Utskifting av soilrør og sameiebrøk

[Ry8icks]

Sameiet i blokken jeg bor i har bestemt at soilrørene skal skiftes ut. Disse forbinder bad/WC og sammen med utskiftingen blir det ny sluk inkludert forgreningsrør, nye fliser og varmekabler. Sameiet har bestemt at de totale kostnadene skal fordeles etter sameiebrøken. Alle badene i blokken er mer eller mindre like store, men boenhetene varierer i størrelse fra ca 50 m^2 til over 100 m^2 noe som betyr at de med de største leilighetene må betale en vesentlig større andel. Hva er riktig fordeling av kostnader? Lik fordeling eller sameiebrøk?

[Professor Balthazar]

Det finnes ingen fasitsvar på dette. Sameiet står rimelig fritt til å gjøre de avtalene dem vil, så her gjelder det å være våken når du deltar på møtene i sameiet. 

[Ry8icks]

Finner det litt urimelig at sameiet kan gjøre hva de vil, særlig ettersom de mindre boenhetene er i stort flertall. Med en slik praksis vil de største boenhetene alltid få svi og må betale det meste av gildet.

[kjetilkl]

Finner det litt urimelig at sameiet kan gjøre hva de vil, særlig ettersom de mindre boenhetene er i stort flertall. Med en slik praksis vil de største boenhetene alltid få svi og må betale det meste av gildet.

Slikt må jo eventuelt tas opp i prosessen eller på sameiemøtene. - En mer rettferdig fordeling hvis badene er like store kunne jo f.eks vært fordleing på husstandsmedlemmer?

[Rudde]

Ah, flertallets tyranni

[gravypressure]

Vanlig praksis er vel at sameiet tar opp et felles lån. Dette betales ned gjennom månedlige fellesutgifter. Fellesutgiftene er igjen beregnet etter sameiebrøk fordelt på boligenes areal. Ja, det er vanlig at de som har større leiligheter betaler mer.

Dette er ikke nødvendigvis alltid praksis, og det er styret i sameiet som legger frem forslaget. Men store investeringer må vel fremmes på årsmøtet, og godkjennes med 2/3 flertall eller noe sånt...

Vi hadde en tilsvarende sak da sameiet ønsket å installere ladepunkter for elbil. Forslaget ble til slutt stemt ned etter motstand fra noen få boligeiere med store leiligheter som synes det var urettferdig at de måtte dekke en større andel av fellesutgiftene

[Professor Balthazar]

"Sameiet har bestemt at de totale kostnadene skal fordeles etter sameiebrøken" skriver trådstarter. Det betyr ikke automatisk at eier av en leilighet på 100m2 har en brøk som er dobbelt så stor som eier av ei leilighet på 50m2. Uansett, nå er det for sent. Var du ikke på møtet, ja da fikk du ikke delta i diskusjonen heller.

[Ry8icks]

Skal ærlig innrømme at jeg ikke var på sameiemøtet, men det ville ikke hjulpet stort. De mindre enhetene er i stort flertall og selvsagt så var det stor enighet om at kostnadene skulle fordeles etter sameiebrøken.

 

Nå har jeg sett litt i den nye eierseksjonsloven som trådte i kraft 1. Januar 2018. I paragraf 29 så står det:

«Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken.»

 

Jeg er ikke advokat, men jeg vil anta at varmekabler og fliser knytter seg til den enkelte bruksenhet. Jeg kan til nød godta at selve soilrøret skal fordeles etter sameiebrøken, men det frister ikke særlig at jeg skal betale for flisene på badet til naboen.

[Professor Balthazar]

Det skulle ha tatt seg ut om kun soilrøret ble skiftet uten at det ble lagt varmekabler og flis på toppen :-)

[gravypressure]

Men du skriver bare at "Sameiet i blokken jeg bor i har bestemt at soilrørene skal skiftes ut".
Hvorfor skal de skiftes? Var det en nødvendighet, eller bare kjekt å fornye litt?

Beklager hvis jeg er krass mot deg nå, men jeg mener ærlig talt at hvis du ikke var på sameiemøter så har du deg selv å takke. Grunnen til at disse møtene holdes er nettop grunner som dette.

[Ry8icks]

Det er nok på høy tid at soilrørene byttes ut. Det er gamle kobber-rør fra før krigen en gang. Jeg kunne godt ha vært på sameiemøtet og uttrykt min misnøye, men det ville ikke hjulpet stort. Jeg ville nok bare blitt sett på som en sutrekopp og en eventuell avstemning ville uansett ha gått i favør av at sameiebrøken skal benyttes for fordeling av kostnader. Vil tippe at jeg hadde tapt ca 64-16. Det er riktignok noen boenheter mellom ca. 50 og i overkant av 100, men jeg ville uansett ha tapt. Sameiebrøken er arealbasert, så ja, jeg må betale over det dobbelte av hva de som bor i leiligheter på ca. 50. Foreløpig estimat for min del er på kr. 340000. Jeg har snakket med noen ut av de som bor i de mindre leilighetene og de ser på dette som en gylden mulighet for å få pusset opp badet. Jeg på min side ser ikke helt det behovet ettersom jeg pusset opp badet for ca. 10 år siden. Uansett, dersom jeg ikke har noen god sak, så er nok det beste å bare bite det i seg og bevare naboskapet.

[Dubious]

Viss det er sånn at alle skal betale for seg, så burde alle betale badet selv, og dele på kostnaden med det som går mellom badene, som rørene

Skjønner ikke hvorfor det skal fordeles på den måten som det er snakk om

Er ikke så vanskelig å beregne hvor mye det koster å pusse opp hvert enkelt bad

 

 Med slik deling ville jeg ha gått for det dyreste badet en kan oppnå, da jeg uansett ikke skal betale alt

Endret 13. desember 2018 av Dubious

[Axefjord]

Grunnen til at det deles slik, er vel fordi en vil unngå diskusjoner på hvordan kostnadene skal deles hver gang noe gjøres. Å ha diskusjoner/krangling hver gang det skal brukes penger, fører til veldig dårlig stemning. Da er det kanskje bedre å ha bestemt reglene på forhånd?

 

Selv i dette tilfellet er ikke fordelingen av kostnadene rett fram. Først tenkte jeg at det logiske er å betale "pr bad". Men hvis en ser enda nøyere på det, så vil jo større leiligheter potensielt ha lengre rør... Og så videre...

[Gjest Slettet+6132]

Man kjøper jo leiligheten med de vilkår som foreligger, så får man selv ta høyde for om man vil godta dette eller kjøpe et annet sted. Alle vet at det vil komme større kostnader før eller senere. På dette vilkåret kan man velge å bosette seg mindre slik at fremtidige kostnader også blir mindre. Man kan alternativt kjøpe hus og betale alt 100% på egenhånd.

Det vil alltid være skjevfordelinger som feks. at de som bor i første eller andre etasje aldri benytter heisen. At lekeplassen ikke benyttes av de fleste leiligheter og at asfaltering av gårdsplassen er helt bortkastet for de som ikke har bil osv.

[Ry8icks]

For vår del så innebærer utskifting av soilrør en full oppgradering av badet. Det blir nye fliser på både vegg og gulv. I tillegg til dette blir det også nye varmekabler. Det som har kommet fram i det siste er at også belysning må byttes ut. Grunnen er at de som har pusset opp badet og installert downlights har senket taket. På grunn av dette så må tak og downlights fjernes for å få tak i soilrøret i etasjen over. For å gjøre det enkelt så er sameiets innstilling at alle boenheter får ny belysning, dvs. downlights. Som om ikke dette var nok så vil det også bli montert en ny vegghengende WC og hele sulamitten fordeles etter sameiebrøken.

 

Eventuellt nytt inventar må den enkelte betale selv, f.eks dusjkabinett, servant etc, men dette er som jeg ser det småpenger.

Tanken fra sameiet har vært at badet skal settes tilbake i opprinnelig stand. Dette er en god tanke, men for mange så innebærer utskifting av soilrør at de på toppen får modernisert badet. Det er mange i blokken som hverken har varmekabler, vegghengende WC eller downlights, men det får de altså nå, og det for en billig penge.

[Tor C]

Det er noe som heter "mindretallsvern"....

 

Bruk innboforsikringen din til å gå til advokat! 

 

Det du beskriver er fort veldig komplisert, og lagt utenfor Sameiets kompetanse. 

 

Hvis det er store forskjeller i størrelsene på leilighetene så blir skjevfordelingen veldig stor, og det er mulig at det må være samtykke fra samtlige.

 

Og rent praktisk: Soilrør er nærmest evigvarende. Det trengs ikke utskifting, og det er ikke laget av kopper. Det er enten stål eller plast. De er laget for å vare hele byggets levetid.  For soilrør i en helt bestemt periode (pga ekstremt dårlig kvalitet) brukes det en "fornyer". Det er en maskin som legger på et nytt lag med kompositt. 

 

Som Sameier har du helt andre rettigheter enn hvis det er et borettslag, på godt og vondt. 

 

Hvis jeg var deg ville jeg gått til advokat, og tatt kampen uansett hvor "kjip" naboene synes jeg er. Det å pusse opp bad er ekstremt kostbart uansett hvor mye mye man kjiper inn. 

[Ry8icks]

Soilrøret skal byttes ut og det er mulig denne er i stål, men alt av vannrør til bad/WC skal byttes ut. Kortversjonen er at alle bad skal totalrenoveres og at kostnadene skal fordeles etter sameiebrøken. Dette til tross for at alle bad er mer eller mindre like store.

[gravypressure]

Prisen på totalrenovering av bad koster fort 200-300.000, uavhengig av størrelse. Å pusse opp et 10 år gammelt bad for 340.000 kroner synes jeg hørtes mye ut!
Og skjønner godt at det blir urettferdig hvis de små leilighetene slipper unna med 150.000 for tilsvarende jobb.

Er det sameie eller borettslag? I borettslag har vel styret mer eller mindre veto på bygningsmassen. Men trodde at man i sameier (selveiet leilighet) selv hadde råderett over den enkelte seksjon?

[krikkert]

Et spørsmål er hvilket flertallskrav som kreves for å beslutte at sameiet skal påta seg denne kostnaden. Det du beskriver i innlegg #15 er langt over hva som kan besluttes ved vanlig flertall (forsvarlig vedlikehold/vanlig forvaltning og vedlikehold, jf. esl § 33 jf. § 49 første ledd).

 

Det kreves altså minimum to tredjedels flertall, jf. esl. § 49 annet ledd bokstav a.

 

Et annet spørsmål er hvem som skal betale hvor mye. Hovedregelen for felleskostnader er at de fordeles etter sameiebrøk. Årsaken til dette er at sameiebrøken antas å speile de økonomiske interessene i sameiet i så mange tilfeller at dette er en rimelig hovedregel.

 

Riktig fordeling etter loven vil derfor som hovedregel være sameiebrøken.

 

Unntaksvis kan man fordele etter nytte - hvis "særlige grunner" tilsier det. Denne terskelen er veldig høy, og utskifting av soilrør i seg selv er etter min oppfatning langt unna kjerneområdet for bruk av denne regelen.

 

Spørsmålet om oppgradering av baderom er "innafor" er imidlertid verdt en rettssak. Det er én ting å sette i stand badet til noen som har fått røsket ut downlights, varmekabler, mv. på fellesskapets regning, når man likevel må rive ned for å komme til. Det er noe litt annet å installere det hos noen som aldri har hatt. I praksis belaster man da sameiet med verdiøkning av enkeltseksjoner. Det er ikke rimelig.

[Ry8icks]

Jeg bor i et sameie og prosjektet er allerede godkjent med de nødvendige 2/3 flertall. Det som ligger inne er:

• Vann og avløpsrør byttes ut

• Skifte av sluk

• Legge varmekabler

• Montere ny vegghengende WC

• Montere senket himling

• Legge ny membran på gulv og vegg

• Flislegge gulv og vegg ( vi får velge mellom 5 forskjellige fliser )

• Montere utstyr og lys ( eventuell ny servant og dusjløsning betales separat )

 

Og det hele fordeles etter sameiebrøken eller som sameiet formulerte det i et brev: «Forøvrig må alle seksjonseiere ta sin andel av den totale prosjektkostnaden etter sameiebrøken».