Spørsmål angående utleie og oppsigelsestid

[Taurean]

Hypotetisk situasjon: Jeg sier opp leietiden (oppsigelsestid: 3 måneder), la oss si 20. Mai 2019, fordi jeg har funnet meg en annen boplass som jeg betaler for fra første måned. Så jeg er naturligvis mest interessert i å ikke betale for de 2 siste måneder. Da løper oppsigelsestiden altså fra 1. Juni, og jeg regner med å måtte betale for Juni. Detaljene rundt utregning av eventuelle restdager- og utgifter, blir irrelevant i denne situasjonen (så langt jeg forstår).

 

Jeg mener jeg leste for en stund siden at utleier skal måtte dokumentere at det er lagt ut annonse for ledig leilighet (hvis jeg husker riktig).

 

 

1) Hvordan er jussen rundt dette at utleier gjør det han eller hun skal for å få nye leieboere raskest mulig, og ikke drar ut tiden? (Vet ikke hva den juridiske terminologien er.)

 

2) Jeg regner med at i verste tilfelle, at tiden går og ingenting skjer, er det best for meg å betale helt til det motsatte er bevist?

 

3) Er jeg påkrevd å prøve å finne nye leietagere hvis en slik prosess skal igangsettes?

 

4) Er det noe mer som kan eller skal kreves, som for eksempel skriftlig dialog eller bevis på telefonsamtaler mellom utleier og interesserte leiere?

 

5) Hvilken instans melder man eventuelt ifra til for å sette i gang en slik prosess, eller må man prøve å få tak i bevis selv?

 

6) Hvilke bevis må foreligge for at en eller annen instans skal kunne gjøre oppsigelsestiden og eventuelle leieinntekter ugyldig og krevet tilbakebetalt? Hvor lang tid kan denne prosessen ta og eventuelt koste?

[Pusher 50]

Hypotetisk situasjon: Jeg sier opp leietiden (oppsigelsestid: 3 måneder), la oss si 20. Mai 2019, fordi jeg har funnet meg en annen boplass som jeg betaler for fra første måned. Så jeg er naturligvis mest interessert i å ikke betale for de 2 siste måneder. Da løper oppsigelsestiden altså fra 1. Juni, og jeg regner med å måtte betale for Juni. Detaljene rundt utregning av eventuelle restdager- og utgifter, blir irrelevant i denne situasjonen (så langt jeg forstår).

 

Jeg mener jeg leste for en stund siden at utleier skal måtte dokumentere at det er lagt ut annonse for ledig leilighet (hvis jeg husker riktig).

 

 

1) Hvordan er jussen rundt dette at utleier gjør det han eller hun skal for å få nye leieboere raskest mulig, og ikke drar ut tiden? (Vet ikke hva den juridiske terminologien er.)

 

2) Jeg regner med at i verste tilfelle, at tiden går og ingenting skjer, er det best for meg å betale helt til det motsatte er bevist?

 

3) Er jeg påkrevd å prøve å finne nye leietagere hvis en slik prosess skal igangsettes?

 

4) Er det noe mer som kan eller skal kreves, som for eksempel skriftlig dialog eller bevis på telefonsamtaler mellom utleier og interesserte leiere?

 

5) Hvilken instans melder man eventuelt ifra til for å sette i gang en slik prosess, eller må man prøve å få tak i bevis selv?

 

6) Hvilke bevis må foreligge for at en eller annen instans skal kunne gjøre oppsigelsestiden og eventuelle leieinntekter ugyldig og krevet tilbakebetalt? Hvor lang tid kan denne prosessen ta og eventuelt koste?

 

Jeg er ikke jurist.

 

I en tidsbegrenset avtale der leietaker ønsker å avvikle forholdet før utløpet av avtaleperioden inntrer en tapsbegrensningsplikt for utleier. Det vil si at utleier ikke kan forholde seg passiv og motta husleie fram til kontraktsperioden er utløpt.

 

Denne tapsbegrensningsplikten er ulovfestet. Det står altså ikke i noen lov at det er slik. Men plikten framkommer i rettspraksis. Du vil kunne finne avgjørelser i husleietvistutvalget som tydeliggjør at det finnes en slik plikt.

 

Akkurat hva utleier plikter å foreta seg vil avhenge av situasjonen. Dersom en leietaker tegner en tidsbegrenset kontrakt for fem år, uten oppsigelsesadgang, men så mistrives og vil flytte etter 2 måneder, påhviler det utleier et stort ansvar for å forsøke å begrense leietakers tap. Det finnes ingen konkrete bestemmelser om at leiligheten må legge ut annonser inne gitte frister. Men utleier plikter å gjøre en innsats. Dersom samme leietaker i samme leiekontrakter ønsker å avvikle én måned før utløpet av en femårsperiode, tipper jeg at utleier kan hvile på sine laurbær den måneden. 

 

Så til din situasjon:

Slik jeg tolker det, har du en oppsigelig leieavtale med oppsigelsestid på 3 måneder. Oppsigelsestiden er til beskyttelse av begge parter. Leietaker får en rimelig tid til å finne seg nytt bosted om utleier vil avslutte leieforholdet. Utleier får en rimelig tid til å finne seg ny leietaker om leietaker vil avslutte. 

 

Meg bekjent har utleier ingen tapsbegrensningsplikt i slike sammenhenger. Utleier er dermed i sin fulle rett til ikke å foreta seg noe som helst for å finne en ny leietaker før utløpet av oppsigelsestiden.

 

Mange utleiere vil være velvillige overfor ønsker om førtidig avvikling av leieforholdet. Men, noen plikt har de altså ikke.

 

Svaret på ditt spørsmål 1) er derfor at utleier ikke plikter å gjøre noen ting.

 

Ad 2): Du er betalingspliktig fram til utløpet av oppsigelsestiden. Det eneste som kan endre på dette er at du flytter ut (noe som i seg selv ikke fritar deg for betalingsplikt) og at utleier tar i bruk husværet selv, slik at det ikke lenger står til din disposisjon. I så fall faller din betalingsplikt bort. Utleier kan mao. ikke benytte din oppsigelsestid til å male/pusse opp/lage eget treningsstudio uten at dette fører til at din betalingsplikt opphører.

 

Ad 3) Du har ingen plikt til å finne nye leietakere. Og utleier har ingen plikt til å godta ditt forslag til nye leietakere.

Men selvfølgelig, om du skulle finne nye, egnede leietakere, vil de fleste utleiere velvillig frita deg for din betalingsplikt. Men noen rettighet har du altså ikke.

 

4) Som sagt, i din situasjon har utleier ikke tapsbegrensningsplikt. Men om han/hun så hadde, så er det ingen klare regler for hva som må gjøres for å si at man har oppfylt tapsbegrensningsplikten.

 

5) Noen instans å melde til for å ta dette på "forskudd" finnes ikke. Det eneste du kan gjøre er å melde et krav til utleier i bakkant hvis du mener at han ikke har oppfylt sine plikter, enten disse følger av husleieloven eller er ulovfestede. I så fall er husleietvistutvalget den laveste rettsinstansen som du kan bringe saken inn for.

 

6) Ettersom dette er en sivil sak, må bevisene være av en slik art at det er mer sannsynlig enn usannsynlig at utleier ikke har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt. Men, som nevnt, dette tror jeg ikke er relevant for din sak. En sak i husleietvistutvalget koster ikke stort. Rundt en tusenlapp i gebyr som du får igjen hvis du vinner. Hvis saken ankes inn for det ordinære rettsapparatet, begynner det å koste veldig mye om du skulle tape. Helt klart mye mer enn de tre månedsleiene du vil unngå.

 

 

Moralen er:

Oppsigelsestiden er både en plikt og en rettighet for deg og utleier.

Utleier har rett til å motta husleie fra deg fram til utløpet av oppsigelsestiden.

[The Avatar]

Tapsbegrensningsplikta går vell begge vegar?

Tapsbegrensningsplikta er også begrensa til kva som er realistisk for begge partar. Utleiger skal nok i praksis være svært lite aktiv før ein kjem nokon veg rettsleg. 3 månedar er ikkje mykje tid, og tapsbegrensningsplikta begrenser seg til å prøve å begrense tapet, utleiger treng ikkje å akseotere kven som helst som nye leigetakarar for å frita leigetakaren med oppsigelsestid frå betalingsplikta.

 

Som med alt anna, så løyses dette best med dialog og eventuelt forhandlingar.

Ein kan feks få til ei avtale som er gunstig for begge partar der leigetaker slepp å betale for heile oppsigelsestida medan utleigar får bruke denne tida til oppussing slik at det er lettare å få leigd ut og kanskje også til ein høgare leigepris.

[Ståle Nordlie]

Slik jeg tolker det, har du en oppsigelig leieavtale med oppsigelsestid på 3 måneder. Oppsigelsestiden er til beskyttelse av begge parter. Leietaker får en rimelig tid til å finne seg nytt bosted om utleier vil avslutte leieforholdet. Utleier får en rimelig tid til å finne seg ny leietaker om leietaker vil avslutte. 

 

Meg bekjent har utleier ingen tapsbegrensningsplikt i slike sammenhenger. Utleier er dermed i sin fulle rett til ikke å foreta seg noe som helst for å finne en ny leietaker før utløpet av oppsigelsestiden.

 

Det er jeg ikke enig i. Og det er ikke i tråd med praksis i Husleietvistutvalget.

 

For eksempel, fra HTU-2017-117. Man hadde 3 måneders oppsigelse fra utløpet av måneden, og leier hadde sagt opp i juni. Det vil si oppsigelsestiden løp egentlig i juli, august og september. Etter et kort forsøk på å leie ut gjorde utleier ingenting i løpet av sommeren. 

 

Etter at leiligheten ikke ble leid ut fra 1. juli synes utleier ikke å ha nedlagt noen aktivitet sommeren 2016 med sikte på å finne nye leietakere. Samtidig kan det være vanskeligere å finne nye leietakere i sommertiden. HTU legger til grunn at leietakerne må erstatte utleier tapet av leieinntekter med til sammen kr 27.000 for juli og august 2016

 

https://lovdata.no/pro/#document/HTU/avgjorelse/htu-2017-117 (Lovdata Pro, finnes kanskje andre steder)

 

 

Utleier hadde altså gjort noe, men ikke vært tilstrekkelig aktiv med å leie ut på nytt i oppsigelsestiden, og fikk derfor ikke husleie for den siste måneden.

 

Man kan finne mange andre avgjørelser der utvalget forutsetter lojalitetsplikt/tapsbegrensningsplikt i oppsigelsestiden. 

 

Jeg mener dette er korrekt. Det er i tråd med tankegangen bak tapsbegrensningsplikten, både når det gjelder lojal opptreden og mer generelt for å unngå sløsing med samfunnets ressurser. 

 

Det gir ingen mening å gi utleier større plikter ved avtalebrudd enn ved lovlig og ryddig oppsigelse. En slik ordning ville også oppmuntre til tullete løsninger der leier må gjøre et poeng av at han "bryter avtalen" og "nekter å betale" eller liknende, for å få utleier til å leie ut på nytt.

 

Når det er sagt så har jeg inntrykk av at utleiere kan slippe unna med ganske halvhjertede forsøk på utleie. Poenget er at de må forsøke. (HTU-saken jeg siterte over er litt tvilsom i så måte.) Jeg mener også at utleier av og til kan slippe å forsøke dersom han har en god grunn.

 

Hvor lenge leier må betale kan også variere. Jeg mener å huske HTU har antatt både 1 og 2 måneder som "vanlig" tid til å leie ut der utleier ikke har forsøkt å leie ut. I prinsippet mener jeg betalingsplikten bør bortfalle så snart det er klart at utleier kunne leid ut til noen andre. For eksempel fordi forrige leier fant en ny person som ønsket å leie og det ikke finnes noen grunn til å ikke inngå ny avtale.

[Pusher 50]

Pusher50:
>> Meg bekjent har utleier ingen tapsbegrensningsplikt i slike sammenhenger.
>> Utleier er dermed i sin fulle rett til ikke å foreta seg noe som helst for å
>> finne en ny leietaker før utløpet av oppsigelsestiden.

 

Ståle Nordlie:
> Det er jeg ikke enig i. Og det er ikke i tråd med praksis i Husleietvistutvalget.

> 

> For eksempel, fra HTU-2017-117. Man hadde 3 måneders oppsigelse fra utløpet

> av måneden, og leier hadde sagt opp i juni. Det vil si oppsigelsestiden løp egentlig

> i juli, august og september. Etter et kort forsøk på å leie ut gjorde utleier ingenting

> i løpet av sommeren. 

 

 

Jeg får ikke opp 2017-117 på HTUs nettsider, så jeg får ikke sett hvordan HTU ressonerer her.

Finner ikke andre treff vha. Google heller.
Finnes det andre eksempler på dette fra HTU?
 

Ut fra din kompakte framstilling av 2017, synes jeg det er rart at HTU kommer til denne konklusjonen. Leietaker kan på denne måten stikke av fra hele greia og overlate bevisbyrden til utleier. Oppsigelsesfristen er der av en grunn, nemlig at leietaker og utleier får rimelig tid på seg til å finne nytt bosted/nye leietakere. Og en utleier kan dra på ferie, arbeidsopphold i utlandet, ... (insert your favorite reason to be away here) i visshet om at husleien kommer de neste tre månedene også. 

Men dersom det innføres en regel som sier "gjør noe substansielt umiddelbart eller mist din rett til å motta husleie", vil utleiere ta dette med i betraktningen når husleien fastsettes.

 

Og for å ta dette tilfellet: Når det er snakk om typiske studentboliger, er slike vanskelige å få leid ut om sommeren. Og desto lettere om høsten. Hvis en utleier ikke kan stole på at han/hun får 12 måneders husleie, men må klare seg med 10, så vil, alt annet likt, dette bli bakt inn i den "ordinære prisen". Som igjen betyr høyere husleie for alle.

Videre sa Ståle:
>  I prinsippet mener jeg betalingsplikten bør bortfalle så snart det er
> klart at utleier kunne leid ut til noen andre. For eksempel fordi forrige

> leier fant en ny person som ønsket å leie og det ikke finnes noen grunn
> til å ikke inngå ny avtale.

 

Her mener jeg at du bommer. Private utleiere, spesielt de som leier ut deler av egen bolig, leter ofte etter en leiesøker som gir et inntrykk (rett eller galt) av å være et ordensmenneske som det er liten risiko forbundet med. For denne typen utleiere er det ikke tilstrekkelig med fravær av grunner til ikke å leie ut til vedkommende. Dette er nødvendig, men ikke tilstrekkelig. Men før man gir noen nøkkelen til sitt eget hus, vil man være så trygg som det går an på at vedkommende ikke stifter brann med det første.

Hvis det blir slik at enhver leietaker blir kvitt sin betalingsplikt ved å fremme en kandidat ny leier som det ikke objektivt er noe galt med, vil nok flere private utleiere enten slutte å leie ut eller tenke som så at da er oppsigelsesfristen egentlig kun én måned. Og dette vil, alt annet likt, påvirke prisen. Og da taper leietakere minst like mye som utleierne.

For min egen del håper jeg at 2017 - 117 ankes slik at vi får en skikkelig avklaring av utleiers ansvar for tapsbegrensning i tidsubestemte leieforhold.

Del gjerne materiale for Lovdata Pro, dersom slikt finnes og kan deles lovlig.
 

[Ståle Nordlie]

Pusher 50, når, hvis noensinne, mener du utleier har plikt til å forsøke å leie ut på nytt? Uoppsigelige (i kortere eller lengre tid) tidsubestemte avtaler? Uoppsigelige tidsbestemte avtaler? Avtaler som heves?

 

 

Jeg får ikke opp 2017-117 på HTUs nettsider, så jeg får ikke sett hvordan HTU ressonerer her.
Finner ikke andre treff vha. Google heller.

Det er ikke noen lang avgjørelse, og tapsbegrensningsplikten blir tatt som en selvfølge uten videre drøftelse. Men det er jo fort gjort å klippe og lime noen relevante deler.
 

Sakens bakgrunn
Partene inngikk leiekontrakt i 2012 på et standardformular utarbeidet av Huseiernes Landsforbund. Leieforholdet gjaldt en bolig på fire rom og kjøkken på 90 kvadratmeter i x-svingen y i Nesodden kommune. Leieforholdet løp fra 3. februar 2012 og var tidsubestemt men en gjensidig oppsigelsesfrist på 3 måneder til utløpet av den kalendermåneden fristen utløper.

Leien var avtalt til kr 12.000 og er senere blitt regulert til kr 13.500 og med forskuddsvis betaling den 1. i måneden.
Det er avtalt og stilt et depositum på kr 36.000 tilsvarende 3 måneders opprinnelig leie. Det er opplyst at depositumet skulle innbetales til et oppgitt kontonummer det det er ikke opplyst om dette er en konto som tilhører utleier eller om det er en depositumkonto i bank.

Leieforholdet ble avsluttet 30. juni 2016

***

Husleietvistutvalgets vurdering
Leieforholdet reguleres av lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17 (husleieloven) og leiekontrakten som er inngått mellom partene.

Den fremlagte annonse fra www.finn.no indikerer at utleiers oppsigelse og utflytting ikke kunne komme som noen overraskelse på utleier slik hun hevder. Men det at leiligheten blir lagt ut i markedet i juni måned, er heller ikke noe bevis for at partene har avtalt at leietakernes ansvar for leiebetaling skulle opphøre ved utgangen av juni.
Utleier krevet i utgangspunktet erstatning for mangelfull rengjøring men har senere trukket dette kravet da hun ikke kunne fremlegge noe dokumentasjon for dette. Samtidig hevder utleier at de som skulle bli nye leietakere ikke ville inngå noen leieavtale fordi leiligheten ikke var tilfredsstillende rengjort. Dette er heller ikke sannsynliggjort. På grunn av ferietiden ble nytt forsøk på utleie ikke gjort før fra 1. oktober 2016.

HTU legger til grunn at leiligheten ble sagt opp muntlig av leietaker i juni måned. På bakgrunn av dette la utleier leiligheten ut i markedet. Leiligheten ble lagt ut til men en leie på kr 15.000 mens leien med de tidligere leietakerne hadde vært kr 13.500. Dette kan ha vært en av grunnene til at det ble vanskeligere å leie ut leiligheten.

Etter at leiligheten ikke ble leid ut fra 1. juli synes utleier ikke å ha nedlagt noen aktivitet sommeren 2016 med sikte på å finne nye leietakere. Samtidig kan det være vanskeligere å finne nye leietakere i sommertiden. HTU legger til grunn at leietakerne må erstatte utleier tapet av leieinntekter med til sammen kr 27.000 for juli og august 2016. I tillegg kommer renter etter loven.

https://lovdata.no/pro/#document/HTU/avgjorelse/htu-2017-117

 

Finnes det andre eksempler på dette fra HTU?

Ja, som jeg sa er dette praksis i HTU. 
 
Et eksempel fra HTUs nettsider, HTU-2015-356:

At leieren også hadde overtatt leieobjektet med nøkler medfører at det i utgangspunktet er
tale om et krav/plikt til å betale husleie etter kontrakten. Videre at leierens melding om at hun
i praksis ikke ville flytte inn i boligen hun hadde leid og faktiske retur av nøkler, rettslig sett
må anses som en oppsigelse, som igangsetter den avtalte oppsigelsestid med betalingsplikt
ut oppsigelsestiden. At leieren tilbakeleverte nøklene før oppsigelsestidens utløp, konverterer
i prinsippet utleiers husleiekrav i resten av oppsigelsestiden til et krav om erstatning for
leietap.

Det gjelder imidlertid en ulovfestet regel om tapsbegrensingsplikt som medfører at utleieren
må bruke de muligheter han har til med rimelig hurtighet å få leid ut leieobjektet på nytt, slik
at leieren slipper å erstatte det leietap som påløper lenger enn nødvendig. Utvalget mener at
utleieren normalt burde få leid ut et leieobjekt av denne størrelse og beliggenhet innen 1-2
måneder. I dette tilfellet gjaldt det en klargjort leilighet av attraktiv størrlse og beliggenhet,
som det ikke kunne talang tid å få leid ut. På den annen side må utleier ha fått tilbake
nøklene først i månedsskiftet januar/februar, da også den nye husleien forfalt. Utvalget
legger dermed til grunn at utleier burde fått leid ut leiligheten på nytt fra 01.03.15. Utleieren
har ikke opplyst eller fremlagt noe som kan godtgjøre at han har lidt et leietap utover dette.
 
 
https://www.htu.no/kunder/htu/pubstore.nsf/$all/EC9B2540F0164C96C1257ED8002E6B57/$FILE/Publisert%20avgjørelse%20i%20sak%202015%20356%20%201.pdf

 
Noen flere eksempler fra Lovdata Pro:
 

Leietakerne flyttet inn og etter dialog mellom partene sa leietakerne opp leieforholdet i begynnelsen av mars 2017. De er da i utgangspunktet forpliktet til å betale leie for mars samt oppsigelsestiden i april og mai, 3 måneder a kr 11.000, til sammen kr 33.000.

Samtidig har utleier en plikt til å søke å redusere sitt tap mest mulig. Dette ble gjort, boligen ble lagt ut på www.finn.no og forstås å ha blitt leid ut på nytt til nye leietakere fra midten av mars 2017
 
-- HTU-2017-642
https://lovdata.no/pro/#document/HTU/avgjorelse/htu-2017-642/KAPITTEL_3

 

 

Leietakerens oppsigelse av leieforholdet datert 5. oktober 2016 er fremlagt. Etter leiekontrakten var oppsigelsestiden tre måneder til utløp ved kalendermåneden. Oppsigelsestiden utløp således ved utgangen av januar 2017. Utleieren har opplyst at han i november 2016 ble kjent med at leietakeren hadde flyttet fra boligen, men at andre hadde tatt bosted der. Det er fremlagt et brev fra namsfogden datert 15. november 2016, hvor det fremgår at utleierens begjæring om tvangsfravikelse heves. Ut fra opplysninger i saken legger Husleietvistutvalget til grunn at utleieren fikk tilbake rådigheten over boligen i midten av november 2016, og leieforholdet anses avsluttet på dette tidspunkt.
 
Leietakeren plikter å betale husleie iht. leiekontrakten så lenge leieforholdet varer. Krav på husleie etter avsluttet leieforhold må vurderes som krav om erstatning for tapt husleie. Etter husll. § 10-3 tredje ledd kan utleieren som følge av leietakerens mislighold kreve erstatning for annet tap etter kontrollansvarsregelen. Annet tap vil kunne være tapt husleie dersom tapet skyldes leietakerens mislighold.

Utleierens krav på husleie for januar 2017 gjelder husleie etter avsluttet leieforhold, og må således vurderes som erstatning for tapt husleie. Ut fra opplysninger i saken legger Husleietvistutvalget til grunn at leieforholdet ble avsluttet på kontaktsstridig måte. Leietakeren tilbakeleverte boligen før utløpet av oppsigelsestiden, og har således ikke overholdt leiekontraktens regler om opphørstid/oppsigelse. Husleietvistutvalget mener derfor at det foreligger et mislighold fra leietakerens side, og utleieren vil kunne ha krav på erstatning for tapt husleie, jf. husll. § 10-3 tredje ledd.

Når boligen er tilbakelevert har utleieren en tapsbegrensningsplikt som medfører at utleieren har plikt til å foreta tapsbegrensende tiltak, slik at utleieren – og i neste omgang også leietakeren – ikke blir påført et større økonomisk tap enn nødvendig. Dette betyr at utleieren må bruke de muligheter han har til med rimelig hurtighet å få leid ut leieobjektet på nytt. Det er ikke opplyst om boligen er leid ut på nytt, eller om utleieren har foretatt seg noe i forsøk på å få boligen leid ut etter avsluttet leieforhold. Husleietvistutvalget har nedenfor konkludert med at det ved avsluttet leieforhold forelå skader på boligen som måtte utbedres. Det er ikke opplyst hvorvidt utbedring er foretatt. Skadene er ikke større enn at de vil kunne vært utbedret innen kort tid.
Husleietvistutvalget mener at utleieren ikke har sannsynliggjort at han i tilstrekkelig grad har forsøkt å begrense tapet. Utleieren har fått dekket husleietap t.o.m. desember 2016, dvs. 1,5 måned etter avsluttet leieforhold og nesten to måneder etter at utleieren ble gjort kjent med leietakerens oppsigelse. Etter en konkret vurdering av opplysninger i saken finner Husleietvistutvalget ikke at det foreligger grunnlag for å gi utleieren erstatning for tapt husleie også for januar 2017
 
-- HTU-2017-131
https://lovdata.no/pro/#document/HTU/avgjorelse/htu-2017-131/KAPITTEL_4-1

 

Det er ikke for Husleietvistutvalget opplyst at det skulle foreligge grunnlag for leietaker til å heve leieavtalen, eller at leietaker før 22. april 2014 sa opp leieforholdet. Husleietvistutvalget er derfor enig med utleier i at tidspunktet for tilbakelevering av nøkler må danne utgangspunktet for oppsigelsesfristen. Leietaker var dermed som utgangspunkt bundet av avtalen til 31. juli 2014.

Husleietvistutvalget finner imidlertid at leietaker [må være feilskrift - de mener utleier - Ståle] i slike tilfeller har en tapsbegrensningsplikt.

I dette tilfellet innebærer det at utleier pliktet å finne ny leietaker så raskt som mulig. Utleier har opplyst at utleier fant ny leietaker innen 1. juli 2014, dvs nesten 2,5 måned etter at leieforholdet ble avsluttet.

Husleietvistutvalget legger til grunn at i et normalt, godt leiemarked vil man kunne klare å leie ut en bolig i løpet av 30-45 dager. Dette vil selvfølgelig kunne variere noe, eksempelvis etter sesong. Utleier har for Husleietvistutvalget ikke dokumentert at hun har forsøkt å finne nye leietakere på et tidligere tidspunkt, eller eventuelt årsaken til at hun ikke lykkes med dette før 1. juli 2014. I dette konkrete tilfellet finner derfor Husleietvistutvalget at utleier burde ha klart å leie ut igjen boligen innen 1. juni 2014
 
-- HTU-2014-614
https://lovdata.no/pro/#document/HTU/avgjorelse/htu-2014-614/KAPITTEL_4

Partene inngikk en leieavtale 23. mars 2014. I henhold til denne skulle leietaker flytte inn 1. mai s.å.

Utleier har opplyst at leietaker sa opp leieforholdet i slutten av mars. Utleier har ikke lagt ved noen dokumentasjon på oppsigelsen eller oppgitt nøyaktig dato for oppsigelsen, men da leieavtalen ble signert 23. mars legger Husleietvistutvalget til grunn at leietaker sa opp leieforholdet kun få dager etter signering av kontrakten.

Utgangspunktet er at begge parter var bundet av den inngåtte leieavtale, og at leietaker måtte betale leie frem til oppsigelsestidens utløp. I og med at oppsigelsen ble gitt i slutten av mars utløp oppsigelsestiden 31. mai 2014. Det er ikke slik at oppsigelsestiden startet først en måned senere, ved leieforholdets start 1. mai, slik utleier ser ut til å legge til grunn.

Utleier har imidlertid etter rettspraksis en tapsbegrensningsplikt. Om utleier ikke oppfyller sin tapsbegrensningsplikt kan det føre til at leietakers betalingsplikt opphører på et tidligere tidspunkt. I dette tilfellet innebærer tapsbegrensningsplikten at utleier pliktet å leie ut igjen boligen så raskt som mulig.

Utleier hevder hun har forsøkt å leie ut igjen boligen, men at hun ikke klarte å få inn «noen ny passende leietaker».

I og med at leietaker aldri hadde flyttet inn var leieobjektet klart til å flytte rett inn ved leieforholdets start 1. mai 2014, og i disse tilfeller kan det tenkes at utleier kunne ha klart å skaffe til veie ny leietaker raskt. Dette vil særlig gjelde i de tilfeller hvor utleier fortsatt har mulighet til å kontakte andre som hadde meldt sin interesse for leieobjektet. Siden oppsigelsen ble gitt kun få dager etter at kontrakt ble signert, er det nærliggende å tro at dette vil være aktuelt i denne saken.

Husleietvistutvalget legger uansett til grunn at i et normalt, godt leiemarked vil man kunne klare å leie ut en bolig i løpet av 30-45 dager. Dette innebærer at når leietaker sa opp leieforholdet sitt i slutten av mars, burde utleier har klart å finne ny leietaker innen 1. mai. Dette var da også tidspunktet hvor leietakers betalingsplikt etter kontrakten egentlig skulle startet. Husleietvistutvalget finner ikke at utleier har sannsynliggjort noen årsak til at det i dette tilfellet var særlig vanskelig å finne ny leietaker. Den eneste informasjonen utleier har gitt er at hun ikke fant noen « passende leietaker». Utleier har ikke presisert hva hun legger i dette. Utleier har heller ikke lagt ved noen dokumentasjon på at hun faktisk har forsøkt å finne ny leietaker, eksempelvis i form av annonse på finn.no. Husleietvistutvalget finner det derfor ikke sannsynliggjort at utleier ikke burde klart å finne annen leietaker innen 1. mai 2014. Husleietvistutvalget finner derfor at utleier ikke har dokumentert å ha oppfylt sin tapsbegrensningsplikt
 
-- HTU-2014-615
https://lovdata.no/pro/#document/HTU/avgjorelse/htu-2014-615/KAPITTEL_4

 
Dette er bare et lite utvalg av det som kommer opp når man søker på tapsbegrensningsplikt. Jeg har ikke finlest avgjørelsene, men basert på kjapp skumming skal alle sakene over gjelde tapsbegrensingsplikt i oppsigelsestiden. Man kan også merke seg at jeg ikke har sett noen drøftelse fra HTU om hvorvidt et leiekrav skyldes "oppsigelestid" eller "heving" eller "uoppsigelig tidsbestemt kontrakt" eller liknende når det gjelder tapsbegrensningsplikt. Det spiller tydeligvis ikke noen rolle for HTU (i denne sammenhengen).
 
 

Ut fra din kompakte framstilling av 2017, synes jeg det er rart at HTU kommer til denne konklusjonen. Leietaker kan på denne måten stikke av fra hele greia og overlate bevisbyrden til utleier. Oppsigelsesfristen er der av en grunn, nemlig at leietaker og utleier får rimelig tid på seg til å finne nytt bosted/nye leietakere. Og en utleier kan dra på ferie, arbeidsopphold i utlandet, ... (insert your favorite reason to be away here) i visshet om at husleien kommer de neste tre månedene også.

 
Utgangspunktet er at leier må betale ut oppsigelsestiden. Det er leier som har bevisbyrden for noe annet. Poenget må være at HTU legger til grunn at en bolig typisk (men ikke alltid - det kommer an på) kan leies ut på en måned eller to. Så hvis det har gått mer enn det, og utleier ikke kan dokumentere noen innsats for å leie ut, så anser HTU det vanligvis som sannsynliggjort at utleier ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt. Det vil si, leiers bevisbyrde er oppfylt. 
 
Men hvis utleier kan vise at han faktisk har forsøkt å leie ut så er ikke hva som er "typisk" lenger relevant.
 
Og som jeg sa over bør det også være slik at utleier kan slippe å forsøke dersom han har en god grunn.

 

Her mener jeg at du bommer. Private utleiere, spesielt de som leier ut deler av egen bolig, leter ofte etter en leiesøker som gir et inntrykk (rett eller galt) av å være et ordensmenneske som det er liten risiko forbundet med. For denne typen utleiere er det ikke tilstrekkelig med fravær av grunner til ikke å leie ut til vedkommende. Dette er nødvendig, men ikke tilstrekkelig. Men før man gir noen nøkkelen til sitt eget hus, vil man være så trygg som det går an på at vedkommende ikke stifter brann med det første.

"Jeg tror ikke denne personen er et ordensmenneske som det er liten risiko forbundet med" eller "jeg tror kanskje denne personen kommer til å sette fyr på huset" er grunner til å ikke inngå ny avtale. Om det er tilstrekkelig kommer slik jeg ser det an på situasjonen. Hvis man leier ut et rom i egen bolig vil antakelig "jeg likte ikke trynet på fyren" veie tyngre enn hvis en profesjonell utleier leier ut en leilighet.

 

 

 

Forøvrig tror jeg ikke en små-streng lojalitetsplikt har en negativ effekt på markedet. Utleierne som ønsker å påføre leiere unødvendige tap har man lite bruk for. Og eventuelt høyere priser kan også følge av at leiere har høyere betalingsvillighet når de har en viss beskyttelse mot unødvendige tap. Det vil si, "lojale" utleiere får mer penger, og leiere som gruppe får mer for pengene.

[Pusher 50]

 

 

Tusen takk til Ståle Nordlie.

 

Blir ikke helt venner med siteringsfunksjonen her. Bruker "> " for å markere sitering lenger ned i teksten.

 

Jeg aksepterer uten forbehold at min oppfatning av at tapsbegrensningsplikten ikke inntrer ved tidsubestemte leieforhold var feil. Det jeg har lært er at utleier plikter, så snart leieforholdet er over, å gjøre en innsats for å leie ut objektet på nytt. 

 

Husleietvistutvalget sier i to av kjennelsene Ståle Nordlie refererer til at 30-45 virkedager er rimelig tid til re-utleie i et fungerende utleiemarked og at "somling" ut over dette medfører avkortning i erstatning fra leietaker. Og "huleietvispraksis" ser ut til å være at utleier får erstattet to måneder dersom ingen "bevis på aktivitet" framlegges.

 

Så mye om hvordan ting er. Så et par ord om hvordan jeg synes det burde ha vært:

 

Ståle Nordlie skrev:

> Pusher 50, når, hvis noensinne, mener du utleier har plikt til å forsøke å leie ut på nytt?

> Uoppsigelige (i kortere eller lengre tid) tidsubestemte avtaler? Uoppsigelige tidsbestemte

> avtaler? Avtaler som heves?

 

For avtaler som heves vil leietaker uansett ikke være betalingspliktig (medmindre heving ikke var berettiget).

 

Jeg synes en god regel ville være at husleielovens "standardoppsigelsestid" på tre måneder er et godt utgangspunkt. En ubeleilig oppsigelse, for eksempel i begynnelsen av en ferieperiode, bør etter mitt syn ikke medføre "aktivitetsplikt" fra utleier.

 

Etter mitt syn bør en utleier kunne fullføre sitt oppussingsprosjekt på hytta (som et eksempel på et altoppslukende privat prosjekt) og så dra på fire ukers ferie uten å bli "straffet" for passivitet for ikke å ha gjort nok for å leie ut husværet på nytt. Og det er en del "styr" knyttet til å etablere et nytt utleieforhold. Man skal annonsere, beramme visninger, gjennomføre visninger, vurdere kandidater, tegne avtale. Slikt er lite forenlig med f.eks. ferie og "travle tider" (enten dette er på jobben eller privat).

 

Etter mitt syn har man oppsigelsestid nettopp for å i ro og mak kunne finne nye leietakere (og også for at leietaker i ro og mak kan finne et nytt bosted). Når HTU innfører en "utleieplikt" innen 30-45 virkedager for å få inn nye leietakere, påføres utleier en plikt til å "slippe det han har i hendene" for å få leid ut på nytt.

 

Ståle Nordlie skrev:

> "Jeg tror ikke denne personen er et ordensmenneske som det er liten risiko

> forbundet med" eller "jeg tror kanskje denne personen kommer til å sette fyr

> på huset" er grunner til å ikke inngå ny avtale. Om det er tilstrekkelig kommer

> slik jeg ser det an på situasjonen.

 

Det er nettopp dette som er min bekymring, at det blir krav til hva som er tilstrekkelig. Når et husleieforhold etableres, kan utleier velge akkurat den leietaker han/hun vil, uten å måtte begrunne dette. Slik vil jeg, som utleier av del av egen bolig, at det skal være også når utflyttende leietaker foreslår en ny leietaker.

 

 

Ståle Nordlie skrev:

> Forøvrig tror jeg ikke en små-streng lojalitetsplikt har en negativ effekt på

> markedet. Utleierne som ønsker å påføre leiere unødvendige tap har man

> lite bruk for. Og eventuelt høyere priser kan også følge av at leiere har

> høyere betalingsvillighet når de har en viss beskyttelse mot unødvendige tap.

> Det vil si, "lojale" utleiere får mer penger, og leiere som gruppe får mer for pengene.

 

Det er forskjell på å ønske å påføre leiere unødvendige tap og å ønske å få avvikle ferien sin i ro og mak. Og vi har bruk for alle slags utleiere, nesten uansett hva slags karakterbrister de måtte ha.

 

For min del så ser jeg at utleier i praksis har gjort oppsigelsestiden asymmetrisk, maksimalt to måneder for utleier og valgfritt for leietaker (der tre måneder er normalen).

 

Jeg kommer til å sette oppsigelsesfristen til to måneder ved neste kontraktsinngåelse. Litt dårligere beskyttelse for leietaker, uforandret for meg.

 

Og for ordens skyld: Alle mine leieforhold er sagt opp fordi leietaker har funnet et nytt sted å bo (foruten ett unntak der jeg initierte fravikelse pga. manglende betaling). I alle tilfellene har leietaker ønsket å flytte ut førtidig. I alle tilfellene har jeg klart å finne egnede nye leietakere som har fritatt utflytterne for betaling i oppsigelsestiden. Men hvis jeg hadde fått ei krone for hver leietaker som blir forbauset over at det faktisk finnes en betalingsplikt også etter at man flytter ut dersom man flytter før oppsigelsestidens utløp, ville jeg hatt en tier eller to.

 

Avslutter med å gjenta takken til Ståle Nordlie som har gjort seg umaken med å opplyse om og argumentere for at tapsbegrensningsplikten gjelder også i tidsbegrensede leieforhold.

Endret 17. april 2019 av Pusher 50