Stort prosjekt, bruk av håndtverkere

[Mephisto-]

Så, jeg har tatt over et gammelt hus. Andre etasje består av 4 soverom, en gang og et lite toalett. Alle rommene har jeg ordnet selv, og der stoppa det helt opp. 

 

I første etasjen krever det nok noe mer. Det består av kjøkken, gang, bad og stue. Totalt første etasje ca. 60 kvadrat. 

 

Jeg har lagt ut jobben på mittanbud og hatt et par befaringer. Det er mye som må gjøres, rives helt inn til reisverket, opp med hele gulvet (kald kjeller under), nytt kjøkken, nytt bad. Relativt stort, relativt kostbart. 

 

Problemet mitt er bruk av håndtverkere, jeg har aldri gjort det før og er litt ukjent med gangen i et slikt prosjekt. De fleste som har vært her snakker om 2-4 måneders jobb, og da med en risiko ift. å vente på elektriker/rørlegger som drar ut tiden. I tillegg er det snakk om ganske store summer, uten at noen (Forståelig nok) vil gi en konkret sum siden det er et eldre hus og man ikke vet hvilke problemer man kan møte på. 

 

Er det noen som har erfaring med å bruke håndtverkere på slike større prosjekter? Tips? Innspill? Tanker? 

 

Åpen for det meste av informasjon egentlig. 

[kremt]

Slike anbuds portaler er skumle etter min mening. Du må gå etter egen magefølelse, men min erfaring tilsier at slike brukes av de som opererer på kanten til useriøst og av og til svart arbeid, samt sliter med å skaffe jobber på vanlig måte. Hvorfor tror du?

Både tids og kostnadsestimat fra slike er veldig bob-bob og må tas med en klype salt. Jo mer folk skryter og snakker om hvor flinke og raske de er jo mer skeptisk må du være. De kommer ofte med kjappe estimater og lave kostnadsoverslag, så blir det stadige utsettelser og overskridelser på kostnad.

Finn et seriøst, lokalt firma du vet har godt rykte, og få 2-3 slike til å ta et overblikk på jobben og hør hva de sier om kostnad og tid. Dersom noen plutselig avviker mye fra de andre er det et stort signal om at det kanskje er urealistisk.

 

For å si det kort, ikke prøv og spar (svært) mye penger på en slik jobb, det blir dyrere i lengden enn du kanskje tror.

[Mephisto-]

Slike anbuds portaler er skumle etter min mening. Du må gå etter egen magefølelse, men min erfaring tilsier at slike brukes av de som opererer på kanten til useriøst og av og til svart arbeid, samt sliter med å skaffe jobber på vanlig måte. Hvorfor tror du?

Både tids og kostnadsestimat fra slike er veldig bob-bob og må tas med en klype salt. Jo mer folk skryter og snakker om hvor flinke og raske de er jo mer skeptisk må du være. De kommer ofte med kjappe estimater og lave kostnadsoverslag, så blir det stadige utsettelser og overskridelser på kostnad.

Finn et seriøst, lokalt firma du vet har godt rykte, og få 2-3 slike til å ta et overblikk på jobben og hør hva de sier om kostnad og tid. Dersom noen plutselig avviker mye fra de andre er det et stort signal om at det kanskje er urealistisk.

 

For å si det kort, ikke prøv og spar (svært) mye penger på en slik jobb, det blir dyrere i lengden enn du kanskje tror.

Veldig interessant det du sier, jeg kan kort oppsummere magefølelsen av de 3 som har vært her:

 

1. Snakket dårlig norsk og engelsk, vanskelig å forstå. Fikk også følelsen av at man kunne få en "god" pris. Svært lite interessert i dette. 

2. Virker kjempe dyktig, masse gode innspill. Litt urealistisk tidshorisont på jobben (5 uker, 12t dager 6 mann). 

3. Utrolig hyggelig, veldig tilbakeholden på både tid og kost, mye gode innspill og en god følelse egentlig. 

 

Takk for tanken, man ønsker jo konkrete gode svar, men det er kanskje de mest realistiske og "reale" som ikke gir det

[newman221]

Sjekk ut at selskapet er likvid nok til å ta jobben, at de har alle papirer i orden for å få alle samsvarserklæringer du trenger, samt at de har kjennskap til norsk regelverk og byggeskikk. 

Du bør også legge inn en ferdigstillelsesdato med mulighet for dagmulkt, for det er ikke gøy om de holder på 6-7mnd uten straffereaksjoner. 

Også må du huske å ikke betale særlig mye på forskudd, det er altfor, altfor mange i dette landet som forhåndsbetaler snekkere som stikker av etter å ha revet halve taket. 

 

Ellers må du nedfelle ganske tydelig hva som skal gjøres, hva som ikke skal gjøres, og priser for ting. Ingen elsker tillegg mer enn håndtverkerbransjen. 

Og tenk deg godt om hvordan endelig løsning skal bli. Å endre underveis oppfattes som tillegg, og tillegg er ikke billig. 

 

Hvis du stripper deler av boligen selv får du oversikt over hva som er i vegger og hva slags ubehageligheter man kan møte. Overraskelser bør unngås så langt det lar seg gjøre, bortsett fra hvis man er nyoppringt lottomillionær... 

[Mephisto-]

Bare for å ha lagt til en ting på relativ prising fra de jeg har hatt her:

 

1. 220 000,- i arbeidspenger (Kun snekker)

2. 600 - 800 000,- inkl material og arbeidspenger, da uten elektriker og rørlegger

3. 400 000,- i arbeidspenger (Kun snekker). 

 

Sjekket selskapene på proff.no ja. Hva er vanlig ift. betaling på en sånn jobb i den størrelsen? Betaler man deler, eller holder man igjen hele summen? 

 

 

Sjekk ut at selskapet er likvid nok til å ta jobben, at de har alle papirer i orden for å få alle samsvarserklæringer du trenger, samt at de har kjennskap til norsk regelverk og byggeskikk. 

Du bør også legge inn en ferdigstillelsesdato med mulighet for dagmulkt, for det er ikke gøy om de holder på 6-7mnd uten straffereaksjoner. 

Også må du huske å ikke betale særlig mye på forskudd, det er altfor, altfor mange i dette landet som forhåndsbetaler snekkere som stikker av etter å ha revet halve taket. 

 

Ellers må du nedfelle ganske tydelig hva som skal gjøres, hva som ikke skal gjøres, og priser for ting. Ingen elsker tillegg mer enn håndtverkerbransjen. 

Og tenk deg godt om hvordan endelig løsning skal bli. Å endre underveis oppfattes som tillegg, og tillegg er ikke billig. 

 

Hvis du stripper deler av boligen selv får du oversikt over hva som er i vegger og hva slags ubehageligheter man kan møte. Overraskelser bør unngås så langt det lar seg gjøre, bortsett fra hvis man er nyoppringt lottomillionær... 

Ang. Dette med hva som skal gjøres og ikke. Hvor detaljert er man der? Eksempelvis må gulvet tas helt opp til åsene, og gjøres en vurdering på om åsene skal skiftes eller beholdes. 

 

Vi har en ganske solid økonomi, men det er uansett mye penger og ingen er interessert i å betale mer enn man må, samtidig vil man ha jobben gjort på en skikkelig god måte.

 

Tanken har slått meg med å strippe ned først, men da vil man jo måtte bo i prosjektet enda lengre. Og når vi allerede snakker om 4 måneders perspektiv har jeg ikke lyst å utvide den tidshorisonten noe mer.

 

Hva med tanker rundt igangsetting? Vi har sagt at vi er villig til å vente til håndtverkeren har tid. Jeg forstår at det nok er mest effektivt (Og sikkert rimeligere) å kjøre på med alt samtidig, fordi snekker ikke må stoppe opp for å vente på elektriker. Det kan jo være en bedre livskvalitet for oss om man ikke tar alt samtidig men rom for rom. Så gjerne noen innspill her om folk orker å lese gjennom alt

[grovetussen]

For at det skal bli billigst og enklest mulig er nok det beste å rive alt samtidig, få tømrer inn til å rette opp i gamle synder, isolere og lekte, for så å få inn rørlegger og elektriker, og så tømrer inn igjen etter en uke-to når rør og elektro er ferdig.

 

Har utført flere sånne "evighetsprosjekter" selv (som elektriker) og det blir vanvittig dyrt for kunde når du ikke får fremdrift og må vente på en vegg som mangler, et tak som ikke er revet, et kjøkken som skal komme om en stund, baderomsinnredning som mangler og å måtte krype på loftet og knevegger for å fiske etter rør, eller å måtte gjøre tømrerarbeid for å komme i mål. Regner med at i de aller fleste tilbud du får vil det stå noe ala: "prisen er med forbehold om normal fremdrift".

 

Det aller beste er når håndverker kommer til "duk og dekket bord" og kan utføre sin jobb uten å måtte mase på å få ting ferdig og hundrevis av turer frem og tilbake mellom kontor og jobben.

 

Igangsetting kommer kanskje an på hva eller hvor mye du vil/kan gjøre selv, og om du vil prøve å koordinere slik at noe passer med ferie. Dersom du kan bruke ferie på riving, eller egeninnsats, maling etc er jo det gunstig. Jeg holdt på med et slikt prosjekt i fjor, da ble våren brukt til egeninnsats/riving, og egeninnsats i sommerferien med riving av gamle bad og rørlegger/elektrikerarbeider i tillegg til hage/grunnarbeid og maling av hus, og vi var ferdige rundt jul. Hadde inne tømrerfirma, rørlegger, fliseleggere og maler.

[kla3torsk1]

Som håndverker selv, så anbefaler jeg deg å ringe\maile en totalentreprenør, som forholder seg til alle underentreprenører å tar seg av alt dette arbeidet!

 

Da har du bare en å forholde deg til, mye lettere MTP eventuelle reklamasjoner og endringer i ettertid!

 

Når du spør om betaling, så blir dette som regel fakturet i "puljer" etter som forskjellige "faser" blir ferdig! 

F.eks: montering av parkett i avtalte rom! så kommer det som en egen faktura!

forskuddsbetaling skal ikke være nødvendig for ett seriøst firma med god likviditet!

 

Pass også på å få med deg hva de eventuelt tar i timen for evnetuelle tilleggsarbeider, som f.eks utbedring av uforutsette råteskader under parkett etc!

 

Som noen over her sier "at vi elsker tillegg", dette er bare tull! vi vil gjerne ha pris på mest mulig, da vet vi hva inntjeningsgrunnlaget er, tillegg er bare tull, men det er ett nødvendig onde, da vi ikke kan trylle å se igjennom eventuelle vegger med røntgensynet vårt, å forutse råteskader eller skadede vannrør! 

 

Send meg gjerne en PM om hvor i landet du holder til, jeg har hatt oppdrag for mange gode Entreprenører rundt om i landet som jeg varmt anbefaler! alle har drevet i mange år, med god likviditet! (ikke reklame på noen måte)

 

PS: Beklager eventuelle skrivefeil, dyslektiker!

[Mephisto-]

For at det skal bli billigst og enklest mulig er nok det beste å rive alt samtidig, få tømrer inn til å rette opp i gamle synder, isolere og lekte, for så å få inn rørlegger og elektriker, og så tømrer inn igjen etter en uke-to når rør og elektro er ferdig.

 

Har utført flere sånne "evighetsprosjekter" selv (som elektriker) og det blir vanvittig dyrt for kunde når du ikke får fremdrift og må vente på en vegg som mangler, et tak som ikke er revet, et kjøkken som skal komme om en stund, baderomsinnredning som mangler og å måtte krype på loftet og knevegger for å fiske etter rør, eller å måtte gjøre tømrerarbeid for å komme i mål. Regner med at i de aller fleste tilbud du får vil det stå noe ala: "prisen er med forbehold om normal fremdrift".

 

Det aller beste er når håndverker kommer til "duk og dekket bord" og kan utføre sin jobb uten å måtte mase på å få ting ferdig og hundrevis av turer frem og tilbake mellom kontor og jobben.

 

Igangsetting kommer kanskje an på hva eller hvor mye du vil/kan gjøre selv, og om du vil prøve å koordinere slik at noe passer med ferie. Dersom du kan bruke ferie på riving, eller egeninnsats, maling etc er jo det gunstig. Jeg holdt på med et slikt prosjekt i fjor, da ble våren brukt til egeninnsats/riving, og egeninnsats i sommerferien med riving av gamle bad og rørlegger/elektrikerarbeider i tillegg til hage/grunnarbeid og maling av hus, og vi var ferdige rundt jul. Hadde inne tømrerfirma, rørlegger, fliseleggere og maler.

Tanken er vel litt som du sier, vi river alt selv. Så kommer tømrer inn og starter, mens han venter på elektriker/rørlegger kan han samtidig gjøre andre ting og visa versa. 

 

Hvor mange kvadrat tok dere? Og type rom?

 

 

Som håndverker selv, så anbefaler jeg deg å ringe\maile en totalentreprenør, som forholder seg til alle underentreprenører å tar seg av alt dette arbeidet!

 

Da har du bare en å forholde deg til, mye lettere MTP eventuelle reklamasjoner og endringer i ettertid!

 

Når du spør om betaling, så blir dette som regel fakturet i "puljer" etter som forskjellige "faser" blir ferdig! 

F.eks: montering av parkett i avtalte rom! så kommer det som en egen faktura!

forskuddsbetaling skal ikke være nødvendig for ett seriøst firma med god likviditet!

 

Pass også på å få med deg hva de eventuelt tar i timen for evnetuelle tilleggsarbeider, som f.eks utbedring av uforutsette råteskader under parkett etc!

 

Som noen over her sier "at vi elsker tillegg", dette er bare tull! vi vil gjerne ha pris på mest mulig, da vet vi hva inntjeningsgrunnlaget er, tillegg er bare tull, men det er ett nødvendig onde, da vi ikke kan trylle å se igjennom eventuelle vegger med røntgensynet vårt, å forutse råteskader eller skadede vannrør! 

 

Send meg gjerne en PM om hvor i landet du holder til, jeg har hatt oppdrag for mange gode Entreprenører rundt om i landet som jeg varmt anbefaler! alle har drevet i mange år, med god likviditet! (ikke reklame på noen måte)

 

PS: Beklager eventuelle skrivefeil, dyslektiker!

 

Jeg nevnte faktisk det til noen her om dagen, at en totalentrepenør hadde vært tingen her. Det koster jo selvfølgelig litt mer, men du nevner jo flere gode grunner til hvorfor jeg liker tanken. Og det var litt derfor tidligere nevnt entrepenør nr 2 var mest interessant. 

[grovetussen]

Tanken er vel litt som du sier, vi river alt selv. Så kommer tømrer inn og starter, mens han venter på elektriker/rørlegger kan han samtidig gjøre andre ting og visa versa. 

 

Hvor mange kvadrat tok dere? Og type rom?

 

Vi tok vel drøyt 80-90 kvadrat, hele første etasje minus kjøkkenet. Stuen fikk et tilbygg, nytt vaskerom og gang, og nytt bad og inngangsparti i et tilbygg på andre siden, samt fore ut og isolere 15 cm ekstra på alle yttervegger. Ble også montert balansert ventilasjon. Det kan være en ide å ta kontakt med enova hvis det er store utbedringer, vi fikk støtte da huset gikk fra energiklasse G til B.

[Mephisto-]

Vi tok vel drøyt 80-90 kvadrat, hele første etasje minus kjøkkenet. Stuen fikk et tilbygg, nytt vaskerom og gang, og nytt bad og inngangsparti i et tilbygg på andre siden, samt fore ut og isolere 15 cm ekstra på alle yttervegger. Ble også montert balansert ventilasjon. Det kan være en ide å ta kontakt med enova hvis det er store utbedringer, vi fikk støtte da huset gikk fra energiklasse G til B.

 

Godt tips med både ventilasjon og enova, det har gått meg forbi faktisk.kunne du gitt et gorvt overslag over hva det kostet dere? Synes tidshorisontnen er skummel jeg altså, det er jo alle oppholdsrommene som blir utgilgjengelig i et halvt år 

[Mephisto-]

Som håndverker selv, så anbefaler jeg deg å ringe\maile en totalentreprenør, som forholder seg til alle underentreprenører å tar seg av alt dette arbeidet!

 

Da har du bare en å forholde deg til, mye lettere MTP eventuelle reklamasjoner og endringer i ettertid!

 

Når du spør om betaling, så blir dette som regel fakturet i "puljer" etter som forskjellige "faser" blir ferdig! 

F.eks: montering av parkett i avtalte rom! så kommer det som en egen faktura!

forskuddsbetaling skal ikke være nødvendig for ett seriøst firma med god likviditet!

 

Pass også på å få med deg hva de eventuelt tar i timen for evnetuelle tilleggsarbeider, som f.eks utbedring av uforutsette råteskader under parkett etc!

 

Som noen over her sier "at vi elsker tillegg", dette er bare tull! vi vil gjerne ha pris på mest mulig, da vet vi hva inntjeningsgrunnlaget er, tillegg er bare tull, men det er ett nødvendig onde, da vi ikke kan trylle å se igjennom eventuelle vegger med røntgensynet vårt, å forutse råteskader eller skadede vannrør! 

 

Send meg gjerne en PM om hvor i landet du holder til, jeg har hatt oppdrag for mange gode Entreprenører rundt om i landet som jeg varmt anbefaler! alle har drevet i mange år, med god likviditet! (ikke reklame på noen måte)

 

PS: Beklager eventuelle skrivefeil, dyslektiker!

Forresten, sendte en PM i tilfelle du ikke har sett det 

[The Avatar]

Både tids og kostnadsestimat fra slike er veldig bob-bob og må tas med en klype salt. Jo mer folk skryter og snakker om hvor flinke og raske de er jo mer skeptisk må du være. De kommer ofte med kjappe estimater og lave kostnadsoverslag, så blir det stadige utsettelser og overskridelser på kostnad.

 

Etter håndtverkertjenesteloven § 32 så kan ikkje prisen avvike frå kostnadsoverslaget med meir enn 15%.

Det i seg sjølv er sjølvsagt ingen garanti for at du blir utsett for useriøse aktørar som krever meir, og gjerne aktørar som spekulerer i at dei starter på rivinga og kjem ikkje tilbake for å sette ting i stand igjen utan at du betalar ekstra.

Men det er likevel greit å kjenne til at det er eit regelverk som er meint å beskytte kunden mot slike kostnadsoverskridelser (der det er avtalt fastpris).

 

 

 

Når det gjeld kva som er lurt å gjere, så ser eg for meg to openbare alternativ:

1) Bruk ein entrepenør som samordner dei andre yrkesgruppene, slik at alt kan rivast og byggast oppigjen på kort tid. Dette vil koste litt ekstra, men det er nok raskt inntjent ved å sleppe at arbeidet til stadigheit stopper opp fordi neste fagarbeidar fyrst kan kome om nokre veker. Med dette valget så kan du planlegge det slik at du bur ein anna plass medan arbeidet foregår.

 

2) Del opp prosjektet og ta eit og eit rom. Denne framgangsmåten er ikkje like effektiv, men då får du ei prosjektstørrelse som det er forholdsvis greit å holde oversikt over sjølv. Du vil også ha den fordelen at du i større grad har oversikt over kostnadane ved å ikkje begynne på eit rom som du ikkje får tid/råd til å gjere ferdig. Ulempen er sjølvsagt at heile prosjektet vil ta lenger tid totalt sett, og derfor også koste meir. Dersom du velger denne framgangsmåten så kan du fortsette å bu i huset, sidan det berre er eit og eit rom som er ein byggeplass.

[Mephisto-]

Etter håndtverkertjenesteloven § 32 så kan ikkje prisen avvike frå kostnadsoverslaget med meir enn 15%.

Det i seg sjølv er sjølvsagt ingen garanti for at du blir utsett for useriøse aktørar som krever meir, og gjerne aktørar som spekulerer i at dei starter på rivinga og kjem ikkje tilbake for å sette ting i stand igjen utan at du betalar ekstra.

Men det er likevel greit å kjenne til at det er eit regelverk som er meint å beskytte kunden mot slike kostnadsoverskridelser (der det er avtalt fastpris).

 

 

 

Når det gjeld kva som er lurt å gjere, så ser eg for meg to openbare alternativ:

1) Bruk ein entrepenør som samordner dei andre yrkesgruppene, slik at alt kan rivast og byggast oppigjen på kort tid. Dette vil koste litt ekstra, men det er nok raskt inntjent ved å sleppe at arbeidet til stadigheit stopper opp fordi neste fagarbeidar fyrst kan kome om nokre veker. Med dette valget så kan du planlegge det slik at du bur ein anna plass medan arbeidet foregår.

 

2) Del opp prosjektet og ta eit og eit rom. Denne framgangsmåten er ikkje like effektiv, men då får du ei prosjektstørrelse som det er forholdsvis greit å holde oversikt over sjølv. Du vil også ha den fordelen at du i større grad har oversikt over kostnadane ved å ikkje begynne på eit rom som du ikkje får tid/råd til å gjere ferdig. Ulempen er sjølvsagt at heile prosjektet vil ta lenger tid totalt sett, og derfor også koste meir. Dersom du velger denne framgangsmåten så kan du fortsette å bu i huset, sidan det berre er eit og eit rom som er ein byggeplass.

 

Betyr det at selv om vi avtaler å jobbe etter timepris, så kan endelig sum ikke avvike mer enn 15%? Eller mener du ift fastpris og endringer ift. ting man oppdager underveis?

 

Disse som vi heller for å bruke, virker veldig seriøse, god likviditet i selskapet, hyggelige og virka overhodet ikke ute etter å gjøre ting vanskeligere enn de må være. 

 

Hvordan finner jeg slike entrepenører som tar totalprosjekt? Jeg bor ute på bygda, så virker ikke som om det finnes. 

 

Ang. Punkt to, vurderer jeg å dele prosjektet i to, for å gjøre det litt overkommelig ift. bosituasjon men også for å ha kontroll på utgifter og det er mest praktisk å ta et skille der

[grovetussen]

For å få noe fra enova må det gjøres en energirådgivning før det settes i gang tiltak, der er det sertifiserte personer som utfører, det koster 12, men du får tilbake 7 fra enova for en energirådgivning. Der blir det satt opp en tiltaksplan, da er det lurt om du har en viss plan på forhånd. Tømrerarbeidet hos oss kom på ca 1.450 vi fikk tilbake 125 fra enova. Passet på å få vinduer og dører med meget lav u-verdi. Rørlegger kom på ca 60, med litt egeninnsats fra meg. Flising kom vel også på rundt 60. Balansert ventilasjonsanlegg ca 50, for kun deler og innkjøring til slutt, jeg monterte hele anlegget selv. Der tror jeg vi fikk 8 fra enova. Elektriker har jeg ikke helt oversikt over ennå, men det er nok sikkert 30-40 uten å ta med arbeidstimer...

[bje123]

Skriv inn organisasjonsnummer til hvert aktuelle selskap her:

https://w2.brreg.no/eHandelPortal/ecomsys/sok.jsp

 

Bestill årsregnskap + pantattest + bekreftelse fra konkursregisteret + alt annet som ser interessant ut, så får du en god del info om hvert selskap.