Fremleie uten å innformere utleier

[corsa91]

Hei

 

Jeg har en leietaker som siden 20. August ikke har bodd i leiligheten men at en annen kollega har bodd der. For en uke siden fikk jeg sms om at hun flytter ut og en annen person flyttet inn.  Akkurat nå er ikke kontrakten tegnet med den nye leietakeren. Dette høres veldig frekt ut å la noen andre bo der uten å si i fra til utleier. Og ikke har jeg fått beskjed om at vedkommende flytter vekk.

 

Hvordan ville dere løst dette? 

[Snylter]

Hva står i kontrakten deres om fremleie?

[corsa91]

Fremleie er ikke tilatt.

[Dubious]

Håper du har depositum, så personen som som har skrevet kontrakt taper penger ved skader

[Taurean]

Det der må jo være ulovlig. Det er -du- som skal bestemme hvem som skal bo der og ikke. Du må svare med det. Siden det er spesifisert i kontrakten at fremleie ikke er tillatt, så burde det være krystallklart at det er avtalebrudd og du kan heve avtalen og gå til rettsprosess for å få dem tvangskastet ut.

[Smultring77]

uten å blande meg for mye i denne delen av forumet ... 

 

At hun velger å flytte ut er greit, men selv om hun har funnet deg en ny leietager, kan du si neitakk til ham, og kreve at hun holder sin del av oppsigelsestiden. 

 

Hun har muligens bodd i kollektiv tidligere. Der er det ofte slik at man kan flytte ut før tiden om man finner ny leieboer som utleier kan godkjenne. 

[corsa91]

Ja, vurderer å holde igjen deler av depositum. Hvor mye bør jeg holde igjen. Det er var 2 stk som bodde der i utgangspunktet og de hadde vær sin kontrakt. 

[corsa91]

1. Hun sa ikke at hun skal flytte. før den nye leietakeren hadde flyttet inn.  Altså det hadde gått. nesten en måned før jeg fikk vite at han hadde flyttet inn .  Dette er sleipt.

[Dragen]

Hun brøt leieavtalen. Oppsigelsesgrunn. Ny person okkuperer boligen din. Anmeldelsesgrunn og utkastelsesgrunn.

[Cascada81]

Pragmatisk: Virker ny leietaker ok, har kanskje forrige leietaker spart deg arbeid ned å få tak i leietaker. Er selvfølgelig ting som må formaliseres, som kontrakt og depositum.

 

Juridisk: Personen i din leilighet er husokkupant. Kan være jeg blir arrestert av juristene på det, men siden det aldri har blitt etablert en avtale om utleie med personen, er jeg noe tvilende til at vanlige kriterier for utkasting av leietaker er gjeldende. En avtale med forrige leietaker kan ikke være gyldig, da forrige leietaker ikke hadde en gyldig adgang til å inngå en framleieavtale.

 

Slik jeg ser det, kan forrige leietakers depositum benyttes til dekning av skader og utvask, da forrige leietaker har gitt husokkupanten tilgang, samt dekning av husleie i oppsigelsesperioden, eventuelt fram til ny (godkjent) leietaker tar over.

Endret 30. september 2018 av Cascada81

[AnonymDiskusjon]

Fremleie er ikke tilatt.

Det er vel ikke lov å forby fremleie på generelt grunnlag? Anonymous poster hash: 7d75c...7a5

[krikkert]

Denne situasjonen er litt hårete.

 

Hovedregelen er at leietaker ikke kan overlate boligen til noen andre uten utleiers samtykke. Fra dette gjelder det noen unntak:

- hvis leietaker selv bor i boligen

- hvis leietaker har tungtveiende grunner for å fremleie

- hvis leieavtalen er tidsbestemt

 

Per nå har du intet rettslig grunnlag til å røre noe depositum. Du har, slik du beskriver det, ikke lidt noe økonomisk tap.

 

Fremleie uten hjemmel er brudd på leieavtalen. Dette utløser oppsigelsesadgang for din del, men oppsigelse vil i denne konkrete situasjonen raskt medføre øyeblikkelig tap av krav på husleie for oppsigelsestiden (avhengig av om å akseptere den personen som allerede bor der er et rimelig tiltak for å begrense tap). Uavhengig av grunnlag for oppsigelse følger det av husleieloven § 7-7 at din leietaker (hovedleietaker) har plikt til å protestere på vegne av fremleietaker. Da er vi raskt inne på at du må gå til søksmål for å få den oppsigelsen opprettholdt - har du råd til det?

 

For utkastelse av en uhjemlet fremleietaker uten dom må utleier kunne sannsynliggjøre at det er åpenbart at fremleietakeren ikke hadde adgang til å besitte eiendommen, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav e.

[Pusher 50]

Denne situasjonen er litt hårete.

 

Hovedregelen er at leietaker ikke kan overlate boligen til noen andre uten utleiers samtykke. Fra dette gjelder det noen unntak:

- hvis leietaker selv bor i boligen

- hvis leietaker har tungtveiende grunner for å fremleie

- hvis leieavtalen er tidsbestemt

 

Per nå har du intet rettslig grunnlag til å røre noe depositum. Du har, slik du beskriver det, ikke lidt noe økonomisk tap.

 

Fremleie uten hjemmel er brudd på leieavtalen. Dette utløser oppsigelsesadgang for din del, men oppsigelse vil i denne konkrete situasjonen raskt medføre øyeblikkelig tap av krav på husleie for oppsigelsestiden (avhengig av om å akseptere den personen som allerede bor der er et rimelig tiltak for å begrense tap). Uavhengig av grunnlag for oppsigelse følger det av husleieloven § 7-7 at din leietaker (hovedleietaker) har plikt til å protestere på vegne av fremleietaker. Da er vi raskt inne på at du må gå til søksmål for å få den oppsigelsen opprettholdt - har du råd til det?

 

For utkastelse av en uhjemlet fremleietaker uten dom må utleier kunne sannsynliggjøre at det er åpenbart at fremleietakeren ikke hadde adgang til å besitte eiendommen, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav e.

 

En lærerik problemstilling som sikkert mange utleiere vil komme opp i.

 

Du skriver at framleie er oppsigelsesgrunn. Men framleier plikter altså å protestere på oppsigelsen. Og da må man være villig til å gå til søksmål for å få oppsigelsen opprettholdt.

 

Det ene er kostnader ved å få dette prøvet. Vil husleietvistutvalget være rett instans, eller må søksmålet inn for ordinære domstoler? Er dette midler som utleier kan kreve fra leier dersom han vinner fram og får oppsigelsen opprettholdt?

 

Det neste er hva retten vil mene om oppsigelsen. Dersom en "ellers OK" leietaker tar inn en "ellers OK" framleier, er det kanskje ikke opplagt at utleier vil få medhold i sin oppsigelse? Er det mye praksis fra husleietvistutvalgene/forliksrådene/tingretten her? Utleiers irritasjon over ikke å bli rådspurt er kanskje ikke allverdens tungtveiende?

 

Jeg leier ut boenheter i mitt eget hus. Av den grunn har jeg satt leia relativt lavt for å kunne velge på øverste hylle av leietakere. Jeg ønsker uansett ikke konflikter med leietakere, men spesielt ikke med dem jeg risikerer å møte på vei til postkassa. Nettopp derfor legger jeg mye arbeid i å velge en leietaker som inngir tillit.

 

Hvis jeg kan "manipuleres" til å måtta godta en framleier som det ikke er noe objektivt galt med, men som ikke virker like tillitsvekkende på meg, er dette ikke uproblematisk.

 

Er det noen måte å styrke forbudet mot framleie på i kontrakten, eller vil dette være i strid med loven? Noe i likhet med "standardklausulen" om fravikelse ved manglende betaling?

 

- Pug

[krikkert]

Du skriver at framleie er oppsigelsesgrunn. Men framleier plikter altså å protestere på oppsigelsen. Og da må man være villig til å gå til søksmål for å få oppsigelsen opprettholdt.

 

Det ene er kostnader ved å få dette prøvet. Vil husleietvistutvalget være rett instans, eller må søksmålet inn for ordinære domstoler? Er dette midler som utleier kan kreve fra leier dersom han vinner fram og får oppsigelsen opprettholdt?

Uhjemlet fremleie. Her er utleier initierende part (den som må gå til søksmål), og da er HTU obligatorisk førsteinstans dersom eiendommen er innenfor HTUs geografiske virkeområde (Oslo/Akershus, Hordaland, Trøndelagene). Ellers er førsteinstans forliksrådet.

 

For HTU gjelder at man får dekket gebyr for behandlingen (1R for utleierinitierte saker) hvis man vinner og det ikke foreligger noen fritaksgrunn. Man får som den dominerende hovedregel ikke dekket kostnader til juridisk bistand.

 

For forliksrådet kan man kreve dekket juridisk bistand (oppad begrenset til 4R pluss merverdiavgift). For tingretten og namsmannen får man dekket juridisk bistand knyttet til oppsigelsessak/tvangsfravikelse.

 

Det neste er hva retten vil mene om oppsigelsen. Dersom en "ellers OK" leietaker tar inn en "ellers OK" framleier, er det kanskje ikke opplagt at utleier vil få medhold i sin oppsigelse? Er det mye praksis fra husleietvistutvalgene/forliksrådene/tingretten her? Utleiers irritasjon over ikke å bli rådspurt er kanskje ikke allverdens tungtveiende?

Retten (eller HTU) vil prøve om oppsigelsen er lovlig. En oppsigelse begrunnet i mislighold av fremleiereglene er lovlig. Retten vil videre prøve om oppsigelsen er rimelig, men bare hvis misligholdet ikke er vesentlig. Overlatelse av boligen til andre er vesentlig mislighold hvis det ikke rettes opp etter advarsel, jf. husleieloven § 9-9 bokstav c.

 

Loven anerkjenner altså som verneverdig at utleier skal ha kontroll med hvem som bor der, og dette er så verneverdig at det er et vesentlig mislighold hvis leietaker ikke retter det opp etter advarsel. Gis det ikke advarsel men gås rett på oppsigelse er oppsigelsen lovlig, men retten kan da prøve om den er rimelig. Rimelighetsprøvingen vil imidlertid være nokså begrenset i og med at man er nær opp mot vesentlig mislighold.

 

Er det noen måte å styrke forbudet mot framleie på i kontrakten, eller vil dette være i strid med loven? Noe i likhet med "standardklausulen" om fravikelse ved manglende betaling?

Standardklausulen om fravikelse ved manglende betaling er en henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) (a), som eksplisitt sier at man i kontrakten må vedta at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. En ubestridt oppsigelse er tvangsgrunnlag på tilsvarende måte etter (3) (c ), og en heving er tvangsgrunnlag når det er åpenbart at man har hevingsrett etter (3) (d).

 

Det er ingen fremgangsmåter her som er veldig praktiske for å styrke utleiers posisjon. Det viktigste man kan gjøre er å ha god faktisk oversikt, noe som er enklere når det er snakk om utleie av egen bolig. TS oppdaget dette etter en måned, etter å ha fått en tekstmelding fra leietaker om at leietaker flyttet.

 

Til en viss grad kan man forsøke å skaffe seg informasjonen ved å ta inn i kontrakt eller ordensregler at utleier skal ha beskjed om personer som skal bo i boligen i mer enn f.eks. én uke.

[Pusher 50]

Loven anerkjenner altså som verneverdig at utleier skal ha kontroll med hvem som bor der, og dette er så verneverdig at det er et vesentlig mislighold hvis leietaker ikke retter det opp etter advarsel. Gis det ikke advarsel men gås rett på oppsigelse er oppsigelsen lovlig, men retten kan da prøve om den er rimelig. Rimelighetsprøvingen vil imidlertid være nokså begrenset i og med at man er nær opp mot vesentlig mislighold.

 

 

Veldig oppklarende. Takk.

 

- Pug

 

Endret 3. oktober 2018 av Pusher 50