Forliksklage mot sameie-styre ser ut til å gi represalie som "takk for sist"

[Rune_says]

Bakgrunn:

Ifjor vår kom det opp uten forvarsel et skilt utenfor leiligheten min som omdefinerte boligvei til gangvei - varetransport tillatt.  Skiltet virket dels unødvendig og dels skjemmende (rett foran min fasade) Fikk da muntlig forklaring av Styrelelder at skiltet var for å hindre at biler stod parkert i lengre tid på boligveiene.  Vedtektene våre sier samtidig at det kun er tillatt å parkere på oppmerkede p-plasser, så det burde være godt nok.

 

Pr ifjor høst ble det klart at jeg aldri ville komme videre da Styret meddelte meg at de ikke så noen grunn til å gjøre noe med skiltet - ingen begrunnelse og ingen svar på mine spørsmål om å få se dokumentasjon ang vedtaket.   Dermed tok jeg det videre via forliksklage.

 

Forliksklagen ble dessverre innstilt (dvs ikke behandlet videre av forliksrådet) under henvisning til at sameiets organer bør behandle dette og at det er essensielt at vedtekter/eierseksjonslov følges.  Jeg sier dessverre, fordi jeg hadde håpet å møte Styret i Forliksrådet hvor jeg enkelt kunne tilbakevist usanne påstander og vist til at Styret ikke følger sameiets egne vedtekter/eierseksjonsloven.  Tilsvaret fra Styret inneholdt forøvrig en helt ny begrunnelse (HMS) og flere usannheter.  (F.eks. stor trafikk av Kolonial.no og Rett Hjem til fare for barn og andre som gjorde at de ikke kunne tillate dette. Postkodesjekk på Rett Hjem's hjemmeside viser at de ikke leverer til vårt område i det hele tatt, og kolonial.no har jeg ennå tilgode å se...)  Videre mente Styreleder helt usaklig at jeg "burde skjønt da jeg kjøpte" at det ville komme et et skilt der (kjøpte sommeren 2017 i et Sameie som da var 5 år gammelt, skilt kom opp våren 2018)  Samtidig ble en annen boligvei på feltet sperret slik at mer trafikk ble samlet via boligveien forbi meg.  Jeg er da ikke noen spåmann... 2 lignende sameier i nærheten har ikke funnet grunn til å sette opp slike skilt.

 

Årsmøtet nettopp fikk jeg heller ikke medhold (fordi jeg er den eneste med ulempe og lavt oppmøte med kun Styreleder's "fan-klubb". Tok dette til etterretning.  Eneste positive at det denne gang var definert saksliste til Årsmøte.

 

Dog virker det som om jeg nå utsettes for et slags represalie ved å ikke få kompensasjon for dugnad og vannforbruk for 2018 (felleskran på endevegg hos meg)

(Man får kompensert inntil en halv måneds felleskostnader ved å delta på dugnad og vannforbruk ihht vannmåler).

Styreleder svarer rett og slett ikke på epost om dette.  Ifjor kom kompensasjon i form av kreditnota i slutten av Mars.

 

Er det noen relevant paragraf jeg kan vise til her ?

Må jeg akseptere at man er maktesløs og rettsløs ift Styre som ikke følger spillereglene?

(Forliksklagen ga meg den interessante lærepengen at i tilsvar til Forliksklage kan Styret lyve uten risiko og Forliksrådet vil være svært tilbakeholdne med å irettesette et Styre i et sameie.)

Endret 2. mai 2019 av Rune_says

[Dubious]

Skru ned skiltet selv

Skru av vannet, skal være egen kran på innsiden til utevannet

Ikke delta på dugnad

[Rune_says]

Skru ned skiltet selv

Skru av vannet, skal være egen kran på innsiden til utevannet

Ikke delta på dugnad

Skru av vannet med notis om å kontakte styret for åpning kan være en idé.

 

Skrur jeg ned skiltet er det nok risk for at Styret tar aksjon der jeg kommer tapende ut - det "toget" har nok gått.

 

Ikke delta på dugnad løser framtidig kompensasjon, bortsett fra at det er gress på inngangssiden som er felles, men hvor hver leilighet klipper gress selv.  Dvs noe gratisjobb blir det da for å ikke forringe eget inngangsparti.

[Dubious]

Står skiltet på din "eiendom", eller på sameiets?  (Viss det er noen forskjell..)

Du kan muligens sette opp noe som gjømmer skiltet, så du slipper å se på det fra vinduet..

[hekomo]

Hva er det som gjør dette skiltet så ille?

[Rune_says]

Står skiltet på din "eiendom", eller på sameiets?  (Viss det er noen forskjell..)

Du kan muligens sette opp noe som gjømmer skiltet, så du slipper å se på det fra vinduet..

Står på fellesareal, men kun 6-7m fra mitt soveromsvindu.  Dvs når jeg svinger inn på gårdsplassen så dekker skiltet visuelt mitt soveromsvindu.  Det er det visuelle pluss at det virker unødvendig.  Det er vel ca dobbelt så stort som standard også og baksiden er ikke pen. Plassen ved siden av skiltet har også blitt til en uoffisiell plass hvor biler står på tomgang - gjerne tidlig om morgenen for å hente passasjerer med tilhørende smellende bildører.  Har også skjedd at sjåfører har gått fra biler med motoren igang - Styreleder sa på årsmøte at han personlig hadde tatt nøklene fra to biler på tomgang uten sjåfør. Passerende biler er greit, men tomgang i 5-10 min så nær vekkes jeg av.  Har også vært en gang der en beboer litt lenger bort i gata syntes det var en god idé å lesse skranglete metallhenger med 15-20 kofferter/rullekofferter der istedenfor å kjøre bort til egen leilighet 50m borte - det var kl 03 på natten.  Kl 23-06 tror jeg vi kan være enige om at det ikke er mange lekende barn ute og sånn sett ingen HMS risiko å kjøre  på boligveien, framfor å støye rett utenfor mitt soveromsvindu.  Når jeg spurte ham hvorfor han ikke hadde pakket hengeren tidligere på kvelden var det fordi det var verdisaker i koffertene... yeah right... verdisaker i alle koffertene...

Endret 3. mai 2019 av Rune_says

[Rune_says]

Hva er det som gjør dette skiltet så ille?

For alle andre - absolutt ingenting - de har det ikke rett utenfor sin leilighet/fasade og "synser" at det har ført til mindre kjøring på boligveien. 

 

For meg - at det virker unødvendig og ulogisk pluss det visuelle.  Blir som en slags unødvendig "voksen-tagging".  Jeg er ikke imot kjøring på boligveiene - regner med at folk bruker de etter behov og er aktsomme ift barn - og har ikke merket noen forskjell på kjøring.  (Den er ganske beskjeden)

 

Men nå er forsåvidt den saken tapt.

 

Temaet nå er manglende kompensering for dugnad/vann ifjor - noe jeg antar har sammenheng med forliksklagen.

Endret 3. mai 2019 av Rune_says

[ozone]

Hvis du kan vise til paragrafer i loven som sameiet bryter, og vise til korrespondanse der du har prøvd å få orden på saken, og negativt svar, da skulle jeg tro at Forliksrådet evt. Tingretten blir nødt til å ta saken.

 

Men holder de seg innenfor reglementet, er det dessverre ikke mye annet å gjøre enn å flytte.

[Rune_says]

Hvis du kan vise til paragrafer i loven som sameiet bryter, og vise til korrespondanse der du har prøvd å få orden på saken, og negativt svar, da skulle jeg tro at Forliksrådet evt. Tingretten blir nødt til å ta saken.

 

Men holder de seg innenfor reglementet, er det dessverre ikke mye annet å gjøre enn å flytte.

Viste i Forliksklagen til div paragrafer i Eierseksjonsloven (spesielt §40 Mindretallsvern (og tilsvarende begrensning i Styrets/Årsmøtets myndighet), §53 (holde dokumentasjon tilgjengelig for seksjonseiere), §45 (Ingen sak ang skilt angitt i noen innkalling til Årsmøte og Styret har ikke villet gi meg noen dokumentasjon), men i og med at Forliksrådet innstilte behandlingen ble det aldri noen avklaring eller korreks til Styret ang dette.  Tingretten koster for mye og det å flytte koster ca 200K (dokumentavgift ny bolig til samme pris 100K + ditto i salg/flytte utgifter.

 

Tanken på flytting har allikevel streifet meg.  Men da er vi vel inne på §51 bokstav d) (https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65/§51 )  ?  Men dette er et tveegget sverd - argumentet kan like gjerne brukes av de andre sameierne - dvs motsette seg å fjerne skiltet nå som det har stått der 1 år...

 

Får vel ta den enkle tilnærmingen å stenge felleskranen under henvisning til manglende kompensasjon og se om det løsner...  (...men bare de nærmeste 3-4 leilighetene som bruker av den, så ikke allverdens pressmiddel).

Endret 3. mai 2019 av Rune_says

[krikkert]

Skilting av eiendommen kan styret som regel beslutte selv, det trengs ikke behandles av årsmøtet. Det er en del av den vanlige forvaltningen av fast eiendom. Terskelen for å overprøve styrets vedtak er ulovlighet. Domstolene kan prøve om vedtaket er i strid med loven, men ikke om det er unødvendig eller uhensiktsmessig. 

 

Mindretallsvern kan være relevant, men det forutsetter at ulempen du påføres er stor nok til at mindretallsvernet utløses. 

[Rune_says]

Skilting av eiendommen kan styret som regel beslutte selv, det trengs ikke behandles av årsmøtet. Det er en del av den vanlige forvaltningen av fast eiendom. Terskelen for å overprøve styrets vedtak er ulovlighet. Domstolene kan prøve om vedtaket er i strid med loven, men ikke om det er unødvendig eller uhensiktsmessig. 

 

Mindretallsvern kan være relevant, men det forutsetter at ulempen du påføres er stor nok til at mindretallsvernet utløses. 

Takk for info.  Det er nok etter all sannsynlighet styrevedtak da tidligere årsmøteprotokoller ikke nevner dette og to andre skilt som ble satt opp. Et av de andre skiltene (sperring av boligvei med innkjøring forbudt) flyttes nå etter klage fra beboere. Skiltet utenfor min seksjon kan visst ikke flyttes utifra at alternativ plass brukes til snødeponi og da ville medføre ekstra kostnad på 50K i bortkjøring av snø ifølge Styret.  Jeg tenkte jo at jeg flyttet til et vel etablert sameie der alle skilt var avklart, men dengang ei... Var visst mye rot første årene med bl.a. styreleder som underslo sameiets midler.

Endret 14. juni 2019 av Rune_says

[Rune_says]

Represalie ift å ikke kompensere meg for dugnad og felleskran vann for ifjor er nok bevisste fra Styreleder.

Han skulle ordne det ila et par dager skrev han den 14 Mai... etter at jeg hadde purret endel ganger og deltatt på vårdugnaden... men ingenting skjer...

 

Stenger nå kran inntil vann og dugnad er kompensert og foreslår samme betalingsmodell for vann som den kommunale, dvs forbrukt pr dagens dato og litt på forskudd (akonto).  Da slipper jeg å bruke tid på purringer framover.  Eller for å si det på en annen måte, når han er uærlig og jeg er ærlig, så får det bli på mine premisser.

 

"Gangvei" skiltet har nå oppbrukt den initielle respekten og pizzabudet kjører igjen på boligveiene ettersom han har fått summet seg nok til å lese under-skiltet om at varetransport faktisk er tillatt... "Rett Hjem" har jeg fortsatt tilgode å se - men så viste det seg jo også å være en beviselig løgn i tilsvaret til Forliksrådet, da "Rett Hjem" ikke leverer til vårt postnummer(!).  Jeg er til info ikke imot kjøring på boligveiene, som uansett er beskjeden og sjelden i konflikt med annen bruk.  Dette i kontrast til Styrets fremstilling i tilsvaret av en høyt trafikkert blanding av barn, dyr og voksne i konflikt med biler som snitter forbi på centimeters avstand.   Ikke greit med et Styre som lyver til Forliksrådet...  Men tydeligvis kan man gjøre det uten noen risiko.

[ilpostino]

Står på fellesareal, men kun 6-7m fra mitt soveromsvindu. Dvs når jeg svinger inn på gårdsplassen så dekker skiltet visuelt mitt soveromsvindu.

så fordi du ikke ser soveromsvinduet ditt når du kjører inn på parkeringsplassen til borettslaget lager du bråk med forliksrådet og whatnot?

[Rune_says]

så fordi du ikke ser soveromsvinduet ditt når du kjører inn på parkeringsplassen til borettslaget lager du bråk med forliksrådet og whatnot?

Dette er et sameie og ikke et borettslag.  Det er en nyanse der.

Skiltet har som sagt ingen hensikt ettersom folk og vareleveranser kjører der uansett. Det man sitter igjen med da er kun et skjemmende skilt.

En selvlukkende bom hadde vært mer hensiktsmessig og ingenting jeg har noe imot. (Naboen som har små barn vil heller ha bom).

 

Forliksrådet var fordi Styreleder ikke ville gi meg noen bakgrunn og forklaring på vedtak - og eneste måten mindretallsvernet kunne hatt en sjanse til å bli vurdert.  Etter Eierseksjonsloven er Styret pliktige å tilgjengeliggjøre informasjon fra årsmøter/vedtak - men dette har de nektet/trenert. Istedenfor har forrige Styreleder løyet meg opp i ansiktet (i sin første muntlige samtale med meg etter at jeg flyttet dit klarte han å presse inn hele fire løgner) og de ville overhodet ikke gi noen skriftlig begrunnelse.  Ba om dette mange ganger men fikk aldri noen svar, før tilsvaret til forliksklagen som forøvrig inneholdt flere beviselige løgner fra Styret.

[Sverre1969]

Dette er et sameie og ikke et borettslag.  Det er en nyanse der.

Skiltet har som sagt ingen hensikt ettersom folk og vareleveranser kjører der uansett. Det man sitter igjen med da er kun et skjemmende skilt.

En selvlukkende bom hadde vært mer hensiktsmessig og ingenting jeg har noe imot. (Naboen som har små barn vil heller ha bom).

 

Forliksrådet var fordi Styreleder ikke ville gi meg noen bakgrunn og forklaring på vedtak - og eneste måten mindretallsvernet kunne hatt en sjanse til å bli vurdert.  Etter Eierseksjonsloven er Styret pliktige å tilgjengeliggjøre informasjon fra årsmøter/vedtak - men dette har de nektet/trenert. Istedenfor har forrige Styreleder løyet meg opp i ansiktet (i sin første muntlige samtale med meg etter at jeg flyttet dit klarte han å presse inn hele fire løgner) og de ville overhodet ikke gi noen skriftlig begrunnelse.  Ba om dette mange ganger men fikk aldri noen svar, før tilsvaret til forliksklagen som forøvrig inneholdt flere beviselige løgner fra Styret.

Det er kun protokoll fra årsmøter som skal være tilgjengelige for eierne. Dette er vel vedtak fra styremøte, der eierne ikke har krav på innsyn i protokoll?

[Rune_says]

Det er kun protokoll fra årsmøter som skal være tilgjengelige for eierne. Dette er vel vedtak fra styremøte, der eierne ikke har krav på innsyn i protokoll?

Det kan det godt være og det er jo en svakhet ift etterrettelighet spør du meg.

Han som var Styreleder de første par årene etter at sameiet ble etablert i 2012 gjorde f.eks. underslag.

 

Jeg har spurt om det er styrevedtak eller årsmøtevedtak.  Dette har ikke blitt besvart.

 

Avtroppende Styreleder sa ifjor at det var "ei dame" som hadde vært ildsjel for skiltene.

Til min overraskelse sa derimot påtroppende Styreleder på årsmøtet i April at det var hans forslag.

Påtroppende styreleder var også styreleder i 2017 og styremedlem i 2018

 

Styret har funnet ut at valg av styremedlemmer ikke fungerer så sittende styre tar dialog med den de tror kan være passende styreleder.

I 2018 protokoll fra årsmøte står kun at "Skilter vedtatt på tidligere møte settes opp" - det er alt.  Ingen sak ang dette ble varslet i årsmøteinnkallingen.  Jeg fikk ikke deltatt da adressen til årsmøtet 2018 var ufullstendig (et rom på en skole som kun var kjent for beboere som hadde deltatt tidligere). 

 

Det var to andre skilt som ble satt opp.  Ett av de andre skiltene er nå flyttet pga at det skapte problem for snøbrøyting.  Alle skiltene er festet på store granittblokker og det som ble flyttet sperret av en boligvei, noe som også kunne være ugunstig ift utrykningskjøretøy. Dvs ikke veldig gjennomtenkt.

 

MEN, skiltsaken får jeg ikke gjort så mye med i og med at Forliksrådet henviste til styre/årmøtebehandling/vedtekter og dynamikken i årsmøte er at det er ca 15 av 42 seksjoner som møter og 10+ av de som møter er i fan-klubben til Styreleder.  Så uten fungerende mindretallsvern er det ikke sjanse i havet.

 

Diskusjonen i denne tråden går mer på om det er OK at Styreleder NÅ i 2019 diskriminerer meg ved å holde tilbake dugnads- og vann-kompensasjon for 2018?   I min bok er ikke dette greit i det hele tatt, men her har man tydeligvis lite rettsvern.

[ilpostino]

*Snip*

 

Du feiler helt på å se poenget mitt. Du er bare sur for at noen skilt har blitt satt opp i borettslaget som tilfeldigvis "hindrer" deg å se et vindu tilhørende leiligheten din når du ruller inn på parkeringsplassen. Typisk norsk som blir surt fordi utsikten blir bittelitt endret.

 

Ikke rart saken din ble lagt i ro.

[Rune_says]

Du feiler helt på å se poenget mitt. Du er bare sur for at noen skilt har blitt satt opp i borettslaget som tilfeldigvis "hindrer" deg å se et vindu tilhørende leiligheten din når du ruller inn på parkeringsplassen. Typisk norsk som blir surt fordi utsikten blir bittelitt endret.

 

Ikke rart saken din ble lagt i ro.

Ja, det er jo kun min fasade som får en "liten" ulempe, så burde vel ifølge deg latt det passere.  Kjekt å se den grå "oversize" baksiden av skiltet hver gang jeg går ut døra også - istedenfor litt hyggeligere utsikt som det var.  At jeg går glipp av noen potensielle kjøpere når jeg skal selge engang, er selvfølgelig bare slikt som jeg bør akseptere for å ikke å bli stemplet som "sur" ?

 

Det har noen økonomiske konsekvenser også, men "catch 22" er at jeg må selge for å bevise det.

[Rune_says]

Litt overraskende ny info, som gjør at brikkene faller litt mer på plass ift Styret.

 

Det viser seg at 5 unummererte plasser i garasjen i sin tid ble overført som ekstra plasser for sameiet fra utbygger, uten at disse ble solgt eller tinglyst til noen bestemt.  Av disse har Styreleder, styremedlem, tidligere styremedlem og to beboere med godt vennskap til styret tatt i bruk en plass hver (dvs "tatt seg til rette").

 

Jeg visste ikke om disse plassene, men et skriv i postkassen fra en gruppering i sameiet kom med forslag om å selge og tinglyse disse plassene, slik at økning i felleskostnad kan unngås ifbm foreslått oppgradering og lån.

 

Det gir en aha-opplevelse i forhold til hvordan tonen i kommunikasjonen fra styret er svært autoritær.

Endret 18. juni 2019 av Rune_says