Er det så enkelt å starte med eiendom og tjene penger?

[AnonymDiskusjon]

Det har seg slik at en bekjent av meg har gjort seg relativt "rik" på eiendom på få år.

Han hevder selv at dette er alt han har gjort, så tenkte å høre her om noen har gjort lignende og om det faktisk er så lett

 

Så long story short

Han + sin bror opprettet et firma i 2014 da de var i starten av 20-årene. De fikk da et lån på 4.8 mill

Kjøpte eiendom til 2.2 og bygde et stort industribygg til 3M.

 

De hadde da 4.8 i banken og 400k i gjeld hos noen andre. De leier så ut for ~600k årlig ( ~850k ink mva )

 

Deretter i 2017 fikk de et nytt lån fra banken i et nytt firma på 5.2M gjorde samme her og har lik leieinntekt

 

Så nå i år, opprettet de et firma til og har gjort det samme som står under oppbygging. 5M fra bank og samme leieinntekter.

 

Det skal sies at de har hatt leiekontrakter på plass før de gikk i banken for å få lån nr2 og nr3. Men er det virkelig så lett altså?

Han sverger på at de ikke har skutt inn noe egenkapital fra start av og jeg syntes det virker så absurd å kunne låne så lett som en bedrift og bare kjøpe så lenge man har en 5 årig leiekontrakt man kan vise til.

 

PS: De tar ikke utbytte eller lønn, de bare kjøper, bygger og leier ut.

 

Noen erfaringer fra andre?

Anonymous poster hash: be539...0dc

[Taurean]

Nei, ingen får lån på 5 millioner uten å noe å stille til sikkerhet. Hvorfor skulle de få lån på 4.8 millioner og 5.2 millioner uten å ha noe å stille til sikkerhet eller være likvid i noen grad? Bare tull. Ikke tro på alt hva andre sier. Det kan bare være en historie for å hekte og lure deg med på noe lureri.

Kanskje hvis foreldra deres er steinrike og går god for dem. Det kan jo være nyanser her du ikke får vite om, som de holder skjult bare for å skryte. Men da gjør de det jo egentlig ikke selv, bare får alt tilrettelagt for dem.

 

Nei gitt, jeg kjøper ikke historien deres.

 

Be om papirer, be om å få fullt innsyn, og be om at de tar deg med på hele reisen neste gang de skal gjøre noe sånt. Få være med på alle møter og få bevitne alle transaksjoner, så du lærer helt hvordan det virker. Da tipper jeg det blir stille på dem fort. Sånn er det gjerne med alle wannabe rikinger. De skryter fælt, men hvis du spør om å få lære noe, da blir det stille som i graven. Integritetsnivået er på nivå 0.

[Marzo]

Nei, ingen får lån på 5 millioner uten å noe å stille til sikkerhet. 

 

De har jo sikkerhet i eiendommene de har kjøpt? 

 

Så lenge man finner en bank som er med på å gi finansiering og man legger frem en plan med kontakt på leieinntekt er det nok mange banker som er villige til å gi lån. Når man i tillegg har flere eksempler å vise til så hjelper det enda mer. 

 

Men den dagen bygget står tomt eller det må gjøres kostbare utbedringer så er nok ikke tallene like pene.

[Taurean]

De har jo sikkerhet i eiendommene de har kjøpt? 

 

Så lenge man finner en bank som er med på å gi finansiering og man legger frem en plan med kontakt på leieinntekt er det nok mange banker som er villige til å gi lån. Når man i tillegg har flere eksempler å vise til så hjelper det enda mer. 

 

Men den dagen bygget står tomt eller det må gjøres kostbare utbedringer så er nok ikke tallene like pene.

 

Man må jo ha egenkapital på 20% for å kjøpe hus i dag, 30% i Oslo. Hvorfor skal disse få noe gratis? Selv om jeg ville kjøpt et hus for å leie ut, så ville jeg aldri fått det uten egenkapital.

[OPL]

Man må jo ha egenkapital på 20% for å kjøpe hus i dag, 30% i Oslo. Hvorfor skal disse få noe gratis? Selv om jeg ville kjøpt et hus for å leie ut, så ville jeg aldri fått det uten egenkapital.

30% ?? Det er jo helt sykt

 

Kjøpte hus for 8 år siden da var det 10% ikke i Oslo riktignok

[Marcus Halberstram]

Tja, er dette så merkelig da? Enkelt sagt sitter de på 15 millioner i lån og 3 forskjellige eiendommer. Om boligmarkedet får seg en trøkk, og/eller rentene stiger, så vil ikke tallene være like fine, som en annen bruker skriver. Dette er høy risiko, som gir mulighet for kortsiktig høy gevinst. 

[The Avatar]

Største usikkerheita med eigendom er eigaransvaret dersom det oppstår vedlileholdsbehov eller krav som ikkje er tilfredsstilt.

[Herr Brun]

Man må jo ha egenkapital på 20% for å kjøpe hus i dag, 30% i Oslo. Hvorfor skal disse få noe gratis? Selv om jeg ville kjøpt et hus for å leie ut, så ville jeg aldri fått det uten egenkapital.

Tøv. Egenkapitalkravet er på 15 %, og gjelder både i og utenfor Oslo. Det er kun sekundærboliger det er særkrav til i Oslo. Det er til gjengjeld på 40 %.

[Marzo]

Man må jo ha egenkapital på 20% for å kjøpe hus i dag, 30% i Oslo. Hvorfor skal disse få noe gratis? Selv om jeg ville kjøpt et hus for å leie ut, så ville jeg aldri fått det uten egenkapital.

 

Flere banker som historisk sett har vært behjelpelige med topp lån/forbrukslån uten sikkerhet for å møte kravet om 85% belåningsgrad. 

Når det i tillegg er snakk om nybygg vil mange banker gi et byggelån basert på antatt verdi når bygget er ferdig. 

Hvis man kan legge frem gode leiekontrakter og bygget gjerne er verdt 1mill mer i markedsverdi enn byggekosten, skal man ikke snakke med mange banker før man kan gå i gang. 

 

Når man ser på eiendomspris utviklingen her i landet fra 2014 så er ikke forklaringen så veldig usannsynlig, selv om det gjerne mangler et par detaljer.

 

[Dubious]

Er det krav om egenkapital for firma?

[Herr Brun]

Er det krav om egenkapital for firma?

Bankene stiller slike krav ja, men hvilke krav bankene må stille er ikke regulert på samme måte som for boliglån til privatpersoner.

[Taurean]

Det spiller kanskje en rolle hvor "likvid" man er? Men hva med erfaring- og kunnskapsnivået, integritet? Det jeg mener er, la oss si hvis Røkke over natten mistet alt han hadde både av penger, bedrifter og eiendom. Så spurte han alle mulige banker om slike lån som gjøres her i tråden. Ville han fått det, i forhold til en person som aldri har sett på selvangivelsen sin en gang?

[0laf]

Er det krav om egenkapital for firma?

 

For næringseiendom plassert i aksjeselskap vil kravet om kapital eller sikkerhet sannsynligvis være langt større enn til kjøp av egen bolig.

 

Årsaken er at risikoen er langt høyere, dersom selskapet går konkurs kan man ikke lengre gå på eierne, i beste fall sitter banken igjen med en næringseiendom de må omsette for å forsøke å dekke inn gjelden, slik at en fornuftig bank sikrer seg nok godt i slike tilfeller.

 

Det høres lettvint ut å tjene seg rik på eiendom, faktum er nok at det er vanskeligere enn som så, det kreves mye midler og innebærer høy risiko.

 

Dersom markedet blir dårligere har man et stort problem, og må sannsynligvis stille mer sikkerhet.

Dersom leietaker forsvinner, så har man et problem som koster relativt mye penger for hver måned bygget står tomt.

 

Intet tre vokser inn i himmelen !

Endret 21. mars 2019 av 0laf