Nåverdiberegning om en kpi justert leieinntekt

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

Det er en sak her i min hjemby hvor ett selskap kritiserer den lokale avisen for dårlige regneferdigheter. De har kontrakt på å leie ett område for 500000 kpi justert over 25 år. Men så har de lagd en avtale hvor de slipper å betale leie mot at de gir bort 34% av selskapet til kommunen. Kritikere mener dette er ett tap på 12 500 000 i leieinntekter. Men de bak prosjektet mener altså dette er feil og vil nåverdiberegne dette til 4 500 000.

 

Jeg synes det er rart at man skal nåverdiberegne en kpi justert leieinntekt. Men hva er riktig?

Endret 29. januar 2019 av Kron

[Nimrad]

Det er nok riktig å nåverdiberegne det, men som alltid med nåverdi så blir jo spørsmålet hva diskonteringsrenten skal være. De bak prosjektet virker å overdrive diskonteringsrenten ganske kraftig.

 

Fasiten ligger nok mer et sted midt i mellom.

[Sverre1969]

 

Jeg synes det er rart at man skal nåverdiberegne en kpi justert leieinntekt. Men hva er riktig?

 

 

Kan ikke skjønne noe annet en at du må nåverdiberegne dersom en slik diskusjon skal gi noen mening. Resultatet blir vel bare det samme dersom KPI = avkastningskravet i hele perioden. Det vil den normalt ikke være i prosjekter med noe risiko.

Endret 29. januar 2019 av Geirr

[Herr Brun]

Det er vel vanlig med andre avkastningskrav, og dermed annen diskonteringsrente, enn KPI, så nåverdijustering fremstår som riktig selv om kontrakten er KPI-justert. Diskonteringsrenten blir da differansen mellom gjennomsnittlig KPI og "egentlig" diskonteringsrente.

 

Om man har valgt riktig rentesats her vet jeg ikke.

[Sverre1969]

Ser ut som de har brukt ca 13% diskonteringsrente her? Høyt, men ikke nødvendigvis urimelig høyt. Det er det umulig å si før en vet hvilken investering det er snakk om.

 

Effekten kan bli brutal over tid dersom diskonteringsrenten avviker mye fra KPI.

 

For eksempel vil 500 000 i KPI justert leie om 25 år, ved 2,5% KPI årlig utgjøre ca 927 000.

Nåverdien av det samme beløpet, gitt avkastningskrav på 10% vil utgjøre ca 86 000.

[Nimrad]

Ser ut som de har brukt ca 13% diskonteringsrente her? Høyt, men ikke nødvendigvis urimelig høyt. Det er det umulig å si før en vet hvilken investering det er snakk om.

Du skal vel ikke neddiskontere investeringen her, du skal neddiskontere de tapte, relativt sikre, leieinntektene.

 

Steg to blir jo å eventuelt vurdere det opp mot hva den 34%-andelen i selskapet er verdt, men her var vel saken hva de tapte inntektene utgjør i dagens verdi.

Endret 29. januar 2019 av Nimrad

[Sverre1969]

Du skal vel ikke neddiskontere investeringen her, du skal neddiskontere de tapte, relativt sikre, leieinntektene.

 

 

 

 

 

Jeg har ikke neddiskontert noe investering, jeg har funnet nåverdien av fremtidige leieinntekter gitt et forutsatt avkastningskrav. Neddiskontering av 500 000 i årlige leieinntekter som øker årlig med 2,5% KPI med et avkastningskrav på ca 13 % blir ca 4,5 MNOK. Ser ikke helt problemet med metodikken her? Alternativt kan du neddiskontere 500 000 kr årlige leieinntekter med et realavkastningskrav etter prisstigning på 10,5% (13-2,5) og få samme resultat?

[Nimrad]

Jeg har ikke neddiskontert noe investering,

Du skriver:

Høyt, men ikke nødvendigvis urimelig høyt. Det er det umulig å si før en vet hvilken investering det er snakk om.

Det er vel ikke snakk om noen investering? Det er snakk om tapte leieinntekter.

 

jeg har funnet nåverdien av fremtidige leieinntekter gitt et forutsatt avkastningskrav. Neddiskontering av 500 000 i årlige leieinntekter som øker årlig med 2,5% KPI med et avkastningskrav på ca 13 % blir ca 4,5 MNOK. Ser ikke helt problemet med metodikken her? Alternativt kan du neddiskontere 500 000 kr årlige leieinntekter med et realavkastningskrav etter prisstigning på 10,5% (13-2,5) og få samme resultat?

Jeg har ikke sagt det var noe problem med metodikken, jeg kommenterer egentlig bare at du sa det var umulig å si noe om diskonteringsrenten da du ikke visste noe om hvilken investering det var snakk om. Det vet du vel?

500 000 i årlige leieinntekter går tapt.

[Sverre1969]

Du skriver:

Det er vel ikke snakk om noen investering? Det er snakk om tapte leieinntekter.

 

Jeg har ikke sagt det var noe problem med metodikken, jeg kommenterer egentlig bare at du sa det var umulig å si noe om diskonteringsrenten da du ikke visste noe om hvilken investering det var snakk om. Det vet du vel?

500 000 i årlige leieinntekter går tapt.

 

 

...men disse leieinntektene oppstår ikke fra løse luften, de er generert av en investering. Jeg antar diskonteringsrenten vil kunne være avhengig av hvilken type investering det er snakk om. Er det snakk om en rønne i en utkantkommune hvor de har oppsigelige leieavtaler og hvor det vil være tilnærmet umulig å få inn nye leietakere, eller er det snakk om tipp-topp moderne bygg i en stor by hvor leietakerne uansett står i kø? 

 

Uansett ser det ut for at vi er enige i at leieinntektene må diskonteres til nåverdi for å kunne gi en fornuftig sammenligning mot en beregnet verdi på 34% av selskapet, og at hvilken diskonteringsrente en skal benytte ikke er mulig å si så mye om gitt de sparsomme faktum trådstarter gir oss.

 

Lokalavisen har tilsynelatende ikke skjønt dette.

[Nimrad]

...men disse leieinntektene oppstår ikke fra løse luften, de er generert av en investering. Jeg antar diskonteringsrenten vil kunne være avhengig av hvilken type investering det er snakk om. Er det snakk om en rønne i en utkantkommune hvor de har oppsigelige leieavtaler og hvor det vil være tilnærmet umulig å få inn nye leietakere, eller er det snakk om tipp-topp moderne bygg i en stor by hvor leietakerne uansett står i kø?

Jeg henger ikke helt med. Hva slags investering tenker du er nødvendig for å tape leieinntektene?

 

Det er ikke snakk om en investering med påfølgende kontantstrøm. Det er snakk om en tapt kontantstrøm med påfølgende eierandel i et selskap. Men! Den påfølgende eierandelen er ikke relevant i selve regnestykket da selve tallet vi ønsker å komme frem til kun er verdien av tapte leieinntekter.

 

Da tenker jeg:

Dersom leieinntekene er totalt risikofrie bruker man risikofri rente(hva nå enn det er). Men det finnes nok noe risiko her, for kommunen er ikke 100% garantert å få disse leieinntektene. Selskapet kan gå konkurs f.eks.

Endret 31. januar 2019 av Nimrad