Skal investere i utleiebolig - tips?

[Star Fox]

Har tenkt å investere i utleiebolig, men før jeg tar kontakt med noen profesjonelle tenkte jeg å forhøre meg her. Jeg har 15 mill. til rådighet, og jeg lurer på hvordan jeg bør gå frem for å sikre størst mulig gevinst. 

 

Jeg har prøvd noen investeringskalkulatorer, og det later til at disse peker i retning av at en mulig avkastning blir større om jeg belåner eiendommene til noen grad. Er det hensiktsmessig å gå inn med 50% EK og ta opp lån på resten? 

 

Det er ikke ønskelig å ta veldig stor risiko. :') 

Evt. kan folket her foreslå andre og bedre investeringer. Er ikke interessert i fond eller aksjer. 

[PgUp]

15 mill woaah. Hvordan greide du det? Er jo en god del risiko og jobb med å drive med utleie også. Kjøper du utleieboliger for 15 mill blir det fort en deltidsjobb eller mer. 

 

Hvis du vil gå inn med 50 EK for 15 mill og låne resten blir tar du jo veldig stor risiko for en eventuell nedgang i boligmarkedet. 

 

 

Indeksfond er jo tryggeste form for sparing i fond på lang sikt. Du kan jo lese deg litt opp på det. Evt kan du plassere noe i indeksfond og noe i bolig. Da får du uttelling for mye av pengene med ikke altfor mye jobb.

Endret 18. januar 2019 av PgUp

[newman221]

Å gå inn med bankens penger istedet for egne penger vil alltid være fordelaktig dersom markedsprisen stiger. Det vil jo si at med 15 millioner i egne penger kan du kjøpe boliger for 30 millioner med 50% belåning. Stiger boligprisene med 5% årlig har du 1,5mill i verdistigning på eiendommene, men betaler bare 330'000 i rentekostnad. 

Men om boligprisene synker derimot, da er det mindre gøy. 

 

Også må du huske eiendomsskatt, vedlikehold, investeringskostnader, felleskostnader, samt alle de andre løpende kostnadene som følger en bolig. 

[gravypressure]

Noen tips:

• Det er mer penger å tjene på flere små leiligheter enn færre store. Eks. 5 små leiligheter til 2 mill vil ofte gi en større leieinntekt enn 2 store leiligheter til 5 millioner. Men husk at flere leiligheter gir mer administrasjon og vedlikehold.
   
• Se etter små sentrumsnære leiligheter med gode service- og kollektivtilbud. Hvis man kan slippe å eie bil tiltrekker du deg flere leietakere f.eks. pendlere og studenter. De er også lettere å omsette ved salg.
   
• Kjøp gjerne prospekt, evt leiligheter av nyere dato. Da slipper du tid og kostnad på vedlikehold og oppgradering.
   
• Som nevnt over, lån vil være gunstig. Da kan du kjøpe flere leiligheter og "girer" opp investeringen. Men du er mer sårbar for prisfall.

Med 15 mill og 50% belåning kan potensielt kjøpe 15 leiligheter til 2 millioner. Da vil utleie være å anse som næringsvirksomhet og du må betale inntektsskatt.

[Taurean]

Begynn med én, og lær deg kunsten og fellene. Går du all-in før du har erfaring risikerer du å ryke på en smell.

[Herr Brun]

Har tenkt å investere i utleiebolig, men før jeg tar kontakt med noen profesjonelle tenkte jeg å forhøre meg her. Jeg har 15 mill. til rådighet, og jeg lurer på hvordan jeg bør gå frem for å sikre størst mulig gevinst. 

 

Jeg har prøvd noen investeringskalkulatorer, og det later til at disse peker i retning av at en mulig avkastning blir større om jeg belåner eiendommene til noen grad. Er det hensiktsmessig å gå inn med 50% EK og ta opp lån på resten? 

 

Det er ikke ønskelig å ta veldig stor risiko. :') 

Evt. kan folket her foreslå andre og bedre investeringer. Er ikke interessert i fond eller aksjer.

Alle som tjener mye penger på eiendom belåner eiendommen sin. Det kan også, avhengig av hvordan man strukturerer ting, gi skattefordeler. Men det innebærer jo helt klart større risiko. Jeg ville antageligvis belånt noe, og 50 % høres rimelig ut.

 

Husk at skatten er ca. det dobbelte om du går fra 4 til 5 boenheter (tommelfingerregel som er lagt til grunn i en del BFUer, se bl.a. https://www.skatteetaten.no/rettskilder/type/uttalelser/bfu/virksomhetsgrensen-ved-utleie/),fordi det da går over fra å være kapitalinntekt til å være næringsinntekt. Idet virksomheten blir så stor, bør du legge alt inn i en holdingstruktur. Når du gjør det, så påløper dokumentavgift.

 

I Oslo lar det seg absolutt gjøre å investere ~30 MNOK (50 % belåning) i 4 boenheter, men de fleste andre steder vil vel dette beløpet gi deg flere enn 4 boenheter.

 

Jeg har ingen konkrete råd, men med så store beløp ville jeg definitivt ha tatt meg tid til å snakke med en advokat om dette for å unngå å snuble. (Edit: Og det selv om du så vidt jeg vet er jurist selv)

Endret 18. januar 2019 av Herr Brun

[Star Fox]

15 mill woaah. Hvordan greide du det? Er jo en god del risiko og jobb med å drive med utleie også. Kjøper du utleieboliger for 15 mill blir det fort en deltidsjobb eller mer. 

 

Hvis du vil gå inn med 50 EK for 15 mill og låne resten blir tar du jo veldig stor risiko for en eventuell nedgang i boligmarkedet. 

 

 

Indeksfond er jo tryggeste form for sparing i fond på lang sikt. Du kan jo lese deg litt opp på det. Evt kan du plassere noe i indeksfond og noe i bolig. Da får du uttelling for mye av pengene med ikke altfor mye jobb.

  

En investering på i underkant av en million for fem år siden har 15-doblet seg. Har bare vært heldig.

 

 

 

Alle som tjener mye penger på eiendom belåner eiendommen sin. Det kan også, avhengig av hvordan man strukturerer ting, gi skattefordeler. Men det innebærer jo helt klart større risiko. Jeg ville antageligvis belånt noe, og 50 % høres rimelig ut.Husk at skatten er ca. det dobbelte om du går fra 4 til 5 boenheter (tommelfingerregel som er lagt til grunn i en del BFUer, se bl.a. https://www.skatteetaten.no/rettskilder/type/uttalelser/bfu/virksomhetsgrensen-ved-utleie/),fordi det da går over fra å være kapitalinntekt til å være næringsinntekt. Idet virksomheten blir så stor, bør du legge alt inn i en holdingstruktur. Når du gjør det, så påløper dokumentavgift.I Oslo lar det seg absolutt gjøre å investere ~30 MNOK (50 % belåning) i 4 boenheter, men de fleste andre steder vil vel dette beløpet gi deg flere enn 4 boenheter.Jeg har ingen konkrete råd, men med så store beløp ville jeg definitivt ha tatt meg tid til å snakke med en advokat om dette for å unngå å snuble. (Edit: Og det selv om du så vidt jeg vet er jurist selv)

Pengene ligger per nå i et AS hvor jeg er eneaksjonær. Velger jeg å løse opp selskapet regner jeg med at gevinsten beskattes med 30,59%? Selskapet driver ikke med eiendom idag.

 

Er jurist ja, men tok ikke selskapsrett. :ˋ)

[#Kroenkeout]

Jeg leier ut i sokkelen min, men snakket i dag om en kollega som driver med oppkjøp, renoverer og leier ut. 

Beste tipse som han kom med i dag var å opprette et AS for å unngå reglene for sekundærbolig, unngå betale skatt og for å få utleie fradragene for vedlikehold. Sikkert mer å hente på AS også, men best at du sjekker dette selv. 

[PgUp]

Av nysgjerrighet, hva investerte du i?

[Star Fox]

Av nysgjerrighet, hva investerte du i?

Fiskekvoter.

[PgUp]

Fiskekvoter.

Rått Og du er bare 28 år ser jeg. Fantastisk bra. Er målet å pensjonere seg på leieinntekter?  

[Star Fox]

Rått Og du er bare 28 år ser jeg. Fantastisk bra. Er målet å pensjonere seg på leieinntekter?

 

Njeeeei. Det er bare greit med en biinntekt.

[Taurean]

Som han skrev: Det er bare flaks ^^ hvis man ikke lærer kunsten å investere, uansett hva det er, så mister man dem før eller senere. Gambling er gambling, jobb er jobb.

[PgUp]

Som han skrev: Det er bare flaks ^^ hvis man ikke lærer kunsten å investere, uansett hva det er, så mister man dem før eller senere. Gambling er gambling, jobb er jobb.

Derfor man slutter å "gamble" når man har tjent 15 mill og investerer i noe laangt tryggere som bolig  

[Taurean]

Enig der. Derfor jeg skrev som jeg skrev ^^ Man -kan- jo velge å bare bruke vaktmesterfirmaer til å ta seg av alt det praktiske, det finnes bedrifter som tar seg av alt vedlikehold, bruke revisorer/økonomer til å ta seg av alt regnskap, og bare konsentrere seg om å kjøpe og pusse opp leiligheter selv, bruke entreprenørfirmaer til den biten. Det vil naturligvis koste mer, men da får man dokumentasjon på alt og har klagerett.

 

Så igjen, gjør man -alt- selv, tar det mye lenger tid, men man lærer jo alle triks og fallgruver. Og man slipper risikoen med useriøse aktører som egentlig har mest sine egne interesser i fokus og ikke dine.

 

Og jeg oppfordrer til å drive mer på den altruistiske siden enn den spekulative siden. Gjør noe for folk i vanskeligheter heller enn å bare tenke penger. Små, funksjonelle leiligheter med tydelige regler.

Endret 19. januar 2019 av Taurean

[Horge]

Pengene ligger per nå i et AS hvor jeg er eneaksjonær.

Det enkleste blir vel da å fortsette med samme aksjeselskap, og om nødvendig så endrer du vedtekter og næringskode.

 

Har du noe ønske om å ta jobben som følger med utleie, eller foreetrekker du heller at en utleiemegler nær sagt fikser alt mot at du får litt mindre i inntekt? Tenker mest i retning av at dersom du jobber som jurist, så har du trolig både nok mat på bordet og nok arbeid på pulten, hvilket kan tilsi at litt mindre penger i bytte mot mye mindre arbeid fort kan høres forlokkende ut.

 

Hvis utleiemegler er aktuelt, så hadde jeg startet med å ta en prat med potensielle kandidater. De bør være godt kjent med det juridiske rundt utleie (både som privatperson og som næring), og de vil også kunne anbefale hvilke objekter som kan være godt egnet for ervervelse.

Endret 20. januar 2019 av Horge

[Sverre1969]

Husk at skatten er ca. det dobbelte om du går fra 4 til 5 boenheter (tommelfingerregel som er lagt til grunn i en del BFUer, se bl.a. https://www.skatteetaten.no/rettskilder/type/uttalelser/bfu/virksomhetsgrensen-ved-utleie/),fordi det da går over fra å være kapitalinntekt til å være næringsinntekt. Idet virksomheten blir så stor, bør du legge alt inn i en holdingstruktur. Når du gjør det, så påløper dokumentavgift.

 

 

 

Bør han legge alt i en holdingstruktur? Bør han ikke holde 4 leiligheter privat, for å utnytte 'kvoten' på 4 utleieleiligheter uten å få virksomhetsbeskatning?

 

En annen ting; dersom han passerer grensen for næringsvirksomhet, og velger å legge alt inn i en holdingstruktur, da bør han vel velge å først omdanne virksomheten skattefritt til AS. Da blir det vel ikke lenger dokumentavgift?

[Herr Brun]

Bør han legge alt i en holdingstruktur? Bør han ikke holde 4 leiligheter privat, for å utnytte 'kvoten' på 4 utleieleiligheter uten å få virksomhetsbeskatning?

 

En annen ting; dersom han passerer grensen for næringsvirksomhet, og velger å legge alt inn i en holdingstruktur, da bør han vel velge å først omdanne virksomheten skattefritt til AS. Da blir det vel ikke lenger dokumentavgift?

1: Det vet jeg ikke. Jeg er usikker på om omgåelse/gjennomskjæringsregler kommer til anvendelse i en slik situasjon, f. eks. hvis alt i realiteten blir forvaltet som ett hele, så det ville jeg definitivt spurt en skatteadvokat om.

2: Ja, antageligvis.

[Horge]

Bør han legge alt i en holdingstruktur? Bør han ikke holde 4 leiligheter privat, for å utnytte 'kvoten' på 4 utleieleiligheter uten å få virksomhetsbeskatning?

Både privat og næring har sine fordeler og ulemper, men i dette tilfellet ligger pengene allerede i et AS. Skal ha ta de ut privat (for å kjøpe 4 boliger), så vil det trigge en god slump til skattefuten, hvilket betyr at han får mindre penger til boligkjøp.

 

Men ja, dette er et regnestykke man abosolutt bør sette opp etter å ha forhørt seg med ekspertise.

[gravypressure]

Bør han legge alt i en holdingstruktur? Bør han ikke holde 4 leiligheter privat, for å utnytte 'kvoten' på 4 utleieleiligheter uten å få virksomhetsbeskatning?

 

Grensen på 4 leiligheter er vel ikke absolutt? Jeg trodde det var Skatteeteten som gjorde en vurdering av hvert enkelt tilfelle i hvilken grad det utgjør næring eller privat utleie. Det er vel mer en tommelfingerregel at 4 eliligheter anses som ok i privat eie.

 

Hvis han sitter med 6 leiligheter i et AS og 4 leiligheter i privat eie som alle genererer inntekt, så tror jeg at Skatteetaten vil de på den totale omsetningen og vurdere alle leilighetene som næring.