Støy for leietaker når huseier pusser opp

[henrikwl]

God dag, godtfolk!

 

En person som står meg nær har fått et problem i sitt leieforhold. Det dreier seg om en sokkelleilighet, og problemet er store mengder støy fra oppussingsarbeider som foregår over sokkelleiligeten. Dette ble det ikke sagt noe om før vedkommende flyttet inn i leiligheten for en snau måned siden; det ble ikke nevnt før arbeidene var i full gang. Dette var på skjærtorsdag, og frykten er nå at den samme forakten for lover og regler for husfred skal gjøre seg gjeldende på generelt grunnlag.

 

Er denne typen støy noe som vil kunne representere en mangel ved leiligheten som kan utløse reduksjon i husleie? Selvsagt er det jo slik at man skal kunne pusse opp selv om man leier ut sokkelen sin, men samtidig er det jo ikke helt innafor å ikke gi beskjed om at man straks skal i gang med å pusse opp i 4 uker til en leietaker som flytter inn?

[krikkert]

Partenes plikter under leieforholdet reguleres av husleieloven kapittel 5, herunder § 5-2:

 

§ 5-2.Ro og orden

Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen.

 

Leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.

Svært mange utleiere er opptatt av annet ledd. Her er vi imidlertid mer ute etter første ledd, som etablerer at det er en plikt for utleier å "opprettholde vanlig ro og orden" på eiendommen. Denne plikten inkluderer både aktive plikter - utleier plikter å gripe inn mot andre som støyer - og også unnlatelsesplikter - utleier plikter å selv overholde vanlig ro og orden.

 

Avvik kan avtales. Utleieren har bevisbyrden for at noe er avtalt.

 

Det gjelder for øvrig en særregel om frist før oppussing av eiendommen kan iverksettes, jf. husleieloven § 5-6 tredje ledd:

 

Leieren skal ha melding​ i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes [altså arbeid som går ut over vanlig vedlikeholdsarbeid på eiendommen], skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd [vanlig oppsigelsesfrist på tre måneder]. Bestemmelsene i første punktum gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren.

Poenget med bestemmelsen er å gi leietaker tid til å si opp og/eller tilpasse seg.

 

Leiers rettigheter følger av § 5-7:

 

§ 5-7.Leierens krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden

Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15.

 

Selv om mangelen beror på forhold på leierens side, plikter utleieren å rette mangelen etter § 2-10. Er leieren ansvarlig for økonomisk tap som følge av skaden, jf. § 5-8, kan utleieren stille som vilkår for retting at leieren erstatter tapet først.

Som du ser kan leieren kreve at mangelen rettes (dvs. at støy begrenses til å være innenfor "vanlig ro"), avslag i leien (hvis mangelen ikke er ubetydelig), heve avtalen hvis vilkårene for dette er oppfylt (skal en del støy til, men ikke helt uaktuelt), kreve erstatning (lite aktuelt), og holde igjen leie (dette forutsetter at man har et prisavslags-, eller erstatningskrav man holder igjen leie til).

[Maxopp]

Støyer de på helligdager kan man få stoppet det med en telefon til politiet siden det er straffbart å støye på helligdager.

Ring 915 02800

Endret 20. april 2019 av Maxopp

[henrikwl]

Tusen takk for utdypende svar!