Kjæreste skal kjøpe seg inn i huset

[1Dr.E]

Hei. Jeg tror dette er advokatmat, så spør siden jeg vet det finnes et par her inne som gir gode og utfyllende svar.

 

Jeg kjøpte hus for ca. et halvt år siden.

Huset kostet 4.6 mill. Antar at dette fortsatt er verdien, men vi kan alltids få et par salgstakster og finne snittet for å gjøre det skikkelig.

 

Moren min ønsket å bidra med egenkapital, så hun stilte med 730.000 den gang.

Mutter og jeg har en skriftlig avtale oss imellom om at ved fremtidig salg av huset skal 15.5% tilfalle henne igjen.

 

Kjæresten min skal selge sin leilighet nå.

La oss si hun sitter igjen med 600.000 etter å ha solgt den og gjort opp sitt nåværende lån.

 

Hvordan går vi frem for at hun kjøper ut min mors andel og deretter ytterligere prosenter opp til f.eks. 40% av boligen?

 

Ser for meg at vi kommer til å ha hvert vårt lån på dette, men kan godt ha et lån der vi begge er medlåntakere også.

 

 

[newman221]

Enkleste hadde vel vært om 730k ble gitt som forskudd på arv (ingen skatt på arv akkurat nå), og at din nye samboer gikk inn med 50-50 eller 40-60 fordeling, med felles lån i banken. Hun må etter hva jeg ha skjønt betale dokumentavgift for sin andel, så det stinker litt. 

[Rune_says]

Under beskrives noen regneeksempler og en mulighet for å komme unna dokumentavgift via pantedokument med "urådighetsklausul" (med visse ulemper)

https://e24.no/privat/eiendom/slik-kjoeper-du-deg-inn-i-samboerens-bolig/20348093

 

Ellers er det vel innlysende å gifte seg for å slippe dokumentavgiften  

https://www.viivilla.no/ovrig/lover-og-regler/nar-slipper-du-dokumentavgift/

[newman221]

Ellers er det vel innlysende å gifte seg for å slippe dokumentavgiften  

Det er fordelaktig for den kommende bruden ja, siden det blir hun som sparer dok.avgiften. Men stakkars brudgom da, som verken får skattelette eller sparer dok.avgift, men får kostnader med giftering og bryllup på kjøpet. 

[The Avatar]

men får kostnader med giftering og bryllup på kjøpet.

Bryllupsfesten er det tradisjonelt brudens far som skal betale.

[1Dr.E]

Ser for meg at min mors andel inn i dette kan betraktes som min.

Det var aldri tenkt at dette skal tilbakebetales, da det var frie midler fra hennes side. Et rentefritt lån om du vil.

 

La oss ta utgangspunkt i dette.

 

Dersom hun kjøper seg inn med f.eks. 40%, så vil dette være 4.600.000 * 0,4 = 1.840.000.

Hun kan betale meg de 600.000 hun sitter med etter sitt salg, som nedbetaler deler av mitt lån, og hun tar opp et nytt lån på 1.240.000.

 

Det vil utløse dokumentavgift på 46.000 som hun må betale.

 

Da eier jeg (og min mor) 60%, og hun 40%, og vi to har hvert vårt lån å forholde oss til.

 

Jeg har da et lån på 2.050.000 - 600.000 = 1.450.000 og eier 60%

Hun har et lån på 1.240.000 og eier 40%

 

Avtalen med min mor vil bestå. Dersom huset selges skal hun ha 15,5%.

Hun har rett på 40%.

Jeg vil ved ha rett på 44,5%.

 

Er dette riktig, og praktisk gjennomførbart med banken?

[Herr Brun]

Hvis økonomien deres er relativt lite, og hver enkelt kan betjene lån i tråd med det, så vil jeg klart anbefale at dere eier 50/50. Det gjør fordeling av øvrige kostnader mye enklere fordi en slipper diskusjon om hvilke kostnader som skal deles etter "samlivsbrøk" (50/50) og hvilke som skal deles etter eierbrøk. Da kjøper hun din mors andel, og resten fra deg. Hun betaler da 2 300 000 som dels går til din mor og dels går til deg (eller strengt tatt din bank). I tillegg må hun betale dokumentavgift. Hun ender da opp med et lån på 1,7 millioner + dokumentavgift = 1 757 500. Du står igjen med et lån på dagens lån - (2,3 millioner minus din mors andel.) 

 

Dere kan også avtale en annen pris, enten basert på salgstakst eller basert på gjennomsnittlig prisøkning på boliger i perioden fra du kjøpte til i dag. Som et minimum bør dere kanskje inflasjonsjustere prisen etter KPI. 

 

Regn med at dere, for å få gode rentebetingelser, må være medlåntakere for hverandres lån og i alle fall stille hele boligens om pant for begge lånene. Hvis dere samlet har nok egenkapital, og hun har betjeningsevne til å betale sitt lån, så er dette antageligvis den greieste løsningen. 

 

Hvis en slik løsning gjør hennes daglige økonomi for stram, så kan dere gå for en skjev eierbrøk. Da bør dere på forhånd skrive en kort avtale om hvilken type utgifter som skal deles etter hvilken brøk. 

[Rune_says]

1) Hmm, hvis trådstarters mor skulle ha 15.5% av salgsprisen til huset må jo denne modifiseres til tilsvarende prosentsats av den andelen av huset som trådstarter får  (eller avtalen med mor endres til å være 15,5% av gjenv'rende andel av huset).

 

Utgangspunkt: 15,5% av 4 600 000 = 690 000 (dvs litt rabattert ift at moren ga 730 000)

 

4 600 000 * ,6  = 2 760 000 som er trådstarters nye 60% eierskap til huset

 

690 000 / 2 760 000 = 25% blir ny prosentmessig andel av trådstarters andel.  Moren har jo ingen krav/avtale mot samboeren som ikke har fått noe lån/tilskudd for sin 40% andel.

 

2) Samboer tar da opp lån for å kjøpe seg inn med 40% andel av boligen og betaler vel dokumentavgift ift denne eierandelen (?). 

 Du som selger får hele denne summen  av banken - dvs 1 840 000 og kan bruke den til å redusere ditt eget lån til 2 030 000 (4 600 000 - 730 000(mors bidrag)  - 1 840 000 (samboers lån)).    Jeg tenker jo at banken heller ikke vil gi deg noe annet valg enn å redusere lånet ettersom den ikke vil akseptere så stor belåning på din 60% andel.

 

Hun kan på sin side stille med 600 000 i cash for sin andel og trenger derfor bare et lån på 1 240 000 + dok-avgift.  

 

Men regnestykket til trådstarter henger ikke sammen når 600 000 både brukes til reduksjon av hennes lån og reduksjon av trådstarters lån (de 600 000 er jo en del av de 1 840 000 som trådstarter får redusert sitt lån med).

[1Dr.E]

 

Men regnestykket til trådstarter henger ikke sammen når 600 000 både brukes til reduksjon av hennes lån og reduksjon av trådstarters lån (de 600 000 er jo en del av de 1 840 000 som trådstarter får redusert sitt lån med).

 

De 600.000 hun gir til meg bør jo gi henne rett på 600.000/4.600.000*100 = 13% av boligen.

Så kan hun ta opp lån på så mye hun er komfortabel med å leve med av månedlige kostnader.

 

Om hun låner 1.200.000 gir dette henne mulighet til å kjøpe ytterligere 26%, hvilket skal gi henne rett på 39%.

 

Da eier jeg (og muttern) fortsatt 61%, jeg har fått 600.000 som kan kutte ned mitt lån.

 

Eller tenker jeg feil?

[newman221]

Vil tippe at banken ikke kommer til å like slike fordelinger. Og de kommer garantert til å kreve ett felleslån med medlåntagere. De er sjelden interessert i å pantsette ideelle andeler av en bolig, da den i praksis er umulig for banken å selge på tvangsauksjon med to gjenboende ved eventuelt mislighold. 

 

Og hvorfor skal mora di fortsatt ha 15% av totalsummen når din andel reduseres fra 85 til 45%. Blir det riktig? Eller er det bare hodet mitt som er ferdig etter en arbeidsdag? 

[Herr Brun]

Og hvorfor skal mora di fortsatt ha 15% av totalsummen når din andel reduseres fra 85 til 45%. Blir det riktig? Eller er det bare hodet mitt som er ferdig etter en arbeidsdag?

TS selger sin andel. Det gjør ikke moren.

[krikkert]

Ikke bland begrepene nå. At mor har rett til 15,5 % av salgssummen ved fremtidig salg betyr ikke at mor har en eierandel i huset, og det enkleste her er rett og slett å holde mors rettighet fullstendig utenfor forholdet TS-kjæreste med mindre mor faktisk har en eierandel.

 

La oss si TS og kjæresten får 50/50 eierandel. Hvis huset i fremtiden selges for, si, 8mio så utløser det en rett for mor på 1,24mio, som TS må betale av sin andel av overskuddet (fordi det er han som er part i avtalen med mor). Det som er viktig for TS er da at det minst er 31 % friverdi i boligen (dvs. at den ikke er belånt over 69 %) slik at han kan tilfredsstille sine kontraktsforpliktelser. Kjøper kjæresten seg inn med 40 % må friverdien være 25 % (belåning under 75 %).

 

 

For å ha en eierandel i huset må mor faktisk ha rett til å disponere over en ideell andel av huset - bruksrett, salgsrett, plikt til å dekke utgifter, mv. er aspekter av eiendomsretten. Det å alene ha rett til en andel av overskuddet ved salg er ikke nok alene.

[1Dr.E]

Har tenkt og regnet litt, og kommet frem til:

 

Med verdien på 4.600.000, mitt restlån på 2.050.000 og "lån" fra muttern på 730.000 som jeg tilbakebetaler i forbindelse med dette, så har jeg en egenkapital på 1.820.000 inn i dette.

 

Kjæresten får trolig 1.800.000 for leiligheten sin, og med sitt nåværende lån på 1.200.000 som skal innfris, så har hun en egenkapital på 600.000.

 

Tilsammen har vi 2.420.000 i egenkapital, og tar opp et nytt, felles lån i banken på resten opp til verdien av huset.

Felles lånebeløp: 2.180.000

Dette er ca. 10.000 /mnd ved 2.60% nom. rente over 25 år.

 

Dersom vi skal eie huset 50/50, så skal vi begge kjøpe oss 2.300.000 av huset.
Jeg som har 1.820.000 i EK har et lånebehov på 480.000.
Hun som har 600.000 i EK har et lånebehov på 1.700.000

 

Jeg skal betale på 480.000 / 2.180.000 = 22% av lånet, ca. 2.200 /mnd.
Hun skal betale på 1.700.000 / 2.180.000 = 78% av lånet, ca. 7.800 /mnd.

 

 

Alternativt kan vi eie skjevt og betale like mye på lånet hver måned.

Da skal vi begge være ansvarlige for 1.090.000 i lån.

Plusser jeg på min egenkapital har jeg 1.090.000 + 1.820.000 = 2.910.000 spytta inn i huset.

Hun har 1.090.000 + 600.000 = 1.690.000 spytta inn i huset.

Vi betaler da ca. 5.000 /mnd hver.

 

Jeg har 2.910.000 / 4.600.000 = 63% eierandel

Hun har 1.690.000 / 4.600.000 = 37% eierandel

[Herr Brun]

Tallene dine fremstår som riktige (selv om renta er litt høy i dag, hehe), og jeg tror det som gjenstår for dere er å finne ut hvilken av løsningene som dere mener er riktig for dere.

[1Dr.E]

Hehe, ja. Betaler 2,24% i dag. Legger på litt for slingringsmonn.

[1Dr.E]

Irriterer meg grønn over dokumentavgiften.

 

Jeg betalte 4.600.000 * 0.025 = 115.000 da jeg kjøpte huset.

 

Siden dama skal kjøpe seg inn nå, f. eks. 50%, så skal staten ha ytterligere 57.500.

 

De får 3.75% i dok. avgift av oss to i løpet av 8 mnd.

 

Utløser en fordeling i eierbrøk senere også dok.avg?

 

Om hun kjøper 50%,men finner ut at det blir for mye for henne økonomisk, må jeg da ut med 23.000 til staten om jeg kjøper tilbake 20% fra henne igjen?

 

For å spørre annerledes (i håp om et smutthull):

 

Om hun kjøper 5% eierandel nå og betaler 4.600.000 * 0.05 * 0.025 = 5.750 i dok.avg, vil en økning på et senere stadie utløse dok.avg. på nytt, eller kan brøken fordeles uten avgift senere?

[Herr Brun]

Senere tinglysing vil utløse ny dokumentavgift (med mindre dere gifter dere), men husk at tinglysing bare er for å beskytte mot kreditorer og godtroende tredjemenn. Det er mulig å avtale eierandel uten å tinglyse også. (Men det innebærer altså en risiko for at selgeren selger eller pantsetter på nytt til noen andre, eller at selgerens kreditorer beslaglegger den solgte andelen)

[1Dr.E]

Vil banken gå med på et felles lån der vi begge er ansvarlige 50/50, men huset står 100% i mitt navn?

 

Om vi har en vanntett skriftlig avtale oss imellom om fordeling av faktisk rett på hver vår andel og enighet om hvordan lånet skal betales skjevt av hver av oss?

[1Dr.E]

Vi kan jo bruke pengene det ville kosta å tinglyste halve boligen på å gifte oss istedet ffs.

 

Romantisk ?