Byggesak og Privatslig sak. Ny oppført bolig.

[Geekeern]

Hei,

 

Kjøpte en leilighet på på oppføring. Overtok den i mai 2018, og har holdt på med reklamasjonssaker mot utbygger.

 

Har oppdaget en god del avvik som berører byggesøknaden. Disse avvikene har jeg varslet kommunen om. Dette vil være en byggesak mellom den kommunen og den ansvarlige søker(den som har søkt på vegne av utbygger).

 

I tillegg har jeg oppdaget avvik som direkte fører til kontraktsbrudd. Mange av manglene ble reklamert siden forehåndsbefaring og overtagelse. I tillegg foreligger det en takstrapport på største avviket.

 

Utbygger har kun utbedret "enkle" og "billige" feil og mangler.

 

 

1. Kommunen varslet den ansvarlige søker om at det må foretas uavhengig kontroll på deler av tiltaket. Ansvarlige søker har fått 1 måned frist. (byggesak)

 

2. Like etter at kommunen sin varsel, så sendte jeg utbygger en brev der jeg listet opp feil og mangler som jeg KREVER utbedret. (privatslig sak)

 

3. Utbygger svarer med at de har fått varsel fra kommunen med uavhengig kontroll og at de vil avvente med å svare på kravet mitt til det foreligger rapport fra uavhengig kontroll.

 

4. Jeg spør hvem de foretakene er som skal utføre disse kontrollene.

 

5. Utbygger oppgir navn på foretakene. Foretak 1 og Foretak 2. 

 

6. Jeg kontakter så begge foretakene. Foretak 1 kan bekrefte at de har blitt engasjert og at de er i prosess. Så kontakter jeg Foretak 2, og de kan bekrefte at de har blitt engasjert, men de har valgt å gi en uttalelse eller kommentar til saken og de avventer på svar fra utbygger om de ønsker å gangsette en prosess. Foretak 2 hintet til at de var enig med at dette er et avvik, og at TEK10 sier at det er MINIMUMSKRAV og ikke anbefaling.

 

7. Fristen som kommunen har satt er over. Og jeg kontakter kommunen og får tilbakemelding på forsinkelser fra ansvarlige søker.

 

8. Jeg purrer på tilbakemelding på kravet mitt ca. 1 mnd etter utsendelse av kravet. Og de sier at de fortsatt ikke vil svare før rapporten fra kommunen foreligger. Her reagerer jeg og svarer på at det er to vidt forskjellige saker. En bygge sak og en privatslig sak, og at disse ikke skal blandes. Samtidig setter jeg svarfrist  2 uker i forveien.

 

9. Utbygger svarer igjen om at de ikke vil svare før det ligger en rapport fra uavhenig kontroll. Og gir meg samtidig en status på at ene foretak er allerede i gang og stiller ferdig en rapport i disse dagene. Men at de har "slitt med å finne en foretak som kan utføre den andre tiltaket"... noe som er tull, da foretak 2 har gitt en uttalelse i saken og spurt om de skal sette i gang prosessen.  

 

10. Fristen på 2 uker har vært, og jeg gir dem ny svarfrist på 2 dager.

 

11. Fristen på 2  dager har vært, og jeg står nå her og lurer på hva jeg skal gjøre.

 

 

Jeg har snakket med innboforsikringen og de sier at jeg kan få dekket rettshjelp og kjøre en sak, men at enten jeg eller en advokat må sende inn en beskrivelse av saken slik at de kan gå gjennom.

 

Jeg trenger tips og råd fra dere:

 

1. Byggesak: De foretakene som skal utføre uavhengig kontroll skal være helt uavhengige. Men når utbygger først oppgir navn på begge foretakene, og jeg oppdager at Foretak 2 er enig med meg, men så velger utbygger en annen foretak fordi foretak 2  sin"uttalelse" ikke havner i deres favør. Er dette lov?

 

2. Privatslig sak: jeg ønsker å forhøre meg med en advokat om hvorvidt de mener at jeg har en sterk sak eller ikke. Bør jeg velge ifht. min nåværende bostedadresse eller leiligheten der saken gjelder? Hvordan kan jeg forberede meg til første advokat timen?

[krikkert]

Det er ingen sammenheng mellom ditt privatrettslige mangelskrav og kommunens byggesakskrav (ut over at mangelskravet kan bygge på samme regelverk som byggesakskravet, jf. buofl. § 25 annet ledd) som utbygger kan påberope seg. Retting skal skje uten vesentlig ulempe og innen rimelig tid. Tid brukt på å avvente kommunens synspunkter forlenger ikke "rimelig tid"-fristen.

 

Konsekvensen av å oversitte "rimelig tid"-fristen er at forbrukeren får rett til prisavslag.

 

1) Foretak 2 har slik du beskriver det ikke gitt noen konkrete og bearbeidede uttalelser. De har "hintet" til at de er enige med deg, og gitt en uttalelse til utbygger som du ikke kjenner innholdet av. Det er ikke nok grunnlag til å konkludere med at utbygger valgte dem bort fordi utbygger mente at de ikke ville like konklusjonene. Du kan - og bør - gjøre kommunen oppmerksom på forholdet, slik at kommunen kan kreve at utbygger gir opplysninger om dette.

 

2) En rettssak vil antagelig inkludere både sakkyndige og befaring. Det vil være kostnadsbesparende å velge en advokat fra rettskretsen der eiendommen ligger, samt fordelaktig mtp advokatens kjennskap til lokale takstmenn og markedet, og også å føre saken der.

 

Du forbereder deg til første konsultasjon med å ta kopi/utskrift av alle viktige dokumenter og kommunikasjon med utbygger. Dette setter du i en perm sortert kronologisk.

 

Avtalen med utbygger (og eventuelt tomtekjøp hvis dette er en annen avtale) er viktig. Det samme er garantidokumenter, tilvalgsbrev, og andre ting som underbygger hva slags standard utbygger og du har avtalt at boligen skal være i. Hvis du har kjøpt deg inn i et boligprosjekt vil også markedsføringsmateriell (meglers salgsoppgave mv) kunne være viktig.

 

E-poster skrives ut. Tekstmeldinger skjermdumpes og skrives ut, eller bruk et konverteringsprogram for å få dem ut i PDF-format. Hvis du har hatt telefonsamtaler med utbygger, gå gjennom telefonloggen din og lag et notat for hver telefonsamtale, som så går inn i permen (har du bare hatt mange småsamtaler med purringer kan du heller lage ett samlenotat). Husker du hva dere snakket om i samtalen, skriver du et kort resymé. Husker du ikke, skriv bare "samtale, 5 minutter, husker ikke innhold" eller lignende.

 

I stedet for å skrive ut kan du legge det som dokumenter på en minnepinne.

[gravypressure]

Jeg var i noenlunde tilsvarende situasjon. Mange sleipe utbyggere i bransjen:

Det var en del ting som gikk på byggeteknisk bl.a. manglende støyskjerming fra vei, uferdig uteområde, manglende parkeringsplasser osv. Alt dette ble samlet sett en sak mellom sameiet og utbygger. Sameiet hyret inn advokat og krevde erstatning fra utbygger. Noe ble utbedret underveis, og noe ble kompensert for. vet ikke hvordan det endte. Jeg flyttet ut fire år etter overtakelse, da var det fortsatt en del ting som gjensto...

Når det gjelder utbedringer i den enkelte seksjon var dette en privatsak mellom kjøper og utbygger. Mye av det som ble påpekt under overtakelse og 1. års befaring ble utbedret ganske kjapt. Andre ting tok lang tid. Jeg måtte purre og mase i flere år for å få utbedret sakene. Etter tre år ble jeg så lei at jeg kontaktet banken deres. 5% av kjøpesummen skal stå låst på en sikringskonto i bank. Jeg kontaktet først megler, deretter banken deres, og bad om å få kostnader til utbedring dekket av denne garantikontoen.

En uke senere sendte utbygger en håndverker for å utbedre feilene.

Så ikke gi deg. Mas og purr. Sørg for å ha alt skriftlig. Gå til slutt til banken og krev erstatning. Men husk at du også har 1. års befaring hvor du kan påpeke feil og mangler som gjenstår.

Endret 26. oktober 2018 av gravypressure