Eiendom - utskilt eiendom ikke overført til ny eier gjennom flere år.

[jonlem]

Har ei litt arti problemstilling her.

Vi kjøpte et hus for et par år siden, der huset står 99% på egen tomt og noen cm inn på en smal stripe med eget gårds- og bruksnr mellom oss og den ene naboen. Denne stripa er ca halvannen meter bred. 

I prospektet for huset var begge eiendommene nevnt, og vi anser at vi har kjøpt begge. Likevel må det poengteres at det i prospektet var poengtert at den smale stripa fortsatt står registrert på naboen, og at vi kun har signert dokumenter tilhørende "hovedeiendommen". Vi har altså kjøpt begge, men ikke helt egentlig likevel....

Den smale stripa ble skilt ut i 1983, og jeg har fått tak i målebrev som bekrefter dette - på dette er det presisert at stripa er skilt ut som et tillegg til vår eiendom. Jeg antar derfor at det i 1983 er blitt gjort en avtale mellom de to som da var naboer, om at det skulle deles ut en stripe slik at eier av vårt hus fikk "egen" eiendom rundt hele huset. Jeg antar også at det har vært et oppgjør her, men har ingen bevis hverken for eller mot at penger har skiftet hender. 

 

I terrenget er det både gjerder og hekk og bruk og praksis tilsier at denne stripa tilhører vår eiendom, og har gjort det i mange år. 

 

Jeg tenkte nå at det kan være greit å få rydda opp i dette. Vi kommer mest sannsynlig til å selge igjen snart, og da kan det nok være en fordel at eiendomsforholdene er på stell. Jeg ønsker derfor å få formalisert eierskapet til den stripa, for så å kunne slå den sammen med hovedeiendommen slik at vi sitter igjen med en tomt med "riktig" størrelse, og ikke to. 

Jeg snakka med Kartverket, som mente at ting sannsynligvis ikke ble gjort helt ferdig i 1983. Her forsto jeg det slik at eneste måten å få ordnet dette nå er å få naboen med på laget og få overført stripa til meg (skjøte). Dette er kostbart, men det ble nevnt noe om inkurie for å komme litt billigere unna. Det er greit nok, det finner jeg nok ut av.

I utgangspunktet skulle nok dette være en kurant sak å få ordnet, men det er alltids ei hake

For moro skyld gikk jeg inn og sjekket grunnboken her om dagen. Den viser at det er registrert to heftelser, typ utleggsforrretning, en i 2016 og en i januar 2019, på denne stripa som altså har eget gårds- og bruksnummer. Det står "gjelder denne registerenheten med flere" og jeg antar derfor at dette er "hengt på" denne stripa fordi naboen strengt tatt står som eier (hjemmelshaver) av denne i tillegg til egen eiendom. 

 

En av de tingene jeg virkelig trenger input på her er da, vil disse utleggsforretningene nødvendigvis skape trøbbel for å få eiendommen overført til meg slik den burde vært? Hvis så, hvordan bør jeg og evt naboen gå frem for å ordne det?

 

For ordens skyld, jeg har ikke snakket med naboen om disse tingene enda. Vi har ikke veldig mye kontakt, og jeg mistenker at disse ikke nødvendigvis har helt kontroll på livene sine. Jeg ønsker derfor å gjøre dette så enkelt som mulig for dem, og ta kontakt først når jeg har en god plan på hvordan dette kan gjennomføres smidig og enkelt - og jeg tar gjerne hele jobben (og evt kostnader) selv, så lenge det ender med at jeg kan få ordnet så ting blir slik de skal være. 

 

Eller skal jeg bare drite i det og overlate problemet til neste eier? Det har jo vært slik i mange år og vårt hus har skiftet eier flere ganger uten at dette tydeligvis har vært noen sak. Risikerer jeg egentlig bare å sette i gang noe som ender med en tvist, for så å måtte selge huset med en pågående eiendomstvist, med det det måtte medføre av prisreduksjon? Vi håper å få solgt i løpet av 2019. 

 

Innspill?

Endret 21. januar 2019 av jonlem

[Herr Brun]

Utleggene vil skape trøbbel for deg fordi du ikke får fjernet dem selv om du får skjøte på eiendommen, og du risikerer derfor at de tvangsselger denne delen av eiendommen. For å unngå det må du antageligvis betale kravet som er sikret ved utlegg. Hvis han aldri egentlig har eid denne eiendommen, så kan det være utleggene er ugyldige, men hvis det var han som solgte den til den tidligere eieren av ditt hus, så er utleggene antageligvis gyldige fordi salget ikke har rettsvern.

 

Å få klarlagt dette vil antageligvis ta noe tid og vil definitivt være en slags "pågående eiendomstvist". Du unngår tvisten ved å få overført tomta til deg, og så betale ut utleggene. Kanskje kan du forhandle med dem og få ned prisen, men ikke regn med at de opptrer veldig rimelig. Du vil ha et regresskrav mot naboen, men der intet er å hente har selv keiseren tapt sin rett.

[jonlem]

Ja, altså til sammen er det oppført drøyt 300 000 kroner i disse to utleggene, så det er lite aktuelt for meg å betale ut det. Noen tusenlapper i dokumentavgift og slikt er greit, men jeg er ikke så gira på dette at jeg gidder å betale gjelda til naboen  

 

Salget eller overdragelsen av eiendommen ble nok aldri fullført i sin tid. Det ble laget et målebrev, men jeg har ikke klart å finne noe skjøte hverken hos Kartverket eller kommunen. Jeg antar derfor at eiendommen er skilt ut fra opprinnelig eiendom, men aldri overført til ny eier, altså tidligere eier av mitt hus. 

 

Spørsmålet er vel kanskje også om jeg kan hevde at den stripa er "min" på grunnlag av det målebrevet hvor det er skrevet på at stripa er skilt ut som et tillegg til min eiendom, og på grunn av at bruken siden 1983 og kanskje før den tid, har "tilhørt" mitt hus. Det er i grunnen alt som finnes av dokumentasjon, eller i alle fall som jeg har vært kar om å finne. 

 

Jeg heller nok mot å ende med å bare la ting være som de er, på grunn av de utleggsforretningene. De vanskeliggjør nok dette litt... 

[Herr Brun]

Spørsmålet om du kan hevde å være eier kommer an på hvem som har eid det tidligere. Hvis den som nå er eier var den som skilte det ut (eller dennes arving), så har du en god sak. Hvis den som nå er eier har kjøpt tomta i god tro, har du en dårlig sak. Uansett om du er eier eller ikke, er antageligvis utleggene gyldige fordi man ikke tinglyste skjøte. Tinglysing av skjøte skal nemlig nettopp forhindre utlegg fra selgers kreditorer, og her er reglene strenge og firkantede.

 

Du kan kanskje ha et krav mot megler eller selger, dersom de har gitt inntrykk av at du har kjøpt dette arealet også men megler ikke har sørget for å tinglyse. Det kommer imidlertid an på hva som står i kjøpsavtalen og hva som står i salgsoppgave mv, og da er både de presise formuleringene og totalbildet viktig. For å få dette vurdert må du bruke advokat.

[krikkert]

Namsmennene har en tendens til å ta utlegg uavhengig av om eiendommen det tas utlegg i er tjenlig eller ikke. Du bør ta opp problemstillingen med naboens kreditorer (prosessfullmektig i saken er tinglyst i grunnboka). Det kan være at kreditorene ikke ser seg tjent med å ha et utlegg som ikke er tjenlig for salg.

 

Utlegget fra januar 2016 kan for øvrig være innfridd for alt du vet.