Den store tråden om finansiell uavhengighet

[Duncan]

Nuttery skrev (På 2021-7-8 den 14.02):

Jeg er ganske sikker på at jeg kunne levd på avkastningen på det jeg har investert nå, med dagens forbruksnivå. Jeg kunne også gått over til å jobbe betydelig mindre enn jeg gjør i dag uten å lide økonomisk av det. Derimot ser jeg ingen poeng i det; jeg er enda ung og sprek, samt trives med å jobbe  

Men jeg ser jo for meg at jeg på et eller annet tidspunkt kommer til å f.eks bytte jobb (ut av turnus=tjene mindre) og eventuelt jobbe mindre på sikt. Det kommer jo også an på en del variabler - om jeg får meg partner, barn, om jeg(vi?) vil kjøpe større bolig etc. 

Ideelt sett ønsker jeg at neste bolig skal ha en utleieenhet, f.eks. 

Du burde vurdert å lånt opp mer på boligen og plassert de frigjorte midlene i et globalt indeksfond med dagens rente. 
Juster nedbetalingstiden slik at du sitter med ca samme kontantstrøm i summen av renter og avdrag per måned som i dag så er det mer eller mindre gratis penger. 

Fondsøkning minus rentekostnad = "gratis penger"

[Olsen56]

Duncan skrev (11 timer siden):

Du burde vurdert å lånt opp mer på boligen og plassert de frigjorte midlene i et globalt indeksfond med dagens rente. 
Juster nedbetalingstiden slik at du sitter med ca samme kontantstrøm i summen av renter og avdrag per måned som i dag så er det mer eller mindre gratis penger. 

Fondsøkning minus rentekostnad = "gratis penger"

There ain't no such thing as a free lunch  

[Sverre1969]

14 minutes ago, Olsen56 said:

There ain't no such thing as a free lunch  

Det der er ingen   free lunch. Det er avkastning på kapitalen din.

[OnkelS]

Husk at hvis det blir dårligere tider så vil verdien på fondene falle. Mister du jobben samtidig er det store sjanser for at du vil måtte selge fondsandeler mens verdien er på det laveste for å unngå tvangssalg av boligen. I verste fall bruker du opp fondet og må likevel tvangsselge boligen.

Mange har aldri opplevd at Norge har vært i en slik situasjon siden alle økonomiske kriser har blitt løst med stadig billigere lån de siste årene, men historisk sett er det ikke uvanlig. Rundt 1988-1992 var det mange som fikk boligen tvangssolgt med tap og ble gjeldsslaver i leid bolig i lang tid. Samtidig var det store tap i aksjemarkedet.

Endret 28. juli 2021 av OnkelS

[PgUp]

OnkelS skrev (2 timer siden):

Husk at hvis det blir dårligere tider så vil verdien på fondene falle. Mister du jobben samtidig er det store sjanser for at du vil måtte selge fondsandeler mens verdien er på det laveste for å unngå tvangssalg av boligen. I verste fall bruker du opp fondet og må likevel tvangsselge boligen.

Mange har aldri opplevd at Norge har vært i en slik situasjon siden alle økonomiske kriser har blitt løst med stadig billigere lån de siste årene, men historisk sett er det ikke uvanlig. Rundt 1988-1992 var det mange som fikk boligen tvangssolgt med tap og ble gjeldsslaver i leid bolig i lang tid. Samtidig var det store tap i aksjemarkedet.

Mister man jobben er et vel bare å få penger fra nav. 

[Taake89]

11 minutes ago, PgUp said:

Mister man jobben er et vel bare å få penger fra nav. 

Krisen som det blir henvist til så lånerentene på 10-15%. Skal litt til å betjene ned når du har lån til halsen.

[Duncan]

Den krisen er ganske usannsynlig, og personlig så sitter jeg med en trygg jobb som ikke blir påvirket av kriser i noe nevneverdig grad. 

Så det å beholde inntekten er ikke noe problem, gjeldsgrad mellom det jeg har plassert i fond og boliglån ligger på 45%-55% fordelt. 

Og det skal stå mer eller mindre urørt de neste 10 årene. 

Så jeg har nok av fleksibilitet til å takle alt som måtte komme av nedgangstider og renteøkninger i overskuelig framtid ved å justere vektig mellom fond og gjeldsgrad. Det er relativt ukomplisert og man sitter med en meget god risikojustert avkastning over tid ved å ta ut kapitalen man har låst i bolig for å så plassere de i et globalt indeksfond uten valutasikring da kronen synker i verdi opp i mot euro og dollar i det verdensøkonomien får seg en trøkk. 

[PgUp]

Taake89 skrev (2 timer siden):

Krisen som det blir henvist til så lånerentene på 10-15%. Skal litt til å betjene ned når du har lån til halsen.

Joda, men skal man ta høyde for slike kriser må man jo bare leie i evigheter, kjøpe gullbarer for alle pengene man har og grave de ned et ukjent sted. 0.001% sannsynlighet for at vi får 15% rente plutselig.

Endret 28. juli 2021 av PgUp

[Duncan]

PgUp skrev (11 minutter siden):

Joda, men skal man ta høyde for slike kriser må man jo bare leie i evigheter, kjøpe gullbarer for alle pengene man har og grave de ned et ukjent sted. 0.001% sannsynlighet for at vi får 15% rente plutselig.

Nettopp, det er så usannsynlig at det ikke er noe jeg tar høyde for 
 

[Wisd0m]

Slike kriser vil nok ikke bli så ille grunnet mye lån blant folk flest. Jeg sitter også i en sikker jobb og 50-60 prosent belåning på boligen er ikke noe som gjør at jeg sover dårlig.

Skulle krisen først være ute er jeg ganske sikker på at jeg greier å stramme inn mer enn de aller fleste. Så lettelser og støtter til folket vil komme før det blir noe problem for meg.

[Zeph]

Rente på 10-15% er lite sannsynleg, og i så fall ville det bygge seg opp over tid. Det tok ti år for renta å gå frå 5% til 15%. I tillegg er verda og Norge i ein heilt anna situasjon i dag. At noko har skjedd før betyr ikkje at det vil eller kan skje igjen, men ein må sjølvsagt ta høgde for sånt.

Den største risikoen er kanskje eit krakk som blir langvarig, ala dotcom eller finanskrisa. Får du, som i det tilfellet, begge på rappen så blir det tynt frå fondet på nokre år. Ein må i alle fall belage seg på å jobbe meir.

Eg rekna litt på det og endte opp med å betale ned lån først og ikkje finansiere fond med lån. Hovedgrunnen var at det vart veldig lang tidshorisont på planen, og heile tida ein usikker faktor med verdien på fondet. Eg måtte kanskje venta til eg var 50 år før eg kunne slutte i arbeid.

No har eg ikkje mål om FIRE, men å generelt jobbe redusert, så det er ikkje like stort behov for kapital i fond. 

[Bjarnemann]

Inkludert studielån, har samboer og jeg nesten åtte millioner i lån. Det gir meg ingen bekymringer, what so ever.

For meg, er regnestykket fremover enkelt, og en funksjon av lånerenta. Slik ting er i dag, betaler jeg ikke ned en krone mer enn nødvendig(*), og måker alt i aksjefond. Endrer premisset (renta) seg, vel, da betaler jeg mer ned på lånet. Går det helt haywire, så får jeg ta av aksjefondet. Selvfølgelig psykologisk surt om man må selge med tap, men jeg mener at roi for denne minimale risikoen er god. 

Helt risikofritt, er så klart ikke opplegget. Hvis jeg våkner til 15% rente i morra, og -50% på fondet, så blir det ubehagelig. Men da kommer vi, som alltid, ned til dette med (realistisk) sannsynlighet. Renta blir ikke 15% over natta. Hvis det i det hele tatt skjer, så tar det tid. Og mens det ikke skjer, så reduseres både den absolutte* og den relative størrelsen på lånet.

Det skal for øvrig søren ikke så mange år med inflasjon og (minimale) avdrag før to heltidsansatte i offentlig sektor klarer 10-15% rente. Ubehagelig, klart, men ikke kroken på døra. 

Dét er forsåvidt en luksus med å være utdanna lærer (og fruen i et annet offentlig omsorgsyrke): man er ikke veldig godt betalt, men man slipper å regne på sannsynligheten for arbeidsløshet. 

Så, ja, jeg sover godt om natta med en slik tilnærming Etter min vurdering, er risikoen for kroken på døra lignende risiko for lynnedslag eller alvorlige vaksinebivirkninger. 

*4 900 000 i boliglån på egne navn, 700 000 i samla studielån. 2 150 000 på slekningens navn, som ble brukt til huset. Avdragsfrihet på de to førstnevnte, 15 eller 25 års nedbetalingstid på sistnevnte.

For å sukre pilla, la jeg 15 år til grunn i kalkylene jeg sendte banken. Men jeg tror søren at det ble 25 år. Det var en lang og humpete prosess med lånet, der den helhetlige godkjenninga kom før premissene. Nå er bankdama på ferie, så jeg vet ikke ennå hva hun satt opp før hun kommer hjem, men jeg mener hun sa 25 år. 

Hvis antagelsen min stemmer, så snakker vi virkelig minimale avdrag (og ditto mer fondssparing). Avdrag på en fjerdedel av samla lån, i vanlig nedbetalingstakt. 

Endret 31. juli 2021 av Bjarnemann

[Zeph]

Du har kanskje nevnt det før, men kva er målet og i kva alder ser du for deg å nå det?

[VPWLLAJP]

Bjarnemann skrev (16 timer siden):

Inkludert studielån, har samboer og jeg nesten åtte millioner i lån. Det gir meg ingen bekymringer, what so ever.

For meg, er regnestykket fremover enkelt, og en funksjon av lånerenta. Slik ting er i dag, betaler jeg ikke ned en krone mer enn nødvendig(*), og måker alt i aksjefond. Endrer premisset (renta) seg, vel, da betaler jeg mer ned på lånet. Går det helt haywire, så får jeg ta av aksjefondet. Selvfølgelig psykologisk surt om man må selge med tap, men jeg mener at roi for denne minimale risikoen er god. 

Helt risikofritt, er så klart ikke opplegget. Hvis jeg våkner til 15% rente i morra, og -50% på fondet, så blir det ubehagelig. Men da kommer vi, som alltid, ned til dette med (realistisk) sannsynlighet. Renta blir ikke 15% over natta. Hvis det i det hele tatt skjer, så tar det tid. Og mens det ikke skjer, så reduseres både den absolutte* og den relative størrelsen på lånet.

Det skal for øvrig søren ikke så mange år med inflasjon og (minimale) avdrag før to heltidsansatte i offentlig sektor klarer 10-15% rente. Ubehagelig, klart, men ikke kroken på døra. 

Dét er forsåvidt en luksus med å være utdanna lærer (og fruen i et annet offentlig omsorgsyrke): man er ikke veldig godt betalt, men man slipper å regne på sannsynligheten for arbeidsløshet. 

Så, ja, jeg sover godt om natta med en slik tilnærming Etter min vurdering, er risikoen for kroken på døra lignende risiko for lynnedslag eller alvorlige vaksinebivirkninger. 

*4 900 000 i boliglån på egne navn, 700 000 i samla studielån. 2 150 000 på slekningens navn, som ble brukt til huset. Avdragsfrihet på de to førstnevnte, 15 eller 25 års nedbetalingstid på sistnevnte.

For å sukre pilla, la jeg 15 år til grunn i kalkylene jeg sendte banken. Men jeg tror søren at det ble 25 år. Det var en lang og humpete prosess med lånet, der den helhetlige godkjenninga kom før premissene. Nå er bankdama på ferie, så jeg vet ikke ennå hva hun satt opp før hun kommer hjem, men jeg mener hun sa 25 år. 

Hvis antagelsen min stemmer, så snakker vi virkelig minimale avdrag (og ditto mer fondssparing). Avdrag på en fjerdedel av samla lån, i vanlig nedbetalingstakt. 

Enig i at renten vanskelig kan hoppe særlig mange prosent over natten - men vi bor i Norge, som har en svært liten valuta og er faktisk svært utsatt om man får et krakk i børsene (som vil komme på et eller annet tidspunkt), samtidig med at kronen også krakker da verdens investorer rømmer små valutaer, og også nordmenn begynner å kjøpe utenlandsk valuta.

Så i Norge er det er teoretisk mulighet for at man kan få en ekstrem rente etter et aksjekrakk, og denne muligheten hat økt betraktelig etter at vi nærmest har nådd en null-rente. Norges Bank kan bli tvunget til å øke renten til eksempelvis 15% om det er eneste alternativ for å redde den norske kronen. Selvfølgelig vil det være katastrofalt for alt og alle, og noe som vi får håpe aldri skjer - men man har samtidig sett tendensene i de siste krisene. Er man tungt investert i aksjemarkedet og overstående faktisk skjer så hjelper det ikke at det er varslingstid for renteendring, man får ikke hentet ut nødvendig kapital til å redde seg selv. 
 

Spørsmålet er alltid hvor sannsynlig dette er, og du har rett i at sannsynligheten er liten - men igjen hvem hadde trodd man skulle nå 0% rente, og Norge skal gjennom peak oil, redusert reallønnsnivå ++ i årene fremover - så at vi vi se mer krøll i økonomien i fremtiden en man har gjort tidligere er svært sannsynlig.

Personlig ville jeg redusert min gjeld, men er du helt ubekymret så forstår jeg valget.

[Bjarnemann]

@Zeph: hehe, er ikke den enkleste oppgaven å få med seg alt av Bjarnes rablerier!

Også har jeg også vært litt diffus; har ikke noe mål om det og det innen da eller da. Fullstendig finansiell uavhengighet, er ikke målet. Jeg mener ikke belønninga står i forhold til de årelange forsakelsene man gjør, og risikoen man løper ved å melde seg ut av arbeidslivet. Fullstendig uavhengighet, er heller ikke så attraktivt. Som andre her inne, er jeg en semidriftig sjel som liker å ha ting å gjøre. Det gjør meg ingenting å gå på jobb.

Men jeg vil ikke måtte jobbe mandag til fredag, være sliten i helga, før jeg plutselig er pensjonist og snart dau. Da er kutt i stillingsprosenten heller veien å gå. 80, 60, 50% stilling - det ser jeg på som attraktivt. Veldig attraktivt. Selv det å "bare" redusere stillinga med 20% og få én dag med fri ekstra uka (eller sagt på en annen måte: 50% mer fri, 20% mindre arbeid), gjør ganske mye. Langt mer enn det virker som. 

Så det er det som er målet  Kutt i stillingsprosenten. Og det er egentlig nådd. Med livsinvesteringa gjort, og omlag 2M i akjsefond etter oppgjør på leiligheten som legges ut for salg i morgen, så føler jeg at jeg trygt kan redusere stillinga den dagen jeg føler for det. Akkurat nå, er jeg så heldig at jeg får lov til å jobbe med hobbien min. Da gjør det meg ingenting at det er 100%. Så kan jeg spare enda litt mer penger, samtidig som tar meg råd til en fin TV, elsykkel, kanskje bil, også videre. 

Perioden med overarbeid og kronesnuing er med andre ord over. Har jeg lyst å bestille mat hjem, så gjør jeg det. Har jeg lyst på Jarlsberg en dag, så kjøper jeg meg det. Så gjør jeg løpende vurderinger på dette med stillingsprosenten. Per nå er det helt fint med 100, kanskje blir det aktuelt en dag å gå ned i nåværende jobb. Skal jeg tilbake til læreryrket, så kan jeg si med 100% sikkerhet at jeg kommer til å ville jobbe redusert fra dag én.

Så, ja; det kuttet i stillingsprosent som jeg vil, når jeg måtte ønske det. Eller sagt på en annen måte: frihet til å jobbe ~med det jeg vil, ~så mye jeg vil. Alt som skjer fremover av formueakkumulering, ser jeg på som en bonus!

Kanskje litt rotete skrevet dette her; er ekstremt surrete i huet etter åtte måneder med et sant arbeids-, og bolighelvete. Som nevnt i en tidligere post: hamsterhjulets siste krampetrekning.

 

@VPWLLAJP: du har helt rett i at ting kan skje. Det stemmer at vi har en sårbar valuta, og det stemmer at renta kan øke raskt. Og aksjemarkedene kan selvsagt alltid gå i dass. Men så er det dette med risikovurdering. For det første, er nok neppe dette scenariet veldig sannsynlig. For det andre, så skal ting gå temmelig haywire mer eller mindre med én gang* før det blir umulig. Selv med 15% rente over natta, så er vi ikke så langt unna det som faktisk er mulig å betjene. Etter rentefradrag, tilsvarer det 936 000 i årlige renter. 10% rente, 624 000. Det ville vært grusomt ubehagelig, men sistnevnte ville faktisk gått - og førstnevnte ville ikke vært veldig langt unna å gå. Og selv om et slikt scenario etter all sannsynlighet ville korrespondert med et kraftig kursfall, så ville jeg uansett hatt igjen nok penger til å holde meg flytende en god stund. Kanskje lenge nok at økonomien hadde blitt bærekraftig igjen*. 

Så, ja, jeg sover godt  Men jeg antar at jeg kan fremstå som en litt sånn happy go lucky, høytflyvende kar som tar for lett på risiko. Det gjør jeg altså ikke. Tro det eller ei, så regner jeg alltid på den trygge siden av ting. Etter salg av to leiligheter, og kjøp av hus, så sitter jeg igjen med flere hundre tusen mer enn budsjettert med. Jeg er glad i livbøyer. Også jeg er klar over at 8M er en gigantisk forpliktelse, og et risikoelement, så det kan godt hende at det blir aktuelt å øke nedbetalingene noe**. 

*Gitt 2,5% inflasjon, reduseres den relative lånebyrden med 200 000 per år. Sleng på avdrag i en foreløbig udefefinert størrelse (men mer enn 0,-, i hvert fall), så skjer det ting ganske raskt her. 

**Derfor vil jeg takke for utfordringa på dette  Tro det eller ei, så mener jeg virkelig at jeg regner trygt og sikkert, alltid på den trygge sida (så skjønner jeg også at jeg er inhabil til tusen). Og lån i dag, det er virkelig gratis penger.

Men da kan det også være fort gjort å undervurdere risikoen som ligger i å ha så mye lån som det jeg har. Det er ikke alltid ting går etter planen Men er det en ting som er sikkert, så er det at banken alltid skal ha pengene sine. Og selv om jeg mener at risikoen er liten/neglisjerbar, og at jeg har godt med livbøyer, så er lånestørrelsen fortsatt et risikoelement. Man kan også argumentere for at det kan være lurt å redusere risikoen noe. Nå har jeg bygd meg et fint korthus. Jeg har lagt opp mye penger. Som nevnt ovenfor, er jeg omtrent i mål allerede. Da blir straks poenget med å ta risiko mindre, også blir det litt mer aktuelt å gardere seg enda bedre mot uflaks. Så, ja, takk for innspill  Jeg vurderer nå sterkere å øke innbetalingene (noe), og/eller binde renta for en periode. 

 

Endret 1. august 2021 av Bjarnemann

[knipsolini]

VPWLLAJP skrev (4 timer siden):

Enig i at renten vanskelig kan hoppe særlig mange prosent over natten - men vi bor i Norge, som har en svært liten valuta og er faktisk svært utsatt om man får et krakk i børsene (som vil komme på et eller annet tidspunkt), samtidig med at kronen også krakker da verdens investorer rømmer små valutaer, og også nordmenn begynner å kjøpe utenlandsk valuta.

Om den norske kronen kollapser så er det vel fint å ha fondsandeler i globale fond og lite cash (NOK) på konto?

[Zeph]

Globale indeksfond er fint sidan du får meir verdi om krona blir svakare pga. ustbabil økonomi i Norge, der du har jobb/inntekt, alle utgifter og verdiar i bustad.

Om det har samanheng med noko globalt som får pila til å peike nedover på fondet så vil svakare krone dempe litt av effekten enn så lenge den ligg svakare. Det skjedde td. då Covid-19 kom i fjor. Globale indeksfond gjekk 30% ned, men dei med fond i Norge fekk kanskje ein nedgang på 20%. Då krona styrka seg igjen vart det jamna litt meir ut igjen.

Uansett, det er viktig å ha eit edrueleg forhold til risikoen, spesielt med mykje lån. Det er aldri garantiar for noko som helst. Den beste forsikringa er jobb som ein med alt sannsyn ikkje mistar i under eit krakk.

Eg studerte avkastningstal for ei tid tilbake og fekk eit litt meir realistisk syn på venta avkastning. Det er fjort gjort å gange opp med 6% avkastning og få store tal, men det er viktig å ha inflasjon og skatt med i tankane.

Eit eksempel:

1 million på indeksfond, 20 år sparetid, 6% avkastning annualisert.

Ny verdi: 3.2m. Verdi etter skatt: 2.6m. Verdi etter skatt og 2% inflasjon: 1.7m.

Det er med pengane i ASK og avkastning etter skatt blir 4.94%.

På 20 år har altså 1m blitt 70% større.

@Bjarnemann Du har sjølvsagt mykje tryggleik i formue, men sjølv der kan riktige omstender føre til at leilegheita kjapt blir mindre verdt. Så lenge du er delvis i arbeid og ev. kan jobbe meir ved behov så er du godt sikra. Så lenge du ikkje har eit mål om å gå for FIRE, men jobbe etter eige ynskje så kan du regulere inntekter og utgifter på den måten.

[Sverre1969]

6 minutes ago, Zeph said:

 

1 million på indeksfond, 20 år sparetid, 6% avkastning annualisert.

Ny verdi: 3.2m. Verdi etter skatt: 2.6m. 

Hvordan kom du frem til verdi etter skatt?

[Zeph]

Sverre1969 skrev (1 minutt siden):

Hvordan kom du frem til verdi etter skatt?

https://www.smartepenger.no/kalkulatorer/2999-aksjesparekonto-lonnsomhet

[EnEn]

Har ikke mye tid til å skrive, men så noen skrive over at renten kan fyke til værs pga vi har liten valuta. Skulle kronen svekke seg kraftig tviler jeg på at renten fyker i været. Kronen svekket seg kraftig for et års tid siden.. 13kr for en euro. Olsen hevet ikke renten, men han forsvarte kronen ved å kjøpe NOK. Må ikke glemme at vi har et digert oljefond notert i €$ som tilbyr oss mye ammunisjon. En lav svak kronekurs er også gull for eksportbedriftene som er det vi lever av her på berget.. gass,olje og fisk.

For investorer har vi nå funnet ut ca hvor smertegrensen til sentralbanken vår går mtp kronekursen. Ved neste korsvei hvor euroen er i 13kr og dollaren i 11 vil jeg kjøpe valutasikrede indeksfond.. Olsen og Norge AS betaler i markedet for å sette gulvet til kronen og jeg vil kapitalisere på dette.