Spørsmål om boliglån

[Ruskeladd]

Jeg er åpenbart veldig treg i hodet når det kommer til disse reglene, men jeg synes ikke det kommer godt nok frem når jeg googler, så jeg spør heller her:

Eksempel:
En andelsleilighet koster 3 350 000 og har en fellesgjeld på 150 000. Dette gir da en totalpris på 3 500 000.

Leiligheten blir solgt for prisantydning. Hvilke av følgende scenarioer stemmer?

1. Banken dekker 85% av totalprisen og innvilger et lån på 2 975 000. Siden kjøpssummen er på 3 350 000 så må jeg betale 375 000 fra egen lomme(jeg har ikke kausjonist).

2. Banken dekker 85% av kjøpssummen og innvilger et lån på 2 847 500. Siden kjøpssummen er på 3 350 000 så må jeg betale 502 500 fra egen lomme.

_____________________________________________________


Som du sikkert ser så er dette to veldig forskjellige scenarioer. Jeg vet at jeg trenger 15% egenkapital av totalprisen, men er det også meningen at alle disse pengene må brukes til selve kjøpet? Eller er de 15% heller ment som en "sikkerhet"?

15% av 3 500 000 er jo 525 000, men jeg finner ikke et scenario hvor jeg betaler alt dette samtidig som banken innvilger et lån som utgjør 85%. Ergo jeg er overbevist over at det må være scenario 1 eller scenario 2.
 

Endret 29. oktober 2018 av Ruskeladd

[arco3]

Hei!

 

Banken dekker opp til 85%. Du må ha 15% egenkapital av totalprisen.

 

Boliglån fra banken = Totalprisen - 15% EK - fellesgjeld.

2 825 000 = 3 500 000 - 525 000 - 150 000

 

Anbefaler deg å avtale et møte med en rådgiver i banken din. Ta med siste lønnsslipper, selvangivelse og eventuelle prospekter som du vurdere å by på. Er veldig mange faktorer som spiller inn på hvor mye du kan låne. 

 

[Ruskeladd]

Hei!

 

Banken dekker opp til 85%. Du må ha 15% egenkapital av totalprisen.

 

Boliglån fra banken = Totalprisen - 15% EK - fellesgjeld.

2 825 000 = 3 500 000 - 525 000 - 150 000

 

Anbefaler deg å avtale et møte med en rådgiver i banken din. Ta med siste lønnsslipper, selvangivelse og eventuelle prospekter som du vurdere å by på. Er veldig mange faktorer som spiller inn på hvor mye du kan låne. 

Aha, så fellesgjeld gir "dobbel" straff.

 

2 825 000 tilsvarer bare 80.71 % av totalpris og  84.33% av kjøpesum.

 

Hvis det ikke hadde vært noe fellesgjeld så ville man med andre både kunne lånt mer penger samt trengt mindre egenkapital?

Endret 29. oktober 2018 av Ruskeladd

[Visum]

Aha, så fellesgjeld gir "dobbel" straff.

 

2 825 000 tilsvarer bare 80.71 % av totalpris og  84.33% av kjøpesum.

 

Hvis det ikke hadde vært noe fellesgjeld så ville man med andre både kunne lånt mer penger samt trengt mindre egenkapital?

 

Fellesgjeld er ikke noe du betaler ved kjøp av bolig, men du overtar gjelden. Du betaler på denne gjelden ved fellesutgifter (husleie).

[Herr Brun]

Det gir mening hvis du kun tenker totalpris og påkrevd egenkapitalandel, og ser på fellesgjeld og banklån som to sider av samme sak. Hvis banken tillater totalpris på 3 500 000 forutsatt 85 % egenkapital, så må du stille med 525 000 i egenkapital. Om det er fellesgjeld på 200 000 er kjøpesummen 3 300 000. Du betaler 525 000 av egen lomme og låner 2 775 000. Om det er fellesgjeld på 1 000 000 er kjøpesummen 2 500 000, du betaler 525 000 av egen lomme og låner 1 775 000.

 

Du bruker egenkapitalen når du kjøper, du har den ikke som "reserve". Den øvrige finansieringen består av fellesgjeld (hvis det er fellesgjeld) og banklån. Du betaler ikke ned fellesgjelden (det vil si, du kan gjøre det i enkelte tilfeller, men det er ikke normalen og er ikke påkrevd. I så fall øker banklånet tilsvarende.), men overtar ansvaret for betjeningen av denne.

 

edit: Korrigert fra 2 775 000 til 1 775 000 i siste eksempel.

Endret 29. oktober 2018 av Herr Brun

[Ruskeladd]

Fellesgjeld er ikke noe du betaler ved kjøp av bolig, men du overtar gjelden. Du betaler på denne gjelden ved fellesutgifter (husleie).

Det vet jeg, men basert på regnestykket over så har den en veldig stor påvirkning på hvor mye du kan låne av banken, selv om kjøpesummen er betydelig lavere.

 

Ergo føles det som "dobbel straff" ettersom man potensielt både får låne mindre og må spare opp mer egenkapital.

[Herr Brun]

Det vet jeg, men basert på regnestykket over så har den en veldig stor påvirkning på hvor mye du kan låne av banken, selv om kjøpesummen er betydelig lavere.

 

Ergo føles det som "dobbel straff" ettersom man potensielt både får låne mindre og må spare opp mer egenkapital.

Fellesgjelden øker da også totalverdien av boligen. Det er ikke dobbeltstraff. Verdien av en leilighet avhenger (innenfor rimelige rammer) ikke av finansieringen. Om den er finansiert med fellesgjeld, banklån eller egenkapital er irrelevant. Hvis den er verdt 3 500 000 kroner og har 200 000 i fellesgjeld, så betaler du 200 000 kroner mindre når du kjøper den enn om den ikke hadde hatt fellesgjeld. Du låner da også 200 000 kroner mindre i banken. Egenkapitalen er den samme.

[Ruskeladd]

 Om det er fellesgjeld på 1 000 000 er kjøpesummen 2 500 000, du betaler 525 000 av egen lomme og låner 2 775 000.

Skrivefeil? Jeg får ikke dette til å stemme med tidligere svar.

 

I dette eksemplet så låner man jo 250 000 over kjøpesum?

[Herr Brun]

Skrivefeil? Jeg får ikke dette til å stemme med tidligere svar.

 

I dette eksemplet så låner man jo 250 000 over kjøpesum?

Skrivefeil. Det skulle stått 1 775 000.

[Dapp47]

Fellesgjeld er et lån som følger leiligheten og ikke noe du trenger å tenke på at du må betale inn. Den påvirker kun belåningsgrad

 

Kjøper du en leilighet som koster 3.350.000 med 150.000 i fellesgjeld så må du ha minst 502.500 i egenkapital (15%). (Her kan det hende banken krever mer, det spørs) Er dette i Oslo krever også banken at du tjener minst 570.000 for at du skal få lån på 2.850.000.

 

Husk også at hvis dette er en selveier leilighet så kommer det dokumentavgift på 2.5% (ca 84.000 i dette tilfellet) til staten. Denne får man ikke lån til og må dekkes av egen lomme.

Endret 30. oktober 2018 av Dapp47

[arco3]

Kjøper du en leilighet som koster 3.350.000 med 150.000 i fellesgjeld så må du ha minst 502.500 i egenkapital (15%). (Her kan det hende banken krever mer, det spørs) Er dette i Oslo krever også banken at du tjener minst 570.000 for at du skal få lån på 2.850.000.

 

Fellesgjelden skal taes med ved beregning av egenkapital. 

 

"Krav til egenkapital og betjeningsevne

For å få innvilget et boliglån må minst 15 prosent av boligens totalpris bestå av egenkapital. Det betyr at dersom du søker om et boliglån på to millioner kroner, må ha minst 300.000 kroner i egenkapital for å være innenfor kravet. En vanlig misforståelse er å ikke ta med fellesgjelden i beregningen: dersom fellesgjelden i boligen er på 100.000 kroner, må egenkapitalen være 315.00 kroner - altså 15 prosent av totalprisen på boligen."

https://finanssans.no/forstegangskjoper-av-bolig

[coffeee]

Fellesgjeld er et lån som følger leiligheten og ikke noe du trenger å tenke på at du må betale inn. Den påvirker kun belåningsgrad

 

Kjøper du en leilighet som koster 3.350.000 med 150.000 i fellesgjeld så må du ha minst 502.500 i egenkapital (15%). (Her kan det hende banken krever mer, det spørs) Er dette i Oslo krever også banken at du tjener minst 570.000 for at du skal få lån på 2.850.000.

 

Husk også at hvis dette er en selveier leilighet så kommer det dokumentavgift på 2.5% (ca 84.000 i dette tilfellet) til staten. Denne får man ikke lån til og må dekkes av egen lomme.

I så fall handler det om at man ikke kan låne så stort beløp, ikke at man har for lite egenkapital i seg selv. Kravet forskriften oppstiller er 15%.

 

Selvsagt skal fellesgjeld tas med i beregningen av egenkapitalkravet.

 

Det blir mer enn 84 000 kr i tilfelle selveier. Dokumentavgift skal betales av boligens totalpris. Er fellesgjelda på 150 000 kr skal man betale også av dette. 3 500 000 * 0,025 = 87 500

 

Forstår heller ikke hva du mener med at man ikke får lån til dette.

[Dapp47]

I så fall handler det om at man ikke kan låne så stort beløp, ikke at man har for lite egenkapital i seg selv. Kravet forskriften oppstiller er 15%.

 

Selvsagt skal fellesgjeld tas med i beregningen av egenkapitalkravet.

 

Det blir mer enn 84 000 kr i tilfelle selveier. Dokumentavgift skal betales av boligens totalpris. Er fellesgjelda på 150 000 kr skal man betale også av dette. 3 500 000 * 0,025 = 87 500

 

Forstår heller ikke hva du mener med at man ikke får lån til dette.

 

Man får ikke lån til dokumentavgift, medmindre du tenker på forbrukslån etc. Hvordan ser du uansett for deg at det skal gå seg til? Du får bare lån til 85% av boligens verdi. Dokumentavgiften er penger rett ut -  Mulig man fikk det før, når de ikke var like strenge, men ikke nå. 

 

 

Egenkapitalkravet på 15% gjelder, men man har også 5x årsinntekt som MAX belåningsgrad (Hvertfall i Oslo.). De har muligheten til å omgå dette kravet for 10% av lånene de gir ut.

Endret 30. oktober 2018 av Dapp47