Den store tråden om finansiell uavhengighet

[Herr Brun]

Bjarnemann skrev (40 minutter siden):

Briljant! Jeg visste det! Det måtte være en mulig løsning på dette!!!

Dette er gull! Synd at det bare går an å gi én like på innlegg - dette er verdt TI MILLIONER likes. Takk!!!!!

Ps; jeg antar at det er flere veier til rom her? Enten betale ned lånet hans fort som satan, men kanskje også at vi, når vår inntekt øker, rett og slett kan ta over deler av lånet hans? Enten at det direkte føres over til oss - evt av vi øker vårt lån, og bruker pengene vi får ut av det til å betale ned han sitt?

Ja, om dere går opp i inntekt kan du normalt overta lånet (innenfor rammen av 85 % av din boligverdi), i praksis ved å ta opp et nytt lån og innfri lånet hans.  

[Herr Brun]

ITtraktor skrev (2 minutter siden):

Fungere nok supert med stigende boligpriser, men dersom prisene skulle begynne å falle og renta stiger blir nok raskt stemningen og muligens viljen til å gjøre opp dårligere. 

En ting er å hjelpe familie inn på boligmarkedet i en nøktern bolig, men det Bjarnemann tenker på synes jeg blir feil.

Det tenker jeg vel vi kan la familien Bjarnemann avgjøre.  

[ITtraktor]

Herr Brun skrev (5 minutter siden):

Det tenker jeg vel vi kan la familien Bjarnemann avgjøre.  

Skal familien til Bjarnemann avgjøre om jeg synes dette blir feil?

Beklager å ødelegge hallelujastemning her, men jeg synes det må være lov til å være litt kritisk også.

Endret 17. mars 2021 av ITtraktor

[Matsemann]

ITtraktor skrev (1 time siden):

Fungere nok supert med stigende boligpriser, men dersom prisene skulle begynne å falle og renta stiger blir nok raskt stemningen og muligens viljen til å gjøre opp dårligere.

Ja, derfor jeg nevner det å skrive kontrakt partene seg i mellom i tillegg, der man skisserer opp hvordan ting skal løses i forskjellige situasjoner og hva intensjonene er. Feks at Bjarnes svigerfar plutselig ikke flytter inn fordi han "eier jo huset jeg også" 😅 , men også at om planen er at man får hjelp til å låne og fort skal kvitte seg med medlånetaker må det også skrives ned og avtales skriftlig slik at man ikke bare kan snylte på vedkommende i 30 år.

[Neonex]

Matsemann skrev (17 timer siden):

Du er allerede inne på det, men vi har gjort begge deler tidligere i min familie.

Først kjøpte jeg og broren min leilighet sammen. Siden han ikke var helt ferdig med å studere enda behøvde han foreldre som medlånetaker. Da ble det to lån i banken: Ett med meg og broren min, og så ett med meg+bror+foreldre for den siste delen. Løpetiden på det siste lånet var også 20+ år, og sikret i foreldres bolig mener jeg å huske. Men da med en plan om å tegne 1 nytt felles lån med meg og min bror som dekket hele beløpet når han var ferdig med sitt studie og begynte å jobbe.

Senere solgte jeg hele leiligheten til min bror. Han fikk akkurat ikke nok i lån alene av banken. Fikk da 1 lån med seg+foreldre for det hele (og igjen løpetid på 20+ år). Men så når han bikket over slik at han kunne håndtere lånet alene (betalt ned litt, samt økt lønn) søkte han eget lån og tar da alt selv.

Så i praksis fungerer det veldig greit. Men det er jo ingenting her som "hindret" noen av oss å la foreldrene være bundet i et lån i lang tid. Så en viss risiko for den ekstra parten så kan jo evt skrive noe kontrakter her for å sikre at den som er snill og hjelper ikke sitter igjen med svarteper om dere ikke følger planen.

Et spm i denne sammenheng. Har en kompis med noenlunde samme problemstilling. Har to lån grunnet manglende EK (med mor som kausjonist på et kausjonistlån).

Han har dårlig rente (lavt på 2-tallet), er med i lederne, så skal i teorien kunne få ganske mye bedre rente,

 

Er det mulig å flytte det ene (hoved)lånet, da det er 2 separate lån, eller er det en pakkedeal med alt eller ingenting? Vet ikke om det at det er snakk om kausjonist og ikke medlånetaker forandrer noe på mulighetene eller om det at det er 2 lån gjør at det er snakk om samme prinsipp.

Endret 18. mars 2021 av Neonex

[logaritmemannen]

Blir det vanskeligere for de yngre generasjonene å spare opp en formue i aksjer enn for de eldre generasjonene? Se figuren under og hva The Economist skriver om dette:

[Matsemann]

Neonex skrev (3 timer siden):

Han har dårlig rente (lavt på 2-tallet), er med i lederne, så skal i teorien kunne få ganske mye bedre rente,

Ikke sikkert han vil kunne få de gode rentene om han er belånt opp etter øra, da. Det er ofte ulempen med å ikke ha noe EK, risikoen banken tar priser de med høyere renter. De prisene som blir oppgitt hos diverse banker er ofte med forbehold om at det maks er belånt 85% eller 60% på boligen.

Om et faktisk er mulig å flytte det ene lånet vet jeg ikke. Jeg tenker det jo burde gå å ta opp et nytt lån en plass og betale ned det ene, men det kan jo være litt tinglysninger og slikt lagt opp på en måte at de to lånene i praksis henger sammen / evt at en ny bank ikke vil inn og røre den ene halvdelen.

[Neonex]

Matsemann skrev (3 timer siden):

Ikke sikkert han vil kunne få de gode rentene om han er belånt opp etter øra, da. Det er ofte ulempen med å ikke ha noe EK, risikoen banken tar priser de med høyere renter. De prisene som blir oppgitt hos diverse banker er ofte med forbehold om at det maks er belånt 85% eller 60% på boligen.

Om et faktisk er mulig å flytte det ene lånet vet jeg ikke. Jeg tenker det jo burde gå å ta opp et nytt lån en plass og betale ned det ene, men det kan jo være litt tinglysninger og slikt lagt opp på en måte at de to lånene i praksis henger sammen / evt at en ny bank ikke vil inn og røre den ene halvdelen.

Det er det jeg tenker også. Slik jeg ser det er han faktisk såvidt innenfor 85% (rette veien), men denne banken regner ikke over 85% som grense for de ulike rentene, men 75%. Så tanken var da å flytte hovedlån og så la kausjonistlånet (som jo er mye mindre) stå, og om noen hadde erfaringer med dette. Han er selv lat og går i den klassiske fellen med "dette er så stress, jeg bare lar det være". Grunnen til at jeg da pusher på er at jeg elsker å pryle bankene, samtidig som han skylder meg en god del peng som han ikke har voldsomt med månedlig overskudd til å betale tilbake - og lavere betaling på boligen i mnd hadde jo bidratt positivt til å hjelpe på det.

[Bjarnemann]

Takk, @Herr Brun og @Matsemann  

Det er fint å høre. Da kan vi antageligvis ta over enten hele, eller i hvert fall det aller meste, av låneforpliktelsen straks frøkna er ute i arbeid. Og siden det kanskje kan skje alt til høsten, så kan det hende at dette blir svært kortvarig.

Og, ja, dette skal gjennomregulereres. Både for svigerfars del, men også for min. Slik det ser ut nå, så blir det jeg som går inn med omtrent alt av egenkapital; rundt 3 000 000. Her vil jeg ha et avtaleverk som sikrer meg, rett og slett.  Men også en plan på hvordan vi fordeler lånestørrelse og -håndtering. Gitt kjøpesum på 8,5kk, så skal jeg, i teorien, ikke ha mer enn ~1,5kk i lån. Men det går jo ikke - det er jo enkelt og greit jeg som har omtrent all egenkapitalen. Og når frøkna får arbeid, så får vi jo ikke henta ut noen penger av lånet, slik at jeg får tilbake egenkapitalen min - økt inntekt betyr i beste fall at vi får løst svigerfar fra forpliktelsene sine. 

At jeg i en overgangsperiode stiller egenkapital, og/eller bærer litt ekstra mtp månedlig håndtering av lån (hvis frøkna studerer), det kan jeg leve med. Men jeg sliter litt med å se noen scenarier i overskuelig framtid som innebærer at jeg får tilbake hele/det meste av den skjevfordelte egenkapitalen.

..Med mindre vi fryser prosjektet til samboer har egen inntekt å vise til. Det øker lånerammene våre, og senker antageligvis kravene til hvor mye EK vi må inn med. 

Spoiler

Dagens regnestykke, TL;DR:

På en SVÆRT god dag, får vi låne opp mot 4kk. 4kk + 3kk EK + svigerfars 2kk = 9kk.

Med inntekt på samboer, får vi kanskje låne 5,5/6kk, mao: 6kk + 1-2kk kk + resten fra svigerfar = målgang.

Akkurat dette synes jeg er en vanskelig vurdering. Gunstigheten ved utleie er jeg sikker på, men å gjøre det nå, eller vente, den er verre. Jeg løper risiko med opplegget slik det ser ut i dag, og taper også avkastning på bruke all egenkapitalen. Begge disse innvendingene imøtegås ved å vente til samboer har en arbeidskontrakt. 

På den andre sida, så vet ingen hvordan boligmarkedet ser ut om X antall år. Eller svigerfars arbeidssituasjon, for den saks skyld (kanskje har han pensjonert seg). Vi kan drøfte oss blå om hvilken retning boligmarkedet tar (og gjerne ta oss en bolle i samme slengen), men hvis det fortsetter i nærheten av slik det har gjort i det siste, så kan det se dårlig ut for hele planen. Kanskje stiger det ut av hva vi har mulighet til - da ryker alt. Det kan så klart hende at det kommer et krakk, men det er det ingen som vet. 

Så, kostnaden ved å gjøre det nå, er betydelig risiko for Bjarne As, samt tap av EK. Risiko ved å vente, kan være at vi mister muligheten. Også kan vi også kaste inn det følelsesmessige: jeg er SVÆRT motivert til å få gjort livsinvesteringa. Straks jeg har gjort den, kan jeg senke skuldra. Jeg kommer nok alltid til å leve nøysomt og være opptatt av sparing, men, klart, det er feks vanskelig å rettferdiggjøre et stillingskutt når jeg har livsinvesteringa foran meg. Selv om dette er følelser, så har det jo en halvrasjonell undertone..

Fasiten her er vel at "dette er ting jeg må finne ut av sjæl". Vurdere fordelene og ulempene opp mot hverandre. Men jeg tar gjerne imot innspill - i tilfelle det er noe jeg har feilvurdert/ikke tenkt på

 

Ps; jeg har selvsagt mange tanker også om debatten om dette er noe man burde gjøre, om vi burde håpe at staten/markedet setter en stopper for dette, osv. Men jeg sparer dem til en annen gang, når hovedinnlegget er kortere enn dette/jeg har mer tid og energi til overs.

[Matsemann]

Da har jeg hatt første måned der huslån-avdraget betales ned via BSU. ~15k ekstra å rutte med i måneden de neste 2 årene 🥳

Som da nok bare blir å putte i fond i stedet. Slik at det i praksis blir en sakte overføring fra BSU -> fond, bare via huslåns-nedbetaling. Ikke verdt å beholde BSU for meg lenger. Men heller ikke verdt alt styret ved å nedbetale mye umiddelbart på lånet heller for så evt å øke lånet igjen som rammelån for å få tilbake pengene, spesielt siden vi er to sammen med ulik lånebrøk og størstedelen av lånet er fellesgjeld i borettslag pga nybygg..
 

I tillegg begynner jeg straks i ny jobb. 🥳

Litt høyere totalpakke/lønn enn jeg har akkurat nå, men litt mindre enn jeg ville hatt ved å bli værende (ville nådd nytt senioritetsnivå der jeg får enda større andel av bedriftens overskudd / bonus til høsten). Samtidig noe av det som er digg ved å ha spart mye og et nøkternt forbruk: Jeg har friheten til å prøve litt forskjellig, ikke noe press på å gå etter pengene da jeg har så jeg klarer meg.

[Bjarnemann]

On 4/1/2021 at 1:50 PM, Matsemann said:

Da har jeg hatt første måned der huslån-avdraget betales ned via BSU. ~15k ekstra å rutte med i måneden de neste 2 årene 🥳

Som da nok bare blir å putte i fond i stedet. Slik at det i praksis blir en sakte overføring fra BSU -> fond, bare via huslåns-nedbetaling. Ikke verdt å beholde BSU for meg lenger. Men heller ikke verdt alt styret ved å nedbetale mye umiddelbart på lånet heller for så evt å øke lånet igjen som rammelån for å få tilbake pengene, spesielt siden vi er to sammen med ulik lånebrøk og størstedelen av lånet er fellesgjeld i borettslag pga nybygg..
 

I tillegg begynner jeg straks i ny jobb. 🥳

Litt høyere totalpakke/lønn enn jeg har akkurat nå, men litt mindre enn jeg ville hatt ved å bli værende (ville nådd nytt senioritetsnivå der jeg får enda større andel av bedriftens overskudd / bonus til høsten). Samtidig noe av det som er digg ved å ha spart mye og et nøkternt forbruk: Jeg har friheten til å prøve litt forskjellig, ikke noe press på å gå etter pengene da jeg har så jeg klarer meg.

Hurra! Kjekk måte å bruke BSU på  

 

Og gratulerer med ny jobb  Helt enig i at friheten veier tyngst. Man bruker en del tid på jobb, da er det en fordel å ha noe man trives med. Friheten til å kunne velge dette, den er kjekk!

[PgUp]

For min del tenker jeg 3 dagers jobb uke virker optimalt. Tenk 4 dager i uka til å gjøre det man vil  Kan ta miniferier hver uke om man ønsker det, utforske Europa og Norge, eller ta mange netter ute i villmark. Virker herlig. Ikke minst dyrke hobbier, drive med fotografering, kanskje bli god nok til å selge et par bilder. Eller starte en blogg på siden om et tema man finner interessant. 

Eller kanskje man ønsker å lese 100 bøker i året, runne alle spilla i backlogen, se alle filmer på top imdb 250 på et år. Masse muligheter

Samtidig beholder man den sosiale kontakten gjennom en jobb, får følelsen av å være med i storsamfunnet, og tjene nok til å dekke faste utgifter for de som ikke er så opptatt av luksus. 

For min del er nok løsningen å flytte litt på seg, til et sted der man kan få 80kvm leilighet til rundt 2 mill, med relativt små felleskostnader. Et spørsmål her, er det mulig å få lån på 2.8 mill, selv om bolig koster 2 mill? For så å sette 800k i aksjefond. 

La oss si at man har 1 mill i fond allerede og nok egenkapital til å et lån på 2.8 mill, men ønsker å makse lånet pga. renta. 

Er dette noe banker kan vurdere? Må jo være relativt liten risiko for dem tenker jeg. 

[Matsemann]

Tror ikke de går med på å låne stort utover det de har sikkerhet i uten at renten skyter til værs.

Diverse banker har verdipapirbelåning med sikkerhet i aksjer/fondene du eier. Men ofte med kjipe renter (typ 5+%...). I teorien kan man ofte bruke det for å få en bra gearing. Feks om du eier aksjer til 1M kan du kanskje få låne 750k. Kjøper du aksjer for disse har du da sikkerhet til å kjøpe for ytterligere 500k. Osv., gitt man får kredittramme til det.  Men som sagt, heftige renter.

[PgUp]

Matsemann skrev (16 minutter siden):

Tror ikke de går med på å låne stort utover det de har sikkerhet i uten at renten skyter til værs.

Diverse banker har verdipapirbelåning med sikkerhet i aksjer/fondene du eier. Men ofte med kjipe renter (typ 5+%...). I teorien kan man ofte bruke det for å få en bra gearing. Feks om du eier aksjer til 1M kan du kanskje få låne 750k. Kjøper du aksjer for disse har du da sikkerhet til å kjøpe for ytterligere 500k. Osv., gitt man får kredittramme til det.  Men som sagt, heftige renter.

Ja, 5% renter blir ganske uaktuelt for min del. Men takk for svar  

[NoTrace]

Man kan låne inntil 85% av boligens verdi, eller maksimalt 100% om man får unntak fra banken.

Man kan i utgangspunktet ikke låne over boligverdi, da det ikke vil være pantedekning for det overskytende beløpet. Å låne ut til investering i aksjemarkedet generelt er nok også ansett som risikabelt, og vil ha en høyere rente.

Selv lånte jeg opp på boliglånet innenfor 85% belåningsgrad og investerte dette i aksjemarkedet.

[Matsemann]

Matsemann skrev (På 1.4.2021 den 13.50):

I tillegg begynner jeg straks i ny jobb. 🥳

Forøvrig fått tilbud om å kjøpe meg inn. Tenker uansett å spytte inn litt, gøy å føle man er med på "reisen". Spørsmålet er hvor mye? Uten å si for mye, en startup som er over kneiken, så jeg er nok for sent ute for å få 100x-eren på innskudd. Er priset til over milliarden allerede. Så blir promiller jeg kommer til å eie. Men nok en del potensiale uansett fremover. Bare dumt å putte alle egg i en kurv, at både inntekt og sparing er knyttet opp mot samme bedrift. Samtidig er det jo en god mulighet for litt ekstra avkastning 🤔

[NoTrace]

Det kommer vel an på hvor godt dette tilbudet er. Hvor stor rabatt får du på aksjene? Alternativt hvis firma ikke er børsnotert, hvordan er markedsverdien regnet ut og hvilken eierandel får du i forhold til innskutt kapital?

Endret 7. april 2021 av NoTrace

[Matsemann]

Ikke børsnortert. Får kjøpe til samme pris som investorene fikk i seneste runde. Tenker jo investorene vet hva de driver med og mener det var en god pris. Samtidig har de jo investert i flere startups, så for dem trenger jo bare én av dem bli vellykket for å gå i pluss.

[Sverre1969]

4 minutes ago, Matsemann said:

Ikke børsnortert. Får kjøpe til samme pris som investorene fikk i seneste runde. Tenker jo investorene vet hva de driver med og mener det var en god pris. Samtidig har de jo investert i flere startups, så for dem trenger jo bare én av dem bli vellykket for å gå i pluss.

Men har disse investorene fått andre fordeler med på kjøpet? Opsjoner på fremtidige kjøp til redusert pris osv osv? Min erfaring er at ansatte får kjøpe aksjer først og fremst for å få disse «nyttige idiotene» til å binde seg til selskapet både emosjonelt og økonomisk. 

[Matsemann]

Gode spørsmål. Har hørt om en del kjipe avtaler for ansatte tidligere, men føler denne unngår de verste tilfeller. Jeg får kjøpt aksjene direkte (så ikke opsjoner jeg først får utøve X år frem i tid feks som låser en). Og samme aksjeklasse som investorene (så ikke slik at de må ha Y avkastning før vi andre får betalt ved oppkjøp). Men var en lang pdf, får lese resten av den i morgen og se alle detaljer.