Utleige i sameige

[5YN6PQB1]

Har et lite spm som kanskje noen her kan svare på.

 

Bor i et sameige, 14 seksjoner. 12 av desse seksjonene bor det vanlige familier.

 

De to siste seksjonene er det et firma/utbygger som eier. Nå viser det seg at han som eier disse to seksjonene "stapper" de fulle av østeuropeiske arbeidere, 8-10 i hver seksjon. Mange av disse har ikke egne rom, men bor i en stue, med forheng mellom sengene (fikk litt bordellfølelse da jeg såg dette).

 

F.eks vannavgiftene til sameige går jo opp som en følge av dette (felles vannmåler), slitasjen er jo mye større på fellesområder enn det ellers ville vært.

 

Er det mulig for sameige å nekte han denne praksisen?, eller er det fritt frem?.

 

 

 

 

[G]

Står sikkert et og annet om framleie i denne bågen her:

 

https://www.universitetsforlaget.no/nettbutikk/handbok-for-styremedlemmer-i-boligselskaper-3-utgave-uf.html

 

 

Som dere kan bruke i mot eier av de to seksjonene.

 

Ellers kan dere jo sikkert ganske sannsynlig med flertall i hånd gjøre et hastegrep, og få til en ekstraordinær generalforsamling som gjør at det enten ikke blir lov, eller at styret i sameiet / borettslaget får den fulle og hele kontrollen med framleie. Ofte så finnes det jo regler om framleie i sameier og borettslag i fra før av da!

 

Mulig at dere må vente så lenge som til årsmøte (er litt usikker) for å endre på husordensreglene. Men det skader jo ikke å få styret til å innkalle til et sameiemøte uansett, sånn at bestemmelsene er klare nok for årsmøte.

 

Det skader uansett ikke å sende inn klager til styret. Da må styret behandle det, og styret burde jo selv vite fordelene av å ha gode husordensregler. Klagene kan danne grunn for at styret får til tvangssalg av de to seksjonene med domstolen i ryggen, etter å ha fulgt ordentlige varslingsprosedyrer. Først med oppfordring om at det uønskede opphører (dersom det ikke er av prekær nok art, f.eks. narkotikautsalgssted ((er sikkert varslingsprosedyrer å måtte vise til uansett))).. Dersom ting virkelig er ille med denne seksjonseieren (det som foregår i leilighetene) så KAN det altså føre til tvangssalg når det kommer til stykket.

Endret 21. oktober 2018 av G

[G]

De to siste seksjonene er det et firma/utbygger som eier. Nå viser det seg at han som eier disse to seksjonene "stapper" de fulle av østeuropeiske arbeidere, 8-10 i hver seksjon.

 

Varsle kommuneoverlegen også straks! Han (hun) kan også rydde opp i galskapen. Det er helt garantert uhygiene og urimelige boforhold. En annen instans dere kan nytte er arbeidstilsynet, for her er det "garantert" noe annet snusk om misbruk av arbeidskraft. Da får denne bedriften litt å stri med skal du fort se.

 

Det er kanskje også svakheter ved branntilløp, mhp. rømningsveier for så mye mennesker?

Endret 21. oktober 2018 av G

[Visum]

1. Varsle arbeidstilsynet.

2. Varsle kommuneoverlegen.

3. Kalle inn ekstra ordinært generalforsamling.

Endret 21. oktober 2018 av Permanent jobb

[G]

Varsle brannvesenet også for tilsyn av rømningssikkerhet og annen brannsikkerhet i selve leiligheten? Eller bør de andre statlige etatene få sjekke om det er nødvendig? Dersom leiligheten er fullt av søppel og pakkenelliker, så er det også en brannfare i seg selv. En vet jo aldri hvordan det først kan se ut bak "teppe" av slike rottereir.

 

Be Dagbladet og VG stå klare, så tjener du kanskje den tips-1000-lappen også

(bare for å dra det litt ut av proporsjoner dette her, når man først er i gang)

Endret 21. oktober 2018 av G

[krikkert]

Et sameie kan ikke begrense seksjonseierens rettslige råderett over enheten uten vedkommendes samtykke, jf. esl. § 24 første og annet ledd.

 

Derimot kan man gi vedkommende advarsel hvis bruken er slik at seksjonen ikke brukes i samsvar med formålet. En boligseksjon kan kun brukes til bolig, jf. esl. § 25 tredje ledd. Bruk til hotell, pensjonat, B&B vil være næringsformål. Terskelen er svært høy for dette, slik at i praksis kan ikke sameiet gripe inn. Hvis beboerne bryter ordensreglene vil dette kunne påtales.

 

Har sameiet felles vannmåler og én seksjon har ti ganger så mange beboere vil dette kunne være særlig grunn for å fordele VA-omkostninger annerledes enn hovedregelen, slik at denne seksjonen blir belastet med mer.

 

Kommunens plan- og bygningsetat har virkemidler mot dette. Sameiet har dessverre ikke det.

[G]

Men reglene i sameiet kan endres med flertallsavstemming. Jeg tror at seksjonseier av 2 seksjoner stiller rimelig svakt, dersom sameiet nesten som helhet går i sammen om å få endret på noe de vil ha endret, og som ikke er urimelig i forhold til gjeldende lovverk.

 

Dessuten "så forventes det også" at den som er i mindretall føyer seg, gjerne selger og flytter dersom det oppstår konflikter som er så prekære at det lager vond stemning. Styret må selvsagt føye seg etter domstolens avgjørelse. Derfor er det jo også viktig å samle i sammen ordentlig dokumentasjon på at prosedyre om varsling og sånn er fulgt.

Endret 22. oktober 2018 av G

[The Avatar]

I slike saker så har det stor betydning kva du eller sameiget brukar som argumentasjon, og tilsvarande stor betydning kva seksjonseigaren argumentere med.

 

For sameiget sin del så er det nok mest nærliggande å bruke sameigelova § 3 som seier at "Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar" og bruker dette som grunnlag for å blanta anna endre på betalingsbrøken for vatn og renovasjon til sameiget.

 

Sameiget kan også gjere meir indirekte tiltak, som å justere ordensreglane slik at det blir vanskelig for så mange personar å bu der utan å få åtvaringar frå styret, som igjen kan føre til krav om tvangssalg.

Det er sjølvsagt ikkje heilt fritt fram for å lage merkelige ordensreglar i sameiget, men ved å spesifisere når det skal være rolig i sameiget, sette reglar for kor mange parkeringsplassar kvar seksjon kan disponere, osv vil ligge innanfor vanlege ordensreglar som kan være vanskelig å følge dersom det bur 10 voksne i leiligheita.

 

 

Som andre har påpeikt så kan du også vurdere å tipse diverse tilsynsetatar, men også då er det viktig at du er bevis på kva du tipser om.

Arbeidstilsynet kan være aktuelt dersom det er utbygger som tilbyr dette som bolig for sine eigne tilsette.

Kommunelegen kan være aktuell dersom det er snakk om uhygeniske forhold.

Brannvesenet er aktuelle dersom det er overhengande fare, osv.

 

Det som er viktig å passe på er at det ikkje skal så mykje til før dei forskjellige tilsynsetatane ikkje har så mykje dei får gjort. Arbeidstilsynet har f.eks. ingen tilsynsrolle dersom det ikkje er snakk om forpleining av tilsette, kommunelegen kan ikkje gripe inn dersom buforholda ikkje medfører helsefare for bebuerane eller naboane. Brannvesenet kan ikkje jage folk på gata utan at det er overhengande brannfare, osv.

[G]

Hva er den beste framgangsmåten for disse etatene å få anledning til å ta en titt bak gardinet i de to leilighetene da? Man må jo nødvendigvis ha en viss mistanke om noe, og man må også få anledning til å se om det er noe særlig kritikkverdig å sette fingeren på. Hvordan rettferdiggjør man kontroller på antakelser?

[krikkert]

Sameigelova gjelder ikke for boligsameier. For boligsameier gjelder eierseksjonsloven.

[G]

Mulig det, men det er nå veldig store likheter mellom sameier og borettslag da. Derfor dekker boken nevnt tidligere i diskusjonstråden begge deler (i innlegg #2).

Endret 22. oktober 2018 av G

[krikkert]

Sameigelova gjelder ingen av delene. Det er en veldig fin bok, jeg har den i bokhylla.

[G]

Jeg har selvsagt ikke sett i boka på noen år. Og er rusten på hva hver enkelt lov heter. Skal innrømme det. Likevel så er det veldig mange felles regler for et sameie og et borettslag viser denne boka. Så du er nok likevel litt bedre om navn på lover, hva de dekker etc. siden du er jurist og jeg ikke er det.

 

Styret i den ene eller den andre leiren der har et veldig stort ansvar i det å ikke la bygget forfalle. Det kan også gjelde innvendig. F.eks. skadedyr, skadeinnsekt og sanering. Noen har veldig strenge husordensregler som forteller at listverk inne i leiligheten din skal være på plass nesten til en hver tid (man tar dem jo ned midlertidig for oppussing da), mens andre kanskje ikke har noe pes rundt det med listverk. Men, jeg kan tenke meg det stiller seg slik i et borettslag jeg bodde i en gang, mhp. at styret da har anledning til å hurtigere å kunne tvangsselge noe dersom slike prekære situasjoner skulle oppstå.

 

Så husordensregler er ikke til å kimse av, og kan være en kilde til konflikt. Selv om du bare har 2 seksjoner så kan man i ytterste konsekvens få til å tvangsselge den andres 50 % andel, dersom en har samlet nok beviser og fulgt prosedyrer for varsler og anledninger for den andre part til å skvære opp økonomisk, eller ta i et skippertak sammen med deg, når det kommer til byggets forfatning. Dette er jo bare rett og rimelig, da det må være et enten eller regelverk rundt noe som fort ellers kunne vært kimen til en evig runddans med diskusjoner og krangler. Istedet så er det enkelt og greit. Lekker yttertaket, vinduer, pipe med mye mye mere, så er det bare å klemme på med møter om å ordne opp i det. Det må til slutt ordnes opp i selv om motparten skulle være aldri så uenig. Det forteller denne boken jeg siktet til ganske så mye om.

 

Styret kan også i ytterste konsekvens holdes ansvarlig dersom de lar vedlikeholdet forfalle, eller andre prekære typer av mislighold. Du kan gå på et hvilket som helst styremedlem (gjerne det mest bemidlete av dem om du så ønsker, betyr lite, men betyr mye i det å hente penger til å dekke vedlikeholdsoppussing, eller å dekke for annen erstatning - som styret kan holdes ansvarlig for vel og merke. Det er ikke enkelt å holde et styre ansvarlig for så mye. Beboerne må i såfall være meget samstemte om at feilen ligger hos styret, hvis ikke kan du i praksis gi opp, eller forvente å dekke et sivilt motsøksmål på egen regning. Styret har dessuten den fordel at de kan dekke sin advokatbistand via fellesutgiftene. De andre beboerne dersom de ikke vinner fram må dekke sine advokatutgifter selv (eller bli enige i felleskap). Det enkleste er muligens å først bytte ut styret heller, enn å gå til søksmål mot et sittende styre.)..  Også til slutt, så kan det være problematisk å anklage et styret som har arbeidet etter beste viten og vilje (der kan beboere fort bli den tapende part), det bør da foreligge grov uaktsomhet på en eller annen måte som styremedlemmet/styremedlemmene burde ha skjønt. Det er først og fremst styret sin oppgave å ta seg av vedlikeholdsoppgaver. De har dessuten som regel ihvertfall i et borettslag oppnevnt en som er "daglig leder", på siden av styret (og den oppnevnes gjerne ofte i Obos eller hva nå den lokale organisasjonen måtte kalles der du bor, og som har oppført borettslaget i første omgang. Så her kan det være mer enn en part å henvende seg til gjerne. Boken forteller også om at man ikke kan vedlikeholde for en høyere standard enn det bygget var i før oppussingen startet. Men, beboerne kan gjerne bli enige om en mer lukseriøs standard, men da bør en forvente at det kan være vanskelig å få alle beboerne med seg. Og styret kan ikke pålegge større luksus uten at det er ganske mange med på notene (er litt usikker på om 100 % må være enig da, eller om det holder med en annen lavere flertalls-%).

 

Nødvendig vedlikehold kan styret iverksette uten å ta det opp i generalforsamling, men dersom det utgjør mer enn 5 % av den årlige "omsetningen, eller hva det nå var det måles i", så må det være kvalifisert flertall mener jeg å ha hørt, og det MÅ skje i generalforsamling. Og generalforsamlingen må godkjennes som at den har vært ordentlig innkallet, hvis ikke så må det innkalles til en senere og ny generalforsamling.

 

Edit:

Ferdigredigert (tror jeg), pr. kl 22:56

Endret 22. oktober 2018 av G