Praktisk styrearbeid i sameie

[what_no2000]

I forrige eierseksjonslov var ordet "organ" brukt mange ganger. I gjeldende lov står ordet kun en eneste gang - i § 58. Når dette sees i sammenheng med at det i lovforslaget er viet et helt kapittel nr 21 på å forklare at det aldri har vært meningen at sameiet skal være en juridisk person, så tilsier det at bruken av ordet organ er en utilsiktet feil. Det er altså ikke tilstrekkelig å lese loven.

 

Gjeldende eierseksjonslov er utvidet til også å regulere kommunens rettigheter og plikter. Da er det vittig at det fortsatt står at styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer, for det betyr strengt tatt at styret skal bestemme eiendomskatten. Jeg ser naturligvis konflikten med andre lover, men det er en annen sak. Hodet må stikkes temmelig dypt i sanden for å unngå å se at jeg har et relevant poeng.

 

Du er fortsatt på alvorlig bærtur.

 

Den forrige Eierseksjonsloven, "LOV 1997-05-23 nr 31: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven)", inneholder også ordet "organer" nøyaktig en eneste gang i § 40.

 

§ 40. Styrets oppgaver

 

       Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har herunder i samsvar med § 31 å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

 

Du kan fremover ikke forvente at jeg kommer til lese eller svare på videre innlegg fra deg i denne eller andre tråder, med mindre jeg finner det nødvendig å advare andre lesere av tråden om feilaktige opplysninger i dine innlegg. I denne tråden oppfatter jeg den oppgaven ferdig med dette innlegget.

[klingende]

Du er fortsatt på alvorlig bærtur.

 

Den forrige Eierseksjonsloven, "LOV 1997-05-23 nr 31: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven)", inneholder også ordet "organer" nøyaktig en eneste gang i § 40.

 

 

Du kan fremover ikke forvente at jeg kommer til lese eller svare på videre innlegg fra deg i denne eller andre tråder, med mindre jeg finner det nødvendig å advare andre lesere av tråden om feilaktige opplysninger i dine innlegg. I denne tråden oppfatter jeg den oppgaven ferdig med dette innlegget.

 

Det var eierseksjonsloven 1983 som hadde et helt kapittel IV. Sameiets organer, deres oppgaver og saksbehandling. Du har et fossilt syn på eierseksjonsloven.

[klingende]

Jeg skjønner at et sameie ikke er en juridisk person. Problemet er alt det andre du sier.

 

Jeg forstår at du sannsynligvis driver en eller annen form for teoretisk juss-øvelse rundt dette med forholdet mellom en juridisk person og organ, men hva er det du forsøker å si? Hva er relevansen når det kommer til de spørsmålene jeg har rundt praktisk styrearbeid? Jeg skjønner at det for noen kan være både interessant og i noen sammenhenger relevant å diskutere hva som i juridisk forstand kan eller ikke kan være et "organ", men i den praktiske verden er det revnende likegyldig hva man kaller det. Styret og sameiermøtet er to isolerte enheter med beslutningsmyndighet, rettigheter og plikter i et sameie. Det er ikke urimelig å kalle eller tenke på dem som organer eller beslutningsorganer selv om de eventuelt ikke er organer i lovens forstand. Jeg skriver "eventuelt" siden det er vanskelig å vite hva man skal tro om det du skriver siden du også kommer med uttalelser som er positivt feilaktige.

 

Nei, årsmøtet (tidl. sameiermøtet) er vitterlig ikke en juridisk enhet! Årsmøtet er en arena hvor seksjoneiere (fysiske og juridiske personer) møtes og avtaler felles beslutninger etter spesifiserte regler. Den enkelte seksjonseier kan akseptere beslutningen eller be domstolene gjøre den ugyldig. Det er naturligvis en sak mellom seksjoneierne, hvor styret ikke er part.

 

Før styret gjennomfører sine egne vedtak eller beslutninger som er fattet i årsmøtet bør styret være sikker på at seksjonseierne er gitt en mulighet til å akseptere eller aksjonere mot beslutningen. Seksjonseierne må altså varsles. Dessuten må beslutningen være uttrykkelig. Om styret gjennomfører ulovlige beslutninger så er det styremedlemmenes problem.

 

Styret ikke er en del av sameiet i juridisk forstand, fordi sameiet ikke er en juridisk person. Styret jobber for og har ansvar overfor hver enkelt seksjonseier.

[what_no2000]

Det var eierseksjonsloven 1983 som hadde et helt kapittel IV. Sameiets organer, deres oppgaver og saksbehandling. Du har et fossilt syn på eierseksjonsloven.

 

Men heller ikke i Eierseksjonsloven av 1983 var ordet "organ" brukt mange ganger, slik du feilaktig hevder. I den utgaven av loven var ordet "organ" også brukt nøyaktig en gang i § 17. I tillegg var ordet "organer" brukt nøyaktig en gang i kapiteloverskriften rett før paragrafen.

 

§ 17. Sameiermøtet.

 

Sameiermøtet er sameiets øverste organ. [...]

Da setter jeg endelig punktum, og vil ignorere ev. videre innlegg fra deg i denne tråden.

[klingende]

 

Men heller ikke i Eierseksjonsloven av 1983 var ordet "organ" brukt mange ganger, slik du feilaktig hevder. I den utgaven av loven var ordet "organ" også brukt nøyaktig en gang i § 17. I tillegg var ordet "organer" brukt nøyaktig en gang i kapiteloverskriften rett før paragrafen.

 

 

Da setter jeg endelig punktum, og vil ignorere ev. videre innlegg fra deg i denne tråden.

 

Jeg antar at vi da er enige om at sameiet ikke er en juridisk person, og følgelig at årsmøtet og styret ikke er sameiets organer, per definisjon. Altså har styret rettigheter og plikter overfor den enkelte seksjonseier, ikke overfor sameiet eller årsmøtet fordi det ikke er juridiske personer.

 

Styret kan ikke representere seksjonseiere med tvang fordi seksjonseiere har menneskerettigheter. Dessuten kan styret kun representere alle seksjonseierne samlet, og det er i saker om seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. Så lenge en sak er omtvistet mellom seksjonseierne så er det åpenbart ikke snakk om felles rettigheter og plikter.

 

Det er kun seksjonseiere som har forslagsrett og stemmerett i årsmøtet.

 

En seksjonseier som fremmer et forslag i årsmøtet er ikke fritatt for ansvar. Jeg mener det er naturlig at det er forslagstiller som saksøkes for å avgjøre lovligheten av et vedtatt forslag. Forslagstiller er en naturlig representant for den gruppen seksjonseiere som har stemt for. Det er ihvertfall ikke naturlig at styret blander seg inn i en tvist mellom seksjonseiere.

 

Styret kan fatte sine egne vedtak. Lovligheten av slike vedtak må avgjøres av domstolene i en sak mellom seksjonseiere og styret. Taper styret er det naturlig at styremedlemmene dekker sine sakskostnader selv.

[what_no2000]

Jeg antar at vi da er enige om at [..] styret ikke er sameiets organer [...]

 

Nei, det bør du absolutt ikke anta.

 

Resten av innlegget ditt velger jeg å ignorere ref. tidligere kommentar.

Endret 25. mai 2019 av what_no2000

[klingende]

 

Nei, det bør du absolutt ikke anta.

 

Resten av innlegget ditt velger jeg å ignorere ref. tidligere kommentar.

 

Hva mener du egentlig,

 

- At styret er seksjonseiernes foresatte eller verge, og at styret kan representere seksjonseierne med tvang?

 

- At et eierseksjonssameie er en juridisk person, et slags Johan uten land? Det er vitterlig ikke sameiet, men den enkelte seksjonseier som ifølge matrikkelen og grunnboken er eier av hver sin spesifikke faste eiendom (eierseksjonen med tillegg av en ideell andel av fellesarealene).

[krikkert]

Domstolene aksepterer at styret (dvs. styreleder) kan representere fellesskapet overfor en seksjonseier, se NOU 2014:6 pkt 3.7.1.2:

 

Det andre spørsmål som bør drøftes, er spørsmålet om sameiets partsevne i saker som gjelder interne tvister sameierne imellom:

 

Hovedregelen her er at sameiet har partsevne i tvister med én eller flere sameiere slik at styrelederen har aktiv søksmålskompetanse og kan reise saken på vegne av fellesskapet. Dette omfatter felles rettigheter og plikter, f.eks. betaling av felleskostnader etter vedtak i sameiermøtet. Dommen om fordeling av heisutgifter (Rt-2013-1508) er et eksempel på det. Her reiste styret sak mot én sameier med krav om innbetaling av hans andel knyttet til heisutbedringen. Andre eksempler kan være krav om salg av seksjonen, fravikelse eller et fastsettelsessøksmål om at et vedtak er bindende for vedkommende sameier. At sameiet kan reise slike saker er ikke omtvistet og skaper ingen spesielle problemer.

(Løsningen er ikke alltid den samme for passiv søksmålskompetanse.)

[what_no2000]

Hva mener du egentlig,

Akkurat hva jeg sa i mitt forrige innlegg: At du ikke absolutt ikke bør anta at jeg er enige med deg.

 

Spesielt når jeg akkurat har gjort deg oppmerksom på at den lovgivende forsamlingen, Stortinget, i sin gjeldende lovgivning er direkte uenig med deg.

 

Resten av innlegget ditt velger jeg å ignorere ref. tidligere kommentar.

Endret 27. mai 2019 av what_no2000

[Lid/Ran]

Nei, årsmøtet (tidl. sameiermøtet) er vitterlig ikke en juridisk enhet! Årsmøtet er en arena hvor seksjoneiere (fysiske og juridiske personer) møtes og avtaler felles beslutninger etter spesifiserte regler. Den enkelte seksjonseier kan akseptere beslutningen eller be domstolene gjøre den ugyldig. Det er naturligvis en sak mellom seksjoneierne, hvor styret ikke er part.

 

Før styret gjennomfører sine egne vedtak eller beslutninger som er fattet i årsmøtet bør styret være sikker på at seksjonseierne er gitt en mulighet til å akseptere eller aksjonere mot beslutningen. Seksjonseierne må altså varsles. Dessuten må beslutningen være uttrykkelig. Om styret gjennomfører ulovlige beslutninger så er det styremedlemmenes problem.

 

Styret ikke er en del av sameiet i juridisk forstand, fordi sameiet ikke er en juridisk person. Styret jobber for og har ansvar overfor hver enkelt seksjonseier.

Jeg har da ikke påstått at årsmøtet er en juridisk enhet. Og jeg skjønner fremdeles ikke hva det er du forsøker å si som er relevant til denne tråden. Og så kommer du med selvfølgeligheter som at styret ikke kan gjøre ulovlige beslutninger?? Jeg sier over og ut fra min side her.

[klingende]

Jeg har da ikke påstått at årsmøtet er en juridisk enhet. Og jeg skjønner fremdeles ikke hva det er du forsøker å si som er relevant til denne tråden. Og så kommer du med selvfølgeligheter som at styret ikke kan gjøre ulovlige beslutninger?? Jeg sier over og ut fra min side her.

 

Du Lid/Ran skrev den 22 mai 2019 kl 15:10:

"Styret og sameiermøtet er to isolerte enheter med beslutningsmyndighet, rettigheter og plikter i et sameie."

 

Den 29 mai 2019 kl 00:16 påstår du Lid/Ran plutselig:

"Jeg har da ikke påstått at årsmøtet er en juridisk enhet".

 

Det er direkte selvmotsigende påstander. Sameiermøtet heter årsmøtet i gjeldende lov. Når du påstår at årsmøtet har rettigheter og plikter, så er ekvivalent med å påstå at årsmøtet er en juridisk person, fordi det er kun fysiske og juridiske personer som har evnen til å ha rettigheter og plikter.

 

Men jeg aksepterer at du har endret mening, og det er bra.

[krikkert]

Dette er både riktig og feil.

 

Organer som generalforsamling, styre, daglig leder, årsmøte, mv. kan også ha rettigheter og plikter overfor hverandre. Styret har for eksempel rett til å lede selskapets aktiviteter, men har plikt til å forelegge visse saker for generalforsamling/årsmøte.

 

Lid/Ran har ikke begått noen feil. I det første innlegget skriver han at "styret og sameiermøtet er to isolerte enheter ... i et sameie", og i det andre innlegget skriver han at han ikke har påstått at årsmøtet er en juridisk enhet. Dette er konsekvent hvis man forstår "juridisk enhet" som "selvstendig rettssubjekt". Han presiserer jo i første innlegg at han mener "i et sameie".

[klingende]

... Hovedregelen her er at sameiet har partsevne i tvister med én eller flere sameiere slik at styrelederen har aktiv søksmålskompetanse og kan reise saken på vegne av fellesskapet. ...

 

.. Andre eksempler kan være krav om salg av seksjonen, fravikelse eller et fastsettelsessøksmål om at et vedtak er bindende for vedkommende sameier ...

 

 

 

Det er et vesentlig skille mellom å utføre styrets egne plikter etter loven, og å representere seksjonseierne:

 

Nå er det styret som er gitt rettigheter og plikter i forbindelse med begjæring av fravikelse mv, så en slik begjæring må vel fremsettes i et styremedlems navn på vegne av styret. Da er det styret mot en seksjonseier, som er uproblematisk.

 

Men styret kan umulig representere "felleskapet" eller "sameiet" fordi det ikke er juridiske personer med rettigheter og plikter. I sameiet er det kun seksjonseierne som har rettigheter og plikter. Det er vel åpenbart i strid med grunnloven kapittel om menneskerettigheter å representere noen av dem med tvang.

[krikkert]

I denne sammenhengen betyr fellesskapet "de øvrige sameierne". Det følger direkte av eierseksjonsloven § 60 at styret/styreleder har rett til å forplikte seksjonseierne "i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter". Det er eksplisitt sagt at det å gjennomføre årsmøtets og styrets vedtak er slike saker.

 

En seksjonseier som er i mindretall på årsmøtet er altså bundet av flertallets beslutning, og må bøye seg for styrets gjennomføring av beslutningen. Dette er ikke i strid med menneskerettighetene, tvert imot er slikt flertallsstyre vernet av Grunnloven § 101 som en del av organisasjonsfriheten.

[klingende]

Dette er både riktig og feil.

 

Organer som generalforsamling, styre, daglig leder, årsmøte, mv. kan også ha rettigheter og plikter overfor hverandre. Styret har for eksempel rett til å lede selskapets aktiviteter, men har plikt til å forelegge visse saker for generalforsamling/årsmøte.

 

Lid/Ran har ikke begått noen feil. I det første innlegget skriver han at "styret og sameiermøtet er to isolerte enheter ... i et sameie", og i det andre innlegget skriver han at han ikke har påstått at årsmøtet er en juridisk enhet. Dette er konsekvent hvis man forstår "juridisk enhet" som "selvstendig rettssubjekt". Han presiserer jo i første innlegg at han mener "i et sameie".

 

Du feilsiterer for å støtte Lid/Ran som følger:

"styret og sameiermøtet er to isolerte enheter ... i et sameie"

 

Men han skrev:

"Styret og sameiermøtet er to isolerte enheter med beslutningsmyndighet, rettigheter og plikter i et sameie."

 

Det er det du fjernet - beslutningsmyndigheten, rettigheter og plikter - som kjennetegner en juridisk enhet.

[klingende]

I denne sammenhengen betyr fellesskapet "de øvrige sameierne". Det følger direkte av eierseksjonsloven § 60 at styret/styreleder har rett til å forplikte seksjonseierne "i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter". Det er eksplisitt sagt at det å gjennomføre årsmøtets og styrets vedtak er slike saker.

 

En seksjonseier som er i mindretall på årsmøtet er altså bundet av flertallets beslutning, og må bøye seg for styrets gjennomføring av beslutningen. Dette er ikke i strid med menneskerettighetene, tvert imot er slikt flertallsstyre vernet av Grunnloven § 101 som en del av organisasjonsfriheten.

 

Styret kan ikke representere kun de øvrige seksjonseierne. Det er alle eller ingen.

Ingen av seksjonseierne er bundet av ulovlige beslutninger, så du tar feil.

[krikkert]

Du feilsiterer for å støtte Lid/Ran som følger:

"styret og sameiermøtet er to isolerte enheter ... i et sameie"

 

Men han skrev:

"Styret og sameiermøtet er to isolerte enheter med beslutningsmyndighet, rettigheter og plikter i et sameie."

 

Det er det du fjernet - beslutningsmyndigheten, rettigheter og plikter - som kjennetegner en juridisk enhet.

 

Og dette har de. De har beslutningsmyndighet, rettigheter, og plikter både innad i og på vegne av sameiet.

 

Styret kan ikke representere kun de øvrige seksjonseierne. Det er alle eller ingen.

Ingen av seksjonseierne er bundet av ulovlige beslutninger, så du tar feil.

Styret kan selvfølgelig representere de øvrige seksjonseierne mot en enkelt seksjonseier. Det gjøres hver dag i sameier over hele landet - ved utsending av felleskostnader, ved påtale av brudd på ordensregler, ved begjæringer om tvangssalg, for bare å nevne noen eksempler. Disse synspunktene har tapt i retten før, se mitt tidligere sitat fra NOU 2014:6 om hva som er klart gjeldende rett i dag.

 

Ingen seksjonseier er bundet av en ulovlig beslutning, men den enkelte seksjonseier kan ikke påberope seg ulovlighet for noen andre enn seg selv. Er du tilfeldigvis i konflikt med styret i sameiet ditt? Du argumenterer som du er det.

[klingende]

 

Og dette har de. De har beslutningsmyndighet, rettigheter, og plikter både innad i og på vegne av sameiet.

 

 

Styret kan selvfølgelig representere de øvrige seksjonseierne mot en enkelt seksjonseier. Det gjøres hver dag i sameier over hele landet - ved utsending av felleskostnader, ved påtale av brudd på ordensregler, ved begjæringer om tvangssalg, for bare å nevne noen eksempler. Disse synspunktene har tapt i retten før, se mitt tidligere sitat fra NOU 2014:6 om hva som er klart gjeldende rett i dag.

 

Ingen seksjonseier er bundet av en ulovlig beslutning, men den enkelte seksjonseier kan ikke påberope seg ulovlighet for noen andre enn seg selv. Er du tilfeldigvis i konflikt med styret i sameiet ditt? Du argumenterer som du er det.

 

 

 

Mener du at Høyesterett har kommet frem til at en advokat som påtar seg et oppdrag for 10 navngitte eiere av en seksjonert eiendom kan utføre sitt oppdrag til fordel for 9 av dem på bekostning av den siste? Huh.

 

Jeg mener du peker på en grunnleggende misforståelse. Når styret begjærer tvangssalg må det være i et styremedlems navn på vegne av styret, ikke på vegne av alle eierne. Det er styret som har denne rettigheten, ikke eierne. Hadde alle eierne måtte begjære tvangssalg ville en eier stått på begge sider av saken, og da ville det ikke kunne være en sak.

 

Når forretningsfører eller et styremedlem samler inn penger for å betale den enkelte eiers andel av felles regninger, så er det et oppdrag som gjøres for eierne, ikke et oppdrag som gjøres i eiernes navn.

[krikkert]

Advokaten påtar seg ikke et oppdrag for noen navngitte eiere. Advokaten påtar seg et oppdrag for sameierkollektivet, som styret har rett til å representere gjennom eierseksjonsloven § 60. Dette er ikke navngitte eiere, dette er en gruppe identifisert via en tilhørighet, og de eierne styret representerer følger av hvem som har tilhørighet til denne gruppen til enhver tid.

 

Når et styre begjærer tvangssalg er det styret som treffer vedtak om at tvangssalget skal begjæres, og det er styrets leder som fremmer begjæringen (enten selv eller via advokat). I begjæringen er det formelt riktige å skrive at saksøker er "Sameierne i <sameie> v/styrets leder", men domstolene aksepterer også at man skriver at saksøker er "Sameiet <sameiets navn> v/styrets leder". Styret er aldri selv part.

 

Styret har rett til å begjære tvangssalg, men årsmøtet har rett til å instruere styret om å fremme slik begjæring, som følge av at årsmøtet er overordnet styret.

[klingende]

Advokaten påtar seg ikke et oppdrag for noen navngitte eiere. Advokaten påtar seg et oppdrag for sameierkollektivet, som styret har rett til å representere gjennom eierseksjonsloven § 60. Dette er ikke navngitte eiere, dette er en gruppe identifisert via en tilhørighet, og de eierne styret representerer følger av hvem som har tilhørighet til denne gruppen til enhver tid.

 

Når et styre begjærer tvangssalg er det styret som treffer vedtak om at tvangssalget skal begjæres, og det er styrets leder som fremmer begjæringen (enten selv eller via advokat). I begjæringen er det formelt riktige å skrive at saksøker er "Sameierne i <sameie> v/styrets leder", men domstolene aksepterer også at man skriver at saksøker er "Sameiet <sameiets navn> v/styrets leder". Styret er aldri selv part.

 

Styret har rett til å begjære tvangssalg, men årsmøtet har rett til å instruere styret om å fremme slik begjæring, som følge av at årsmøtet er overordnet styret.

 

Advokatoppdrag for et sameierkollektiv bestående av en skiftende gruppe anonyme personer er ikke annet enn latterlig. Et sameierkollektiv er vitterlig ikke en juridisk person, og det har ingenting i rettssystemet å gjøre.

 

Styret kan representere eierne (personene) i saker om felles rettigheter og plikter. For eksempel kan styret bestille tjenester til vedlikehold av fellesarealer og saksøke leverandøren over mangler. Om saken tapes må personene som er representert i søksmålet betale motparten.

 

Nå kan ikke styret inngå avtaler som binder fremtidige seksjonseiere!

 

Kjøper av en eierseksjon vil altså ikke få resultatet av et søksmål på kjøpet. Så det er all grunn til å holde orden på hvilke personer som er representert i søksmålet.

 

Forøvrig later du fortsatt til å ikke forstå hva et styrevedtak er. Styret fatter ikke vedtak på vegne av eierne. Styret fatter sine egne ansvarlige vedtak.