Kjøpe bolig med kjæreste, og så blir det slutt

[Toppris]

Hei!

 

Jeg lurer, helt hypotetisk (fordi jeg ikke har kjæreste), men finnes det gode ordninger/kontrakt på å kjøpe bolig med en kjæreste, og så blir det slutt etter ett år? 

 

La meg tegne opp et scenario:

 

- Mann har 200.000 i EK

- Dame har 200.000 i EK

- Begge har lik inntekt på 450.000, uten gjeld (da har de lik låneevne)

 

Lån: 1.6 millioner

Boligverdi: 2 millioner

Rente: 2 %

Månedlig nedbetaling på lån basert på 2 % rente: 6782 (3391 per person)

 

Ett år etter boligkjøp finner de ut at det ikke fungerer lengre. Mannen vil bli i boligen, og damen vil flytte ut. Begge har hver betalt 40.692,- i nedbetaling på lånet det første året.

 

Huset har en verdistigning på 1 % og har økt med 20.000,-

 

Hva er da den rettferdige utbetalingen til damen? 

Betaler mannen egenkapitalen (200.000) + damens nedbetaling på lån (40.692) + halve verdistigningen (10.000) = 250.692?

 

 

[Rudde]

Så hun har da tjent 10 000 kr på å bo gratis et år? Uten at boligens verdivekst tilsier at det er hva som har skjedd?

[aklla]

Dama skal ha 50% av boligens verdi.

Altså, boligen er verdt 2 020 000, da skal dama ha 1 010 000kr, 50% av boligens verdi.

 

Så klart beholder dama lånet sitt og bruker forhåpentligvis disse pengene til å betale ned lånet..

[*NORGE*]

Man tenker i slike tilfeller akkurat på samme måte i de sameiene enkelte næringsgrener (helt særlig landbrudbruksnærngen alltid har vært gode til å opprette). En sameieavtale som er i overensstemmelse med sameigelova (https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1965-06-18-6) skrives og man får da en part som KAN slike avtaler både teoretisk og helt praktisk med på laget når avtalen utformes. 

 

Prinsipp: 

• Hver av partene  skyter inn en kapital på A kr og blir 1/X eiere. 
  
• Vil noen trekke seg ut skal deres andel først tilby de andre (spesifiert rekkefølge, for et partnerskap slik TS skisserer gir den rekkefølgen seg fullstendig selv).
  
• Verdsettingen skal da være A + 1/X av B (netto verdiøkning på det man eier sammen) - 1/X av C (netto verdi av bruken) og dette skal betales enten kontant eller på nærmere avtalte vilkår. 
  

 

Eksempel for TS’ tilfelle: 

• X =2 (to eiere) 
  
• Huspris = 4000000
  
• Felles påkostning: 100000 
  
• Årlig slitasjekostnad 2 % av kjøpesum (altså 80000 kr, her må tenkes ut fra at huset i “uendelig” tid fremover - noen hundre år i hvert fall - skal fortsette å holde dagens standard, IKKE hva man faktisk bruker første tre år i et nybygget og velholdt hus!) 
  
• Årlige husrelaterte kostnader ellers (kommunale avgifter, byggforsikringen (ikke innbo) = 30000 kr
  
• Årlig verdiøkning (utover påkostningen) 20000 kr 
  
• Årlig husleie (tilsvarende case) = 120000 kr 
  
• Alle utbetalinger “her og nå” betales 50/50 
  
• Etter tre år velger ene parten å trekke seg ut. 
  

 

Regnestykket blir da 

• Netto verdi av bruken = 120000/2 (husleien, som begge har “spart””) - 80000/2 (begge har slitt huset - 30000/2 (begge har forbrukt kommunale avgifter og byggforsikring) =5000 kr. Dette er pår år, så i løpet av 3 år 3*(-5000) =-15000 kr. 
  
• Netto verdi av verdiøkningen 100000/2 (begge har bidratt til påkostningen) + 20000/2 (begge skal ha andel av verdiøkningen). Første tallet er totalt, andre pr år, så her blir summen 160000/2 eller 80000 kr 
  
• Parteier X1 som overtar part X2 betaler: 20000000/2 (partens opprinnelige verdi) +80000 (netto verdiøkning)-15000 (verdien av bruken) 2065000 kr. 
  

 

Dette er enkleste seriøse versjon. Man kan også trekke variabler som rente, prisstining, ulik interesse i bruken (f eks mer praktisk for A enn for B mht arbeid) og 1234 andre muligheter inn. 

 

Edit: En 0 for mye, ikke 150000, men 15000 ...

Endret 10. mai 2019 av *NORGE*

[Salvesen.]

Dama skal ha 50% av verdien på huset, men så må en trekke i fra tiltenkte meglerutgifter som ville tilkommet om de skulle solgt det sammen. Her kan den andre parten såklart være grei og si at det ikke trengs. Men det er ryddig. 

Endret 10. mai 2019 av Salvesen.

[aklla]

• Parteier X1 som overtar part X2 betaler: 20000000/2 (partens opprinnelige verdi) +80000 (netto verdiøkning)-150000 (verdien av bruken= 2065000 kr. 

Dette er enkleste seriøse versjon. Man kan også trekke variabler som rente, prisstining, ulik interesse i bruken (f eks mer praktisk for A enn for B mht arbeid) og 1234 andre muligheter inn.

 

Her burde jo også part X2 betale samme beløp for samme bruk til part X1, altså nuller det seg ut.

Part X2 har jo benyttet seg av 50% av boligen til X1 også, og motsatt.

Endret 10. mai 2019 av aklla

[*NORGE*]

Her burde jo også part X2 betale samme beløp for samme bruk til part X1, altså nuller det seg ut.

Part X2 har jo benyttet seg av 50% av boligen til X1 også, og motsatt.

 

(Jeg har korrigert en skrivefeil i form av en0 for mye, noe som får matematikken du uthever til å faktisk stemme.) . 

 

HVER av partene(eierandelene) har hatt en "gevinstandel" på 80000 og en “forbruksandel” på 15000 kr (netto). Beholder X1 huset (begge eierandeler) blir selvfølgelig det som hører til X1s opprinnelige andel bare stående i huset presis som før. Det er “kun” part X2s andel X1 skal utløse og betale “gevinstandel” og “bruksandel” for ved utløsningen, i tillegg til (selvfølgelig) X2s opprinnelige andel. 

 

Tenk akkurat likt som for en tomannsbolig hvor eier 1 kjøper eier 2s andel av boligen for å endre hele eiendommen fra tomansbolig str S til enebolig str L. 

[aklla]

Kan du regne ut hvordan det blir om noen bor sammen i huset i 50 år, la oss si samme hus med samme verdi og X1 selger sin andel til X2?

 

Ut fra det jeg klarer å regne meg frem til skal da X1 gi bort hele sin andel gratis pluss en del ekstra til X2.

 

Edit: ser det var feil med tallene dine som du har rettet opp, men virker ser virkelig ikke hvorfor andelseier X1 og X2 ikke skal behandles som to likeverdige eiere og beboere, men at en part skal betale den andre parten for noe de begge har nytt godt av og betalt like mye av.

 

Uansett vil man på sikt(muligens mer enn en livstid) ikke bare måtte gi bort sine 50% av boligen gratis, men også stå i gjeld etterpå til den parten som beholder boligen.

 

 

Edit2:

Regnet litt på det, etter 220 år vil selgende part få igjen kr 0 og kjøpende part sitte igjen med en bolig som da er verdt 12 millioner ved 0,5% årlig verdiøkning og 0,5% årlig økning av "forbruksandel".

Etter 300 år vil selgende part måtte betale 1,46 millioner til kjøpende part, pluss sin andel av boligen.

 

Høres rettferdig ut? Ja, selvfølgelig er tidshorisonten for lang, men det viser tydligere hvilken vei pengene går, eier man 50% av en bolig burde man aldri måtte betale den andre parten for å ta over boligen, samme hvor lang tid det tar.

Endret 10. mai 2019 av aklla

[*NORGE*]

Med disse tallene fortløpende i 50 år får vi nok en urealistisk situasjon i praksis, og med et slikt perspektiv på en sameieavtale vil videre også inflasjon være et moment å ta inn i avtalen. 

 

Det skal SVÆRT spesielle forhold til for at utløsningsverdien av en eierandel kan bli mindre enn 0 (eller 0 for den del så lenge den har en uomtvistelig verdi i vanlig handel og vandel også, ikke bare følesmessig type "gammel rønne som man strengt tatt bør være glad for å få gi bort fordi riving koster mer enn tomteverdi, men med kjære minner")  

 

Dersom to eiere har betalt to millioner HVER for en tomannsbolig og den ene så overtar hele skal selvagt den som overtar betale for det andre la ut. I tillegg er det altså i sameieavtale vanlig å ta hensyn til både gevninst og forbruk/slitasje man har felles fra kjøp til en part overtar. Etter min vurdering også mest redelig (og det er dette som prinsipp lov om sameige også legger opp til), men hva som helst KAN avtales her. 

[aklla]

Inflasjon vil berøre begger parter like mye, eller?

Jeg kom til at selgende part skal betale kjøpende part 850 000 for "forbruksandel" etter 50 år, viser bare hvor urettferdig at en part skal betale den andre part for å bruke noe de eier sammen.

 

Selger den kjøpende part på det åpne markedet umiddelbart etterpå vil jo denne parten komme 1,7 millioner kr rikere ut av bruddet enn selgende part.

 

Tilsvarende urettferdig om man regner med TS sitt eksempel, bare lavere tall..

[*NORGE*]

Inflasjon vil berøre begge parter like mye mens de begge eier sin part, men den er like fullt et moment å ta med når verdien av andelen X2 selger til X1 skal beregnes. Igjen, tenk tomannsboligen som blri enebolig.  Inflasjonen vil berøre begge partene like mye mens de eier hver sin halvpart, men vil du av den grunn påstå den er uten betydning når verdien av ene halvpart skal settes og at man da naturligvis må basere på kjøpsprisen for de partene for 50 år siden siden jo begge har opplevd samme inflasjonen? 

 

Den ene parten belaler ikke den andre part “for å bruke noe de eier sammen, vedkommende betaler sin egen halvdel av bruken kamuflert gjennom slitasje (gitt at vi baserer på at over tid representerer utleie en fornuftig kapitalavkastning, verken en grådighetens pengebinge eller en stort pengesluk .- begge deler kan forekomme, avhengig av lokalt marked for så vel boligpriser som utleiepriser) 

 

Det må alltid regnes med realistiske tall for det enkelte case. Her som ellers: Utgangspunkt galt, resultat originalt. Det gjelder i høyeste grad i økonomiske kalkyler også. 

[aklla]

Det er realistiske tall. 

Jeg ba deg regne ut, men du har fortsatt ikke kommet med noe.

 

Men jeg gir meg her, løsningen din er grovt urettferdig men jeg skal ikke bruke mer tid på å vise deg hvorfor.

[newman221]

Er dette teoremet så vanskelig å finne en løsning på da? 

Hver part finner hver sin takstmann (eller megler) for å finne en gjennomsnittlig markedsverdi på boligen. Den som blir igjen må betale den flyttende part halvparten av markedsverdien. Overføring skjer via banken, siden de færreste har nær millionen på konto. Banken til flyttende part løser inn lånet og overfører eventuelt overskudd til konto. 

Så får antagelig gjensittende part en dok.avgift på 2,5% av den nye eierandelen. 

Om personen får lov til å overta hele lånet av banken avhenger av flere forhold, deriblant egenkapital og betjeningevne.