Den store tråden om finansiell uavhengighet

[knipsolini]

Matsemann skrev (9 timer siden):

Feks en 2-roms som for noen år siden gikk for 2,5M går nå for 3,5M

Jeg kjøpte en toroms i Oslo for ti år siden, for drøye 2MNOK, den er nå verdt nærmere 5MNOK. Det er helt spinnvilt, og prisene kan umulig fortsette å stige i all evighet. En verdensøkonomi som ligger nede med brukket rygg, mens boligprisene og aksjemarkedet fyker til værs. Alltids et dårlig tegn når man hører at interessen har blitt så stor for aksjer ila pandemien og boligprisene fyker fyker oppover mens leieprisene står på stedet hvil. Men har ikke så mye annet valg enn å bli med på karusellen, og være oppmerksom på den risikoen man tar. 

[knipsolini]

sam11net skrev (6 timer siden):

Hvordan sikrer dere, dere mot inflasjon?

Nå er dette snakk om USD, men 35% av all USD som finnes, er laget de siste 10mnd.
Det har ikke gitt noen store utslag på inflasjon enda, men det er vel vanskelig å se for seg at ikke inflasjonen må ta igjen dette på et tidspunkt. 

 

Nå er det mulig jeg misforstår, men Norge har styrt landets pengepolitikk etter et inflasjonsmål de siste 20 årene. Som vil si at inflasjonen forsøkes holdes omkring 2%, med styringsrenten som viktigste våpen. Dvs. at når inflasjonen stiger over 2% vil (normalt) styringsrenten justeres opp for å få inflasjonen ned igjen. Inflasjonsmålet har også en selvforsterkende effekt, ved at inflasjonsmålet blir brukt som estimat for hvor høy inflasjon det blir i fremtiden. Før inflasjonsmålet ble innført derimot, kunne inflasjonen løpe fullstendig løpsk. 

[kremt]

Inflasjon er et av de tallene som er så til de grader manipulert. Core PCE som man sier i statene. Excluding food and energy. Mange matvarer har over 10-15 % inflasjon. Gas i LA er over 5$ per gallon. Hadde man tatt med boligpriser, biler osv så hadde dette tallet vært tosifret, også i Norge.

[Zeph]

kremt skrev (42 minutter siden):

Inflasjon er et av de tallene som er så til de grader manipulert. Core PCE som man sier i statene. Excluding food and energy. Mange matvarer har over 10-15 % inflasjon. Gas i LA er over 5$ per gallon. Hadde man tatt med boligpriser, biler osv så hadde dette tallet vært tosifret, også i Norge.

Er ikkje bil med i inflasjonstalet  då?

I følgje denne har bilprisane dratt ned KPI over lang tid, mens kostnader av å ha og bruke bil har dratt oppover. Kvifor meiner du bilprisane har bidratt oppover?

At enkelte matvarer stig meir enn andre er greit nok, men totalt sett har matvareprisane fulgt total KPI ganske greit sidan 2000 så vidt eg kan sjå.

 

Endret 7. mars 2021 av Zeph

[Haak91]

kremt skrev (1 time siden):

Inflasjon er et av de tallene som er så til de grader manipulert. Core PCE som man sier i statene. Excluding food and energy. Mange matvarer har over 10-15 % inflasjon. Gas i LA er over 5$ per gallon. Hadde man tatt med boligpriser, biler osv så hadde dette tallet vært tosifret, også i Norge.

Enig at det eksisterer inflasjon, men det ser foreløpig ut til å holde seg i bolig og aksje markedet. Det blir spennende å se om det i åpningen etter korona flytter seg over i den viere økonomien. 

Dersom inflasjonen i dollaren tiltar som følge av det økte printingen er jo spørsmålet hvordan del vil påvirke kronen. Noe som er klart er at renten må opp dersom inflasjonen begynner å løpe, og her må Norgesbank følge det internasjonale markedet. En ser jo hvordan markedet er ekstremt volatilt som følge av usikkerheten rundt inflasjon de siste ukene, så det er ikke noe å ta lett på. Samtidig er det vanskelig å spå og dermed vanskelig å agere på en god måte. 

Dersom vi får inflasjon og økte renter er det sannsynligvis få trygge havner. Inflasjonen spiser sparing og obligasjoner. Renten presser alt som har skutt i været de siste arene pga. gratis penger, bolig og askjer. Aksjer vil nok krasje ev. en slow bleed som på 70-80 tallet, spesielt growth sektoren. Boligmarkedet vil nok ikke krasje, men kanskje heller falle noe og så stagnere. Mange tenker jo leiebolig i slike tider da en kan øke leien i takt med inflasjonen, men hvis en skal kjøpe seg inn på Østlandet per i dag er inngangsbilletten høy og leieprisen lav, pluss at en vil slite med stigende rente hvis en er belånt. Noen vil sikkert tenke at krypto er en safe haven som digitalt gull, men krypto har ekstrem volatilitet og ser ut til å krasje sammen med aksjemarkedet, så noe gode "store of value"er det ikke. 

Personlig endrer jeg ikke mye i mine investeringer, mesteparten står i bolig, noe i aksjer samt litt i bsu da 3% rente fremstår som en ok sparekonto der en kan ha litt penger i bakhånd i tilfelle markedet faller fra sin høye prising.

[Haak91]

Et spørsmål som er litt på siden av FIRE, men som påvirker vår økonomiske situasjon er jo boligprisene som løper av sted nå, spesielt i Oslo. Hva tenker dere om dette og tiltakene som foreslås?

Eiendomnorge roper høyt etter mer bygging og at en skal kunne bygge mindre samt at renten må opp. Alternativet er å regulere boliglånsforskriften. 

Personlig heller jeg mot alternativ 2 hvis en absolutt på innføre tiltak. Dersom en bruker renten vil det treffe bredt å legge press på bedrifter i en krevende korona situasjon. Å potensielt skade økonomien vi skal leve av for å stagnere boligpriser i byene sliter jeg med å se er en god løsning. En innstramning av boliglånsforskriften til feks. 4.5 i byene (hovedsaklig Oslo) som har vært diskutert tidligere vil være et mye mer treffsikkert tiltak som treffer boligsektoren uten å skade den generelle økonomien. 

Et tredje alternativ er jo at en gjør ingen ting å tenker at 5x regelen begrenser gjeldsrisikoen til et akseptabelt nivå samt at det finnes tilstrekkelig muligheter for boliger innenfor 30 min med kollektiv til Oslo S (Drøbak, Ås, Ski, Drammen, Eidsvoll)

PS: skjønner at dette temaet kan blir veldig politisk, men la oss forsøke å holde det saklig. 

 

Endret 7. mars 2021 av Haak91

[hfthomas]

Man kan fint bo billigere i Norge enn Oslo og omegn.

Ray Dalio har en fin video hvor han snakker om hvorfor vi har økonomiske sykluser. Sikkert obv for mange, men når vi tar opp lån så må det lånet betales tilbake i fremtiden. Og derfor får vi sykluser. Nå har vi vært inne i en økonomi som vi har tatt opp mer og mer lån for å holde i gang økonomien. Det har "bare" gått opp siden finanskrisen. Alt dette må betales tilbake i fremtiden.

Jeg skal ikke spå noe eller påstå noe, men jeg mener at boligmarkedet er veldig utsatt. Det er mange faktorer, men lån er ihvertfall en av de. Basert på det som skjedde i fjor, så trodde jeg at vi ville se en nedgang i boligmarkedet, men siden renten ble satt ned og tilgangen til lån ble enda enklere, så gikk det heller stikk motsatt vei. 

Det er vel ikke så mangel på bolig, for da ville det også vært få utleieobjekter og meget høye leiepriser. Jeg kan bo i en leilighet til 3-5 mill midt i oslo for 15-18k fullt møblert. Klart det er dyrt, men det står ikke i stil til prisene

Jeg kan ta veldig, veldig feil, men min mening er at renta avgjør masse når det gjelder boligmarkedet

[Mag ne]

Haak91 skrev (På 7.3.2021 den 9.38):

 

Dersom vi får inflasjon og økte renter er det sannsynligvis få trygge havner. Inflasjonen spiser sparing og obligasjoner. Renten presser alt som har skutt i været de siste arene pga. gratis penger, bolig og askjer. Aksjer vil nok krasje ev. en slow bleed som på 70-80 tallet, spesielt growth sektoren. Boligmarkedet vil nok ikke krasje, men kanskje heller falle noe og så stagnere.

Jeg er uenig i at aksjer er et dårlig alternativ ved inflasjon. Bankinnskudd er dårlig, eiendeler som aksjer er bra, gjeld er også bra. "Alle" økonomer mener at lave renter internasjonalt er kommet for å bli, men selvsagt ikke nødvendigvis nullrente.  Personlig tror jeg også pengetrykking er kommet for å bli. Derfor vil kriser fremover ikke bli lik det tidligere kriser har vært.

[Wisd0m]

Aksjer og eiendom er vel de gode alternativene inflasjon. 

Jeg tror nok trenden med høy pengetrykking forsetter. Mange land har lovt bort for store forpliktelser, blant annet har USA gigantiske underskudd i finansene sine. Enten så må de kutte, som enhver bedrift måtte hs gjort ved store underskudd. Eller ta mer inn i skatt (inntekter) som også kunne vært alternativt som ville vært vanlig bedriftsøkonomisk tankegang, men siden det er staten som både kan styre pengepolitikken og har store underskudd går de nok for det enkle alternativet som er økning av pengemengden. Som indirekte er å ta fra de som tidligere har lånt USA penger og gjøre lånet mindre verd. Dette kan nok USA fortsette å gjøre siden dollaren er ansett som en global valuta. Amerikansk pengepolitilk vil tvinge resten av verden til å gjøre det samme, som vi allerede har sett, og det vil nok fortsette. Den som taper på dette er alle med obligasjoner og bankinnskudd.

[NoTrace]

Lån er for tiden et godt alternativ når man snakker om inflasjon, da lånebeløpet ikke øker i takt med inflasjonen. Altså om du tar opp 5 millioner i lån ett år, tilsvarer det 5.1 millioner neste år med utgangspunkt i 2% inflasjon, men lånebeløpet påvirkes ikke av inflasjonen.

Med så lave rentenivåer som vi har nå er det gratis, eller direkte besparende, å ha lån gitt at man har en lånerente rundt eller under inflasjonsnivået, som mange nå har. I tillegg til inflasjonen får man jo fratrekk på betalte renter på lånet.

Endret 13. mars 2021 av NoTrace

[Milhouse85]

Litt uvanlig kanskje:

I 2013 kjøpte jeg noen Rolex-klokker. Jeg tenkte at dette er er investering som ikke taper seg i verdi. Importere fra Hong Kong til 30-35 000 pr stk. I dag kostet de samme klokkene 160 000 pr stk. Men jeg var uheldig, de ble stjålet og jeg fikk kun 10 000 pr klokke i erstatning. 

Gullprisen har økt noe voldsomt siden 2004 og særlig etter finanskrisen i 2008. Det å kjøpe fysisk gull er jo også en mulighet.

Kunst. Mange rikinger "gjemmer" bort enorme summer på kunst. Kanskje den største næringen innen hvitvasking av penger som finnes. (Min subjektive mening). 

En bekjent har kjøpt noen gamle amerikanske biler fra 1950-tallet. Disse vil også kun øke i verdi; så fremt eier tar vare på bilene. 

- Det finnes mye materielle og fysiske varer man kan samle på. Ligningsverdien er som regel lavere enn den reelle verdien - så slik kan man kanskje sikre seg mot både formueskatt, dårlig norsk krone og det som er.

Bare sørg for å ha en god forsikring (noe jeg ikke hadde).

[PgUp]

Kris85 skrev (32 minutter siden):

Litt uvanlig kanskje:

I 2013 kjøpte jeg noen Rolex-klokker. Jeg tenkte at dette er er investering som ikke taper seg i verdi. Importere fra Hong Kong til 30-35 000 pr stk. I dag kostet de samme klokkene 160 000 pr stk. Men jeg var uheldig, de ble stjålet og jeg fikk kun 10 000 pr klokke i erstatning. 

Gullprisen har økt noe voldsomt siden 2004 og særlig etter finanskrisen i 2008. Det å kjøpe fysisk gull er jo også en mulighet.

Kunst. Mange rikinger "gjemmer" bort enorme summer på kunst. Kanskje den største næringen innen hvitvasking av penger som finnes. (Min subjektive mening). 

En bekjent har kjøpt noen gamle amerikanske biler fra 1950-tallet. Disse vil også kun øke i verdi; så fremt eier tar vare på bilene. 

- Det finnes mye materielle og fysiske varer man kan samle på. Ligningsverdien er som regel lavere enn den reelle verdien - så slik kan man kanskje sikre seg mot både formueskatt, dårlig norsk krone og det som er.

Bare sørg for å ha en god forsikring (noe jeg ikke hadde).

Ja, ikke så dumt å legge noen lodd her og der hvis man synes det er gøy. Litt som å kjøpe Crypto også kan være en solid investering. High risk / high reward. 

Endret 13. mars 2021 av PgUp

[Bjarnemann]

Svar på innspill til planen min om maksimalt belåning til bolig med utleiedel

Først: beklager så sent svar, @Zeph, @hfthomas, @Haak91, @Matsemann og @logaritmemannen. Hadde ikke sett for meg en så god resons fra dere (hvilket krever et visst omfang på mitt svar), også har det vært mye å gjøre. Salg av leilighet i Harstad, tråling av boligmarked Oslo/omegn, og to jobber har nok kosta meg noe hårfeste. Uansett:

Takk for fine innspill  Skal prøve å besvare spørsmålene/innvendingene én etter én:

Vi har (hatt) kontakt med to banker: Danske Bank, og Sparebanken1. Danske Bank er jeg en svært fornøyd kunde i i dag, også nyter jeg godt av akademikeravtalen. Tenkte derfor det var et naturlig sted å starte. Kom i kontakt med verdens hyggeligste menneske. Men de turte ikke å ta med svigerfar som medlånetaker. Kombinasjonen av ukjent menneske og "skummelt yrke" (fiske) ble for mye for en bank å bære. De skal dog ha at de strakk seg. De tilbød et lån på ~3,7kk (+EK = disse 6,8 jeg snakka om). Plusser vi på samla studielån, er vi godt utenfor femgangeren. Vi formaliserte dog ikke tilbudet; det hyggelige banksmennesket sa at det kan hende jeg kommer enda lengre hos Sparebank1, som svigerfar er kunde hos. Lokale forhold + lang og god kunde, kan fort gi gode resultater. Så skader det ikke at de har en avtale (LOfavør), som langt på vei gir samme rente som akademikeravtalen. 

Vi er i dialog med dem per nu. Men her har det vært unødvendig lægg. Premisset har helt fra start vært å bruke svigerfar som medlånetaker. Det er selvsagt eneste vei. Det kom også klart fram i samtalen jeg hadde med henne på mandag, samt dokumentene jeg sendte over. På fredag ringte hun meg og opplyste om at hvis dette skulle gå, så måtte svigerfar stå som medlånetaker. Aha, du sier ikke det. Og da må hun ha en ny prat med han, slik at hun vet at han vet hva han går med på (hvilket han vet; dette har altså vært premisset hele veien). Denne samtalen kunne tidligst gjennomføres førstkommende mandag, siden sjefen hennes var borte. Og nå har svigerfar dratt på fiske. Telefonsamtale går, men det spørs på dekning og hans arbeidsdag. Dumt, for vi har funnet en flott bolig (TL;DR: 8,5KK, 200m², alt TG1, 9 500 i leieinntkter) som har budrunde på mandag. Den glipper mao sannsynligvis. Med kjempeklaff har vi finansiering på plass innen budrunden, og hvis ikke, så får vi se hvor langt vi kommer med bud med forbehold om finasniering. På den positive sida, hvis jeg ser bort fra surret fra banken, og leser litt mellom linjene, så kan det se ut til at vi får lånet, så lenge svigerfar stiller som medlånetaker.

Hva man får i leie, varierer veldig. Det er så mange variabler som styrer hva man må ut med, også varierer det hvor stor utleiedelen er. Vi så feks en bolig i ytterkanten av Oslo til 6,7 - med utleiedel som ga 13 000. Men da ville vi sitti igjen med 82 kvadrat selv. En generell uttallelse: 10 000, kanskje litt mer, for boliger til 7-10kk.

Ja, vi trenger ny bolig  Vi flytter fra Harstad til Oslo. Jeg har en leilighet på Holmlia, men den er på 66 kvadrat og selvsagt uten utleie. Mao ikke en bolig for framtida. Planen er å gjøre livsinvesteringa - huset som gir oss inntekter, og huset vi kan få en familie i.

Den økonomiske bærekrafta er jeg bombesikker på. Jeg kan faktisk betjene hele lånet kun på min inntekt. Det er selvsagt før eventuelle rentehopp - men Bjarne er ikke så tjukk i hodet at han låner gigantisk uten å ta nødvendige forholdsregler. To ting: får jeg full innfrielse på ønskene mine om maksimal belåning, så slipper jeg å slakte aksjefondet mitt på 1,5KK. Tvert om, så vil jeg etter salg av begge leilighetene minus 750 000 (min andel av EK om vi kjøper for abnorme 10kk (hvilket vi neppe blir å gjøre)), sitte igjen med cirka 600k til i EK. EK på 2KK+ er fin buffer for "alt går til helvete"-scenarier  Og enda viktigere: Bjarne er ikke så tjukk i huet at han låner opp mot 8-8,5kk uten å binde renta på deler av lånet. Statistisk sett vil jeg tape på det, men gud for en kjekk forsikring. Med så lav rente, kan man også anta at jeg ikke kan tape veldig mye på å binde. Jeg heller mot å binde halvte lånet, i fem til ti år - men akkurat det skal jeg perkulere litt mer på.

Hva angår lønnsomhet og eksponering, så resonnerer jeg slik:

Eksponering tenker jeg kan defineres på flere måter. Den åpenbare, er å se hvor jeg har brorparten av verdiene mine. Og da vil jeg være tungt investert i Norge og i boligmarkedet. MEN: glem ikke at jeg også har 1,5-2KK i et globalt indeksfond. Det ballanserer det noe. En annen måte å tenke eksponering på, tenker jeg, er hvor jeg har plassert mine likvide midler. Hvis alt går som det skal, så har jeg bundet maks 750k i boligen -jeg vil ha to til tre ganger det i akjsefondet mitt. En tredje måte å tenke eksponering på (igjen: tenker jeg  ), er hvor jeg planlegger å hente framtidige inntekter fra. Min andel av leieinntektene blir 60 000 netto per år. 3-4% årlig uttak av akjsefond på 1,5-2kk, vil være 45-80 000 før skatt. Det vil si at jeg allerede i dag, før jeg har spart enda flere millioner i aksjefondet, inntektsmessig, vil være tyngre eksponert i aksjefondet. I tillegg, vil jeg ha en inntektskilde til. Det har en selvstendig verdi. Når man så også kan argumentere for at disse leieinntektene antageligvis er mindre sårbare for inflasjon og/eller krakk, evt 20 år med negativt resultat, så kjennes det trygt og kjekt. 

Jeg tenker også at det går an å tenke lønnsomhet på to måter. Gitt 8,5KK kjøpesum og 10k i leieinntekter, blir den årlige direkteavkastninga på 1,4%. Det virker stusselig, men om vi klatter på forventa prisstigning, så blir det jo litt. Og glem ikke at vi snakker om avkastninga på tak over hodet  

Så har jo boligmarkedet den fordelen at man kan gire voldsomt, til lav rente. Hvis vi veier avkastninga opp mot hvor mye vi går inn med, så blir tallene ganske annerledes. Går vi inn med 1,5KK i EK (~8,5KK bolig + dokumentavgift), så er den årlige direkteavkastninga på 8 skattefrie prosent - før vi tar høyde for evt prisstigning.

Hva angår løpende utgifter, så tenker jeg det også er et kjekt regnestykke. 7KK over 30 år, med 2,03 eff rente = 25 929/mnd. Etter leieinntektene, så er det da 16k netto ut per mnd. Lån på 4KK, om vi hadde kjøpt en noe rimelig enebolilg uten utleie, gir 14,8k ut per mnd. Netto, så skiller det, mellom disse størrelsene, en drøy tusenlapp. Det er ikke mer enn et par år av leiejusterijng før utgiftene er jevna ut, og så et par år til før det er rimeligere å bo i en bolig med utleiedel. Her må det også nevnes at selv om de månedlige nettoutgiftene fort vil være like, så vil vi spare mer i eksempelet med utleiedel, da avdragene på lånet er større.

Man kan så klart tenke seg enda lenger fram i tid. På ett eller annet tidspunkt, vil lånet være betydelig redusert/gjort opp. Utleiedelen fortsetter å gi inntekt, den. Ved avdragsfrihet, vil også regnestykket se svært behagelig ut.

Dette er så klart de store linjene. Det skal nok gå an å kverulere på noen tusenlapper her og der. I flere retninger, forsåvidt. I lønnsomhetsregnestykkene, har jeg feks ikke orka å ta med renteutgiftene. Men så spørs det hvor relevant det er - all den tid renteutgiftene i lang tid vil være lik, eller lavere enn, inflasjonen. Kunne feks spytta inn mer EK enn det jeg håper jeg må, men det vil jo ikke gi rasjonell mening, når jeg kan forvente minst tre ganger avkastninga i akjsefondet. Det er mao ønskelig med lån - jo mer, jo bedre (forutsatt at man har regna solid og grundig på løpende utgiftshåndtering).

Avslutter med å besvare det siste spørsmålet jeg fikk: om ikke utleiedel driver opp prisen på boligen tilsvarende profitten den gir. Mitt svar: ja, det er prisdrivende. Men ikke i nærheten av hva økonomisk gunstig disse leieinntektene er. Etter min mening

 

 

 

[Zeph]

Det var ikkje lite.

Spørsmålet eg sit igjen med relatert til emnet er kva langsiktige planar du har mtp. jobb. Er målet å slutte i jobb, å jobbe redusert eller å jobbe så mykje som du vil etter behov? Kva er i så fall tidslinja?

Hus kostar meir enn utgiftene til lån, og dersom det blir barn (om det ikkje allereie er det), så går utgiftene opp der òg. Veldig avhengig av kor "flink" ein er til å ikkje bruk unødig med pengar, men me kan seie 30 000 i månaden. Totalt 46 000 i utgifter i månaden, 552 000 i året. Det blir ein del frådrag, så kanskje ein må ha 7-800 000 brutto i året. Då er det òg ein sjanse for at renta blir høgare på sikt, og om halve lånet er flytande så kan den bli høgare på kort sikt. 0,5 prosentpoeng er ca. 3000 ekstra i månaden i renter.

Eg antar det er ein plan inni her om å betale ned på lånet ein del. Statistisk sett er det betre å prioritere sparing i fond, men det er eit usikkert kort, og spesielt med eit så stort lån vil det bli store utslag om det skulle koma dårlege tider i aksjeverda og renta stig litt. Å redusere lånet er ein måte å garantere lågare utgifter, både i form av renter og avdrag (sjølv om avdrag er ein slags sparing).

Problemet med å fokusere på lånet er at du ikkje kan spare like mykje i fond, men det er ei avveining ein må ta.

Ser du starta tråden, så eg fann eit sitat frå førstepost:

Sitat

 Jeg leker også med tanken på å gå noe ned i stillingsprosent i lektorjobben om noen år, men det er langt fra sikkert. I begge tilfeller, vil den månedlige sparinga synke, men ved å leve billig og investere alt overskudd i fond, vil jeg uansett opparbeide meg en stor formue i løpet av ti år som duger enten til fullstendig pensjon, eller til å finansiere et radikalt kutt i stillingsprosenten. Feks ned til 40-60%.

Korleis ser planane dine ut i dag ift. desember 2018 då du starta tråden?

Eg var inne på tanken med å låne for å kjøpe fond, men valgte heller å prioritere lån og få ned faste utgifter. Det er tryggare å sitje med mindre eller ikkje lån for ei planlagt framtid med mindre inntekt.

Kjøpe bustad med utleige har vore innom tankane, men eg vil ikkje ha andre buande i huset mitt, så det blir nok ikkje aktuelt. Så får eg heller kjøpe litt billegare bustad eller jobbe litt lengre for å få råd. Det hadde vore meir aktuelt å kjøpe bustad for utleige, men då ville eg nok heller putta pengane i fond og spart meg jobben.

Ellers har eg søkt om å gå ned i 50%-stilling frå november. Det er økonomisk forsvarleg i dag og på lang sikt mtp. løpande utgifter og pensjon. Har ein mistanke om at når eg først har prøvd det ein periode så er det lite freistande å gå opp igjen. Om det skulle bli økonomiske utfordringar så er eg meir villig til å redusere utgifter enn å gå opp i stilling igjen. Har leilegheit i dag, men kjøper nok hus ila. 3-4 år i ca. same prisklasse, ev. litt dyrare. Har ein del i fond, men ikkje planar om å bruke dei. Kjem til å spare meir i fond i den grad det lar seg gjere, så kanskje eg kan slutte i jobb på sikt eller redusere meir.

[Mag ne]

Bjarnemann skrev (16 timer siden):

..... Jeg har en leilighet på Holmlia, men den er på 66 kvadrat og selvsagt uten utleie. Mao ikke en bolig for framtida. Planen er å gjøre livsinvesteringa - huset som gir oss inntekter, og huset vi kan få en familie i.

Den økonomiske bærekrafta er jeg bombesikker på. 

 

Jeg håper for guds skyld at markedet og/eller myndighetene gjør slutt på idiotien med at en de som bor i en liten utleiedel betaler for hele huset og mer. 

[Bjarnemann]

Nei, gud så gøy, @Zeph! G R A T U L E R E R  50% høres ut som et flott liv - og er på en måte akkurat det jeg ønsker å oppnå med alle mine gjørener og ladenes. Ha råd til/kunne forsvare et radikalt stillingskutt (få på plass livsinvesteringa (bolig) først). Gratulerer! Mye vidløftige tanker i denne tråden - moro å høre om konkrete resultater.

Og, ja, for å eksplisitt svare på spørsmålet ditt, så er det det som er målet; et (radikalt) kutt i stillingsprosent, rettferdigjort/kompensert av andre inntekter (utleie, aksjefond), samt at jeg er i mål før jeg slakker av. Kunne glatt jobba 40% i dag og fått det til å gå rundt - men jeg vil akkumulere mer formue, og jeg vil ha livsinvesteringa på plass før jeg slipper ut magen.

Helt enig i at et liv koster. Uten barn og bil, og med spartansk livsførsel, så er ikke det noe jeg i stor grad kjenner på. Så det er noe som må tas høyde for. Samtidig, så vil jeg alltid ha en spartansk livsførsel. Finner lite glede i materialisme og sløsing. Så kanskje er 7-800 000 et seift estimat. Allerede her, lukter det kanskje stillingskutt. Om man i tillegg har inn 100 000+/året i leie, og avkastning fra akjsefond, så blir det jo fort interessant.

Også helt enig i det du sier om lån. Ja, man kan forvente bedre avkastning i aksjemarkedet, men det er nettopp dette med risikoen. Og her kommer dette med avdrag på lånet, kanskje større en planen tilsier, samt rentebinding inn. For å sette det på spissen: ikke søren om jeg er så tjukk i huet at jeg låner syv millioner (om jeg får det), og gambler hele framtida mi på at renta holder seg lav. Selv en rentebinding på hele lånet, i ti år, er noe jeg vurderer. Og etter binding på hele/deler av lånet i 5-10 år, så vil totalbildet se annerledes ut. Lånet vil i absolutte tall være merkbart mindre, og i relative tall, være enda mindre - gitt inflasjon, men også ansiennitet og/eller forfremmelser.

Planene ser ganske like ut, dog noe realitetsorientert  Har i større grad sett hvilke forårsakelser som skal til for å hoppe ut av hamsterhjulet for godt, og blitt mer bevisst hindrende mekanismer. Som formueskatten, eller at er risky å gamble alt på at funnene fra Trinity-studien holder seg. Planen er derfor fortsatt et kutt i stillingsprosent - men det gjenstår nok "noen år". Livsinvesteringa må i hvert fall uansett være gjort.

Vi har gjort eksakt de samme vurderingene angående lån for å kjøpe fond. Og forsåvidt også når det gjelder å kjøpe bolig som du leier ut. Jeg lever fint med å ha noen boende i kjelleren, men å leie ut en hel bolig blir for mye hassel. Også kan det disktueres om det er en bedre investering enn aksjefond. Noen framtidstanker på dette området har jeg, men de kan jo tas en annen gang - i et mindre omfattende svar  

 

 En utfordring jeg har støtt på, som jeg strever med å få løst. Setter STOR PRIS på om noen har innspill

Og nå har jeg gjort det motsatte av planen. Jeg har skrevet nok en lang post - der det det jeg lurer på, og trenger hjelp til, kanskje drukner 🤦‍♂️

Planen om medlånetaker holder. I teorien. Bøygen, er at medlånetaker i utgangspunktet står ansvarlig for hele lånet, i hele lånets løpetid. Dvs at stakkars svigerfar blir hefta med syv millioner i 30 år. Det er uaktuelt for alle parter. jeg TRODDE at medlånetaker kunne funke litt som en kausjonist - at det kan gjelde for deler av beløpet. Men slik er normalt ikke når det er snakk om å være medlånetaker.

Mitt spørsmål: finnes det noen løsning? Dette høres jo så dust ut, at det må være en vei ut? Og: at man normalt er ansvarlig for hele lånet, i hele dets løpetid, impliserer jo kanskje at det finnes løsninger?

Vi har altså P.D.D. et semikonkret tilbud fra Danske, som gjør at vi, inkludert egenkapital, kan kjøpe for ~6,7. Vi manger mao ikke mer enn et par millioner før drømmen er i boks. Det må da finnes noen løsninger her?

En løsning jeg mener Internett antyder, er at vi, straks kjæresten får egen inntekt, søker om nytt boliglån. Og sånn sletter svigerfar/evt gjør at han bare sitter igjen med knapper og glansbilder i lån. 

Kan det også være en løsning at vi låner slik at vi selv kan ordne oss for 6,7 - også låner svigerfar resten, med sikkerhet i boligen vi kjøper - og spytter det inn? Straks kjæresten er i jobb, så øker vi vårt lån, og sletter (deler av) lånet hans.

Finnes det noen løsninger her? Setter stor pris på svar som kan være til hjelp!

 

Bjarne  

[Herr Brun]

Jeg har endret tallene fordi det er enklere å regne i hodet, men her er hvordan dette kan løse seg på en bedre måte for din far: 

Du kjøper bolig til 10 millioner. 2 millioner er egenkapital, 8 millioner er lån. Du kan selv betjene 6 millioner i lån, men trenger din far som medlåntaker for å komme opp til 8. 

6 millioner sikres i din bolig, med deg som eneste ansvarlige. Dette lånet gjøres avdragsfritt/som rammelån. (Det fordrer at det er max 60% av boligens verdi)

2 millioner sikres ikke i din bolig, men i din fars bolig. Din far er eneste låntaker. Beløpet brukes til å finansiere din bolig. 

Du betaler ned lånet på 2 millioner så raskt du bare kan. Når det er nedbetalt er din far fri. I mellomtiden tar din far betydelig risiko på din betjeningsevne og -vilje. 

Hvis banken er fin på det må din far bekrefte at beløpet han betaler til deg er en form for ansvarlig lån, og ikke noe du er rettslig forpliktet til å betale tilbake, men som kun vil tilbakebetales av deg så lenge det er forsvarlig 

(Juster tallene for å passe, så lenge ditt lån er innenfor 5x din inntekt og 60 % av kjøpesum, og din fars totale belåning er innenfor 5x av hans inntekt og 85 % av verdien av hans bolig så er dette innenfor boliglånsforskriften)

[Matsemann]

Bjarnemann skrev (4 minutter siden):

Dvs at stakkars svigerfar blir hefta med syv millioner i 30 år. Det er uaktuelt for alle parter. jeg TRODDE at medlånetaker kunne funke litt som en kausjonist - at det kan gjelde for deler av beløpet. Men slik er normalt ikke når det er snakk om å være medlånetaker.

Du er allerede inne på det, men vi har gjort begge deler tidligere i min familie.

Først kjøpte jeg og broren min leilighet sammen. Siden han ikke var helt ferdig med å studere enda behøvde han foreldre som medlånetaker. Da ble det to lån i banken: Ett med meg og broren min, og så ett med meg+bror+foreldre for den siste delen. Løpetiden på det siste lånet var også 20+ år, og sikret i foreldres bolig mener jeg å huske. Men da med en plan om å tegne 1 nytt felles lån med meg og min bror som dekket hele beløpet når han var ferdig med sitt studie og begynte å jobbe.

Senere solgte jeg hele leiligheten til min bror. Han fikk akkurat ikke nok i lån alene av banken. Fikk da 1 lån med seg+foreldre for det hele (og igjen løpetid på 20+ år). Men så når han bikket over slik at han kunne håndtere lånet alene (betalt ned litt, samt økt lønn) søkte han eget lån og tar da alt selv.

Så i praksis fungerer det veldig greit. Men det er jo ingenting her som "hindret" noen av oss å la foreldrene være bundet i et lån i lang tid. Så en viss risiko for den ekstra parten så kan jo evt skrive noe kontrakter her for å sikre at den som er snill og hjelper ikke sitter igjen med svarteper om dere ikke følger planen.

[Bjarnemann]

Briljant! Jeg visste det! Det måtte være en mulig løsning på dette!!!

Dette er gull! Synd at det bare går an å gi én like på innlegg - dette er verdt TI MILLIONER likes. Takk!!!!!

Ps; jeg antar at det er flere veier til rom her? Enten betale ned lånet hans fort som satan, men kanskje også at vi, når vår inntekt øker, rett og slett kan ta over deler av lånet hans? Enten at det direkte føres over til oss - evt av vi øker vårt lån, og bruker pengene vi får ut av det til å betale ned han sitt?

 

Edit: og her kom det jaggu et genialt svar til - rett etter at jeg trykka på "post". Takk @Matsemann. Dette er gull! Hjertelig, tusen takk! Da er jo ikke alt kjørt likevel, da  Ellers: gøy å høre om løsningene dere har funnet  

 

Søren, så glad jeg er i diskusjon.no. Veldig mye av det som er bra i livet mitt, kan spores tilbake hit. Både denne tråden, men også treningstråden, datating, eller, for den saks skyld, Samliv og relasjoner - omgås andre mennesker. For en genial nettside  

 

Endret 17. mars 2021 av Bjarnemann

[ITtraktor]

Matsemann skrev (39 minutter siden):

Du er allerede inne på det, men vi har gjort begge deler tidligere i min familie.

Først kjøpte jeg og broren min leilighet sammen. Siden han ikke var helt ferdig med å studere enda behøvde han foreldre som medlånetaker. Da ble det to lån i banken: Ett med meg og broren min, og så ett med meg+bror+foreldre for den siste delen. Løpetiden på det siste lånet var også 20+ år, og sikret i foreldres bolig mener jeg å huske. Men da med en plan om å tegne 1 nytt felles lån med meg og min bror som dekket hele beløpet når han var ferdig med sitt studie og begynte å jobbe.

Senere solgte jeg hele leiligheten til min bror. Han fikk akkurat ikke nok i lån alene av banken. Fikk da 1 lån med seg+foreldre for det hele (og igjen løpetid på 20+ år). Men så når han bikket over slik at han kunne håndtere lånet alene (betalt ned litt, samt økt lønn) søkte han eget lån og tar da alt selv.

Så i praksis fungerer det veldig greit. Men det er jo ingenting her som "hindret" noen av oss å la foreldrene være bundet i et lån i lang tid. Så en viss risiko for den ekstra parten så kan jo evt skrive noe kontrakter her for å sikre at den som er snill og hjelper ikke sitter igjen med svarteper om dere ikke følger planen.

Fungere nok supert med stigende boligpriser, men dersom prisene skulle begynne å falle og renta stiger blir nok raskt stemningen og muligens viljen til å gjøre opp dårligere. 

En ting er å hjelpe familie inn på boligmarkedet i en nøktern bolig, men det Bjarnemann tenker på synes jeg blir feil.

Endret 17. mars 2021 av ITtraktor