Flyttet inn i skitten leilighet

[Nesta7]

På fredag overtok vi ny leilighet (leie), og har i helgen bært flyttelass. Utleier bor utenlands og har ikke vært der siden vi skreiv kontrakt i slutten av februar. Vi gikk over leiligheten med foto for å dokumentere hvordan tilstanden var under innflytt. Og det kom frem mye dritt. Leiligheten er gammel, slitt og har sine mangler (lister her og der), dét visste vi, og har blant annet avtalt at vi kan male og styre på litt som vi vil. Veldig gøy. 

Men, den ene nedre delen av dusjkabinettet har falt av, dørhåndtaket inn til badet er ikke skrudd fast og falt av første gang vi lukket døren. Seks av åtte spotter i gangen fungerer ikke, vegger og gulv er FULL av fett-flekker og skitt - men det værste er likevel kjøkkenet. Under alle skap ligger det så mye støv og spindelvev at det er til å brekke seg av. Vifta er ikke vasket, inni komfyren ser det ut som femten studenter har stekt grandis i åtte år uten å noensinne vaske. Kjøkkenet skulle også inkludere utstyr, og innvendig og utvendig skap PLUSS kjøkkenutstyr er fult av flekker og drit. 

På toppen av alt har de heller ikke tømt den smukkfulle boden sin, som vi altså betaler for å ha. 

Jeg kjenner jeg blir helt sykt frustrert, som om ikke flytting er stressende nok i seg selv må man starte noe som virket som ett hyggelig leieforhold med å sende inn verdens lengste klage. Nå venter jeg fortsatt på svar, men hva er egentlig loven her? Vi må da ha rett på å få dekket vasking av ett vaskebyrå og sende regningen til utleier? Jeg har som sagt bilder av alt som bevis. 

[The Avatar]

Eksakt kva du har krav på kjem ann på omstendigheitene, og om kva som eksakt har blitt avtalt.

 

Du hadde nok stått litt sterkare dersom du hadde nekta å ta over leiligheira før den var reparert og reingjort, men eg forstår at det nok ikkje er så lett å gjere i praksis.

 

Dersom ikkje anna er avtalt så skal boligen etter husleigelova være rydda, reingjort og i vanlig god stand. Så det er ikkje eigentleg eit krav om at alt skal være nedvaska, men det skal være reingjort.

 

 

Sidan du alt har flytta inn så er det nok ikkje eit godt alternativ at utleiger sjølv får fikse opp.

 

Pårop deg dette som ein mangel, og krev utbetring.

Du har rett på å få dekt dine forsvarlege utgifter, og kan også holde tilbake husleige tilsvarande kostnaden med å rette manglane.

 

I dette tilfellet kan det være aktuelt for utleiger å gå på forrige leigetakar for å kreve inn meirkostnaden.

[*NORGE*]

Her blir det hele veien  spørsmål "hva sier leieavtalen" og "hva burde dere ha oppdaget ved forutndersøkelsen"? 

 

For å ta det siste først: “Har leieren før avtaleinngåelsen undersøkt husrommet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke det, kan leieren ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen.” En del av det du lister opp burde vært oppdaget tidligere,, med mindre dette er endret i forhold til da dere så på leiligheten. Spotter som ikke fungerer (er det lyspærer som må byttes er det eget ansvar, disse behøver ikke fungere med mindre avtalen spesifikt sier noe annet), løse dørhåndtak og del av dusjkabinett som har falt av. Dette er i utgangspunktet ting som burde vært oppdaget ved undersøkelse, og for dette tviler jeg på at dere kommer særlig vei med mindre dette enten (DIN bevisbyrde!) ikke var slik ved undersøkelsen eller iflg avtalen ikke skal være slik. 

 

Ellers er regelen: “Husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.” Altså: Hva sier avtalen? Det er DIN bevisbyrde (for det er DU som vil reise et krav om noe), men med mindre avtalen spesifikt sier noe annet skal det være, rengjort og vanlig god stand. Dette må tolkes ut fra en “velbrukt” leilighet (noe man jo nødvendigvis må legge merke til ved undersøkelsen av den, jfr forrige avsnitt), men om leilighen er aldri så velbrukt skal den være i en slik stand er den er mulig å gjøre (noenlunde) ren så lenge ikke noe annet er spesifikt avtalt. Sier avtalen ingenting spesifikt om at den skal overtas “as is”, “ikke rengjort”, “som forevist” eller noe slikt er utgangspunktet altså “ryddet, rengjort og i vanlig god stand” (tatt i betrakning en gammel og velbrukt leilighet). Husk imidlertid at utgangspunktet er tidspunkt for overlevering, og her sier loven: “Er ikke annet avtalt, regnes overlevering for skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet.”. Altså: KUNNE dere uhindret ta dere inn tidligere enn dere faktisk gjorde (fredag) og ikke sjekket da gjør det situasjonen svekket nå, for da er det du selv som i utgangspunktet må sannsynliggjøre at dette også var akkurat så ille da dere KUNNE ha flyttet inn. Uansett, slik du beskriver ventilatoren og hyllestøvet blir det nok rimelig umulig for utleier å argumentere med at dette er dere selv skyld i siste X/XX dager fra dere KUNNE tatt leilighten i bruk til dere faktisk reklamererte.

 

Se også en ekstra gang på leieavtalen vedrørende boden? ER den inkludert i avtalen? Hva man måtte anta, tro eller gå ut fra her er ikke interessant, det er avtaleteksten som gjelder og spesifiserer den ikke bod er ikke boden automatisk inkludert. 

 

Så langt man har rett på retting skal utleier først få en mulighet til å rette selv (og ingenting av det du nevner her er nok så akutt at det må rettes innen 1-2 dager). Hvor lang tid som skal gis på det er en vurderingssak. Tiden skal være “rimelig” sett både fra utleiers side og hans situasjon, og fra deres side. Det er altså farlig å gå løs på egen hånd for tidlig, det gir utleier et godt kort på hånden med tanke på å avvise krav (“jeg skulle rette selv gjennom xxxxx, og fikk aldri mulighet, derfor kan ikke jeg holdes ansvarlig”), men det går også en grense for leietaker hvor langt dette kan stå og livet fungere noenlunde. Utleier kan her neppe si at "dette ser jeg på over påske når jeg er hjemme i Norge - i hvert ikke vinne frem for det hva gjelder rengjøringens del. 

 

Videre har man - samme hvor mye man her og nå måtte føle på trang for akkurat det motsatte - plikt til å begrense utleiers kostnad mest mulig. Det er her altså viktig for dere (selv om det nå er det siste dere ønsker) å vurdere hva som er rimeligste løsning, sett fra utleiers side, men gjør dere noe selv skal dere selvsagt ha en rimelig kompensasjon for det også, og man har da et argument dersom noe må gjøres på tidspress - rene “overtiden” altså. 

 

Her er det viktig for dere å trekke pusten og vurdere: HVA skal kreves rettet, HVILKEN begrunnelse og HVILKEN frist (don’t forget, og vurder da “rimelig” sett fra begge sider). Så meldes dette - klart og presist, bildedokumentasjon vedlagt  raskest mulig til utleier(gjør det helt klart for uleier at dersom utleier har noe å bemerke til bildene er tiden for det NÅ, da blir det langt verre for uleier å komme med påstander senere) Intet vil da stille deg selv sterkere dersom du må foreta noe på egen hånd fordi utleier ikke retter  (selv eller ved å sette “noen” i sving) og innen gitt frist, slik at dere må rydde opp og så i etterkant kreve dekning hos utleier for ugiftene. Min erfaring er at det skal lite til her før utleier er vinner og leittaker sitter med svarteper om dere som leietakere går for heftig ut. Så lenge man derimot kan gjøre sannsynlig at utleier har oversittet helt rimelig satt frist og så lenge man kan sannsynliggjøre at man selv har gjrot alt rimelig å forvente for at dette skal løses med minst mulig kostnad for utleier står man derimot sterkt ved en tvist der utleier skal “vris” for erstatning av xxxxx penger fordi det ble ignorert å følge opp et rettingskrav som kan sannsynliggjøre var innenfor avtale (altså brudd på den og rettingskrav som følge av det også ignorert). 

 

Lykke til - og husk: "Fyrst skal ein tenkja, så taka på, så halda fram - og SÅ vil ein målet nå".  

[The Avatar]

Akkurat det med reinhold og vedlikehold har ikkje så mykje med forundersøkelsen å gjere. Ein går vanlegvis ikkje på visning i ferdig utflytta og nedvaska leiligheit, så eventuell skit som er der på visninga, eller lyspærer som har gått, forventer ein skal være ordna før overtakelsen.

 

Men dersom ein aksepterer slike ting på overtakinga, så kan det være vanskeligare å ta dette som ein mangel.

[Nesta7]

 

Her blir det hele veien  spørsmål "hva sier leieavtalen" og "hva burde dere ha oppdaget ved forutndersøkelsen"? 

 

For å ta det siste først: “Har leieren før avtaleinngåelsen undersøkt husrommet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke det, kan leieren ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen.” En del av det du lister opp burde vært oppdaget tidligere,, med mindre dette er endret i forhold til da dere så på leiligheten. Spotter som ikke fungerer (er det lyspærer som må byttes er det eget ansvar, disse behøver ikke fungere med mindre avtalen spesifikt sier noe annet), løse dørhåndtak og del av dusjkabinett som har falt av. Dette er i utgangspunktet ting som burde vært oppdaget ved undersøkelse, og for dette tviler jeg på at dere kommer særlig vei med mindre dette enten (DIN bevisbyrde!) ikke var slik ved undersøkelsen eller iflg avtalen ikke skal være slik. 

 

Ellers er regelen: “Husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.” Altså: Hva sier avtalen? Det er DIN bevisbyrde (for det er DU som vil reise et krav om noe), men med mindre avtalen spesifikt sier noe annet skal det være, rengjort og vanlig god stand. Dette må tolkes ut fra en “velbrukt” leilighet (noe man jo nødvendigvis må legge merke til ved undersøkelsen av den, jfr forrige avsnitt), men om leilighen er aldri så velbrukt skal den være i en slik stand er den er mulig å gjøre (noenlunde) ren så lenge ikke noe annet er spesifikt avtalt. Sier avtalen ingenting spesifikt om at den skal overtas “as is”, “ikke rengjort”, “som forevist” eller noe slikt er utgangspunktet altså “ryddet, rengjort og i vanlig god stand” (tatt i betrakning en gammel og velbrukt leilighet). Husk imidlertid at utgangspunktet er tidspunkt for overlevering, og her sier loven: “Er ikke annet avtalt, regnes overlevering for skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet.”. Altså: KUNNE dere uhindret ta dere inn tidligere enn dere faktisk gjorde (fredag) og ikke sjekket da gjør det situasjonen svekket nå, for da er det du selv som i utgangspunktet må sannsynliggjøre at dette også var akkurat så ille da dere KUNNE ha flyttet inn. Uansett, slik du beskriver ventilatoren og hyllestøvet blir det nok rimelig umulig for utleier å argumentere med at dette er dere selv skyld i siste X/XX dager fra dere KUNNE tatt leilighten i bruk til dere faktisk reklamererte.

 

Se også en ekstra gang på leieavtalen vedrørende boden? ER den inkludert i avtalen? Hva man måtte anta, tro eller gå ut fra her er ikke interessant, det er avtaleteksten som gjelder og spesifiserer den ikke bod er ikke boden automatisk inkludert. 

 

Så langt man har rett på retting skal utleier først få en mulighet til å rette selv (og ingenting av det du nevner her er nok så akutt at det må rettes innen 1-2 dager). Hvor lang tid som skal gis på det er en vurderingssak. Tiden skal være “rimelig” sett både fra utleiers side og hans situasjon, og fra deres side. Det er altså farlig å gå løs på egen hånd for tidlig, det gir utleier et godt kort på hånden med tanke på å avvise krav (“jeg skulle rette selv gjennom xxxxx, og fikk aldri mulighet, derfor kan ikke jeg holdes ansvarlig”), men det går også en grense for leietaker hvor langt dette kan stå og livet fungere noenlunde. Utleier kan her neppe si at "dette ser jeg på over påske når jeg er hjemme i Norge - i hvert ikke vinne frem for det hva gjelder rengjøringens del. 

 

Videre har man - samme hvor mye man her og nå måtte føle på trang for akkurat det motsatte - plikt til å begrense utleiers kostnad mest mulig. Det er her altså viktig for dere (selv om det nå er det siste dere ønsker) å vurdere hva som er rimeligste løsning, sett fra utleiers side, men gjør dere noe selv skal dere selvsagt ha en rimelig kompensasjon for det også, og man har da et argument dersom noe må gjøres på tidspress - rene “overtiden” altså. 

 

Her er det viktig for dere å trekke pusten og vurdere: HVA skal kreves rettet, HVILKEN begrunnelse og HVILKEN frist (don’t forget, og vurder da “rimelig” sett fra begge sider). Så meldes dette - klart og presist, bildedokumentasjon vedlagt  raskest mulig til utleier(gjør det helt klart for uleier at dersom utleier har noe å bemerke til bildene er tiden for det NÅ, da blir det langt verre for uleier å komme med påstander senere) Intet vil da stille deg selv sterkere dersom du må foreta noe på egen hånd fordi utleier ikke retter  (selv eller ved å sette “noen” i sving) og innen gitt frist, slik at dere må rydde opp og så i etterkant kreve dekning hos utleier for ugiftene. Min erfaring er at det skal lite til her før utleier er vinner og leittaker sitter med svarteper om dere som leietakere går for heftig ut. Så lenge man derimot kan gjøre sannsynlig at utleier har oversittet helt rimelig satt frist og så lenge man kan sannsynliggjøre at man selv har gjrot alt rimelig å forvente for at dette skal løses med minst mulig kostnad for utleier står man derimot sterkt ved en tvist der utleier skal “vris” for erstatning av xxxxx penger fordi det ble ignorert å følge opp et rettingskrav som kan sannsynliggjøre var innenfor avtale (altså brudd på den og rettingskrav som følge av det også ignorert). 

 

Lykke til - og husk: "Fyrst skal ein tenkja, så taka på, så halda fram - og SÅ vil ein målet nå".

 

Takk for langt og utfyllende tilbakemelding!

 

Jeg vil nevne at disse manglene og dette med vasking var noe vi på både visning og kontrakt-inngåelse fikk beskjed om at skulle ordnes mellom da og når vi flyttet inn. Vi var først på visning en måned før vi overtok, og kontrakten ble signert ca tre uker før overtakelse. Så dette er ikke bare småting vi plutselig oppdaget. Jeg pleier ikke på visning å gå rund og kjenne på om dørhåndtak sitter fast på alle dører, og at lyspærer er noe man skal skifte selv er jeg klar over - men det skal jo fungere når man flytter inn? 

 

Uansett. Det var en del elektriske ting (ledninger som ikke gikk noen vei etc) som skulle ordnes, og vi fikk og beskjed om at det skulle vaskes. Så at det ikke ble gjennomført på de to-tre ukene de hadde mellom leietakere (såvidt de ikke var enda lengre tid mellom) syns jeg er helt elendig fra deres side. 

 

Boden ble og diskutert, og denne er inkludert i kontrakt. Per nå er det ingenting vi får plass til i den, på grunn av deres eiendeler som står der (eier, ikke tidligere leier). 

 

Vi har heller ikke flyttet INN enda, men vi overtok på fredag, og har begynt å flytte tingene våre over - det var da vi oppdaget hvor skittent det var.

[Nesta7]

Akkurat det med reinhold og vedlikehold har ikkje så mykje med forundersøkelsen å gjere. Ein går vanlegvis ikkje på visning i ferdig utflytta og nedvaska leiligheit, så eventuell skit som er der på visninga, eller lyspærer som har gått, forventer ein skal være ordna før overtakelsen.

 

Men dersom ein aksepterer slike ting på overtakinga, så kan det være vanskeligare å ta dette som ein mangel.

Enig! Det var ikke en vanlig situasjon der vi og eier var der sammen under overtakelsen, da eier bor i utlandet. Vi skreiv kontrakt tre uker før overtakelse, og har ikke vært i leiligheten siden. Fikk beskjed om en del elektriske ting og vasking som skulle bli ferdigstilt innen vi flyttet inn. Så vi har ikke 'akseptert' noe under overtakelsen, da vi var der på egen hånd og 'tok over'. Det var da vi oppdaget hvor skittent det var, og at visse ting som skulle være ordnet, fortsatt ikke var det. 

[*NORGE*]

Takk for langt og utfyllende tilbakemelding!

 

Jeg vil nevne at disse manglene og dette med vasking var noe vi på både visning og kontrakt-inngåelse fikk beskjed om at skulle ordnes mellom da og når vi flyttet inn. Vi var først på visning en måned før vi overtok, og kontrakten ble signert ca tre uker før overtakelse. Så dette er ikke bare småting vi plutselig oppdaget. Jeg pleier ikke på visning å gå rund og kjenne på om dørhåndtak sitter fast på alle dører, og at lyspærer er noe man skal skifte selv er jeg klar over - men det skal jo fungere når man flytter inn? 

 

Uansett. Det var en del elektriske ting (ledninger som ikke gikk noen vei etc) som skulle ordnes, og vi fikk og beskjed om at det skulle vaskes. Så at det ikke ble gjennomført på de to-tre ukene de hadde mellom leietakere (såvidt de ikke var enda lengre tid mellom) syns jeg er helt elendig fra deres side. 

 

Boden ble og diskutert, og denne er inkludert i kontrakt. Per nå er det ingenting vi får plass til i den, på grunn av deres eiendeler som står der (eier, ikke tidligere leier). 

 

Vi har heller ikke flyttet INN enda, men vi overtok på fredag, og har begynt å flytte tingene våre over - det var da vi oppdaget hvor skittent det var.

 

For å ta det siste først: Dere har fått leiligheten overlevert: “Er ikke annet avtalt, regnes overlevering for skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. “ Dette må dere nødvendigvis ha fått. Nå sier nok loven: “Leieren kan nekte å overta husrommet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan kreve etter avtalen og bestemmelsene i dette kapittel, og overlevering skal i så fall ikke regnes for skjedd.” Her er det imidlertid din sak å bevise at dere nektet å overta og derfor returnerte nøkler. Å gjøre det etter to døgn er ikke “nekte å overta husrommet”. 

 

Så videre. Hva kan dere dokumentere ble avtalt av retting/vasking? Igjen: DU krever - DU har bevisbyrden for kravets rettmessighet, elementær norsk rett Kan dere dokumentere - f eks med et troverdig vitne - hva som ble avtalt og dette ikke er gjort/til stede er det en mangel. Igjen har leier rett til å rette, men mangel som leier har plikt til å rette, enten selv eller ved dekke deres rimelige tiltak i saken om egen retting ignoreres fra leier blir det når avtalen dokumenteres å være til stede. En muntlig avtale er i Norge normalt presis like bindende som en skriftlig (faktsik Norges antatt eldste gjeldende lov) - men bevis for eksistensen av den avtalen er  alltid en forutsetning for at den skal bli bindende - og det bevisansvaret ligger på dere i et tilfelle som dette. 

 

Hvorvidt du pleier å sjekke slikt som dørhåndtak eller ikke blir likegyldig: “Har leieren før avtaleinngåelsen undersøkt husrommet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke det, kan leieren ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen” Tror du skal få en god del problemer med å overbevise i en rett om at dette IKKE burde vært oppdaget ved en visning... 

 

Lyspærer behøver nok ikke  å fungere når man flytter inn - det behøver de bare om dette er eksplisitt avtalt. Dessuten? Hvilket konkret bevis vil du legge frem for at de IKKE fungerte fredag to minutter etter innflytting selv om de ikke gjør det i dag? 

 

Er boden uryddet på en slik måte at den ikke er praktisk brukbar for dere har dere to mulige krav mot leier: 

a) Leien kan avkortes (holdes tilbaeke) tilsvarende den delen av leiligheten som boden utgjør (husleieloven § 2-11)

b) Det kan kreves dekning for utgifter til fornuftig alternativ oppbevaring. (husleieloven § 2-13/§ 2-14). 

 

Imidlertid: Leier har rett til å rette innen rimelig tid før du bruker alternativ a).. Alternativ b) er leier ansvarlig for straks og med det samme dersom noe rimeligvis må oppbevares i bod og dette ikke er mulig. Ellers gjelder vanlig prinsipp om tapsbegrensing for leier som normalt vil si a), men samtidig: MÅ noe oppbevares NÅ er bare ikke a) noe alternativ. som løser den siden...  

[Taurean]

Kjøp nye lyspærer, men ta dem med dere hvis de fremdeles virker når dere flytter igjen.