Utleier krever leie etter at ny leiertaker har trukket seg

[Centaurus A]

Hei. Jeg har skriftlig sagt opp mitt leieforhold med tre måneder oppsigelse, med siste måned januar 2019. I midten av desember fikk jeg en SMS fra utleier hvor hun skriver at siden hun har skaffet ny leietaker, skal jeg slippe å betale den siste måneden av oppsigelsestiden. Nøklene ble overlevert i slutten av desember. Depositumskonto ble oppgjort og depositum utbetalt meg i begynnelsen av januar.

 

I dag fikk jeg en SMS fra utleier der hun skriver at den nye leietakeren har trukket seg, og hun krever derved at jeg betaler for januar. Hun skriver videre at jeg har glemt en perm med mine vitnemål og attester, og at jeg ikke får permen overlevert før jeg har betalt leie for januar 2019.

 

Hva sier jussen i dette tilfellet, både med tanke på å kreve leie og tilbakehold av min perm med sensitive dokumenter?

 

[Dragen]

Hun har løst deg fra avtalen. Hva som skjer mellom henne og tredjepart er ikke ditt problem.

Får du ikke mappen din, så anmelder du henne for utpressing og tyveri.

[Sheldon C]

Leieforholdet er avsluttet når nøkler er overlevert og depositum tilbakebetalt. At ny leietager trekker seg er utleiers problem.

Forøvrig har dere gjort en dårlig jobb med utflytting og overtagelse når en perm ble liggende igjen.

Høres ut som god gammeldags utpressing fra utleiers side, skulle gjerne sett ordlyden i melding fra utleier.

Er det slik du beskriver kan du vurdere politianmeldelse.

[Dominator X]

Du har det jo skriftlig at leieforholdet er avsluttet. Du har ditt på det rene her. Dette er god gammeldags etterpåklokskap og utpressing. Vurdér anmeldelse her ja.

[Dragen]

Det er ikke en "dårlig jobb" å glemme igjen en ting eller to, slikt er helt vanlig.

[Sheldon C]

Nei, det er definitivt ikke vanlig å glemme igjen ting på størrelse med en ringperm!

[FranZe]

Nei, det er definitivt ikke vanlig å glemme igjen ting på størrelse med en ringperm!

 

Altså, ligger denne igjen i en vinduskarm vil ikke det si det samme som at det er gjort en dårlig jobb med utflytting. Slikt skjer støtt og stadig, at folk glemmer en ting. Har du forlagt telefonen din noen gang?

 

Du kan jo si at det er gjort en dårlig jobb med å sjekke hver enste krik å krok, men ikke noe som har betydning mtp utftlyttingen sånn sett. En gjenglemt perm kan ikke brukes som argument at en skal betale en månedsleie.  

[Corp Por]

Informer om at du vil ha eiendelen din tilbake ellers anmelder du dette.

Det er like fullt tyveri å ta noe gjenglemt eller mistet som å stjele direkte fra eier.

Her er jo saken grei når hun informerer skriftlig at hun har din eiendel så det er antagelig bare en formalitet for politiet å begjære utlevering.

 

Hvis hun synes det er for vanskelig å levere direkte til deg kan du referere til

https://www.politiet.no/tjenester/hittegods/

 

Som andre har sagt så har jo du skriftlig at avtalen er opphevet.

Endret 12. januar 2019 av Invader Zim

[krikkert]

Lovens hovedregel er at du er forpliktet til å betale ut oppsigelsestiden, dvs. ut januar 2019. Utleier har imidlertid en plikt til å begrense sitt tap med rimelige tiltak, herunder ved å skaffe ny leietaker så raskt som mulig. I dette tilfellet har utleier oppfylt plikten ved å forsøke å skaffe ny leietaker, men den nye leietakeren har trukket seg.

 

Om du er erstatningsansvarlig vil avhenge av omstendighetene rundt ny leietakers tilbaketrekning - har utleier oppfylt plikten til å bidra til å redusere ditt tap?

 

Utleier har etter husleieloven § 10-4 plikt til å oppbevare gjenstander du etterlater for din regning. Utleier kan holde tilbake gjenstandene til du har betalt kostnader knyttet til oppbevaring (eller stilt sikkerhet for kostnadene). Utleier kan ikke holde tilbake gjenstandene til sikring av andre krav etter leieavtalen. Dette kan være straffbart - se straffeloven § 343 om ulovlig forføyning over løsøre - men vil i praksis ikke bli forfulgt av politiet, og strafferammen er kun bøter. Hvis det blir konflikt må du reise sak for forliksrådet (Husleietvistutvalget hvis du bor i et område hvor dette er obligatorisk).

[AnonymDiskusjon]

Slik trådstarter fremstiller det var det utleier som på eget initiativ tok kontakt og foreslo løsningen med tidlig utflytting. Blir ikke det litt annerledes enn det du skriver om skadebegrensningsplikt? Slik jeg leser det er det inngått en avtale (tilbud fra utleier om å slippe å betale leie for januar, mot at leietaker flytter ut tidligere enn forutsatt, deretter aksept av tilbudet fra leietakers side). Denne avtalen må da være bindende overfor begge parter.

 

Uansett veldig klønete av leietaker å glemme igjen en mappe med så viktige papirer - det gir huseier et solid pressmiddel. Hvis huseier setter seg helt på bakbeina vil trådstarter måtte ta saken til rettsapparatet, noe som vil ta lang tid, og en psycho huseier kan f.eks. finne på å kaste/ødelegge attestene. Beste løsning er nok å løse saken gjennom dialog, evt. med litt press innenfor lovlighetens grenser (f.eks. møte opp sammen med en kamerat og på en bestemt måte kreve å få igjen mappen).

 

Anonymous poster hash: 4fc3a...ecc

[Postkassestativ]

Du avsluttet leieforholdet 31.12.18. Alt etter den dagen er ikke ditt problem. Slike ting bør man ta høyde for som utleier. Du kan bare dra å hente mappen din, utleier har ingen grunn til å holde igjen dine eiendeler.

 

Hvis du må betale leie for januar, har du også bruksrett på leiligheten. Dere må opprette ny depositumskonto og skrive ny kontrakt. Utleier har ikke tilgang til leiligheten.

Endret 13. januar 2019 av Fjernsyn

[Turtledove]

Jeg hadde en sånn sak selv for noen år siden, og det endte i husleietvistutvalget. Vi tapte.

[BIGG]

Jeg hadde en sånn sak selv for noen år siden, og det endte i husleietvistutvalget. Vi tapte.

Som utleier eller leietaker?

[AnonymDiskusjon]

Nå skal ikke jeg påstå at jeg kan jussen på dette feltet, men jeg mener det er slik:

Når man sier opp et leieforhold, kan man løses tidligere fra kontrakten om leietaker eller utleier finner ny leietaker som kan overta før oppsigelsesperioden utløper. Da løser man en leietaker fra avtalen ved at man inngår ny avtale med ny leietaker. Dersom den nye leietaker trekker seg fra en inngått avtale, så må utleier kreve tap av den nye leietakeren for det tap utleier lider, ikke den gamle. Det er vel ikke slik at man kan trekke seg fra en avtale og la andre ta tapet for bruddet av avtalen.

 

Ser at tidligere i tråden er jurist uenig i dette, og denne har mye mer kompetanse enn meg, men jeg vil likevel påstå at den nye leietakeren som har inngått en avtale med utleier også har en erstatningsplikt her?

 

Anonymous poster hash: f101b...3f8

[krikkert]

Slik trådstarter fremstiller det var det utleier som på eget initiativ tok kontakt og foreslo løsningen med tidlig utflytting. Blir ikke det litt annerledes enn det du skriver om skadebegrensningsplikt? Slik jeg leser det er det inngått en avtale (tilbud fra utleier om å slippe å betale leie for januar, mot at leietaker flytter ut tidligere enn forutsatt, deretter aksept av tilbudet fra leietakers side). Denne avtalen må da være bindende overfor begge parter.

Jeg er ikke enig i at det fremstår slik at utleier foreslo tidlig utflytting. Ut fra sammenhengen hadde TS allerede flyttet ut da utleier meldte om at ny leietaker var funnet. Dette er ingen avtale, dette er utleier som orienterer om at utleier ikke vil kreve husleie for en gitt måned - et ensidig avkall på en kontraktsmessig rettighet. TS yter ingenting, og det er da ingen avtale. Det kan være et ensidig løfte, og spørsmålet blir da om forutsetningene for løftet er falt bort. Det kan de være, avhengig av omstendighetene.

 

Nå skal ikke jeg påstå at jeg kan jussen på dette feltet, men jeg mener det er slik:

Når man sier opp et leieforhold, kan man løses tidligere fra kontrakten om leietaker eller utleier finner ny leietaker som kan overta før oppsigelsesperioden utløper. Da løser man en leietaker fra avtalen ved at man inngår ny avtale med ny leietaker. Dersom den nye leietaker trekker seg fra en inngått avtale, så må utleier kreve tap av den nye leietakeren for det tap utleier lider, ikke den gamle. Det er vel ikke slik at man kan trekke seg fra en avtale og la andre ta tapet for bruddet av avtalen.

 

Ser at tidligere i tråden er jurist uenig i dette, og denne har mye mer kompetanse enn meg, men jeg vil likevel påstå at den nye leietakeren som har inngått en avtale med utleier også har en erstatningsplikt her?

 

Anonymous poster hash: f101b...3f8

At utleier kan ha et krav mot ny leietaker forhindrer ikke i seg selv at utleier også kan ha et krav mot gammel leietaker. Vi vet ikke om utleier går på begge.

[what_no2000]

Jeg er ikke enig i at det fremstår slik at utleier foreslo tidlig utflytting. Ut fra sammenhengen hadde TS allerede flyttet ut da utleier meldte om at ny leietaker var funnet. [...]

Det stemmer ikke med trådstarters beskrivelse i første innlegg:

 

Jeg har skriftlig sagt opp mitt leieforhold med tre måneder oppsigelse, med siste måned januar 2019. I midten av desember fikk jeg en SMS fra utleier hvor hun skriver at siden hun har skaffet ny leietaker, skal jeg slippe å betale den siste måneden av oppsigelsestiden. Nøklene ble overlevert i slutten av desember. Depositumskonto ble oppgjort og depositum utbetalt meg i begynnelsen av januar.

 

I dag [12 januar] fikk jeg en SMS fra utleier der hun skriver at den nye leietakeren har trukket seg [...]

Trådstarter disponerte leiligheten (i desember) da det ble avtalt at leietaker kunne levere nøkler før 1 januar, og til gjengjeld slippe å betale for januar. Tilbakelevering av husrommet er så gjennomført som avtalt. Trådstarter har dermed ikke hatt mulighet til å disponere leiligheten mellom 1. januar og 12. januar, siden nøkler er tilbakelevert etter avtale med utleier. Trådstarter har foreløpig heller ikke hatt mulighet til å disponere leiligheten fra 12. januar til 31. januar, siden utleier ikke har levert tilbake nøkler til trådstarter.

Endret 13. januar 2019 av what_no2000

[Pusher 50]

Jeg er ikke enig i at det fremstår slik at utleier foreslo tidlig utflytting. Ut fra sammenhengen hadde TS allerede flyttet ut da utleier meldte om at ny leietaker var funnet. Dette er ingen avtale, dette er utleier som orienterer om at utleier ikke vil kreve husleie for en gitt måned - et ensidig avkall på en kontraktsmessig rettighet. TS yter ingenting, og det er da ingen avtale. Det kan være et ensidig løfte, og spørsmålet blir da om forutsetningene for løftet er falt bort. Det kan de være, avhengig av omstendighetene.

 

 

Denne situasjonen er jeg ofte i med mine leietakere.

 

Saken er at leietakere ofte sier opp og samtidig ytrer ønske om å flytte ut (og bli fri for betalingsplikten) før oppsigelsestidas utløp. Med den typen bolig jeg leier ut, er det vanlig å ønske utflytting ca. en måned fram i tid.

 

Dette er en vanskelig situasjon. På den ene siden både ønsker og plikter jeg å begrense tapet til utflyttende leietaker. Men det er ikke alltid rett fram å tegne en ny leiekontrakt så lenge nåværende leietaker ikke er flyttet ut.

 

Det jeg konkret lurer på er om en avtale mellom meg og leietaker om at leietaker plikter å flytte innen en angitt dato (før oppsigelsesfristens utløp) dersom jeg finner en ny leietaker vil være bindende for alle parter, eller om det finnes noe i lovverket og/eller som kan overstyre en slik avtale. Underforstått: Dersom jeg ikke finner en ny leietaker, må gammel leietaker betale ut oppsigelsestiden.

 

Bekymringen er selvfølgelig at utflyttende leietaker ombestemmer seg og påberoper seg rett til å bli boende fram til utløpet av oppsigelsestiden. Da vil jeg ikke klare å oppfylle mine forpliktelser overfor ny leietaker.

 

Alternativet er egentlig å starte å lete etter ny leietaker først når gammel leietakere er flyttet ut. Men det vil som regel påføre gammel leietaker et tap.

Endret 13. januar 2019 av Pusher 50

[Dragen]

Denne saken handler om at utleier har funnet ny leieboer til januar, leieboers siste måned. Utleier har dermed løst ut leieboers ansvar i henhold til kontrakten mot at leieboer da ikke lenger disponerer boligen. Utleier kan ikke da kreve i ettertid leie for boligen i januar leieboer ikke disponerer i januar.

 

At ny leieboer ikke holder seg til avtale mellom han og utleier, kan ikke klandres tidligere leieboer.

[Pusher 50]

Denne saken handler om at utleier har funnet ny leieboer til januar, leieboers siste måned. Utleier har dermed løst ut leieboers ansvar i henhold til kontrakten mot at leieboer da ikke lenger disponerer boligen. Utleier kan ikke da kreve i ettertid leie for boligen i januar leieboer ikke disponerer i januar.

 

At ny leieboer ikke holder seg til avtale mellom han og utleier, kan ikke klandres tidligere leieboer.

 

Det er da heller ikke slik at noen klandrer tidligere leieboer. Tidligere leieboer offer litt uheldige omstendigheter i og med at han/hun ikke får nyte godt av en tidlig innflytting fra ny leieboer. Men ulempen for tidligere leietaker blir ikke større enn at han/hun må oppfylle sine plikter etter husleieloven.

 

Utleier har funnet en ny leietaker til januar. Og dermed har han ikke lov til å ta "dobbelt betalt" i januar. Dette meddeler han leietaker gjennom en SMS. Med fobehold om at ordlyden i meldingen er ukjent, så tar jeg ikke for gitt at en slik SMS innebærer noen innrømmelse fra utleier.

 

Det kan utmerket godt hende at SMS-en bare opplyser leietaker om noe som ellers følger av loven, nemlig at leietaker ikke plikter å betale når husværet ikke lenger står til hans/hennes disposisjon. Når en ny leietaker flytter inn (som utleier formodentlig hadde grunn til å tro ville skje, opphører leiers betalingsplikt. Og da er det realt av utleier å opplyse leietaker om dette.

 

Det foreligger, så lang vi vet, ikke noen avtale mellom leietaker og utleier om at utleier frasier seg sin rett til å få betalt ut oppsigelsestiden mot at leietaker flytter ut og ikke lenger disponerer boligen.

 

Spørsmålet er kanskje om utleier har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt godt nok ved ikke å sikre at ny leietaker kan trekke seg uten videre seremoni. Men det er en (litt) annen diskusjon.

[Pusher 50]

Jeg hadde en sånn sak selv for noen år siden, og det endte i husleietvistutvalget. Vi tapte.

 

Det kunne vært lærerikt å lese husleietvistutvalgets vurderinger i en slik sak.

 

Kan du gi opplysninger om når og hvor denne tvisten fant sted slik at de nysgjerrig blant oss kunne lese kjennelsen?