapet har en rett som går ut over summen av de enkelte seksjonseieres rettigheter så beveger du deg hinsides; det er selvfølgelig en matematisk umulighet. En persons rettighet er en annen persons plikt.

 

Det er åpenbart tull at styret kan inndrive noe på vegne et mindretall mot deres vilje. Det vil være et overgrep. Det eneste styret har rett til er å innkreve er penger fra alle eierne, i tråd med gjeldende fordelingsnøkkel, inkludert å bruke eiernes panterett mot de som ikke betaler.

 

En seksjonseier som har betalt en regning for vedlikehold av fellesarealer kan ha krav på tilbakebetaling fra de andre eierne. Styret kan naturligvis ikke inndrive pengene på vegne av denne ene eieren. Men styret kan velge å betale eieren og behandle den opprinnelige regningen som en felleskostnad.

 

Det er ubegripelig at du klarer å oppkonstruere et skille mellom "personen" og "personen som seksjonseier". I juridisk sammenheng er det da vitterlig den samme person, og samme rettigheter og plikter.

[klingende]

Kan man da altså kjøpe leiligheter med høy fellesgjeld med ingen forpliktelser for å betale for dette?

 

 

Vanligvis er det ikke fellesgjeld i sameier. Det er vel ingen banker som utbetaler lån før de har sikret seg pant i samtlige seksjoner.

[krikkert]

Det står eksplisitt i loven at det er hver enkelt seksjoneier som har panterett. Det er svært lett å forstå. Det finnes ingen grunn til tolke det på noen annen måte.

Det står også at den kan utøves av andre enn seksjonseieren selv. Da har dette 'andre' en rettighet.

 

 

Når du påstår at fellesskapet har en rett som går ut over summen av de enkelte seksjonseieres rettigheter så beveger du deg hinsides; det er selvfølgelig en matematisk umulighet. En persons rettighet er en annen persons plikt.

 

Lov er ikke matematikk. En mindreårigs verge kan utøve større rettigheter på vegne av den mindreårige enn den mindreårige kan gjøre selv, og det kan vergen gjøre i strid med den mindreåriges vilje og rettigheter. Er vergemål en matematisk umulighet? Selvfølgelig ikke.

 

 

Det er åpenbart tull at styret kan inndrive noe på vegne et mindretall mot deres vilje. Det vil være et overgrep. Det eneste styret har rett til er å innkreve er penger fra alle eierne, i tråd med gjeldende fordelingsnøkkel, inkludert å bruke eiernes panterett mot de som ikke betaler.

 

La oss ta et eksempel. I et sameie bestående av 25 boligseksjoner, alle like store, fastsetter et flertall på årsmøtet, bestående av 13 av seksjonseierne, at felleskostnadene skal økes da man ønsker et vedlikeholdsfond. De skal nå utgjøre 3000,- kr per måned. Mindretallet ønsker ikke noe vedlikeholdsfond og nekter å betale.

 

Styret kan nå selvfølgelig inndrive disse felleskostnadene mot mindretallet på 12. Dette kan styret gjøre selv om mindretallet selv ikke ønsker inndrivelse (mot seg selv eller de 11 andre).

 

Det samme prinsippet gjelder for avtaler som inngås. Flertallet har rett til å inngå avtaler som forplikter mindretallet. Beslutter flertallet å engasjere vaktmester, og dermed å heve felleskostnadene, kan flertallet gjøre dette gjeldende overfor mindretallet. Det kan vaktmesteren også gjøre.

 

Det er ubegripelig at du klarer å oppkonstruere et skille mellom "personen" og "personen som seksjonseier". I juridisk sammenheng er det da vitterlig den samme person, og samme rettigheter og plikter.

 

At du synes det er ubegripelig sier mer om din evne til å begripe relativt enkle juridiske spørsmål.

 

Den samme personen, men ikke den samme rollen. Rettigheter og plikter følger ofte av en funksjon man har, ikke av at man er en person. Jeg som sameiets styreleder har rett til f.eks. fastsatt honorar og plikt til å organisere styrets møter. Disse rettighetene og pliktene er ikke mine lenger enn jeg er styrets leder. De følger rollen til neste innehaver.

 

På samme måte følger seksjonseierforpliktelsen den som til enhver tid innehar rollen seksjonseier.

Endret 6. juni 2019 av krikkert

[Marzo]

Vanligvis er det ikke fellesgjeld i sameier. Det er vel ingen banker som utbetaler lån før de har sikret seg pant i samtlige seksjoner.

 

Det er mange som har fellesgjeld, men renten er en prosent eller to høyere nettopp pga det ikke er mulig å ta pant i eiendom. 

Men ansvaret fordeles ut i fra eierbrøk.. 

 

Jeg forstår ikke hvor du har selvsikkerheten i feilinformasjonen du kommer med, men mye av dette er lett tilgjengelig hvis du vil ha riktig svar.

[klingende]

Det er mange som har fellesgjeld, men renten er en prosent eller to høyere nettopp pga det ikke er mulig å ta pant i eiendom. 

Men ansvaret fordeles ut i fra eierbrøk.. 

 

Jeg forstår ikke hvor du har selvsikkerheten i feilinformasjonen du kommer med, men mye av dette er lett tilgjengelig hvis du vil ha riktig svar.

 

Legalpanteretten etter eierseksjonsloven er ikke ment å sikre banken. Den er heller ikke ment å sikre styret. Tar styret opp lån på vegne av seksjonseierne så er det seksjonseierne som har retten til å motta lånesummen fra banken og de samme personene som har plikt til å betale lånet tilbake. Plikten til å betale lånet overføres ikke til ny eier ved salg av seksjonen.

[klingende]

Det står også at den kan utøves av andre enn seksjonseieren selv. Da har dette 'andre' en rettighet.

 

 

 

 

Lov er ikke matematikk. En mindreårigs verge kan utøve større rettigheter på vegne av den mindreårige enn den mindreårige kan gjøre selv, og det kan vergen gjøre i strid med den mindreåriges vilje og rettigheter. Er vergemål en matematisk umulighet? Selvfølgelig ikke.

 

 

 

 

La oss ta et eksempel. I et sameie bestående av 25 boligseksjoner, alle like store, fastsetter et flertall på årsmøtet, bestående av 13 av seksjonseierne, at felleskostnadene skal økes da man ønsker et vedlikeholdsfond. De skal nå utgjøre 3000,- kr per måned. Mindretallet ønsker ikke noe vedlikeholdsfond og nekter å betale.

 

Styret kan nå selvfølgelig inndrive disse felleskostnadene mot mindretallet på 12. Dette kan styret gjøre selv om mindretallet selv ikke ønsker inndrivelse (mot seg selv eller de 11 andre).

 

Det samme prinsippet gjelder for avtaler som inngås. Flertallet har rett til å inngå avtaler som forplikter mindretallet. Beslutter flertallet å engasjere vaktmester, og dermed å heve felleskostnadene, kan flertallet gjøre dette gjeldende overfor mindretallet. Det kan vaktmesteren også gjøre.

 

 

 

At du synes det er ubegripelig sier mer om din evne til å begripe relativt enkle juridiske spørsmål.

 

Den samme personen, men ikke den samme rollen. Rettigheter og plikter følger ofte av en funksjon man har, ikke av at man er en person. Jeg som sameiets styreleder har rett til f.eks. fastsatt honorar og plikt til å organisere styrets møter. Disse rettighetene og pliktene er ikke mine lenger enn jeg er styrets leder. De følger rollen til neste innehaver.

 

På samme måte følger seksjonseierforpliktelsen den som til enhver tid innehar rollen seksjonseier.

 

Jeg er naturligvis enig i at eierne kan beslutte å avsette penger til fremtidig vedlikehold. Det kan vel kun avsettes til et bestemt formål, og kanskje bør en slik ordning fastsettes i vedtekt.

 

Det vi har diskutert så langt er konsekvensen av styrets beslutninger. Det må være innlysende at en som kjøper en eierseksjon ikke overtar selgers lån eller plikten til å betale selgers felleskostnader. Kjøper overtar kun plikten til å betale felleskostnader som oppstår under sitt eget eierskap.

[krikkert]

Det følger av eierseksjonsloven § 29 tredje ledd at årsmøtet kan vedta avsetning av "midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen", og at styret/årsmøtet kan vedta at slik avsetning skal dekkes av àkontobeløpet som innkreves fra seksjonseierne. Det er ikke nødvendig å ha slike bestemmelser i vedtektene (ettersom loven åpner for det), men mange sameier har det av pedagogiske hensyn eller for å regulere det nærmere.

 

I forarbeidene til bestemmelsen, Prop. 39 L (2016-2017) s. 171 er det påpekt at hensikten bl.a. er å åpne for at det kan settes så høye àkontobeløp at det bygges opp et vedlikeholdsfond. Det er ikke et krav for å bygge opp vedlikeholdsfond at man vet hvilke konkrete vedlikeholdstiltak som vil bli nødvendige i fremtiden, altså hva fondet skal brukes til ut over vedlikehold.

 

Det er riktig at den som kjøper en eierseksjon ikke overtar selgers forfalte ubetalte felleskostnader (men kan måtte betale disse for å avverge tvangssalg). Kjøperen betaler felleskostnader fra overtakelse.

 

Men disse felleskostnadene kan være knyttet til forpliktelser som er oppstått under selgers eiertid. Ett eksempel er en forsikringsavtale, som kan ha blitt inngått 1. januar 2019 og løper til 31. desember 2019. La oss si at kjøper overtar 1. juni 2019. Kjøper må betale felleskostnader som skal dekke terminbeløp på denne forsikringsavtalen selv om forsikringsavtalen ble inngått i selgers eiertid.

[klingende]

Hovedregelen er at fondsavsetninger ikke kan besluttes med flertallsvedtak. Men årsmøtet kan vedta avsetninger til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. Da blir det vanskelig å unngå å avsette til konkrete tiltak, om det skal kunne bevises at avsetningene er lovlige.

 

En vanlig forsikringsavtale kan vel sies opp på dagen, altså fornyes avtalen hver dag. Kostnaden oppstår da hver dag for de som er seksjonseiere den dagen.

 

Det blir noe annet å betale et fibernett-anlegg med å akseptere bindingstid på en abonnementsavtale. Den som kjøper en seksjon vil som hovedregel ikke være bundet av en slik avtale.

[klingende]

God dag mann, økseskaft.

 

Økseskaft-svar fordi du babler tåke-juss. En seksjonert eiendom er fysisk oppdelt i seksjoner. Hver seksjon er fast eiendom med eget grunnboksblad, og det er eieren av seksjonen som avgjør hvilke heftelser som skal følge seksjonen ved salg.

 

En seksjon består av bruksenhet og fellesarealer. Styret eller forretningsfører steller fellesarealene for seksjonseierne. Styret eller forretningsfører kan ikke inngå avtaler som binder den som kjøper en seksjon. At tredjeperson er i god tro har naturligvis bare betydning for den som er seksjonseier når avtalen inngås, ikke for den som kjøper en seksjon på et senere tidspunkt. Det skal mye uvilje til for ikke å forstå det.

Endret 13. juni 2019 av klingende