Boliglån som student

[TrineStudent]

Hei.

 

Har en stund tenkt mye på om jeg kanskje kan ha mulighet til å kjøpe meg en leilighet.

 

Har 700 000 i EK. Da har jeg en liten buffer på 50 k igjen. Jeg jobber noen timer i måneden utenom studier, tjener 2000 per måned på dette. Bortsett fra det lever jeg på studielån, som er gjennomsnittlig 9600 kr i måneden (hvis man fordeler storstipendet utover semesteret). Totalt 11 700 kr i måneden. Rundt 4000 kr i måneden går til sparing, så jeg kan vise til gode spareevner for banken. 

 

Har lurt på om jeg kan ha mulighet til å kjøpe en bolig til rundt 1,7 mill. Trenger da 1 mill i lån. Bor nå med samboer, og planen er da at han betaler litt i leie hos meg (3000-4000 kr). Felleskostnadene på boliger jeg har sett på så langt er på maks 2500 kr (og inkluderer da strøm og internett). Har jeg i det hele tatt sjanse? Lånet blir jo mye større enn 5x inntekt, men gjør de noen ganger unntak?

Endret 26. mars 2019 av TrineStudent

[newman221]

Banker har mulighet til å fravike kravene i noen få prosenter av den totale utlånsporteføljen. Så det er mulig du kan få det til. 

Det skader ihvertfall ikke å ta et møte med dem. Det hjelper nok på at du har såpass med oppsparte midler, men med 60'000 i årlige inntekter er det lang vei å gå for å overbevise banken at det for dem er en god investering. 

 

Men har du regnet skikkelig på det regnestykket? Ved kjøp av bolig får man stort sett 2,5% dokumentavgift som må betales til staten. Det er 42'500kr i flyttegebyr til staten. Og når du selger får du en faktura fra en eiendomsmegler på 50-80'000, litt avhengig av selskap. Det er opp mot 120'000 i direkte kostnader for å eie egen leilighet. 

Hvis du leier, og betaler 5000kr/mnd for den kan du bo der "gratis" i to år for den summen. Da har man ikke engang vurdert eller tatt med i regnestykket at du kjøper en bolig med avvik og mangler, at boligmarkedet definitivt kan gå nedover, og at du må betale renter på det lånet. 

[Nimrad]

Det er ikke heeelt far-off det du prøver å få til. Du har god egenkapital til å være så ung og ikke tjene så mye, så det er hvertfall ikke noe problem.

Som du også har forstått er det inntekten som er issue her. Det første du må gjøre er å overbevise banken om å ta med leieinntekter på 40-50 tusen i året. Dette er skattefrie inntekter som teller veldig mye. Det neste du må gjøre er å overbevise de om å bruke din totale årsinntekt i beregningen (altså både sommerjobb, deltidsjobb OG studielån/stipend). Dersom du har mulighet til å jobbe enda litt mer vil det hjelpe veldig på. Det du må prøve å få til er å komme opp i mot 260 000 i årsinntekt inkl alt. Hvis du er litt under må du derfor argumentere godt for fremtidig inntekt og alt det der. Jeg og dama fikk dette til når vi var studenter, men hør med flere banker.

 

Ellers: Et lite tips hørt fra en i bankbransjen: Skal banken unnvike fra kravene sine kan det være triks å søke tidlig på året. De kan unnvike fra x antall % per år og bankene har ofte mer å gå på i starten av året.

 

Når det gjelder kausjonist: Kausjonist er som regel for dem med for lav egenkapital. Det er ikke det som er problemet ditt. En kausjonist garanterer for en del av lånet. Det du kan risikere å måtte gjøre er å få medlåntaker da du ikke tjener nok. Dette er litt verre i den forstand at en medlåntaker i utgangspunktet stiller helt likt som deg hva gjelder ansvar for lånet og tilbakebetaling.

Endret 29. november 2018 av Nimrad

[gravypressure]

Alt går selvfølgelig an, men du bør heller spørre banken din om dette, fremfor på et forum.
Hadde selv to venner som kjøpte leilighet i studieårene, selv uten egenkapital. De lånte opp en million hver, med foreldre som kausjonist. Solgte med grei fortjeneste når studiene var ferdig. Men dette var for ca. 10 år siden, og lånereglene har blitt en del strengere de siste årene. Men hvis du har foreldre som kausjonist er du godt på vei!

Verdt å merke seg er at du har over 60% EK. Det betyr at du kan søke om avdragsfrihet frem til du får fast jobb. Da betaler du ikke mer enn knappe 2000 kr i måneden i renter på lånet.

Jeg hadde gjort et forsøk. Trondheim er en relativt stor by. Ligger leiligheten sentralt tror jeg du kan regne med en positiv prisvekst fremover. 
 

[newman221]

Med en rente som er antatt å stige er det ikke garantert at boligprisene vil stige særlig fremover. Har vel vært omtrent nullvekst siste månedene.

[tigerdyr]

Alt går selvfølgelig an, men du bør heller spørre banken din om dette, fremfor på et forum.

 

Må si meg uenig i det.  Banken er en selger i dette tilfelle selv om den man kommer til å prate med kalder seg selv for "rådgiver."  God ide å sjekke på et forum der folk ikke har egeninteresser i spill. 

[Dapp47]

Med så lav inntekt tror jeg du skal se langt etter å få til dette. At du sparer 4000 betyr bare at du sparer lånte penger. Du må huske på at du også har et studielån som går på betjeningsevnen din her.

 

Hvis du har foreldre som kan stå som medlåntakere er nok sjangsen betydelig større. 

 

Du kan dog bare prøve - be om et møte og legg frem budsjetter. :-) 

[Herr Brun]

Hvis foreldrene dine er villige til å bidra, og stoler på din betjeningsevne, så kan de låne disse pengene og låne videre til deg. Det kan være en løsning om banken ikke gir deg lån. 

[Wlffrsether]

En bank kan velge å gjøre unntak fra boliglånsforskriftens krav om betjeningsevne og gjeldsgrad (som er aktuelt i ditt tilfelle). Dette gjelder for inntil 10% av innvilgede lån pr kvartal.

Hvorvidt en bank er villig til å gjøre dette i ditt tilfelle, kan bare den aktuelle banken svare på.

 

Må si meg uenig i det.  Banken er en selger i dette tilfelle selv om den man kommer til å prate med kalder seg selv for "rådgiver."  God ide å sjekke på et forum der folk ikke har egeninteresser i spill. 

Det er korrekt at banken er selger, men det kan likevel være fornuftig å spørre selger om det produktet du ønsker å kjøpe faktisk er til salgs, og til hvilke vilkår!

 

[TrineStudent]

Men har du regnet skikkelig på det regnestykket? Ved kjøp av bolig får man stort sett 2,5% dokumentavgift som må betales til staten. Det er 42'500kr i flyttegebyr til staten. Og når du selger får du en faktura fra en eiendomsmegler på 50-80'000, litt avhengig av selskap. Det er opp mot 120'000 i direkte kostnader for å eie egen leilighet. 

Hvis du leier, og betaler 5000kr/mnd for den kan du bo der "gratis" i to år for den summen. Da har man ikke engang vurdert eller tatt med i regnestykket at du kjøper en bolig med avvik og mangler, at boligmarkedet definitivt kan gå nedover, og at du må betale renter på det lånet. 

 

Det er nettopp dette som gjør meg veldig usikker, pluss at det ikke er noen garanti for verdistigning i boligen hvis jeg ender opp med å selge etter studier. Dette er egentlig en litt fjern drøm, så jeg ville bare lufte litt tanker og tall her for å se om jeg har mistet all virkelighetsoppfatning i boligdrømmen min. Setter stor pris på alt av innspill, da jeg ikke har noen erfaring på dette selv.

 

Men dokumentavgift behøver man vel ikke å betale dersom leiligheten er en del av et borettslag? Eller tar jeg feil? De fleste leiligheter jeg har sett på i den prisklassen er i alle fall i borettslag. Men er klar over at eiendomsmegler koster noen titusener. 

 

Jeg tror ikke jeg ønsker å involvere foreldre og spørre dem om hjelp. I alle fall ikke på mitt initiativ, men jeg takker ja hvis de tilbyr seg. 

 

Jeg har heller ikke mulighet til å øke inntekten min, da jeg bruker mye tid på studier. 

 

Så ja - jeg ser at sjansene mine er ganske lave for et boliglån. Skal se an om jeg kanskje tar et møte med lokalbanken min for å høre hva de tenker.

[tigerdyr]

Men dokumentavgift behøver man vel ikke å betale dersom leiligheten er en del av et borettslag? Eller tar jeg feil? De fleste leiligheter jeg har sett på i den prisklassen er i alle fall i borettslag. Men er klar over at eiendomsmegler koster noen titusener. 

 

Du har rett angående dokumentavgiften.  Når det gjelder eiendomsmegler blir du slemt overrasket om du tror noen titusener kan gjøre det.  Et salg koster nærmere 100K enn 10K selv i den prisklassen. 

[gravypressure]

Ja, regn med utgifter på 100.000 til megler ved normalt salg. Sammen  med dokumentavgift utgjør det nesten 150.000 bare for kjøp og salg. Svært kostbart hvis du bare skal bo der i studentperioden.

Men som du skriver, betaler du ikke dokumentavgift ved borettslagsleilighet. Og ved å selge boligen igjen selv kan du kanskje greie et salg for rundt 30.000? Da har du skrelt bort over 100.000 kr av utgiftene ved kjøp og salg.

[Nimrad]

Propr og lignende koster ikke mer enn 30 tusen. Det eneste ekstraarbeidet kontra standard megler er at man selv må holde visninger og skrive teksten i annonsen og prospektet.

[The Avatar]

Ei burettslagleiligheit som har blitt solgt mange ganger før kan er nok heilt kurrant å selge privat for kun nokre titusenar i juridisk bistand. Det meste av dokumentasjon er henta inn frå før og det er lite fokus på tilstanden av sjølve bygninga.

 

Merk at sjølv om du ikkje betalar dokumentavgifta så kan burettslaget ha forskjellige andre avgifter som dei tek ved kjøp/salg. Ofte ikkje så mange tusenlappane, men nok til at du bør sjekke opp dette på forhånd.