Kjøpt "heftelsesfri" eiendom med heftelser

[AnonymDiskusjon]

En bekjent har kjøpt en bolig som var avtalt solgt "fri for heftelser". Hen har overtatt boligen for en stund siden, men er fortsatt to panteheftelser i grunnboken med registrering fra et par år tilbake. De registrerte heftelsene overstiger salgssummen, og med min bekjents egne heftelser er totalt registrerte heftelser på drøyt 150 % av salgssum.

 

Selgers to heftelser er registrert for ikke mange år siden, så med normal nedbetaling vil nok restgjelden knyttet til heftelsene fra banken i alle fall ikke være mindre enn salgssummen.

 

Megler sa heftelsene ville bli slettet, men at det bare tok litt tid. Men dette skulle jo skjedd før overtakelsen??

 

Hva bør vi gjøre nå? Vente å se om de slettes etterhvert? Kan megler holdes ansvarlig på noen måte om risikoen for at kreditor tar utlegg i pantet (tilhørende selger) som fremdeles er registrert i eiendommen eventuelt materialiseres?

Anonymous poster hash: bb81a...42c

Anonymous poster hash: bb81a...42c

[Herr Brun]

Oppgjørsansvarlig megler (i praksis dennes forsikringsselskap) kan holdes ansvarlig, ja. Det forutsetter at de har gjort en feil de kan klandres for, men hvis de har utbetalt kjøpesum uten at heftelser kan slettes (og uten at dette er drøftet med kjøper) så er det helt klart en ansvarsbetingende feil. Men saken løses antageligvis best om man ikke rasler alt for mye med sablene innledningsvis, for dette er nok bare rot/treghet. Hvis heftelsene er til fordel for finansinstitusjoner, er dette lavrisiko. . Megler ber vanligvis om bekreftelse fra banken om at de vil slette pantet mot oppgjør, og da kan banken holdes ansvarlig om de ikke gjør det. Spør du meg er det temmelig dårlig meglerhåndtverk å ikke fikse dette raskt, men det er dessverre ikke uvanlig. 

 

I tillegg til at megler kan holdes ansvarlig, så er antageligvis banken uansett om de har lovet å slette pantet eller ei (og også annen panthaver hvis ikke bank) forhindret fra å bruke pantet, annet enn det de ikke har fått dekket i oppgjøret. De er antageligvis forpliktet til å nedskrive pantet tilsvarende utbetalingen. 

 

Kort fortalt: Så lenge dette har skjedd gjennom megler med ansvarsforsikring, uten at det har vært nevnt i forbindelse med oppgjør at du overtar en eiendom med heftelser, så er du sikret økonomisk. Jeg ville ikke bekymret meg for mye. For å få ordnet formalia, ta kontakt med megler. 

[AnonymDiskusjon]

Takk for svar! Forsåvidt betryggende. Synes det var rart at heftelsene ikke ble slettet idet eiendommen ble tinglyst over på ny eier. Ikke hørt om det før. Trodde banken i utgangspunktet kunne søke dekning for hele pantet?

 

Det ubehagelige er jo at man ikke vet om kjøpesummen i det hele tatt har gått til dekning av lånet pantet gjelder og pantet følger den tinglyste eiendommen og ikke skyldner, om jeg har forstått det rett.

Selvfølgelig litt bekymret for at lånet ikke innfris i sin helhet og at pantet derfor ikke slettes mtp. at panteheftelsen er fersk og en del over eiendommens salgssum.

 

Begrenser jo også muligheten for eventuell refinansiering og/eller nye låneopptak. De ville hatt X millioner i "egenkapital" i boligen hadde det ikke vært for heftelsene som ikke er slettet.

 

Får bare vente da, og se det an. Regner med megler tar affære dersom det viser seg at banken ikke vil slette pantet fordi pantegjelden ikke blir innfridd i sin helhet, slik jeg frykter.

Anonymous poster hash: 6e684...8ce

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Etter at en bolig blir solgt (overtatt) av ny eier, går det fort noen uker før de gamle pantene er slettet. Hvis dette trekker ut i lang tid (over 1-2 måneder) ville jeg begynt å bli bekymret for om megleren har gjort jobben sin.

Endret 5. mars 2019 av Slettet-fsaSP0zV

[Mr.M]

Kan man som boligkjøper i tilfeller der det er pant i objektet, insistere å betale direkte til banken fremfor at megler håndterer det?

[krikkert]

Den vesentligste delen av en meglers funksjon hva gjelder oppgjøret er å sørge for at selger ikke får disponere noen del av kjøpesummen før heftelser på eiendommen er innfridd og kjøper har fått tinglyst hjemmel. Selve oppgjøret kan gjerne skje en måned etter overtakelse. Man trenger derfor normalt ikke bekymre seg for at megler underslår midlene i strid med oppgjørsinstruksen.

 

Hvis det er gått mer enn to måneder siden overtakelse hadde jeg bedt om nærmere opplysninger fra megler. Hvor er pengene, for eksempel. Det finnes også banker som er litt late på sletting av panteheftelser. De bekrefter innfrielse overfor megler (og det tinglyste pantet er da et "tomt" pant), men sender slettebegjæringer til Kartverket samlet på et senere tidspunkt.

 

Hvis man som boligkjøper skal innfri pant selv, noe som i praksis aldri er å anbefale, må man avtale det særskilt i kjøpskontrakten.

[Herr Brun]

Takk for svar! Forsåvidt betryggende. Synes det var rart at heftelsene ikke ble slettet idet eiendommen ble tinglyst over på ny eier. Ikke hørt om det før. Trodde banken i utgangspunktet kunne søke dekning for hele pantet?

 

Det ubehagelige er jo at man ikke vet om kjøpesummen i det hele tatt har gått til dekning av lånet pantet gjelder og pantet følger den tinglyste eiendommen og ikke skyldner, om jeg har forstått det rett.

Selvfølgelig litt bekymret for at lånet ikke innfris i sin helhet og at pantet derfor ikke slettes mtp. at panteheftelsen er fersk og en del over eiendommens salgssum.

 

Begrenser jo også muligheten for eventuell refinansiering og/eller nye låneopptak. De ville hatt X millioner i "egenkapital" i boligen hadde det ikke vært for heftelsene som ikke er slettet.

 

Får bare vente da, og se det an. Regner med megler tar affære dersom det viser seg at banken ikke vil slette pantet fordi pantegjelden ikke blir innfridd i sin helhet, slik jeg frykter.

 

 

Anonymous poster hash: 6e684...8ce

Det er ikke noe i veien for å ta kontakt med megler, så dere trenger ikke å vente.

 

Det begrenser heller ikke muligheten til refinansiering mer enn det begrenser muligheten for kjøpsfinansiering. Ny bank kan vanligvis stole like mye på meglers lovnad om heftelsesfri bolig som gammel bank.

 

Banken kan kreve dekning fra hele pantet, men som krikkert skriver så er en helt sentral del av meglers arbeid i forbindelse med oppgjør å sørge for at det er dekning til alle heftelser. Megler henter derfor inn en uttalelse fra hver kreditor om hvor mye som er utestående under pantet på en gitt dato i fremtiden (utbetalingsdato), hvor kreditor bekrefter at de ved mottak av denne summen vil slette pantet. Hvis kreditor ikke er en finansinstitusjon, så krever megler regelmessig at pantet utleveres til dem med slettepåtegning. Hvis kreditor er bank, så overlater megler slettingen til banken (og banken kan da være litt slapp).

 

Det er to ting som kan gå galt i en slik situasjon: Kjøpesummen kan være for liten til å dekke alle heftelser, eller megler kan utbetale for mye til selger før panthaverne har fått alt de skal ha. I det første tilfellet må megler gi beskjed til alle involverte, og prøve å løse det. Det skjer som oftest ved at dårligst prioritert(e) panthaver(e) ikke får (fullt) oppgjør, fordi de ikke har noe å vinne på å nekte (eiendelen blir vanligvis ikke på magisk vis verdt mer, og de fleste pantesikrede kreditorer har en interesse i at markedet fungerer godt. Neste gang er det de som er på bedre prioritet.) Hvis ikke dette kan løses må megler la være å gjennomføre oppgjøret, og kjøpet heves. Hvis megler bare utbetaler feil (enten utbetaler til en panthaver som ikke sletter pantet, eller utbetaler til kjøper fordi han ikke har regnet riktig eller bare blåser i regelverket) så er det vanligvis ansvarsbetingende.

 

Bankens løfte til megler om å slette pantet mot utbetaling av kr. X er bindende, og vil være en innsigelse ved et eventuelt tvangssalg som gjør at de ikke vil få dekning for pantets pålydende (selv om pantet ikke er slettet). Ikke-banker vil være i samme situasjon, men kan være vanskeligere å faktisk håndheve forpliktelsen mot.

[AnonymDiskusjon]

Det er ikke noe i veien for å ta kontakt med megler, så dere trenger ikke å vente.

 

Det begrenser heller ikke muligheten til refinansiering mer enn det begrenser muligheten for kjøpsfinansiering. Ny bank kan vanligvis stole like mye på meglers lovnad om heftelsesfri bolig som gammel bank.

 

Banken kan kreve dekning fra hele pantet, men som krikkert skriver så er en helt sentral del av meglers arbeid i forbindelse med oppgjør å sørge for at det er dekning til alle heftelser. Megler henter derfor inn en uttalelse fra hver kreditor om hvor mye som er utestående under pantet på en gitt dato i fremtiden (utbetalingsdato), hvor kreditor bekrefter at de ved mottak av denne summen vil slette pantet. Hvis kreditor ikke er en finansinstitusjon, så krever megler regelmessig at pantet utleveres til dem med slettepåtegning. Hvis kreditor er bank, så overlater megler slettingen til banken (og banken kan da være litt slapp).

 

Det er to ting som kan gå galt i en slik situasjon: Kjøpesummen kan være for liten til å dekke alle heftelser, eller megler kan utbetale for mye til selger før panthaverne har fått alt de skal ha. I det første tilfellet må megler gi beskjed til alle involverte, og prøve å løse det. Det skjer som oftest ved at dårligst prioritert(e) panthaver(e) ikke får (fullt) oppgjør, fordi de ikke har noe å vinne på å nekte (eiendelen blir vanligvis ikke på magisk vis verdt mer, og de fleste pantesikrede kreditorer har en interesse i at markedet fungerer godt. Neste gang er det de som er på bedre prioritet.) Hvis ikke dette kan løses må megler la være å gjennomføre oppgjøret, og kjøpet heves. Hvis megler bare utbetaler feil (enten utbetaler til en panthaver som ikke sletter pantet, eller utbetaler til kjøper fordi han ikke har regnet riktig eller bare blåser i regelverket) så er det vanligvis ansvarsbetingende.

 

Bankens løfte til megler om å slette pantet mot utbetaling av kr. X er bindende, og vil være en innsigelse ved et eventuelt tvangssalg som gjør at de ikke vil få dekning for pantets pålydende (selv om pantet ikke er slettet). Ikke-banker vil være i samme situasjon, men kan være vanskeligere å faktisk håndheve forpliktelsen mot.

 

Takk, og takk også til Krikkert, for gode svar.

 

Bare så det er sagt så er jeg ikke bekymret for at megler har underslått kjøpesummen eller utbetalt for mye til selger. Rett og slett det faktum at de ferske panteheftelsene er relativt mye høyere enn salgssummen som gjør at jeg var redd for at selger ikke har midler til å innfri pantegjelden i sin helhet. Altså det første alternativet du skisserer.

Hjelper på en måte ikke så mye om bankens uttalelse om å slette panteheftelse ved utbetaling av X er bindende dersom kjøpesummen er for lav til at selger (skyldner) er i stand til å innbetale X.

 

Skjønner at jeg trolig ikke har noe å bekymre meg for. Tidspunktet for ytelse mot ytelse er altså oppgjørstidspunktet og ikke overtakelsestidspunktet(?). Synes bare det var litt merkelig når det er avtalt overlevering av heftelsesfri eiendom.

 

Takk for svar, nok en gang.

 

Anonymous poster hash: 6e684...8ce

[Herr Brun]

Det høres ut som "riktig" ting å bekymre seg for. Det ville være veldig dårlig meglerhåndtverk å ikke gjøre oppmerksom på at eiendommen er overbeheftet med den avtalte salgssum, og det kan være ansvarsbetingende overfor kjøper for dennes omkostninger i forbindelse med transaksjonen. (Megler bistår med at det inngås en avtale som vil måtte heves) Det er imidlertid ikke åpenbart. 

 

Merk også at én av disse heftelsene ofte er en sikringsobligasjon til fordel for megler. Den tilsvarer vanligvis ca. antatt salgssum, og er ment å sikre megler kontroll med prosessen. Den må man ikke ta hensyn til når man vurderer hvor belånt boligen er. 

[AnonymDiskusjon]

Det høres ut som "riktig" ting å bekymre seg for. Det ville være veldig dårlig meglerhåndtverk å ikke gjøre oppmerksom på at eiendommen er overbeheftet med den avtalte salgssum, og det kan være ansvarsbetingende overfor kjøper for dennes omkostninger i forbindelse med transaksjonen. (Megler bistår med at det inngås en avtale som vil måtte heves) Det er imidlertid ikke åpenbart. 

 

Merk også at én av disse heftelsene ofte er en sikringsobligasjon til fordel for megler. Den tilsvarer vanligvis ca. antatt salgssum, og er ment å sikre megler kontroll med prosessen. Den må man ikke ta hensyn til når man vurderer hvor belånt boligen er. 

 

Heftelsene ble registrert i grunnboksbladet for noen år siden, med få måneders mellomrom, og er begge på millionbeløp til fordel for en norsk bank. Ingen heftelser registrert til fordel for megler og tinglyst overtakelse (hjemmelsoverføring) var for noen uker siden. Tinglyste heftelser var samlet nesten et syvsifret beløp over prisantydning og et relativt høyt sekssifret beløp over salgssum. Kombinasjonen av dette sammen med hjemmelsoverføring til ny eier før tidligere eiers panteheftelser ble slettet var grobunn for mine bekymringer.

 

Anonymous poster hash: 6e684...8ce

[Mr.M]

Er det ikke slik at tinglyste pant figurerer med sitt opprinnelige beløp, helt til det er innfridd? I mellomtiden er det foretatt nedbetalinger, så restgjelden er i praksis lavere enn dokumentet gir inntrykk av?

[Mr.M]

Et eksempel på dette ser man f.eks. ved kjøp av bil og sjekk av heftelser på Brønnøysund. Selger har lånt "400.000" i sin tid og det er det som vises som heftelse, men i praksis gjenstår kanskje bare halvparten.

 

Så eneste måte å få vite sikkert er å kontakte utlåner(banken som eier pantet, og det gjelder vel hus/eiendom også.

[Herr Brun]

Er det ikke slik at tinglyste pant figurerer med sitt opprinnelige beløp, helt til det er innfridd? I mellomtiden er det foretatt nedbetalinger, så restgjelden er i praksis lavere enn dokumentet gir inntrykk av?

Jo (med forbehold om at pant kan nedskrives, selv om de vanligvis ikke gjør det). Men siden dette er relativt nye pant, så nedbetalingen er begrenset.