Den store tråden om finansiell uavhengighet

[ITtraktor]

Dersom dere ser på leiligheter med hybel til 8 millioner, vil jeg tro tilsvarende leilighet uten hybel vil koste omtrent 6 millioner. Hva med å bare droppe hybelen? Med dagens rentemarked er ikke 100K i året i leie spesielt mye til å forsvare 2 millioner ekstra i lån. Spesielt ikke når det vil gjøre økonomien deres svært sårbar. 

For all del, jeg har utleiedel selv, gjort riktig kan det være en gullgruve. Men nyere leiligheter i dag med utleiedel i Oslo, sliter jeg med å regne hjem.

 

[Matsemann]

Raude skrev (3 timer siden):

Men vil man kunne overskride grense på 5 ganger inntekten med en medlåntaker?

Med en medlånetaker regner du jo inn den personens lønn (og lån), så da behøver dere kanskje ikke mer enn 5x av alles totale lønn.

Bare husk at det ikke kommer uten ulemper. Hva skjer feks om den personen selv trenger å ta opp lån og derfor vil ha sin del av deres felles lån nedbetalt? Tvinges dere da til å selge?

[Raude]

ITtraktor skrev (10 minutter siden):

Dersom dere ser på leiligheter med hybel til 8 millioner, vil jeg tro tilsvarende leilighet uten hybel vil koste omtrent 6 millioner. Hva med å bare droppe hybelen? Med dagens rentemarked er ikke 100K i året i leie spesielt mye til å forsvare 2 millioner ekstra i lån. Spesielt ikke når det vil gjøre økonomien deres svært sårbar. 

For all del, jeg har utleiedel selv, gjort riktig kan det være en gullgruve. Men nyere leiligheter i dag med utleiedel i Oslo, sliter jeg med å regne hjem.

 

Det er også en mulighet og noe å tenke på - det er godt mulig at vi går for denne løsningen. Det er dog litt enklere å regne hjem utleiedel når den gir skattefrie inntekter. Målet er også på sikt å få flere inntektskilder, herunder lønn, leieinntekt, avkastning på aksjer mv.

[PgUp]

Raude skrev (Akkurat nå):

Det er også en mulighet og noe å tenke på - det er godt mulig at vi går for denne løsningen. Det er dog litt enklere å regne hjem utleiedel når den gir skattefrie inntekter. Målet er også på sikt å få flere inntektskilder, herunder lønn, leieinntekt, avkastning på aksjer mv.

Aldri dumt med aksjer. Er litt for lat selv til å ønske å styre med utleiebolig. 

[Raude]

Matsemann skrev (9 minutter siden):

Med en medlånetaker regner du jo inn den personens lønn (og lån), så da behøver dere kanskje ikke mer enn 5x av alles totale lønn.

Bare husk at det ikke kommer uten ulemper. Hva skjer feks om den personen selv trenger å ta opp lån og derfor vil ha sin del av deres felles lån nedbetalt? Tvinges dere da til å selge?

Takk Matsemann, da tror jeg at jeg har skjønt hvordan det fungerer med medlåntaker og det er logisk.

[Wisd0m]

42 minutes ago, ITtraktor said:

Dersom dere ser på leiligheter med hybel til 8 millioner, vil jeg tro tilsvarende leilighet uten hybel vil koste omtrent 6 millioner. Hva med å bare droppe hybelen? Med dagens rentemarked er ikke 100K i året i leie spesielt mye til å forsvare 2 millioner ekstra i lån. Spesielt ikke når det vil gjøre økonomien deres svært sårbar. 

For all del, jeg har utleiedel selv, gjort riktig kan det være en gullgruve. Men nyere leiligheter i dag med utleiedel i Oslo, sliter jeg med å regne hjem.

 

Støttes. Mindre stress med aksjer, og leieinntektene er ikke så gode. 

[Bjarnemann]

2 hours ago, Raude said:

Dette er et godt forslag. Men vil dette fungere i mitt tilfelle? La oss si at jeg låner 2KK av en slektning som jeg skal betale tilbake på samme måte som dere gjør. Banken vil da låne oss tilsvarende beløp lavere? De 2KK skal jo måtte tilbakebetales uansett.

Nej 🙂 Han har lånt på huset, gitt oss pengene, og så betaler vi ned på hans lån. Så har vi bare for enkelhetens skyld fått ordna det sånn at lånetrekket går rett fra vår konto.

Det betyr i det videre, bare for å understreke opplegget, at det er han som står ansvarlig dersom vi en dag skulle finne ut at den avtalen gidder vi ikke å overholde. 

Det fine med en sånn løsning, er også at medlånetaker slipper å stå ansvarlig for hele lånet. Kan huske feil, men mener at det var en problematikk da vi undersøkte dette med medlånetaker.

Det er jo så klart andre ting som må tenkes gjennom. Det ligger mye tillit i å gi noen 2 150 000, og så stole på at de betaler avdragene sine hver måned de neste 15 åra.

Edit: jeg lurer søkke meg på om jeg fikk denne idéen fra et briljant medlem av denne tråden 🧐 Hvis så: unnskyld for at jeg stjeler æren! Og takk for en god idé 😄

Endret 28. august 2022 av Bjarnemann

[PgUp]

Bjarnemann skrev (3 minutter siden):

Nej 🙂 Han har lånt på huset, gitt oss pengene, og så betaler vi ned på hans lån. Så har vi bare for ekelhetens skyld fått ordna det sånn at lånetrekket går rett fra vår konto.

Det betyr i det videre, bare for å understreke opplegget, at det er han som står ansvarlig dersom vi en dag skulle finne ut at den avtalen gidder vi ikke å overholde. 

Det fine med en sånn løsning, er også at medlånetaker slipper å stå ansvarlig for hele lånet. Kan huske feil, men mener at det var en problematikk da vi undersøkte dette med medlånetaker.

Det er jo så klart andre ting som må tenkes gjennom. Det ligger mye tillit i å gi noen 2 150 000, og så stole på at de betaler avdragene sine hver måned de neste 15 åra.

Tjener han noe på det? 

[Bjarnemann]

5 minutes ago, PgUp said:

Tjener han noe på det? 

I utgangspunktet ikke. Vi lot han beholde rentefradraget i fjor, og kanskje fortsetter vi med det, men det var aldri en del av avtalen. 

Endret 28. august 2022 av Bjarnemann

[ITtraktor]

Bjarnemann skrev (1 time siden):

Nej 🙂 Han har lånt på huset, gitt oss pengene, og så betaler vi ned på hans lån. Så har vi bare for enkelhetens skyld fått ordna det sånn at lånetrekket går rett fra vår konto.

Det betyr i det videre, bare for å understreke opplegget, at det er han som står ansvarlig dersom vi en dag skulle finne ut at den avtalen gidder vi ikke å overholde. 

Det fine med en sånn løsning, er også at medlånetaker slipper å stå ansvarlig for hele lånet. Kan huske feil, men mener at det var en problematikk da vi undersøkte dette med medlånetaker.

Det er jo så klart andre ting som må tenkes gjennom. Det ligger mye tillit i å gi noen 2 150 000, og så stole på at de betaler avdragene sine hver måned de neste 15 åra.

Edit: jeg lurer søkke meg på om jeg fikk denne idéen fra et briljant medlem av denne tråden 🧐 Hvis så: unnskyld for at jeg stjeler æren! Og takk for en god idé 😄

 

Veldig fint at du har fått det til så bra, men jeg ser ærlig talt ikke relevansen for andre med dette rådet. "Har du ikke råd til boligen du ønsker, eller ønsker å beholde aksjefondet? Bare spør noen i familien din om å låne 2 millioner!" Ikke synes jeg det er noen god idé heller. 

Endret 28. august 2022 av ITtraktor

[Matsemann]

ITtraktor skrev (29 minutter siden):

Veldig fint at du har fått det til så bra, men jeg ser ærlig talt ikke relevansen for andre med dette rådet. "Har du ikke råd til boligen du ønsker, eller ønsker å beholde aksjefondet? Bare spør noen i familien din om å låne 2 millioner!"

Du fremstiller det her helt feil. Rådet var et svar på "gitt at du har et familiemedlem som vil hjelpe, hvordan løse det praktisk".

[Bjarnemann]

On 8/28/2022 at 11:31 PM, ITtraktor said:

 

Veldig fint at du har fått det til så bra, men jeg ser ærlig talt ikke relevansen for andre med dette rådet. "Har du ikke råd til boligen du ønsker, eller ønsker å beholde aksjefondet? Bare spør noen i familien din om å låne 2 millioner!" Ikke synes jeg det er noen god idé heller. 

Dette var da ..unødvendig surmaga? Temaet var "hvordan få mer lån enn femgangern", jeg svarer med det som for oss var en briljant løsning. Hvordan er det ikke relevant? Du må for øvrig gjerne også utdype hvorfor du ikke synes det er en god idé.

[Hamglock]

Stemmer det at det er billigere å kjøpe  klp aksjeusa Indeks p direkte fra KLP enn gjennom Sbanken? Tror Sbanken skulle ha 0,23% mens KLP skal bare ha 0,2% men er så mange skjulte gebyrer ute å går at jeg er ikke sikker. Gidd ikke bli KLP kunde bare for å finne at pga et skjult gebyr så er de like dyr som Sbanken. Noen som handler direkte fra KLP og som kan si noe om kostnadene?

 

Vet dere forresten om det er noen som tilbyr lavere gebyrer hvis man handler store volumer? Altså hvis man setter inn 1 eller 5 mill om gangen i et indeksfond.

[Herr Brun]

Hamglock skrev (28 minutter siden):

Vet dere forresten om det er noen som tilbyr lavere gebyrer hvis man handler store volumer? Altså hvis man setter inn 1 eller 5 mill om gangen i et indeksfond.

Ja. Det finnes tre måter å løse dette på:

Det finnes andelsklasser med synkende forvaltningshonorar ved større tegninger. Ta for eksempel DNB Norge, som har følgende prisstruktur: (Snippet fra prospektet)

: 

Investerer du 2,5M går honoraret fra 1,2 % til 1,0 %, og går du opp til 10M så går honoraet ned til 0,75 %. De fleste av DNBs fond har lignende trappetrinn. KLP innførte vel noe lignende nylig. KLP hadde tidligere separate fond med svært like mandater (i noen tilfeller såkalte master/feeder-strukturer, altså at fond A investerte utelukkende i fond B) økende minstetegning/synkende forvaltningshonorar, mens de nå har færre fond men andelsklasser tilsvarende DNB. 

Andre har fortsatt forskjellige fond med like mandater, men forskjellig minstetegning og pris. Danske Invest har f. eks. fire aksjefond med svært lik strategi, hvor forskjellen i hovedsak er hvor høy minstetegningen er og hvor høy forvaltningshonoraret er. De innfører nok klasser de også. 

I tillegg til dette har du inntil nylig hatt mulighet for individuelt fremforhandlede rabatter. Da har du typisk måttet investere i flere titalls millioner-klassen, og du har da kunnet få en pris på fondet som avviker fra listeprisen (gjennom at forvaltningsselskapet deler inntekten sin med deg, dvs. betaler deg en andel av det forvaltningshonoraret de trekker fra fondet). Dette er ikke lengre tillatt, da finanstilsynet har opphevet rundskrivet sitt som regulerte dette og varslet at slike avtaler heretter er forbudt. (Mer om dette her, for den spesielt interesserte: https://www.finanstilsynet.no/nyhetsarkiv/nyheter/2022/forvaltningsselskaper-og-rabattordninger--endring-av-forvaltningspraksis/) 

[wampster]

Wisd0m skrev (På 28.8.2022 den 21.37):

Støttes. Mindre stress med aksjer, og leieinntektene er ikke så gode. 

Har leid ut omtrent 10 leiligheter i ca 7-8 og ikke opplevd noe stress med det.
Ikke synes jeg inntektene er dårlige heller.
Siste leiligheten kjøpte jeg for ca 1 år siden. Ga 3.5MNOK og får 15kmnd (13 etter fellesutgifter).
På det året har den også steget x%, men den pleier jeg som regel å se bort ifra ettersom planen på sikt er å kun kjøpe og ikke selge.

Selvfølgelig er fond (aksjer/obligasjoner) historisk sett bedre avkastning, men de lar deg ikke tjene penger på andres penger på samme måte som eiendom. Mange måter å pusse sølvet på dog 

[Hamglock]

Herr Brun skrev (17 timer siden):

Ja. Det finnes tre måter å løse dette på:

Det finnes andelsklasser med synkende forvaltningshonorar ved større tegninger. Ta for eksempel DNB Norge, som har følgende prisstruktur: (Snippet fra prospektet)

: 

Investerer du 2,5M går honoraret fra 1,2 % til 1,0 %, og går du opp til 10M så går honoraet ned til 0,75 %. De fleste av DNBs fond har lignende trappetrinn. KLP innførte vel noe lignende nylig. KLP hadde tidligere separate fond med svært like mandater (i noen tilfeller såkalte master/feeder-strukturer, altså at fond A investerte utelukkende i fond B) økende minstetegning/synkende forvaltningshonorar, mens de nå har færre fond men andelsklasser tilsvarende DNB. 

Andre har fortsatt forskjellige fond med like mandater, men forskjellig minstetegning og pris. Danske Invest har f. eks. fire aksjefond med svært lik strategi, hvor forskjellen i hovedsak er hvor høy minstetegningen er og hvor høy forvaltningshonoraret er. De innfører nok klasser de også. 

I tillegg til dette har du inntil nylig hatt mulighet for individuelt fremforhandlede rabatter. Da har du typisk måttet investere i flere titalls millioner-klassen, og du har da kunnet få en pris på fondet som avviker fra listeprisen (gjennom at forvaltningsselskapet deler inntekten sin med deg, dvs. betaler deg en andel av det forvaltningshonoraret de trekker fra fondet). Dette er ikke lengre tillatt, da finanstilsynet har opphevet rundskrivet sitt som regulerte dette og varslet at slike avtaler heretter er forbudt. (Mer om dette her, for den spesielt interesserte: https://www.finanstilsynet.no/nyhetsarkiv/nyheter/2022/forvaltningsselskaper-og-rabattordninger--endring-av-forvaltningspraksis/) 

Supert det, men jeg er i markedet for indeksfond. Søkte på DnB indeksfond og fant f. Eks DnB global indeks a med forvaltningshonorar på 0,2% og DnB global indeks n med 0,1% forvaltningshonorar. Når jeg så søkte etter å kjøpe N fondet viser det seg at med plattformavgiften til distributør så er det ingenting å spare. 

Vet du hvordan jeg konkret kan få kvantumsrabatt på indeksfond hos hvilken som helst leverandør/distributør. En link hadde vært gull

[Herr Brun]

Hamglock skrev (2 timer siden):

Supert det, men jeg er i markedet for indeksfond. Søkte på DnB indeksfond og fant f. Eks DnB global indeks a med forvaltningshonorar på 0,2% og DnB global indeks n med 0,1% forvaltningshonorar. Når jeg så søkte etter å kjøpe N fondet viser det seg at med plattformavgiften til distributør så er det ingenting å spare. 

Vet du hvordan jeg konkret kan få kvantumsrabatt på indeksfond hos hvilken som helst leverandør/distributør. En link hadde vært gull

KLP har lavere forvaltningshonorar hvis du investerer 10 millioner i ett og samme fond. Klasse S i klp aksjeglobal indeks koster 0,10 % og kan kjøpes direkte fra KLP. Ingen plattformhonorar. 

[Hamglock]

Takk for tipset, men ser ut som det bare tilbys institusjonelle kunder. Kunne kanskje skrapt sammen 10mill og plassert i ett fond et par dager for så å selge halvparten. Spørs om man får beholde den gode kostnadssatsen på 0,1% da.

Tar gjerne imot flere tips

[Herr Brun]

Jeg tipper du får tilgang til den klassen om du investerer 10M, uansett om du teknisk sett er institusjonell. Men jeg tror du kastes ut (tvangsflyttes til dyrere klasse) om du gjør det du sier. 

[DukeRichelieu]

Fornøyd med utviklingen i September: