Salg av bolig fra Eiendomsselskap til Privat

[Traktorgutten]

Heisann! 

 

Fersk boliginvestor som ikke er tørr bak øra trenger tips og råd!

 

Er i ferd med å kjøpe en bygård. Bygården kommer på cirka 4,5 millioner (dette er ikke i Oslo Sentrum Akkurat). Jeg ser på ulike finansieringsmodeller, og har fått godkjent et lån i en lokalbank. Opplever riktig nok at banken ikke er spesielt opptatte av å se på verken løsninger eller modeller. Så lenge bygget var OK, antatt kontantstrømmen grei og jeg kunne hoste opp 1 million i EK var det OK. Dette er et nyoppstartet AS, startet for kjøp av denne bygården. Bygget har masse potensiale, men er tømt. Dvs, alle leiekontrakter sagt opp, og det er behov for en god del renovering. Antakeligvis derfor banken ikke var altfor interessert i å diskutere mye rundt bygget. 

 

Den millionen har jeg fått til via familie. Det er snakk om å låne opp på en bolig. I utgangspunktet hadde en kausjon vært bedre, er det mulig idag at banken låner ut 100% til et prosjekt. Med 20-30% kausjon?

Et annet alternativ kunne vært å lånt en million fra familie, for deretter å seksjonert ut en leilighet og solgt den til meg selv. For å lette på gjeldsbyrden til familie og eventuelt få litt cash inn i selskapet. Dette kan jo i prinsippet være interessant både når objektet er finansiert via innskudd (lånt EK) på 1 million og ved kausjon. Er dette mulig å gjøre i praksis? Det vil være et tap/gevinst på salg av den leiligheten.

 

Hvordan ville du gått frem for å få et godt objekt finansiert? Si at du har funnet et objekt som er topp. Du har regnet ut alle kostnader i forbindelse med renovering, du har leietakere klare og en positiv kontantstrøm nesten fra dag 1. For 4,5 millioner er bygget klart il utleie. Forsalg til finansieringsmodeller man kan vurdere? Bygget har 6 store leiligheter, et stort næringslokale, 2 lager på 150 kvm pr stk + bakgård/parkeringsplass med 10-15 parkeringsplasser. 

[wampster]

Fersk boliginvestor også er det første du skal gjøre å kjøpe en HEL bygård, som må (total)rehabiliteres og er uten noen som helst inntekter fra overtakelse? Og dette skal finansieres med lån fra familie, for at du skal få nok EK til å få lån fra banken? Tror du begynner litt i feil ende her altså..

 

 

edit: Ønsker deg lykke til altså, men kanskje smart å starte med noe mindre? 

edit2: Hvis du i det hele tatt får lån ettersom det er såpass nytt/ferskt så regn med (veldig) høy rente. Hvis jeg skal tippe et sted mellom 5 og 10 %. 

Endret 10. april 2019 av wampster

[Traktorgutten]

Fersk boliginvestor også er det første du skal gjøre å kjøpe en HEL bygård, som må (total)rehabiliteres og er uten noen som helst inntekter fra overtakelse? Og dette skal finansieres med lån fra familie, for at du skal få nok EK til å få lån fra banken? Tror du begynner litt i feil ende her altså..

 

 

edit: Ønsker deg lykke til altså, men kanskje smart å starte med noe mindre? 

edit2: Hvis du i det hele tatt får lån ettersom det er såpass nytt/ferskt så regn med (veldig) høy rente. Hvis jeg skal tippe et sted mellom 5 og 10 %. 

 

 

Hehe, regnet med at den ville komme ja. Det er ikke det første prosjektet jeg gjør. Jeg forstår absolutt trangen til å si at dette høres ut som et for stort prosjekt etc.. Hele bygningen må ikke total renoveres. 2-3 leiligheter er innflytningsklare og 1stk næringsandel står også klart omgående. Til dette har jeg leietaker allerede klare. Dette alene vil gi prosjektet en positiv kontantstrøm, uten nevneverdig oppussing. Samtidig som vinduer, elektrisk, vann, tak etc er av god standard... 

 

Det lagt til side. Er et tips til en finansieringsmodell jeg er ute etter. - Og om noen har egne erfaringer å komme med! 

Endret 10. april 2019 av Traktorgutten

[wampster]

Et par ting.

 

I første posten din skriver du at "bygget har masse potensiale, at alle leiekontrakter er sagt opp og at det er behov for en god del renovering". I det andre innlegget ditt skriver du at "vinduer, elektrisk, vann, tak etc er av god standard og at 2-3 leiligheter er innflyttingsklare, samt at nærings seksjonen er klar for å bli leid ut". Veldig motstridende. 

 

Hvis dette ikke er første prosjektet du gjør må du da selv ha kontaktperson(er) i bank(er) som har hjulpet med å finansiert tidligere prosjekter ? De vil da sitte på informasjonen de trenger til å se at du er seriøs/har greie på det du driver med og dermed gi deg bedre tilbud enn noen andre som du evt kan kontakte helt "kaldt". 

 

Hvis dette ikke er første prosjektet hvor har det blitt av avkastningen på tidligere prosjekt(er)? Kan du ikke stille det som EK istedenfor å låne fra familie? Det er mye mer ryddig og veldig mye mindre papirarbeid i forhold til å låne fra bekjente inn i et AS. Veldig mye hassle med privatlån inn til AS og mange fallgruver er det og. Hvor langt unna er du å ha den etterspurte EK? Har du en nedbetalt leilighet kan du jo evt stille den som sikkerhet eller ta opp boligkreditt på den. 

[Traktorgutten]

1.

Selve bygget som er interessant forstår jeg. Det er greit! Ettersom bygget er stort, så er det mulig å ta i bruk noen deler av det selvom andre deler krever oppussing. Det er flere leiligheter som er ribba og må pusses opp. Men det er også noen deler som er klart omgående. Disse vil i seg selv gi prosjektet en positiv kontantstrøm. 

 

2.

Tidligere prosjekt var en primærbolig med 2 utleie enheter. Det å finansiere et bygg privat kontra et næringsbygg er vidt forskjellig. Ringte samme person som ordnet meg huslån sist, ble sendt videre. Den eiendommen er solgt og puttet i et annet prosjekt. Hvis jeg kunne benyttet meg av det istedenfor privatlån/investor hadde jeg selvsagt gjort det og ikke stilt spørsmålet her i utgangspunktet.